Darovanie bytu je bezdôvodná transakcia, pri ktorej je starý majiteľ prevedený na nového na základe dohody o darovaní. To znamená, že darca nie je oprávnený požadovať, aby mu darca dal niečo na oplátku za taký doklad ako darčekový certifikát pre byt. Dane zaplatené v tomto prípade sú definované v právnych predpisoch.
Poskytovanie bytu: všeobecné právne normy
1. Dar je vždy zadarmo. V darovacej listine do bytu nie je možné zaznamenať položky, ktoré by zaviazali niečo, čo urobila urobená osoba vo vzťahu k darcovi. Ak je v darovacej zmluve uvedená peňažná kompenzácia, nájomné alebo závislé osoby od darcu, je to právne neplatné. Predpokladajme, že určitý „hotový“ má v rukách dar na byt, ktorý dostal za takýchto podmienok. Dane zaplatené v tomto prípade sa vyberajú podľa sadzieb stanovených pre kúpnu zmluvu alebo anuitnú zmluvu (doživotná údržba).
2. Dar je vždy naliehavý. Byt sa stáva majetkom hotového tovaru ihneď po registrácii daru v Rosreestri a získaní osvedčenia. Zapísanie do darčekového listu, že osoba po smrti darcu preberá vlastníctvo bytu, je nezákonné. Za týchto podmienok sa uplatňuje vôľa pri registrácii bytu ako dedičstvo a platba daň z nehnuteľností.
3. Dar je dobrovoľný pre obe strany. Až do okamihu registrácie daru v Rosreestri si môžu zmeniť názor a prehlásiť tento dar za neplatný. V tomto prípade sa samozrejme neplatí žiadna daň.
Ak má byt jediného majiteľa, má právo ho predložiť akejkoľvek osobe bez súhlasu ktorejkoľvek z osôb v nej zapísaných. Vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa po podpísaní zmluvy o darovaní a jej registrácii v Rosreestene stranami.
Ak je byt v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve, potom:
• Majiteľ podielu na vlastníctve bytu ho môže darovať bez súhlasu ostatných vlastníkov; takáto dohoda je úplne legálna. To znamená, že ak vlastníte polovicu bytu v spoločnom vlastníctve s niekým a chcete túto polovicu dať svojmu dieťaťu, nemusíte získať súhlas iného akcionára.
• Ak je nehnuteľnosť spoločná, potom musí darca získať dar na to, aby mohol s danou transakciou získať písomný súhlas všetkých ostatných vlastníkov.
Sadzba dane nezávisí od toho, či je prezentovaný celý byt alebo iba jeho časť.
Stručná história zdaňovania darčekov
Do roku 2006 bol v platnosti zákon Ruskej federácie z decembra 1991 s názvom „Daň z nehnuteľností, ktorá sa prevádza dedičstvom alebo darom“, ktorá stanovuje výšku a postup dane pri darovaní bytu. Federálny zákon z 01.07. 2005 N 78-ФЗ túto daň zrušila a skutočne ju nahradila daňou z príjmu fyzických osôb, ktorá je od roku 2015 upravená daňovým zákonom. To znamená, že sa zmenil iba názov a regulačný akt, podľa ktorého sa daň vyberá. Napriek tomu budete musieť za darovaný byt zaplatiť daň. Zároveň, ako podľa starého zákona, ak je celý byt darovaný, potom jeho plná cena podlieha zdaneniu. Ak je daný podiel na vlastníctve bytu, daň sa preberá z hodnoty tohto podielu.
Daň z príjmu fyzických osôb sa vyberá iba z darčekových zmlúv, ktoré sa uzavrú najskôr 1. januára 2006.
Aká je veľkosť darčekovej dane za byt?
V tomto roku je jeho výška 13% z hodnoty bytu. Daň platí donor.Aké náklady by sa však mali brať pri určovaní základu dane z príjmu fyzických osôb? Veď darček nesmie obsahovať žiadnu hodnotu bytu.
Typ hodnoty bytu, s ktorým sa vyberá daň z darov, bol dlho predmetom kontroverzie. Postavenie Federálnej daňovej služby bolo čo najširšie: bolo možné vziať zmluvnú, trhovú, inventarizačnú (vypočítanú v ZINZ) a dokonca aj katastrálnu hodnotu ako základ. V skutočnosti mala každá inšpekcia vlastnú prax.
Minulý rok ministerstvo financií v súlade s týmto nesúhlasom napokon stanovilo líniu tým, že vo svojom liste z 5. augusta 2014 č. N 03-04-05 / 21903 stanovilo, že daň z darov, ktorej výška a postup boli určené daňovým zákonníkom Ruskej federácie, bola zaplatená z trhovej hodnoty bytu. Je pravda, že teraz vyvstala otázka, ale ako ju správne určiť? Najjednoduchšou (a najlacnejšou) cestou je zatiaľ získať certifikát od miestneho CCI s priemernou trhovou cenou bytov v meste a uviesť ho v darčekoch.
Daň za darček zaplatená nerezidentmi
Zákon neobmedzuje majiteľov domov v ich práve darovať ich cudzincom. Taká osoba nerezidenta Ruskej federácie, ktorá má v rukách dar na byt, je zdanená sadzbou 30%. Zmena sadzby je možná na základe medzinárodnej dohody vypracovanej na vylúčenie dvojitého zdanenia.
Platba dane nerezidentom na základe dohody o darovaní bytov sa musí uskutočniť skôr, ako sa zaregistruje vo svojom vlastníctve.
Ak je byt daný príbuznému
Občania majú často otázky: „Ak matka (alebo otec) dá byt svojmu synovi (dcére), má takáto dotovaná osoba povinnosť zaplatiť daň z darovania za byt? Musí platiť jeho vnuci?“
Daňový zákon Ruskej federácie oslobodzuje od darovacej dane blízkych príbuzných. To znamená, že ak osoba obdarovaná bytom úzko súvisí s darcom, nemá povinnosť platiť daň z príjmu fyzických osôb z jeho trhovej hodnoty.
Ktorí príbuzní sú blízki?
Ak je byt darovaný v rámci tej istej rodiny, žiadny z jeho členov nemusí platiť daň za dar. Deti (vrátane adoptovaných) môžu dostať darcovský byt od svojich rodičov alebo vnúčat (vrátane nevlastných rodičov, to znamená mať iba jedného spoločného rodiča) od svojej starej mamy alebo starého otca. Je možné a naopak, dať byty od mladšej generácie staršej alebo tej istej generácie - medzi bratmi a sestrami.
Bezpodmienečnými blízkymi príbuznými sú manželia a manželky. Strýci (tety) a synovci im však nepatria.
Stupeň vzťahu potvrdené príslušnými osvedčeniami (manželstvo, narodenie, adopcia).
Postup pri platbe dane z príjmu fyzických osôb
Predpokladajme, že máte v rukách darček pre byt. Dane zaplatené v tomto prípade sú určené daňovým poriadkom Ruskej federácie a sú uvedené vyššie v texte. Preto po registrácii daru v Rosrestre musíte do konca apríla nasledujúceho roku predložiť daň z bytu v daňovom mieste vo vašom registračnom vyhlásení vo formulári 3-NDFL zo svojho príjmu, uviesť hodnotu bytu v ňom a predložiť potvrdenie o jeho vlastníctve. Ak je účastník v úzkom vzťahu s darcom, a preto je oslobodený od platenia dane z príjmu fyzických osôb, musí stále poskytnúť daňovému inšpektorovi vyhlásenie, ako aj dokumenty potvrdzujúce stupeň vzťahu.
Samotné dane spočítajú sumu dane a pošlú vám potvrdenie s výpočtom dane. Môže sa vyplatiť v ktorejkoľvek banke.
Niekoľko súkromných prípadov platby dane z príjmu fyzických osôb pri darovaní bytu
Čo robiť, ak ste seniorom a máte darček do bytu? Dane zaplatené v tomto prípade neznamenajú žiadne dôchodkové dávky. Všetci dôchodcovia sú v tomto prípade povinní platiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13%.
Ukazuje sa, že existuje ďalšia kategória osôb, ktoré sú spolu s blízkymi príbuznými oslobodené od dane z príjmu fyzických osôb z dôvodu darcovstva.Oslobodení boli zamestnanci zahraničných konzulátov a ich rodinní príslušníci. Toto pravidlo je už zakotvené na medzinárodnej úrovni Viedenský dohovor o diplomatických stykoch 1961
Sankcie za neplatenie alebo oneskorené zaplatenie dane z príjmu fyzických osôb
Za chýbajúci konečný termín na predloženie formulára 3-NDFL je povinný zaplatiť pokutu vo výške 5% (ale nie menej ako 1 000 rubľov) zo sumy nezaplatenej dane za každý mesiac od dátumu jej predloženia, ale nie viac ako 30% z celkovej sumy dane.
Odvedená osoba je povinná zaplatiť celú sumu dane do 15. júla roku podania colného vyhlásenia 3-NDFL. Ak toto obdobie zmešká, zaplatí pokutu vo výške 20% z účtovanej dane. Ak sa preukáže úmysel nezaplatenie dane potom sa pokuta zvýši na 40% a zaplatením pokuty sa nezruší platba samotnej dane.
Ak sa daňovník vyhýbal dani, je na súde vrátený. Zároveň mierový súd vynesie rozhodnutie o daniach, ktoré nepresahujú 50 000 rubľov, o vysokých sumách sa vedie okresný alebo mestský súd, ktorý môže za každý deň omeškania uložiť pokutu a dokonca uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť štátny poplatok za podanie daňovej pohľadávky. Preto bude lepšie platiť daň z príjmu fyzických osôb včas.
Fiktívny nákup a predaj namiesto toho, aby ste dostali byt
Medzi darcom a vznešeným sa často uzatvára transakcia nákupu a predaja bytu, pri ktorej sa peniaze od neho neprenášajú na prvú. Aký je výsledok? Predpokladajme, že máte také šťastie a že máte v rukách darček na byt. Dane zaplatené v tomto prípade sú minimalizované. Ak je doba bytu vo vlastníctve darcu predávajúceho 3 a viac rokov, neplatí sa im daň z príjmu fyzických osôb. Ak je držba menšia, potom je daň stále 13%, ale jej základ je suma prevyšujúca náklady na byt nad 1 milión rubľov, t.j. základ dane sa zníži o milión, v dôsledku čoho sa zníži daň z príjmu fyzických osôb.
Je potrebné hovoriť o rizikách takejto fiktívnej kúpnej zmluvy. Keďže zakrýva iný typ transakcie, súd ho môže vyhlásiť za neplatný (tretie strany sa môžu obrátiť na súd, ktorého práva boli porušené). Okrem skutočnosti, že takúto dohodu vypovie súd, môžu byť strany trestne zodpovedné.
Riziká pri uzatváraní dohody o darovaní bytov
Existuje niekoľko prípadov, kedy môže byť dohoda o darovaní bytu zrušená. Jedna právnická osoba teda nemôže dať byt inej právnickej osobe, pretože takéto transakcie medzi nimi sú zakázané. Právnická osoba však môže dať byt jednotlivcovi.
Je zrejmé, že darovanie bytu po smrti darcu (napríklad prostredníctvom splnomocnenca) je podvodnou transakciou a je vedome neplatné. Byt môže byť zaťažený aj bankovým záložným právom, zmluvou o anuite alebo údržbou na závislé obdobie. Potom to tiež nemôže byť prevedené na základe darovacej zmluvy.
