Legislația actuală stabilește criteriile pentru clasificarea loturilor ca terenuri agricole. În art. 77 ZK conține o descriere succintă și cuprinzătoare a acestor teritorii. 
Descrierea generală
Terenurile agricole sunt întotdeauna amplasate în afara așezărilor. Astfel de teritorii ar trebui să fie destinate și folosite ca terenuri, drumuri interne, corpuri de apă, comunicații, precum și plantații forestiere pentru a proteja împotriva efectelor fenomenelor industriale și naturale dăunătoare. În aceste site-uri este permisă, de asemenea, construirea de site-uri pentru structuri și clădiri operate pentru producerea, prelucrarea primară și depozitarea produselor.
Achiziția de terenuri agricole: caracteristici
Unul dintre aspectele fundamentale ale tranzacției este obligația proprietarului teritoriului de a o folosi strict în conformitate cu categoria și tipul stabilit. Achiziția de terenuri agricole este înregistrată în Registrul unic de tranzacții imobiliare. Procedura în conformitate cu care obiectul este transferat noului proprietar este stabilită prin Legea federală nr. 122. Una dintre condițiile esențiale stabilite de această lege este dreptul de preempțiune de a cumpăra terenuri agricole de către organele municipale și de stat. În conformitate cu această prevedere, vânzătorul de alocare trebuie să primească o renunțare de la aceste organizații. Această procedură este similară unui acord cu global proprietate comună. 
Cum se face achiziționarea de terenuri?
Procedura de încheiere a unei tranzacții este stabilită prin acte normative. Principalele documente necesare pentru achiziționarea de terenuri sunt un certificat de înregistrare a statului de drept, un pașaport cadastral. Legea impune, de asemenea, notificarea autorității executive cu privire la intenția de a vinde parcelă. Notificarea trebuie să fie în scris. Indică costul parcelei, coordonatele și dimensiunea. În plus, vânzătorul stabilește perioada în care oferta este relevantă. Conform standardelor actuale, această perioadă nu poate depăși 3 luni.
Dacă administrația refuză să achiziționeze lotul sau nu notifică în scris vânzătorului intenția de a o cumpăra, proprietarul are dreptul să-și vândă parcela pe parcursul anului la un preț nu mai mic decât cel indicat în notificare. În cazul unei modificări a termenilor importanți ai tranzacției, proprietarul trebuie să trimită o notificare nouă. Nu este permisă achiziționarea de terenuri agricole care încalcă această procedură. Dacă o astfel de tranzacție este încheiată, aceasta va fi declarată nulă. Această prevedere nu se aplică teritoriilor destinate loturilor gospodărești private, precum și alocărilor noastre, care sunt executate prin acorduri de cadouri sau de barter.
Este posibil să se realizeze construcții rezidențiale în astfel de zone?
Mai sus s-a spus că normele legislative impun noului proprietar să utilizeze terenuri agricole în conformitate cu categoria permisă. Acestea includ, în special, grădinărit, cabană de vară, grădinărit. Calea de ieșire din această situație poate fi înregistrarea proprietarului ca antreprenor individual care se va implica în agricultură. În acest caz, site-ul poate fi utilizat nu numai pentru parcele gospodărești private, ci și pentru construcția unei clădiri rezidențiale, cu posibilitatea reședinței și înregistrării în acesta. 
Evaluare independentă
Achiziția de terenuri agricole se efectuează la un cost care nu ține cont de prețul structurilor amplasate pe acesta sau asumate ulterior.Pentru a determina costul alocării, se efectuează o evaluare independentă. Aceasta este o direcție specială în lucrul cu imobiliare. Chiar dacă există structuri pe șantier, costul acestora nu va fi inclus în prețul terenului. Cu toate acestea, vânzătorul oferă informații despre acestea.
de stabilire a prețurilor
Costul la care vor fi achiziționate terenuri agricole este format în funcție de diverși factori. Cea mai semnificativă dintre acestea este categoria permisă. Deoarece piețele teritoriilor aparținând diferitelor grupuri se dezvoltă în mod propriu, respectiv, costul loturilor situate în apropiere, dar care au diferite tipuri, poate varia semnificativ. Achiziția de terenuri agricole se realizează după evaluarea topografiei, compoziției solului, regimului apei. Valoarea terenului este determinată de fertilitate și de posibili factori de aplicare (ca teren arabil, pășune ș.a.). Dintre toate opțiunile probabile, este selectată una care vă va permite să obțineți rezultatul economic maxim. 
Motivele pentru achiziție
Terenurile agricole sunt achiziționate după evaluarea fertilității. Pentru a-l determina, se realizează o analiză comparativă a indicatorilor cu parametri climatici și agronomici similari cu aceeași intensitate de cultivare a terenului. Această procedură se numește punctarea solului. Este destul de complex și consumă mult timp. În acest sens, achiziționarea de terenuri agricole se face folosind cântarul existent. Au subliniat principalele caracteristici care afectează productivitatea.
În special, acestea includ puterea stratului de humus, nivelul fracțiilor de argilă din terenul arabil, natura reacției soluției de sol și așa mai departe. După determinarea fertilității și a opțiunii de utilizare ulterioară a sitului, se realizează dezvoltarea unui model de venit pentru producția agricolă. Acesta ia în considerare costurile probabile ale organizării procesului și veniturile din vânzarea produselor cultivate pentru o anumită perioadă de timp (an, trimestru, lună, săptămână). Indicatorul diferenței pozitive format între cheltuieli și venituri este actualizat la parametrii actuali și indică prețul de piață al alocării. În acest caz, costurile includ achiziția de echipamente, remunerația tuturor angajaților, inclusiv proprietarul însuși, interesul pentru utilizarea capitalului și venitul antreprenorial. 
Motivele reducerii costurilor
Prețul va fi afectat în mod semnificativ de prezența unei structuri dărăpănate, chiar dacă este deținut. În acest caz, este necesar să se țină seama de posibilitatea și cantitatea de restaurare a clădirii pentru funcționarea ulterioară sau de costurile necesare pentru demolarea și eliminarea deșeurilor de construcție rezultate. Odată cu aceasta, se ia în considerare disponibilitatea și starea comunicărilor. Aceștia pot acționa ca o rețea și cresc costul sau, dimpotrivă, pot reduce, deoarece necesită reparații sau demontare. Același lucru este valabil și pentru curățarea terenurilor arabile de arbuști, dezrădăcinarea copacilor sau nivelarea peisajului și a gropilor și șanțurilor de reumplere. În aceste cazuri, există motive pentru a reduce costul teritoriului proporțional cu costurile estimate. În acest sens, determinarea cuantumului costurilor suplimentare necesare sau necesare este de aceeași importanță ca și evaluarea parcelelor nedezvoltate. 
Concepții greșite comune
Percepția publicului asupra prețurilor existente pentru parcele se bazează pe informațiile furnizate de mass-media și internet despre site-uri similare din locație și zonă. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, aceste date nu reflectă valoarea reală a pieței. Diferența dintre prețul tranzacției și oferta se numește negociere. Determinarea indicatorului de corecție acționează ca una dintre etapele oricărei evaluări metode comparative abordare.În acest sens, nu este surprinzător faptul că prețul tranzacției și costul inițial al unui obiect pus la vânzare pot avea diferențe semnificative. Există multe motive pentru diferență. Una dintre cele mai importante este dinamica pieței percepută. Dacă este în creștere, atunci chiar și o reducere de cinci la sută va fi destul de mare. Cu toate acestea, în absența prognozelor pentru creșterea pieței și în cazul în care declinul va fi fundamental, diferența dintre valoarea ofertei și tranzacția în sine se poate ridica la câteva zeci de procente. 
În concluzie
De obicei, vânzătorii nu se grăbesc să reducă valoarea ofertelor. Acest lucru este de înțeles, pentru că nimeni nu vrea să renunțe la veniturile pe care le conta. În acest sens, achiziționarea de terenuri agricole ar trebui să fie efectuată ținând cont de fezabilitatea economică. Atunci când efectuați o tranzacție ar trebui să fie ghidat de bunul simț, și nu de informații neverificate.
Baza unei achiziții de succes este un calcul rezonabil al diferenței dintre costurile reale de amenajare a teritoriului și profitul economic din producție. În plus, ar trebui să se asigure minimizarea legală a riscurilor posibile. Tranzacția se execută conform regulilor generale. După ce ați primit un refuz din partea organelor executive, trebuie să contactați serviciul de cadastru de stat. Baza pentru introducerea datelor în Registrul unificat va fi contractul de vânzare. I se atașează un pașaport cadastral și certificat de înregistrare a statului de drept proprietar anterior (vânzător).
