Občianske transakcie súvisiace s predajom nehnuteľností v Ruskej federácii si takmer vždy vyžadujú štátnu registráciu. Za správnu implementáciu je zodpovedný príslušný orgán - Rosreestr. Aké sú znaky fungovania tejto štruktúry? Aké legislatívne akty upravujú postup pri vkladaní príslušných údajov do štátneho katastra nehnuteľností?
Registrácia nehnuteľností: legislatívny aspekt
Systém registrácie vlastníckych práv v Ruskej federácii je upravený všeobecnou aj osobitnou legislatívou. Medzi kľúčové pramene práva patrí spolkový zákon „o štátnom katastri“. Ustanovenia tohto právneho aktu určujú postup registrácie práv k nehnuteľnostiam, podmienky a ďalšie nuansy charakteristické pre tento postup.
Uvedený spolkový zákon ustanovuje aj nevyhnutné koncepčné aparáty používané v praxi štátnych orgánov zodpovedných za spracovanie transakcií s majetkom zodpovedajúceho typu. Zákon teda definuje najmä pojmy „číslo katastra“, „nehnuteľnosť“, „vecné bremeno“ atď.
Pri skúmaní mechanizmov, podľa ktorých sa vykonáva registrácia práv k nehnuteľnostiam v Ruskej federácii, sa budeme najskôr odvolávať na ustanovenia spolkového zákona „o štátnom katastri“. Možno tiež poznamenať, že v uvedenom spolkovom zákone sú často odkazy na iné legislatívne zdroje, ako napríklad na občiansky zákonník.
Regulačný rámec, ktorým sa riadi systém, v ktorom sa vykonáva registrácia práv na nehnuteľnosť, je teda reprezentovaný pomerne širokou škálou legislatívnych zdrojov.
Je štátna registrácia transakcií povinná?
Podľa nami naznačeného štvrtého článku federálneho zákona je štátna registrácia transakcií s nehnuteľnosťami povinná. Platí to nielen pre právne vzťahy týkajúce sa výkonu vlastníckych práv, ale aj pre také javy, ako je vecné bremeno, správa dôvery alebo napríklad hypotéka.
Príslušné orgány
Článok 9 spolkového zákona „o štátnom katastri“ obsahuje ustanovenia, ktoré určujú, ktoré orgány sú zodpovedné za štátnu registráciu transakcií s nehnuteľnosťami. Zákon predovšetkým uvádza, že zodpovedajúci systém štátnych štruktúr funguje na dvoch úrovniach - federálnej a regionálnej. Do kompetencie orgánov na najvyššej úrovni patrí registrácia práv v rámci určitých právnych vzťahov v oblasti podnikania, ako aj transakcie, ktorých predmetom sú majetkové komplexy, nehnuteľnosti nachádzajúce sa vo viacerých registračných okresoch. Ostatné transakcie sa vykonávajú za účasti územných štruktúr.
Hlavným orgánom zodpovedným za registráciu transakcií s nehnuteľnosťami je Federálna služba pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu.
Má tiež skrátené meno - Rosreestr. Štruktúry v regiónoch sa zase nazývajú oddelenia. Neoficiálne sa môžu označovať aj ako oddelenia nehnuteľností. Alebo iné výrazy prijaté v konkrétnom regióne.
Napríklad mesto, v ktorom kancelária Rosreestra niekedy znie ako Ministerstvo nehnuteľností - Irkutsk. Registrácia práv touto inštitúciou sa teda vykonáva v súvislosti s transakciami, ktoré nepatria do právomoci vyššej federálnej služby.
Rosreestr: základné kompetencie
Aké sú kľúčové kompetencie spoločnosti Rosreestr? Podľa spolkového zákona „o štátnom katastri“ tieto zahŕňajú:
- overenie pravosti dokumentov o transakciách, ako aj totožnosti subjektov právnych vzťahov týkajúcich sa oprávnenosti podpisu príslušných dohôd;
- štúdia predtým deklarovaných vlastníckych práv, štúdia predchádzajúcich registrácií;
- vykonávanie postupov, ktoré tvoria štátnu registráciu vlastníckych práv k príslušnému typu;
- vydávanie potrebných dokumentov subjektom právnych vzťahov pri transakciách s nehnuteľnosťami;
- poskytovanie informácií občanom a organizáciám o registrovaných právach na vlastný majetok zodpovedajúceho typu.
Podľa ustanovení spolkového zákona „o štátnom katastri“ sa Rosreestr nemôže zaoberať inými druhmi činností, ak neexistujú žiadne ďalšie imperatívne zákony, ktoré v spolkovom zákone existujú.
Zásady katastrálneho účtovníctva
Aké sú hlavné princípy katastra nehnuteľností v Rosreestr? Ich zoznam je obsiahnutý v 4. článku hlavného spolkového zákona, ktorý upravuje príslušnú oblasť. Medzi kľúčové princípy teda patrí napríklad jednota technológie katastrálnej registrácie v celom Rusku. Prioritou je aj zabezpečenie verejnej dostupnosti informácií zo štátneho katastra, ako aj ich relevantnosť k informáciám obsiahnutým v iných oficiálnych zdrojoch.
Dôležitou zásadou katastra je bezpečnosť informácií, ktoré boli vložené do príslušnej databázy pred aktualizáciou informácií o konkrétnej nehnuteľnosti. Okrem toho je možné do zdrojov registrácie pridať dočasné informácie. Kataster nehnuteľností v Ruskej federácii zahŕňa zdroje geodetického a kartografického pôvodu. V prvom prípade ide o zodpovedajúci typ siete vytvorenej na základe príkazov výkonných orgánov. Existujú aj kartografické zdroje z katastra - to sú vlastne mapy, ako aj rôzne typy plánov, podľa ktorých Rosreestr určuje umiestnenie nehnuteľností.
Čo je číslo katastra
Každý majetok v Ruskej federácii, ktorý prešiel štátnou registráciou, má číslo katastra. Čo je to? Toto je jedinečný identifikátor, ktorý nemá duplikáty a neprenáša sa ani z objektov odhlásených na iné typy nehnuteľností. Katastrálne číslo - federálny identifikátor. S cieľom optimalizovať zodpovedajúci systém účtovania nehnuteľností sa územie Ruskej federácie člení na katastrálne pozemky - okresy, okresy a štvrte. Zároveň sa môžu v prípade potreby zmeniť uverejnením príslušných právnych noriem.
Podmienky registrácie transakcií
Zvážte najdôležitejší aspekt - načasovanie registrácie práv na nehnuteľnosť. Všetko záleží predovšetkým na predmete transakcií so zodpovedajúcim typom majetku. Odborníci identifikujú viac ako 30 druhov tohto právneho vzťahu. Pokúsme sa ich klasifikovať na základe takého kritéria, ako je počet dní pridelených zákonom Federálnej registračnej službe na vykonanie príslušných postupov.
Existuje taká operácia, ako je registrácia hypotekárnych zmlúv, ktorých predmetom je poľnohospodárska pôda. Lehota na registráciu vlastníckych práv v tejto kategórii je 15 pracovných dní. Pokiaľ ide o formalizovanie transakcií, ktorých predmetom je hypotéka na pozemky a nebytové priestory, potom sú podmienky podobné. Aké ďalšie právne vzťahy sú stanovené na lehotu na registráciu práv na nehnuteľný majetok do 15 dní? Patria sem:
- ďalšie dohody k hypotekárnym dokumentom, ktorých predmetom sú pozemky a nebytové priestory, napríklad dohody o postúpení;
- splnenie požiadaviek súdnych exekútorov súvisiacich s prevodom práv k majetku dlžníka;
- hypotekárne obchody klasifikované ako právne vzťahy vyplývajúce zo zákona;
- Hypotekárne zmluvy vznikajúce na základe spoločnej dohody medzi hypotékou a vlastníkom hypotéky, ktorej predmetom sú pozemky a nebytové priestory.
Na druhej strane existujú druhy transakcií, ktoré vyžadujú menej času, ako musí Rosreestr stráviť. Lehoty na registráciu práv na nehnuteľný majetok v niektorých prípadoch teda môžu byť 10 dní. Tento typ postupu tvorí nasledujúci zoznam:
- zápis vlastníctva alebo jeho prechod z jedného právneho subjektu na iný;
- vykonávanie transakcií, ktorých predmetom je spoločné zdieľané alebo spoločné vlastníctvo;
- registrácia práva používať nehnuteľnosť trvalo, neobmedzene;
- registrácia práva na tzv. hospodárske riadenie;
- registrácia práv osôb na vykonávanie činností súvisiacich s prevádzkovým riadením nehnuteľností;
- vykonávanie pracovných alebo podnájomných zmlúv, ak to vyžaduje zákon;
- registrácia právnych vzťahov, ktorých predmetom sú vojenské nehnuteľnosti;
- vykonávanie transakcií, ktorých predmetom je bezdôvodné využívanie pôdy súrne;
- úprava informácií v zjednotenom štátnom registri;
- vydávanie duplikátov osvedčení;
- registrácia zmlúv, ktorých predmetom je účasť subjektu právnych vzťahov na spoločnej výstavbe;
- vykonávanie transakcií odrážajúcich postúpenie nárokov v rámci zmlúv o zdieľanej stavbe;
- registrácia dohôd, ktorými sa dopĺňa zmluva o účasti právnických osôb na spoločnom staviteľstve;
- jednostranné vykonanie ukončenia transakcií na „doplnenie“ developerom;
- registrácia práv občanov na byty v procese privatizácie;
- vykonávanie dodatočných dohôd o hypotekárnych transakciách v bytoch.
Na druhej strane existujú registračné úlohy spoločnosti Rosreestr, ktorých trvanie je 5 dní.
Takéto podmienky štátnej registrácie práv na nehnuteľnosť patria k nasledujúcim druhom právnych vzťahov:
- registrácia hypotekárnych zmlúv na byty, ako aj transakcií týkajúcich sa splátok v prospech predajcu nehnuteľností;
- plnenie následných dohôd o „doplnení“;
- registrácia právnych vzťahov týkajúcich sa záväzkov vyplývajúcich zo spoločných zmlúv o zhotovení;
- vykonávanie určitých druhov hypotekárnych zmlúv, ktorých predmetom sú pozemky a nebytové priestory;
- registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti na hypotéku v procese inkasa;
- registrácia hypotekárnych transakcií v procese interakcie medzi hypotékou a vlastníkom hypotéky;
- registrácia transakcií v rámci federálneho programu „Bývanie“;
- splácanie záznamov týkajúcich sa hypotéky, na základe spolkového zákona „o účasti na výstavbe akcií“, ďalších informácií o zodpovedajúcom type úverových zmlúv.
Existujú úlohy, ktoré musí Rosreestr splniť do 3 dní. V niektorých prípadoch sú to pracovníci, v iných - kalendár. Zodpovedajúce termíny pre štátnu registráciu práv sú charakteristické pre nasledujúci zoznam právnych vzťahov:
- splácanie hypotekárnych záznamov - 3 pracovné dni;
- Oprava chýb spoločnosti Rosreestr v procese štátnej registrácie práv - 3 kalendárne dni;
- štátna registrácia notársky overených dokumentov - 3 pracovné dni.
Registračné operácie sa zase musia dokončiť do 1 dňa. Takéto operačné lehoty na vykonanie štátnej registrácie majetkových práv sú typické pre tento rozsah právnych vzťahov:
- registrácia transakcií týkajúcich sa zmien týkajúcich sa obsahu hypoték;
- vytvorenie záznamu odrážajúceho informácie o nových držiteľoch hypotéky;
- Poskytovanie duplicitných hypoték;
- registrácia práv k nehnuteľnostiam na základe dokumentov, ktoré sa poskytujú v elektronickej forme a sú notársky overené.
Niektorí právnici berú na vedomie skutočnosť, že zákonodarca môže pravidelne upravovať dátumy, počas ktorých môže spoločnosť Rosreestr vykonávať príslušné operácie.
Dátumy - na federálnej úrovni
Podmienky štátnej registrácie práv na nehnuteľný majetok - či už ide o hypotéku, alebo napríklad o transakciu, ktorej predmetom je pozemok, nie sú dôležité - sú stanovené na úrovni federálneho zákona, to znamená, že sú v skutočnosti stanovené spolkovým zákonom „o katastri nehnuteľností“ alebo v zdrojoch, ktoré sa k nemu vzťahujú. práva.
Geografia uplatňovania zákona nie je tiež dôležitá, vo všetkých mestách sú podmienky štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam úplne rovnaké. Moskva ako mesto federálneho významu nemá v tomto ohľade výhody oproti žiadnej inej lokalite v Ruskej federácii. A ak sa na úrovni federálnych právnych predpisov uskutočnia zmeny vo vhodnom časovom rámci, ovplyvnia to aj kapitál.
Doklady pre katastrálnu registráciu
Zoberme si najdôležitejší aspekt charakteristický pre konania, ktorých súhrn predstavuje registráciu práv na nehnuteľnosti - dokumenty. Zloženie príslušných zdrojov sa môže líšiť. V 22. článku spolkového zákona „o katastrálnom účtovníctve“ zároveň obsahujú dostatočne komplexný zoznam, ktorý je štandardom pre mnohé transakcie. Zvážte príslušné ustanovenia spolkového zákona.
Ak hovoríme o vykonaní transakcií s pozemkom, požiada územný úrad pre registráciu práv k nehnuteľnostiam najskôr plán hraníc, ako aj kópiu dokumentu, ktorý môže potvrdiť skutočnosť, že pozemkové spory povolené spôsobom predpísaným zákonom.
Ak je nedokončený stavebný objekt, budova alebo stavba zaradená do katastrálneho registra, bude potrebné predložiť technickému plánu Rosreestr. V niektorých prípadoch potrebujete kópiu dokumentu, ktorým sa schvaľuje uvedenie zariadenia do prevádzky.
Ak je v rámci interakcie s Rosreestrom potrebné odstrániť nehnuteľnosť z katastrálneho registra, bude potrebné predložiť príslušnému odboru osvedčenie o inšpekcii príslušnej budovy.
Rosreestr musí poskytnúť dokumenty, ktoré potvrdzujú oprávnenie zástupcu subjektu právnych vzťahov, ak je zapojený do príslušnej transakcie s nehnuteľnosťami.
Táto organizácia môže tiež potrebovať poskytnúť rôzne kópie cenných papierov, ktoré sa týkajú príslušného typu transakcií s nehnuteľnosťami.
príspevky
Právne predpisy Ruskej federácie, najmä daňový zákon, ustanovujú, že štátne orgány môžu vyberať poplatok počas vykonávania určitých postupov, ako je napríklad registrácia práv k nehnuteľnostiam. Štátnu povinnosť preto platia subjekty, ktoré sa uchádzajú o Rosreestr. Spektrum tohto typu poplatkov je pomerne široké. Federálna katastrálna služba tak definuje viac ako 30 dôvodov pre výber štátnych povinností.
Medzi najžiadanejšie služby spoločnosti Rosreestr patrí registrácia nehnuteľností pri transakciách týkajúcich sa jednotlivcov. Konkrétne v roku 2015 predstavuje zodpovedajúci poplatok 2 000 rubľov. Musím povedať, že to je dvakrát toľko ako v predchádzajúcich rokoch. Možno tiež poznamenať, že povinnosť sa zvýšila aj pre organizácie, ktoré formujú právne vzťahy v transakciách s nehnuteľnosťami - až 22 tisíc rubľov.
Výška štátnej povinnosti pri vykonávaní zdieľaných stavebných zmlúv pre jednotlivcov je 350 rubľov, pre organizácie - 6 000. Ak osoba potrebuje vykonať zmeny v registračnom zázname o hypotéke, budete musieť zaplatiť 350 rubľov. Podobne na aktualizáciu informácií v zjednotenom štátnom registri práv. Tiež 350 rubľov. občan bude musieť platiť ako štátnu povinnosť pri registrácii letnej chaty alebo určenej na výstavbu garáže, ako aj za projekt domu, ktorý chce osoba postaviť na svojom území.
Poplatky sú rovnaké pre všetky teritoriálne zastúpenia mesta Rosreestr, nezáleží na tom, kde sa dokumenty predkladajú - Moskovskému úradu alebo vyššie uvedenému sibírskemu mestu, kde je tiež oddelenie nehnuteľností - Irkutsk. Registrácia práv k nehnuteľnostiam sa teda vykonáva v súlade s ustanoveniami rôznych právnych aktov vrátane najmä daňového zákonníka Ruskej federácie.