Priame a spätné lízing sú dve finančné transakcie, ktoré vám umožňujú prijímať aktíva, ktoré spoločnosť nevlastní, bez ich použitia. To je zvlášť výhodné, ak sa ich hodnota časom znižuje. V širšom zmysle je leasing automobilov a akýchkoľvek iných aktív dohodou medzi dvoma stranami, podľa ktorej jedna z nich nadobúda právo používať ich výmenou za mesačné platby. Táto operácia umožňuje nielen začať používať zariadenie vo výrobnom procese, keď nie sú peniaze na jeho kúpu, ale tiež ho udržať doma, v skutočnosti ho predať investorovi. Budeme o tom hovoriť v dnešnom článku.
Historické pozadie
V priebehu storočí lízing slúžil na mnohé účely. Podstata jeho legislatívnej regulácie závisela od sociálno-ekonomických podmienok v tomto období. Najmä do začiatku 19. storočia sa lízing najčastejšie používal v poľnohospodárskom sektore. Neskôr sa stala bežnou záležitosťou obyvateľov mesta. Súčasná legislatíva upravujúca vzťah medzi nájomcom a vlastníkom nehnuteľnosti sa vyvinula pod vplyvom „voľnej ruky“ trhu Adam Smith a zásady nezasahovania. Postupom času začali vznikať zmeny a doplnenia na ochranu práv kupujúceho. Nakoniec sa v mnohých krajinách uskutočnili reformy, ktoré nájomníkom uľahčili život. K dnešnému dňu sú obe strany lízingovej zmluvy chránené vo všetkých vyspelých krajinách takmer rovnako.
Definícia a všeobecné informácie
Lízing na vrátenie je finančná transakcia, pri ktorej jeden subjekt na trhu predáva svoje aktívum a potom ho dlhodobo prenajíma. Získa tak možnosť používať vybavenie, ktoré už nevlastní. Táto operácia sa najčastejšie používa na fixné aktíva, najmä nehnuteľnosti, ako aj na trvalé výrobné prostriedky, napríklad lietadlá a vlaky. Tento výraz môžu národné vlády používať ako predaj a následný prenájom svojich vlastných teritoriálnych aktív. Spojené štáty americké chceli predať Falklandské ostrovy Argentíne a využiť leasingové splátky na budúce použitie v nasledujúcich 99 rokoch. Podobná dohoda bola s Čínou o Hongkongu. Použitie takejto operácie je zvyčajne spôsobené finančnými alebo daňovými aspektmi podnikateľského subjektu.
Spätný leasing: schéma
Táto finančná transakcia nevyhnutne zahŕňa dvoch účastníkov. Prvý z nich zároveň vystupuje ako predávajúci svojho majetku a nájomca. Stratí vlastníctvo zariadení, nehnuteľností alebo vozidiel, ale má možnosť pokračovať v ich používaní za poplatok. Zvážte spätný prenájom nehnuteľností:
- Zostatok aktíva.
- Uzavrieť dlhodobú zmluvu, na základe ktorej sa uskutoční návratný leasing.
- Predajte nehnuteľnosť a vykonajte zálohu.
- Utrácajte peniaze prijaté od prenajímateľa podľa vlastného uváženia.
- Pokračujte v používaní diela a platte zaň mesačné platby.
- Zostatok výdavkov znížením zdaniteľný príjem podniku.
- Po uplynutí platnosti zmluvy vráťte nehnuteľnosť späť do svojho vlastníctva.
Musíte pochopiť, že ak nájomca poruší podmienky zmluvy, nový vlastník môže dohodu jednostranne ukončiť a odmietnuť vrátenie aktíva.
Zmluva o prenájme
Podľa podmienok zmluvy sa po kúpe aktíva prevedie na predávajúceho za poplatok. Hlavným dôvodom použitia takejto operácie ako spätného lízingu je prevod vlastníctva holdingovej spoločnosti so zachovaním hodnoty a ziskovosti majetku. Predávajúci môže tiež získať ďalšie peňažné prostriedky prevodom prostriedkov domácnosti na kupujúceho. Pre prenajímateľa je táto transakcia dlhodobo zabezpečenou investíciou. Nemusí mať strach zo straty peňazí alebo dohodnutého úroku, pretože vždy má možnosť ponechať si majetok v prípade, že predávajúci poruší podmienky zmluvy. Návratné fondy pre jednotlivcov sa často praktizujú prostredníctvom investičných fondov, ktoré fungujú s veľkým počtom nehnuteľností, od kancelárskych priestorov po nemocnice a byty.
Kľúčové prvky dohody
Lízingové vzťahy sú zabezpečené právnou zmluvou. V USA má tiež rysy dohody. Každý typ lízingu má svoje osobitné podmienky, ktoré sú špecifikované v zmluve. Všeobecne forma zmluvy zahŕňa nasledujúce aspekty:
- Mená strán dohody.
- Začiatočný dátum a doba platnosti zmluvy.
- Miesto prenajatého majetku.
- Podmienka týkajúca sa automatickej obnovy, ak sa strany dohodnú.
- Veľkosť a frekvencia platieb za použitie aktíva.
- Ďalšie podmienky (poistenie strát, obmedzenie používania majetku, údržba a kto za ne zodpovedá).
- Doložka o ukončení zmluvy (opisuje situáciu, keď zmluva končí pred termínom, alebo je zrušená).
Možné riešenia problému toxických bankových aktív
Podľa obchodného editora BBC Roberta Pestona je jedným zo spôsobov, ako sa vysporiadať s hypotekárnou krízou, spätný prenájom. Identifikuje dve hlavné výhody tejto operácie:
- Nie je potrebné hodnotiť toxické aktíva.
- Straty z posledného obdobia absorbujú banky v jasne fixných skupinách z dlhodobého hľadiska.
Dôvody vzdania sa vlastníctva
Lízing vratných zariadení sa obvykle začína tým, že jedna strana (zvyčajne spoločnosť) predáva nehnuteľnosť druhej strane (najčastejšie inštitucionálny investor alebo trustový fond). Potom ju prenajme na určité obdobie. Hlavné dôvody na vykonanie takejto finančnej transakcie sú:
- Obchodné rozšírenie, nákup nového zariadenia na výrobu, investície do nových príležitostí. Lízing automobilov alebo iných aktív umožňuje spoločnosti prístup k väčšiemu kapitálu ako tradičné finančné mechanizmy. Po predaji spoločnosť získa prístup k 100% nákladov na majetok domácnosti. tradičné finančné dojednania obmedziť množstvo noriem pomeru úveru k nákladom a krytiu.
- Splatenie dlhov a zlepšenie súvahy spoločnosti.
- Zníženie daňových povinností nájomcu, ktoré je spôsobené zvýšením hodnoty pozemkov a nehnuteľností. Okrem toho si predávajúci, prenajímajúci priestor, môže tieto platby odpočítať ako náklady na právne zastupovanie.
- Obmedzenie rizík spojených s vlastníctvom nehnuteľností, napríklad cyklické výkyvy na trhu.
Výhody pre prenajímateľa
Investor alebo trustový fond, ktorý nadobudol vlastníctvo nehnuteľnosti alebo iného majetku, má na to tiež dosť dôvodov. Medzi ne patrí:
- Čestná návratnosť investícií vo forme splátok nájomného počas celej doby lízingu, vlastníctvo amortizovaného majetku, ktorý už má spoľahlivého nájomcu.
- S dlhodobou zmluvou o aktívach so zaručenými mesačnými platbami.
- Schopnosť odpočítať investície do odpisovateľných nehnuteľností, automobilov alebo zariadení zo základu dane, čo umožní rýchle vrátenie peňazí vynaložených na jeho získanie.
Právny rámec v rôznych krajinách
Dohody o spätnom prenájme sú populárne vo Francúzsku, USA, Veľkej Británii, Austrálii, Ázii a dokonca aj v Indii. A existuje jednoduché vysvetlenie. Vo Francúzsku má uzavretie takejto dohody významné daňové výhody. Podľa tejto schémy môže predávajúci využívať nehnuteľnosť od jedného do ôsmich týždňov za rok (najviac - šesť z dvanástich mesiacov). Francúzska vláda podporuje poskytovaním daňových výhod spätné nájomné v sektore cestovného ruchu s cieľom zmierniť nedostatok nájomného bývania. Schéma sa môže použiť aj pri získavaní voľnej pôdy, ktorá sa potom opäť dáva štátu na použitie. Typická lízingová zmluva sa zvyčajne uzatvára vo Francúzsku na 9 - 11 rokov a môže sa v nej pokračovať.
V Spojených štátoch sa takáto finančná transakcia zvyčajne uskutočňuje s nehnuteľnosťami. Ide o pôžičku, pri ktorej splátky nájomného slúžia ako úrok. Nedostatočné financovanie núti stále viac a viac podnikov, aby sa uchýlili k operáciám, ako je vybavenie na spätný prenájom. Umožňuje vám rýchlo prijímať významné peňažné infúzie. Je potrebné poznamenať, že v zmluve sa môže ustanoviť návrat vlastníctva na konci tohto obdobia, ako aj ponechať nehnuteľnosť vo vlastníctve investora. V prvom prípade sa tak stane na konci roka v prípade overenia vnútroštátnou daňovou službou.
Koncept spätného lízingu je rozšírený v európskych krajinách, najmä v Španielsku a Švajčiarsku. Najčastejšie predávaným majetkom sú ateliéry, byty a vily. Najčastejšie sa nachádzajú v blízkosti lyžiarskych a plážových stredísk, golfových klubov.
