Pri nákupe alebo predaji nehnuteľností sa Rusi takmer vždy zaoberajú daňami. Ak sú v postavení domácich kupujúcich, nemajú priamu zodpovednosť za platenie príspevkov do štátnej pokladnice - navyše majú nárok na osobitný odpočet dane.
Ak je však osoba predajcom nehnuteľností, má voči štátu viac ako dosť záväzkov. Z výnosov je povinný platiť dane. Včasné a úplné. Ak osoba čelí úlohe „zákonného predaja bytu“, aké dane bude musieť zaplatiť? Má právo počítať s akýmikoľvek výhodami?
Aká veľká je daň?
Podľa ruského práva, keď jednotlivci predávajú nehnuteľnosť (byty, izby, domy, chaty, pozemky, atď.), Ktoré mal predávajúci v čase transakcie vo vlastníctve menej ako 3 roky, vzniká povinnosť zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13% z výnosu čiastka. Je možné znížiť základ dane o 1 milión rubľov. (Tzv odpočítanie majetku). Alebo za sumu, ktorú predajca vynaložil pri kúpe nehnuteľnosti (ak existujú príslušné podporné dokumenty).
Možnosť započítať náklady na nadobudnutie bytu je užitočná napríklad v prípadoch, keď sa osoba, ktorá kúpila nehnuteľnosť, rozhodla, že pre ňu nie je vhodná, a preto sa rozhodla ju ďalej predať. Ak tak urobí do jedného roka, potom ak počas transakcie nezíska zisk presahujúci 1 milión, nebude musieť platiť federálnej daňovej službe žiadne príspevky. Daň z predaja bytu sa musí zaplatiť do 15. júla roku nasledujúceho po ukončení transakcie.
Povinnosti predávajúceho
Okrem skutočnosti, že peňažná suma vo výške vypočítanej dane z príjmu fyzických osôb musí byť zaplatená včas, má predávajúci ďalšiu dôležitú povinnosť - nahlásiť sa federálnej daňovej službe. Deje sa tak prostredníctvom predloženia colného vyhlásenia vo forme dane z príjmu pre 3 osoby. Navyše, aj keď daň z predaja bytu bola v skutočnosti nulová (tj suma transakcie bola menšia alebo rovná odpočtu 1 milióna rubľov), tento dokument sa musí stále predložiť federálnej daňovej službe. Okrem toho sa musí tak urobiť do 30. apríla toho roku, ktorý nasleduje po dokončení transakcie.
zodpovednosť
Čo sa stane, ak občan neplatí daň z príjmu z predaja bytu? Potom štát v osobe Federálnej daňovej služby uloží pokutu vo výške 20% vypočítanej sumy dane z príjmu fyzických osôb (alebo jej zostatok nezaplatený z akéhokoľvek dôvodu). Denná pokuta sa bude účtovať aj vo výške 1/300 refinančnej sadzby centrálnej banky (teraz 8,25%) vo vzťahu k výške dlhu - dovtedy, kým osoba úplne nevyrovná štát.
Čo sa stane, ak osoba nepodá na federálnej daňovej službe formulár 3-NDFL (aj keď nie je potrebné platiť daň z predaja bytu)? V tomto prípade Federálna daňová služba tiež uloží jednorazovú pokutu vo výške 1 000 rubľov. Ktorý sa zvýši o 5% zo sumy dane vypočítanej mesačne - kým sa osoba nevyrovná so štátom. Je pravda, že konečná suma nepresiahne 30% dlhu.
Privatizačný faktor
Ruský právnik si všimol pomerne častý prípad: človek privatizuje byt, v ktorom žil viac ako 10 rokov, a predáva ho. Niekedy dokonca čestne odráža celú sumu v zmluve s kupujúcim. Čoskoro prijal hovor od Federálnej daňovej služby a zdvorilo požiadal, aby z predaja bytu platil iba daň z príjmu. Ako je to možné? Faktom je, že občan urobil smiešnu chybu - bývanie predal ihneď po privatizácii. A to z hľadiska zákona spadá do situácie, keď je nehnuteľnosť v držbe kratšia ako tri roky.
Skutočnosť, že osoba žila v byte mnoho rokov pred privatizáciou, nehrá žiadnu úlohu. Podobná je situácia, keď sa uskutoční predaj bytu na základe dedičstva - daň sa bude účtovať, ak neuplynie lehota splatnosti 3 roky. Preto právnici prísne poučujú občanov, ktorí práve zaregistrovali vlastníctvo bytu, prostredníctvom akéhokoľvek postupu: musíte počkať tri roky.
Daň a spoluvlastníctvo
Je možný variant, v ktorom sa musí platiť daň z príjmu z predaja bytu za predpokladu, že bývanie je v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve. Hlavným problémom je, ako rozdeliť odpočet 1 milióna rubľov? Všetko záleží predovšetkým na tom, o akom konkrétnom druhu majetku hovoríme - zdieľané alebo spoločné.
V prvom prípade je všetko jednoduché. Odpočet sa delí úmerne k percentuálnemu podielu vlastníctva uvedenému v dokumentoch. Ak povedzme, Ivanov vlastní 45% bytu, a Petrov - 55%, potom prvý má nárok na "zľavu" pri predaji bývania vo výške 450 tisíc rubľov, druhý - 550 tisíc.
V prípade spoločného vlastníctva závisí stupeň jednoduchosti predovšetkým od schopnosti spoluvlastníkov dohodnúť sa medzi sebou.
Zatiaľ neboli zavedené žiadne všeobecné, všeobecne akceptované mechanizmy trhu na určovanie špecifického podielu na vlastníctve bytov podľa ruských právnych predpisov.
Spolumajitelia musia dosiahnuť kompromis. A ak to nebude možné, o otázke rozhodne súd.
Ďalšou otázkou, ktorá vzrušuje mnohých občanov, je: „Čo ak napríklad osoba pred 10 rokmi kúpila podiel v byte v takomto objeme a taký objem, a pred mesiacom kúpil celý dom a má v úmysle predať nehnuteľnosť? Je v tomto prípade zdanenie predaja bytu?“ Právnici odporúčajú venovať pozornosť jednému z listov ministerstva financií uverejneným v roku 2012 (konkrétne dokumentu č. 03-04-05 / 9-189). Hovorí sa v ňom, že zmena podielu nehnuteľností nemá za následok ukončenie vlastníckych práv majiteľov.
Podľa rovnakej logiky, ako sa niektorí odborníci domnievajú, by sa malo rozlišovať v jednotlivých podmienkach vlastníctva akcií. Ak je jeden z majiteľov majiteľom domu v čase predaja bytu, 3 roky, nemusí platiť osobitnú daň. Zatiaľ čo druhý môže vlastniť svoj podiel menej ako tri roky. A ak chce predať svoju časť majetku, potom bude musieť zaplatiť NFDL (s príslušnou výškou príjmu).
Aj keď, ako hovoria odborníci, postavenie územných orgánov Federálnej daňovej služby sa môže líšiť od stanoviska ministerstva financií. Preto sa pred transakciami, pri ktorých existujú podobné podmienky, odporúča konzultovať s daňovými úradmi konkrétneho regiónu alebo mesta.
Pokiaľ ide o postupy kúpy a predaja, existuje veľká nuansa s účasťou spoluvlastníkov nehnuteľností v rámci akcií. Ak sa byt predáva na základe kúpnej zmluvy podpísanej všetkými vlastníkmi, odpočítaná suma je 1 milión rubľov. rozdelené (ako sme povedali vyššie, v pomere). Ak si však každý zo spoluvlastníkov želá predať svoj podiel na základe osobitnej dohody, bude mať právo v plnej miere využívať štátom zaručenú „zľavu“. Podobne v prípade ľudí, ktorí vlastnia byt na základe spoločného vlastníctva (hoci v tomto prípade je potrebné dohodnúť sa na veľkosti akcií, ktoré sa majú predať).
Transakcia, ktorá nie je rezidentom
Je známe, že v Rusku existujú dva hlavné typy daňovníkov. Prvý z nich sú obyvatelia krajiny, platia daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13%. Občania Ruska a občania iných štátov, ktorí žili v Rusku dlhšie ako 183 dní po dobu 12 mesiacov, sa za také uznávajú. Druhou sú nerezidenti. Ktorá, resp. Hlavná časť roka žila v zahraničí. Čo robiť, ak byt predáva nerezident? Potrebujete platiť dane?
Áno. Okrem toho je táto suma podstatne vyššia, ako keby bol predávajúci rezidentom, konkrétne 30%. Mimochodom, občania tejto kategórie platia rovnakú sumu, ak pracujú v prenájme (alebo ak poberajú iný druh úradného príjmu).Ďalším veľkým nuantom je, že nerezidenti nemajú povolené odpočty.
Ak je predávajúcim IP
Ako sa vypočíta daň pri kúpe (predaji) bytu pre podnikateľov? Aké sú odpočty odpočítané IP? Pokiaľ ide o nákup - žiadny. Podnikatelia nemôžu na základe „spoločného občianskeho“ práva vrátiť 13% hodnoty majetku v rámci odpočtu majetku. Ale potom majú šancu zaplatiť výrazne nižšiu daň z predaja.
Príliš veľa IP pracuje na „zjednodušení“. V súlade s týmto daňovým systémom sú príjmy z predaja nehnuteľností porovnávané s komerčnými. Preto je splatných 6% z prijatého príjmu.
Ak je predávajúci seniorom
Vypočítava sa daň z predaja bytu dôchodcom? Áno a úplne. Skutočnosť, že osoba je na dôchodku, nemá vplyv na jeho postavenie daňovníka. Rovnaké povinnosti sa týkajú včasného predloženia vyhlásenia 3-NDFL federálnej daňovej službe a včasného zaplatenia vymeraných príspevkov.
Šedé schémy: zodpovednosť
Veľa občanov Ruskej federácie, ktorí sa snažia neplatiť daň z predaja bytu, naznačuje pri registrácii nákupných a predajných transakcií oveľa nižšie náklady na byt ako pri skutočnom vyrovnaní s kupujúcim. Zvyčajne sa v takýchto prípadoch objaví suma 1 milión rubľov, ktorá sa rovná odpočtu. Zostávajúca suma predajcov bytov v hotovosti dostáva na základe dodatočných dohôd (najmä „príjmy“).
Z hľadiska zákona všetko vyzerá „čisté“. Ako však odborníci tvrdia, v posledných rokoch sú vládne orgány voči takýmto transakciám čoraz menej lojálne. A vzhľad „čistoty“ možno v prípade potreby ignorovať, pretože skutočné činy predávajúceho znižujú daňové úniky (a to sa vzťahuje na 198. článok Trestného zákona). Od zamestnancov Federálnej daňovej služby sa vyžaduje iba to, aby bola daň z predaja bytu v plnej výške získaná, je zhromažďovanie dôkazov, že osoba uplatnila „šedú schému“ vo forme znížených čísel v kúpnej zmluve. A potom môžete preniesť informácie na súd.
Ako sa to deje v praxi? Daňové úrady spravidla nariadili nezávislé posúdenie bytu nachádzajúceho sa v rovnakom dome (a ak to nie je možné, potom bývanie v budove podobnej konštrukcii v tej istej oblasti), ak majú podozrenie na zjavné utajenie skutočných údajov o predaji. Po získaní nezávislých údajov vyzývajú daňovníka na konverzáciu a požiadajú o objasnenie.
Ak niekto povie, že jednoducho dokázal presvedčiť kupujúceho, aby kúpil bývanie päťkrát lacnejšie ako trhová hodnota, zamestnanec Federálnej daňovej služby, ktorý mu neverí, mu môže podať odvolanie na súd. Je vysoká pravdepodobnosť, že nebude neúspešná: v posledných rokoch existovali precedensy, keď boli odsúdení tvorcovia „sivých schém“. Spravidla museli platiť daň z predaja bytu, vypočítanú podľa skutočnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Informátormi pre transakcie so zníženými nákladmi na bývanie môžu byť medzitým notári, ktorí sa zúčastnili na certifikácii dokladov o predaji bytov, a dokonca aj súdni úradníci, ktorí registrujú nehnuteľnosti. Preto odborníci hovoria, že je stále ťažšie predávať bývanie podľa „šedých schém“. Aj keď zatiaľ pripúšťajú, je to v poriadku vecí - daň z príjmu z predaja bytu je príliš veľká.
Nuansy vlastníctva
Ako sme už určili, osoba platí daň z príjmu fyzických osôb predajom nehnuteľností, ktoré vlastní, na dobu kratšiu ako 3 roky. Ako sa vypočíta toto obdobie? Veľmi jednoduché - pri podpise transakcie nákupu a predaja sa berie do úvahy 36 celých mesiacov. Odborníci na vedomie, že držba sa počíta od dátumu, ktorý je uvedený v štátnom registri (a nie ten, ktorý je uvedený v osvedčení o registrácii nehnuteľností). Odborníci poznamenávajú, že rozdiel medzi týmito dňami môže byť významný - do 2 týždňov.
Za povšimnutie stojí aj to, že za nového majiteľa sa považuje odborník, ktorý, ktorý vlastnil byt, napríklad o 10 rokov predal a odkúpil ho o mesiac neskôr, sa považuje za odborníkov.Aby ste sa vyhli plateniu daní, musíte pred predajom nehnuteľnosti počkať tri roky.
Triky odpočtov
Ako sme povedali na začiatku, občania Ruskej federácie majú právo na odpočty spojené nielen s predajom nehnuteľností, ale aj s nákupom bytov. V druhom prípade je mechanizmus výpočtu súm úplne odlišný (ako aj legislatívne normy, ktorými sa spravujú). Dovoľte nám stručne zvážiť špecifiká odpočtu nehnuteľností pre kupujúcich bytov.
Štát v osobe Federálnej daňovej služby dáva občanom, ktorí si kúpili nehnuteľnosť, právo na vrátenie 13% sumy vynaloženej v súvislosti s transakciou na získanie nehnuteľností. Ide predovšetkým o platbu v prospech predajcu. Maximálny odpočet na jeho základe je 260 tisíc rubľov. Mnoho bytov sa kupuje na hypotéku. Od tejto chvíle sa vytvorí jedna základňa na výpočet odpočtu, z čoho maximálna výška predstavuje 390 tisíc rubľov. (ak bol byt zakúpený po 1. januári 2014) a možno dokonca úplne neobmedzený (ak bolo bývanie zakúpené v predchádzajúcich rokoch).
Zdá sa, že tieto sumy sú oveľa nižšie ako odpočet 1 milióna zaručený predajom bytov. Nezabúdajme však, že „vzorce“ na výpočet daňových povinností pre predajcov sú úplne odlišné. Môže sa ukázať, že odpočítanie nehnuteľnosti pri kúpe bytu bude skutočne vyššie ako daň z príjmu fyzických osôb vypočítaná pri jeho predaji.
Osobitne zaujímavé je, že obidva typy odpočtov možno kombinovať. V niektorých prípadoch je okrem toho reálne kompenzovať vypočítanú daň z príjmu fyzických osôb, ktorá vzniká pri predaji bytu, a odpočet dane na základe kúpy nehnuteľnosti. Aby sme sa mohli dohodnúť na tomto postupe, je potrebné kontaktovať iba územnú štruktúru federálnej daňovej služby. Je pomerne nekomplikovaný a vo väčšine prípadov sa to dá urobiť bez zapojenia nákladných konzultantov.
Napríklad nasledujúci scenár je celkom možný.
Občan Ivanov predal byt na Lenin Avenue za 2,5 milióna rubľov. Využil právo na odpočet vo výške 1 milión a teraz dlhuje daň vo výške 13% z 1,5 milióna rubľov, čo je 195 tisíc rubľov.
Pokiaľ ide o príjmy z predaja bytov na ulici Lenin, občan Ivanov kúpil byty na Moskovskej ulici za 2,5 milióna rubľov. (práve sa mu táto oblasť páčila). Z nákladov na kúpu tohto bytu má právo na odpočet, teraz ako kupujúci, vo výške 260 000 rubľov.
Ivanov predloží príslušné dokumenty daňovému úradu, kde sa vzájomne započítavajú odpočty dane a daň z príjmu fyzických osôb. Výsledkom je, že Federálna daňová služba zostáva „splatná“ občanovi ďalších 65 tisíc rubľov. Ktoré mu budú vyplatené predpísaným spôsobom. Hlavná vec je, že Ivanov by mal vykonať obidve transakcie v jednom roku.
