Dnes je trh s nehnuteľnosťami vysoko cenenými prímestskými oblasťami pre bývanie. V tejto súvislosti má osobitný význam prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie na účely následného rozvoja.
Prečo sa vývojári zaujímajú o poľnohospodársku pôdu
Ruskí občania chcú (aspoň tí, ktorí si to môžu dovoliť) vlastniť vidiecke domy postavené na vlastných pozemkoch, aby tam cez víkendy a počas dovolenky mohli relaxovať od znečisteného vzduchu, hluku a zhonu veľkých miest, a mnohí z nich nie sú proti žiť.
Podobne ako huby po daždi v poslednom desaťročí rástli okolo veľkých priemyselných centier elitné chalupy postavené na bývalých poľnohospodárskych pozemkoch a predtým museli vývojári previesť poľnohospodársku pôdu do inej kategórie. Spravidla ide o územie osád, ktoré umožňuje rezidenčný rozvoj.
Z ich pohľadu je to celkom logické. A na ktorej pôde sa stále stavia? Koniec koncov, podiel pozemkov v osadách na celkovom pôdnom fonde Ruska je len asi 1% a možnosti ich využitia na výstavbu sú takmer vyčerpané. Vývojári preto horlivo sledujú obrovské ruské polia, zahrabávajú z nich nové kúsky a iniciujú prevod pozemkov poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie.
Čo ohrozuje Rusko rozvojom poľnohospodárskej pôdy
Zdá sa, že v Rusku existuje veľa takýchto lokalít - vyše 400 miliónov hektárov. Počas obdobia po sovietskom období však existovala stabilná tendencia k zmenšovaniu ich oblasti. Len v roku 2012 sa plocha hlavného zdroja zo zloženia týchto pozemkov, konkrétne poľnohospodárska pôda, znížila o 315,7 tis. Ha a ich plocha v Rusku je iba 195 mil. Ha. Hlavným dôvodom jej zníženia je práve prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie. Rok 2014 by mohol ukončiť túto prax, keď poslanci Štátnej dumy z A Just Russia predložili na zváženie zodpovedajúci návrh zákona. Zatiaľ nebol prijatý, ale jednotlivé regióny už prijímajú opatrenia samostatne.
V tomto roku sa preto zaviedol zákaz presunu poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie v moskovskom regióne na účely použitia na viacposchodovú výstavbu. Regionálne úrady dúfajú, že toto opatrenie vytvorí ďalšie stimuly pre vlastníkov, aby využívali svoju pôdu na určený účel.
Poľnohospodárska pôda (podľa RF Land Code)
Podľa Zákonníka práce RF sa tieto pozemky vždy nachádzajú mimo osád a sú poskytované a sú tiež určené na poľnohospodárske účely.
Ako už bolo uvedené, o niečo menej ako polovica rozlohy všetkej poľnohospodárskej pôdy zaberá poľnohospodárska pôda - jedná sa o ornú pôdu, lúky na seno, pasienky, sady, zeleninové záhrady, vinice atď. Patria sem poľovnícke farmy.
Druhá polovica celkovej rozlohy všetkých poľnohospodárskych lokalít (alebo o niečo viac ako polovica) sa nachádza pod cestami prechádzajúcimi vnútri poľnohospodárskych podnikov, rôznymi inžinierskymi sieťami, lesnými pásmi, rybníkmi na rekultiváciu pôdy a chov rýb, ako aj rôznymi hospodárskymi budovami.
Polovica poľnohospodárskej pôdy vývojárov, ktorí sa o ňu nezaujímajú, je, samozrejme, veľmi málo zaujímavá - koniec koncov sú tieto územia už s niečím zastavané alebo sú obsadené niektorými lineárnymi štruktúrami. Pokiaľ ide o rezidenčný rozvoj, jediným možným spôsobom je prevod pozemkov z poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie.
Druhy povoleného využívania poľnohospodárskej pôdy
Aké príležitosti poskytuje ruské právo na vykonanie tohto postupu? LC RF uvádza, že právny režim každej krajiny je určený dvoma z ich hlavných charakteristík:
- patriace do jednej alebo druhej kategórie;
- povolené použitie, ktoré je stanovené pri územnom plánovaní.
To je miesto, kde sa skrýva prvý zádrhel. Ak nie je pochýb o tom, že poľnohospodárska pôda patrí do kategórie poľnohospodárskej pôdy (kategória 1 podľa krajinského zákonníka RF), nie je jasné, čo sa týka ich povoleného použitia.
Doteraz je jediným typom územného prieskumu, ktorý sa v skutočnosti vykonáva v Ruskej federácii, územné plánovanie. Pokiaľ ide o poľnohospodársku pôdu, táto sa neudržiava a pozemky VRI z ich zloženia nie sú stanovené.
Je pravda, že podľa niektorých odborníkov v oblasti pozemkových právnych predpisov sa zoznam typov ich použitia uvedený v článku 78 Zákonníka práce RF môže akceptovať ako VRI pozemkov poľnohospodárskej pôdy. Okrem toho federálny zákon č. 101 „O obrate poľnohospodárskej pôdy“ identifikuje pozemky z hľadiska ich zloženia, ktorých právny režim je regulovaný výlučne RF LC a je určený na tieto účely:
- pod IZHS;
- pod garážami;
- pre LPS;
- na chaty;
- pod záhradami a kuchynskými záhradami;
- pasienok;
- pod rôznymi prístavbami.
Kód mestského plánovania (GRK RF) teda umožňuje zahrnúť do zloženia sídiel ako poľnohospodárska pôda, ako aj chaty a záhradné oblasti. A to znamená iba prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie.
Je možné vybudovať poľnohospodársku pôdu bez toho, aby bola zahrnutá do hraníc osád?
Ako viete, každá obec v Rusku musí prijať svoje vlastné pravidlá využívania pôdy a rozvoja (LAR), od ktorých sa vyžaduje, aby obsahovali nariadenia týkajúce sa územného plánovania. Uvádzajú zoznamy VRI pre pozemky a projekty investičnej výstavby v rámci každého z nich teritoriálna zóna. Účinok týchto nariadení na poľnohospodársku pôdu ako súčasť poľnohospodárskej pôdy sa neuplatňuje, nevykonáva sa územné vymedzenie zón a nie sú stanovené pozemky VRI z poľnohospodárskej pôdy, čo znamená, že sa nemôžu meniť.
To vylučuje rozvoj poľnohospodárskych pozemkov za hranicami osád. Kým sa neprijme osobitný právny predpis o územnom územnom plánovaní mimo miest, dedín, mestských sídiel atď., Je poľnohospodárska pôda chránená pred odstránením z poľnohospodárskeho obehu prostredníctvom rozvoja.
V dôsledku toho je možné zriadiť VRI poľnohospodárskych pozemkov mimo osady, ktoré zabezpečujú ich rozvoj, iba presunom poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie.
Na aké účely je možné prevádzať poľnohospodársku pôdu do inej kategórie
Zoznam výnimočných prípadov, v ktorých je takýto prevod povolený, je uvedený v osobitnom federálnom zákone č. 172 o postupe pri vykonávaní tohto postupu.
Podľa tohto zákona sa prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie uskutočňuje v týchto prípadoch:
- počas ich uchovávania;
- pri vytváraní rezerv, prírodných rezervácií, letovísk, prírodných parkov, vrátane dendrologických, botanických záhrad atď.
- pri stanovovaní alebo zmene hraníc sídiel;
- pri umiestňovaní priemyselných zariadení na poľnohospodársku pôdu, ktorých katastrálna hodnota je nižšia ako jej priemerná úroveň v obci;
- ak sú poľnohospodárske pozemky nevhodné na poľnohospodársku výrobu zahrnuté do zloženia lesov alebo rybníkov, ako aj pôdy v rezerve;
- keď na nich sú postavené lineárne objekty;
- pri plnení vonkajších záväzkov Ruskej federácie, ako aj pri výstavbe obranných zariadení v týchto krajinách;
- na začiatku ťažby v týchto oblastiach nerastov;
- keď na ne kladú rôzne predmety, aby vyhovovali potrebám občanov (sociálne, kultúrne atď.).
Prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie je zakázaný pre poľnohospodársku pôdu, ktorá má osobitnú hodnotu a produktivitu. Zahŕňajú experimentálne oblasti poľnohospodárskych výskumných ústavov a univerzít, ako aj pozemky s katastrálnou hodnotou výrazne prevyšujúcou priemernú úroveň v obci. Výnimkou z tohto pravidla môžu byť prípady opísané v odsekoch 3, 6, 7 a 8 vyššie uvedeného zoznamu.
Mimochodom, počnúc februárom minulého roka, z hľadiska zákonnosti je sporné, presun poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie (čo znamená v roku 2014) je tiež spojený so značne zvýšenou pokutou za zneužitie týchto pozemkov. Výška pokút sa pohybuje v rozmedzí 200 - 500 tisíc rubľov, v závislosti od ich katastrálnej hodnoty.
Ako začína prevod pôdy do inej kategórie
Prvým krokom je predloženie príslušnej žiadosti autorizovanému orgánu výkonnej štátnej moci. V uvedenej žiadosti sa uvedie:
- číslo katastra;
- dostupná a požadovaná kategória pôdy;
- aký je dôvod prevodu;
- forma pozemkových práv.
Prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie vykonáva štátny orgán ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie (okrem pozemkov federálneho majetku) alebo vláda Ruskej federácie (vo vzťahu k federálnym pozemkom).
Dodatočné dokumenty na preklad
Ďalej budete potrebovať:
- výpis zo štátneho katastra územia alebo jeho katastrálneho pasu;
- kópie osobných dokladov žiadateľa;
- výpis z Jednotného štátneho registra;
- ukončenie štátnej environmentálnej skúšky (ak je to potrebné)
- súhlas držiteľa autorských práv, ak o to užívateľ pozemkov požiada.
Kópie osobných dokladov a súhlas držiteľa autorských práv predkladá predkladateľ petície autorizovanému orgánu štátnej moci spolu s návrhom. Zostávajúce dokumenty sa nemusia predkladať, pretože oprávnená štátna agentúra si ich môže vyžiadať nezávisle. Aby sa však postup urýchlil, je lepšie postarať sa o jeho dostupnosť a nechať ho na sebe.
Podmienky na zváženie žiadosti o prevod
Vláda Ruskej federácie to posúdi do troch mesiacov a subjekty Ruskej federácie sú povinné dokument posúdiť do dvoch mesiacov odo dňa jeho prijatia.
V dôsledku toho sa prijíma akt s kladným rozhodnutím alebo akt s odmietnutím takéhoto prevodu.
Dokument sa v každom prípade zašle žiadateľovi do dvoch týždňov odo dňa jeho prijatia.
Akt uvádza:
- aký je dôvod prijatej zmeny;
- parametre, popis a katastrálne čísla pozemkov;
- kategórie zdrojov a cieľov.
Ako možno odôvodniť prijatie aktu o odmietnutí prenosu
Prevod poľnohospodárskej pôdy do inej kategórie nie je povolený, ak:
- je obmedzený alebo zakázaný federálnym zákonom;
- štátna eko-skúška počas jej vykonávania vyjadrila negatívne stanovisko;
- zamýšľaný účel pôdy nie je v súlade so schválenými plánmi ďalšieho využívania územia.
Zmeny štátneho katastra nehnuteľností a Jednotného štátneho registra pri prevode pôdy do inej kategórie
Poverený orgán štátnej moci, ktorý prijal zákon o prevode pôdy, zašle kópiu (do 5 dní odo dňa jeho prijatia) spoločnosti Rosreestr. Ten do 7 dní vykoná zmeny v štátnom katastri a Jednotnom štátnom registri podnikov a upovedomí o tom všetky zainteresované strany. Za prevod pôdy sa považuje nadobudnutie účinnosti odo dňa jej zápisu do štátneho katastra (z dôvodu zmeny jej kategórie).
Doklady potvrdzujúce práva na pôdu pri zmene kategórie pôdy sa znovu nevydávajú.
Prevod do krajín osád
Ako je uvedené vyššie, poľnohospodárske pozemky môžu byť zahrnuté do osád s priradením inej kategórie - „krajina osád“. Akonáhle sa dostanú do svojich hraníc, ocitnú sa v zložení konkrétnej územnej zóny, ktorá podlieha predpisom mestského plánovania, vrátane zriadenia VRI, zabezpečujúcich ich rozvoj.Postup takého začlenenia so súčasným zavedením (alebo zmenou) VRI sa môže vykonať v súlade s čl. 41 spolkového zákona „Nadobudnutím účinnosti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“.
