Продавачите на недвижими имоти, получили доход от сделката, са задължени да плащат данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%. Събирането на данъци е процедура под строг държавен контрол. Качеството на неговото прилагане обаче, според експертите, не е достигнало знака поради редица изключения в съвременното законодателство. Твърде много граждани на напълно законни основания избягват данъци. А мнозина от своя страна преплащат, като не знаят за значителните ползи, които държавата гарантира на участниците в пазара на недвижими имоти. Какво трябва да имате предвид, когато продавате апартамент? Кой е най-правилният начин за плащане на данък при продажба на недвижими имоти?
Общи принципи на данъчно облагане при продажба на апартаменти
Експертите определят следните основни принципи на данъчно облагане на сделки с недвижими имоти в съответствие с руското законодателство:
- Данъкът върху доходите на физическите лица в размер на 13% от сумата, получена от купувача на жилището, се начислява и дължи, ако апартаментът е собственост на продавача по-малко от 3 години;
- бившият собственик на имот е длъжен да подаде на териториалното управление на Федералната данъчна служба декларация в съответната форма не по-късно от 30 април на годината след сделката за продажба на апартамента;
- Изчисленият данък върху доходите на физическите лица трябва да бъде заплатен изцяло от гражданина до 15 юли на годината, когато се подава декларацията.
Удръжки от продажби на имоти
Законите на Руската федерация определят определен вид ползи, гарантирани за продавачите на недвижими имоти. Произхожда от т.нар данъчни удръжки. Те представляват цифра, с която можете да намалите размера на парите, получени от продажбата на недвижими имоти. Следователно удръжките са за двата вида сделки - продажба, покупка на недвижими имоти. Данъкът обаче се плаща само за един от тях.
Сега приспадането е 1 милион рубли. Окончателният данък върху продажбата на недвижими имоти се изчислява с помощта на много прости математически формули. Помислете за пример.
Гражданинът Иванов продаде апартамента за 2,5 милиона рубли. По подразбиране той трябва да плати данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% от тази сума, тоест 325 хил. Въпреки това, той реши да използва законното право за получаване на приспадане на данък от 1 млн. Следователно реалната облагаема основа ще бъде 1,5 милиона рубли. Следователно Иванов ще трябва да плати на държавата 195 хиляди рубли.
Можете да похарчите 1 милион рубли удръжки както за сметка на една сделка за покупко-продажба, така и на базата на няколко, но само през годината. Ако размерът на дохода, получен от продажбата на недвижими имоти, не е достигнал 1 милион, тогава не трябва да се плащат данъци (но в същото време трябва да се подаде декларация преди 30 април).
Друг основен механизъм за приспадане е включването във "формулата" на потвърдени суми, свързани с разходите за придобиване на апартамент. Тоест, ако например Иванов, който продаде апартамент за 2,5 милиона рубли, го е купил преди, да речем, за 2,7, тогава той има право да отрази тази сума под формата на 3-личен данък върху доходите (придружаващи подкрепящи документи - извлечения, т.е. споразумение и т.н.) и изобщо да не са задължени пред държавата. Данъкът върху продажбата на недвижими имоти в този случай не се плаща.
Приспадания за споделена и съвместна собственост
Ако продаденият апартамент е собственост на две или повече лица въз основа на споделена или съвместна собственост, след това приспадане от 1 милион рубли. разпределени между тях. Ако говорим за първата версия на собствеността, то в съответствие с процентното разпределение, посочено в сертификатите за собственост. Във втория случай - по споразумение. Ако компромисът не успее, тогава чрез съдилищата.Споразумението, че съсобствениците са готови да разграничат интересите си според едно или друго разпределение на процента, се счита за постигнато, когато всеки от тях подпише договор за продажба на недвижими имоти. По правило не се изискват допълнителни документи, потвърждаващи „компромис“.
В същото време лицата със собственост върху дял в апартамента имат право да продават частта си от имота без съгласие със съсобствениците и в същото време получават приспадането изцяло, поотделно. Разбира се, отговорността за плащането на данък при продажба на недвижими имоти в този случай е напълно индивидуална.
ДДС: 13% или 30%?
В общността на брокери и граждани, участващи в сделки с недвижими имоти, понякога възниква въпросът: защо в някои случаи данъчна ставка за транзакции, равни на 30%? Какъв данък върху продажбата на недвижими имоти изглежда толкова обременителен? Отговорът е прост. Този показател е за нерезиденти на Руската федерация. Обикновено те са чужди граждани, които са решили да продадат имуществото си в Русия.
Но има и чести случаи, когато гражданите на Руската федерация също са признати за нерезиденти. Факт е, че човек, който не живее на територията на своята страна повече от 183 дни в годината, независимо от националното си руско гражданство, е признат за нерезидент. Неговото задължение е да плаща данък върху дохода много повече, отколкото ако е живял в Русия повече от шест месеца. И още един важен нюанс. Ако нерезидентът продава имота, данъците не се компенсират с никакви удръжки. Условията на плащанията им остават същите, процедурата за докладване на Федералната данъчна служба - същата.
Ами ако не подадете декларация?
За такава област като покупка и продажба на недвижими имоти, данъците са най-важният аспект. Ето защо съответните служби са достатъчно строги по отношение на политиката за наблюдение на движението на средствата в рамките на транзакции с апартаменти. Ето защо, ако продавачът на недвижими имоти не подаде декларация в предписания период, отразяваща получените суми за продажба на жилища, тогава в съответствие с Член 119 от Данъчния кодекс той ще получи неустойка в размер на 5% от данъка (или сумата, която не е платена), изчислена всеки месец от момента на подаване на документите във Федералната данъчна служба (но максималната му стойност не може да надвишава 30% от дълга към държавата, а минималният й размер е 1 хиляди рубли).
Ами ако не плащате данък?
Ако продавачът на недвижими имоти не е платил изчисления данък върху доходите на физическите лица, Федералната данъчна служба ще поиска плащането на съответната сума пари, ще наложи глоба (20% от данъчната сума) и неустойка (в проценти, равна на 1/300 от ставката за рефинансиране на Централната банка - те се начисляват ежедневно до има забавяне).
Трябва ли пенсионерите да плащат данък?
Има версия, че пенсионерите са освободени от плащането на данък върху доходите на физическите лица за приходи от продажбата на апартамент. Това не е вярно. Приходите от продажба на жилища по отношение на данъчното законодателство са равни на заплатата. Държавата не предоставя никакви ползи за данък върху продажбите на имоти за пенсионерите. В допълнение, за тях задължението за предаване на декларацията 3-NDFL на Федералната данъчна служба навреме, както и навременното плащане на изчислените суми е точно същото като за работещите. Разбира се, остава правилото, че данъкът върху продажбата на недвижими имоти под 3 години в имота не се плаща.
Как да подам декларация?
Има три основни варианта за подаване на формуляра 3-NDFL, отразяващ данните за сделките с недвижими имоти, в териториалния орган на Федералната данъчна служба. Първо, човек може да направи това, като се свърже лично с ведомството, второ, като напише пълномощно на някой, нотариално заверен от нотариус, и трето, като изпрати електронен формуляр чрез Държавни служби (след като се регистрира там).
Ще има ли скоро нов данък?
Сред експерти и някои медийни съобщения се появяват, че в Русия скоро ще се появи нов данък върху продажбата на недвижими имоти. Или поне значителни изменения ще бъдат направени в действащото законодателство.За какво можем да говорим тук? Каква е вероятността годината, в която ще бъде въведен новият данък върху продажбите на имоти, е 2015 г.?
През 2014 г. се обсъжда законопроект в публичната сфера, който беше призван да измени съществуващата схема за събиране на данъци за продажба на недвижими имоти. Въпросът е, че данъкът върху доходите на физическите лица трябва да се изчислява въз основа на кадастралната стойност на жилищата. Тази формулировка, подчертават експертите, все още е показателна. Но конкретната цел на законодателя е ясна: властите искат да „избелят“ сделки, при които стойността на имота, включен в договора за продажба на недвижими имоти, е по-ниска от реалната цена на апартамента (това се прави, за да се „задоволи“ 1 милионното приспадане на данъка или да се използва максимално ). Относно това кадастралната стойност на жилищата според законодателя би трябвало повече или по-малко да съответства на пазарната (сега тя обикновено е много по-ниска).
Какъв е предложеният механизъм за действие на закона в сравнение със сегашните процедури? Нека разгледаме няколко примера.
Гражданинът Иванов, след като сключи договор за акции, инвестира 700 хиляди рубли в развитието на къщата. Две години по-късно договарящата компания поръча жилища. По онова време пазарната цена на апартамента на Иванов е нараснала до 2,5 млн. Той иска да го продаде, но в договора за отписване на разходите, равняващи се на 1,7 млн. От тази сума, в съответствие с действащото законодателство, той ще може да приспадне 700 хиляди разходи за споделено строителство, както и да го намали с необходимото приспадане в размер на 1 млн. По този начин Иванов напълно „затваря“ официално получените по договора приходи, за да не плаща данък върху доходите на физическите лица. Според сегашните норми на закона всичко, което Иванов е възнамерявал, може и трябва да успее.
Измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация, които в момента се обсъждат, могат да принудят гражданин да плаща данък върху доходите на физическите лица във всеки случай. Факт е, че в съответствие с кадастралната преоценка цената на апартамент може да бъде например 2,2 милиона рубли. Това е 500 хиляди рубли. повече, отколкото в договора за продажба, съставен от Иванов и неговия купувач. И от тези 500 хиляди от продавача ще се изисква да плати предписания данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%.
Според специалистите има вариант законодателят да въведе някакво облекчение във „формулите“ си. Това е така нареченият "коефициент на намаляване", който се умножава по кадастрална оценка на недвижими имоти. Сега в закона се появява индикатор, равен на 0,7. В случай на транзакцията на гражданин Иванов, крайната цифра ще бъде получена чрез умножение 2,5 на 0,7. Това е 1,54 милиона рубли. Какво по принцип трябва да уреди Иванов - в неговото съгласие цифрите са дори повече от това. Но какво ще стане, ако апартаментът му не струва 2,5 милиона, а всичките 4? В този случай кадастралната оценка най-вероятно ще бъде близка до пазарната. И тогава продавачът на недвижими имоти ще трябва да разклони старателно.
В същото време много експерти, както и самите представители на законодателните кръгове казват, че „понижаващият коефициент“ може изобщо да не бъде одобрен. Възможна е и възможност, за да се даде възможност на регионалните парламенти да определят съответната цифра, мотивирайки, както казват експертите, че всички постъпления от плащането на данък върху доходите на физическите лица въз основа на кадастралната стойност ще останат в бюджета на темата.
Дати на обществено обсъждане на законопроекта - до 30 октомври 2014 г. Тогава той ще бъде отнесен до депутатите от Държавната дума. Вероятно е още през 2015 г. да влязат в сила измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация.
Нов закон: облаги и отстъпки
Както виждаме, държавата е решила да се намеси задълбочено при такова явление като покупка и продажба на недвижими имоти. Данъците, които най-вероятно се очакват от властите, трябва да се събират по-активно в тази посока. В някои моменти политиката на законодателя допуска редица отстъпки. Въпреки факта, че все още не са приети изменения в Данъчния кодекс на Руската федерация, някои от техните нюанси, свързани с обезщетенията и отстъпките от сделки с недвижими имоти, вече са публично оповестени. Означете някои от тях.
Данъкът върху доходите на физическите лица изобщо не може да се плаща, ако гражданин продаде единственото си жилище (или което е имало този статус за последните 12 месеца преди продажбата). Вярно е, че максималната цена на апартамент не трябва да бъде повече от 5 милиона рубли. Предполага се също, че настоящата норма, даваща право на освобождаване от данък върху доходите на физическите лица върху факта на продажбата на недвижими имоти, а именно 3 години в имота, ще остане.
Нов закон: експертно становище
Много пазарни експерти се съмняват, че агенциите, отговорни за прилагането на новия закон, ще могат да формулират правилния алгоритъм за кадастрална оценка. Експертите признават, че не е много ясно откъде ще дойдат числата. Разликите в методите, използвани от различни "оценители" са напълно възможни, казват експертите. Има версия, че новият закон ще има отрицателно въздействие върху първичния пазар на недвижими имоти, тъй като инвестиционната привлекателност на споделеното строителство ще намалее. В крайна сметка резултатът може да бъде увеличаване на стойността на недвижимите имоти във всички сегменти.
Същевременно сред експертите има и мнение, че са необходими реформи. Освен това той е в посока на затягане на мониторинга на транзакциите. Повишаването или намаляването на залозите е безсмислено. Предвид огромния брой „сиви сделки“ става абсолютно без значение какъв данък се начислява върху продажбата на недвижими имоти - той изобщо не се плаща.
Отговорност за сивите сделки днес
Възниква разумен въпрос: може ли наистина, че „сивите схеми“, за които властите се стремят да „избелят“, днес не могат да бъдат открити и потиснати законно? Всички онези „измами“, свързани с посочването в договорите за продажба на недвижими имоти, са занижени цифри, не предполагат ли никаква отговорност?
Според експерти Федералната данъчна служба няма добре разработен алгоритъм за идентифициране на подобни транзакции. Най-малкото, защото от правна гледна точка данъчните власти не могат да имат оплаквания срещу участници на пазара на недвижими имоти. Купувачът и продавачът сключват два напълно законни договора. Първият е основният, той посочва сумата до 1 млн. Този документ е за данъчни служители. Вторият договор от своя страна не отразява сделка с недвижими имоти, а компенсация на купувача за разходите на продавача, свързани с „подобряване на типа на апартамента“. Всъщност това е разписка за превода на средства. Този данъчен договор по правило не изисква (а сумите, посочени в него, не се появяват официално никъде).
В същото време в структурите на Федералната данъчна служба може да се извършва непублична работа в тази насока. По-специално, има факти, че централният офис на този отдел от време на време изпраща писма до своите териториални поделения, че е необходимо да се създадат специални функционални звена - именно с цел борба с укриването на граждани от данък върху доходите на физическите лица при продажба на жилища в пълен размер.
Според един от тези документи, попаднал в притежание на някои руски медии, на структурите на регионалните данъчни служби е било възложено да проучват договори за продажба и да провеждат разследвания с любознателен характер - под формата на посещения в дома на данъкоплатците и провеждане на разговори. Ако се идентифицират „сивите схеми“, начислете „правилния“ размер на данъка върху доходите на физическите лица (въз основа на независима оценка на цената на апартамента) и в същото време глобите гражданите.
Между другото, много експерти са впечатлени от подхода за контрол на това как вървят продажбите на недвижими имоти в Украйна. Данъците там, както и нашите, не са малки - могат да достигнат до 15%. И следователно, за да се сведе до минимум вероятността от „сиви сделки“, наскоро украинските власти въведоха норма: нотариусите, удостоверяващи договори за покупко-продажба на жилища, са длъжни да проверяват информация за независима пазарна оценка на имота в базата данни „облак“. Ако информацията не се намери онлайн, нотариусът няма право да удостоверява документи.
Уместността на процедурите за идентифициране на „сивите схеми“, според експертите, се е увеличила особено благодарение на измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация, регламентиращи приспаданията на имоти за купувачите на имоти. Факт е, че до 1 януари 2014 г. купувачите на апартаменти са имали право да използват данъчното облекчение само веднъж за единичен имот. Ако купиха жилища и договорът посочи сума от 1 милион, тогава всичко, на което можеха да разчитат, беше 13% от тази сума.
Поради това много купувачи не бяха доволни от „сивите схеми“ и помолиха продавачите да съставят договори с реални номера. Но след като са направени изменения в Данъчния кодекс, да се получи приспадане на собственост стана възможно с произволен брой сделки с недвижими имоти. И сега по принцип купувачите не се интересуват каква сума фигурира в договора за продажба. Не им пука какъв данък върху продажбата на имоти продавачите искат да плащат и дали въобще искат да го правят.
Сделки с участието на юридически лица
Нека разгледаме накратко аспекти, свързани с данъчното облагане на сделки, при които продавачите на недвижими имоти са юридически лица (бизнес компании и др.). Схемата за изчисляване на таксата тук, разбира се, се различава от тази, която е характерна за хората. Но е съвсем разбираемо и логично. Ако говорим за такова явление като продажбата на недвижими имоти от юридическо лице, тук се плащат данъци от два вида.
Първо, това е ДДС (18%). На второ място, това е корпоративният данък (20%). Не се предоставят удръжки. Ако обаче организацията използва опростената данъчна система, тогава недвижимите имоти се продават според напълно различни стандарти. Няма „опростен“ данък върху печалбата, а постъпленията от продажбата на имоти се приравняват на търговски. Според нормите за опростената данъчна система компанията ще трябва да плати 6% от постъпленията от продажбата или 15% от разликата между постъпленията и разходите за закупуване на този имот.
Подобни правила важат и за отделните предприемачи. Ако работят според опростената данъчна система, тогава плащат за продажба на имущество 6% от дохода или 15% от "разликата". Съгласно общата система за данъчно облагане трябва да се плаща ДДС и данък върху дохода. Вярно е, че е важно получаването на средства от купувача да минава през официално регистрирана банкова сметка. Ако отделен предприемач продава недвижими имоти чрез „обикновена“ банкова сметка, той ще трябва да плаща данък върху доходите на физическите лица като физическо лице. Вярно е, че можете да използвате приспадането в този случай.
