Когато купуват или продават недвижими имоти, руснаците почти винаги се справят с данъците. Ако са в статут на купувачи на жилища, те нямат преки отговорности за внасяне на вноски в хазната - освен това имат право на специално данъчно облекчение.
Но ако човек е продавач на недвижими имоти, тогава той има повече от достатъчно задължения към държавата. Той е задължен да плаща данъци върху постъпленията. Своевременно и в пълен размер. Ако човек е изправен пред задачата „законно да продаде апартамент“, какви данъци ще трябва да плаща? Има ли право да разчита на някакви обезщетения?
Колко голям е данъкът?
Според руското законодателство, когато физическите лица продават недвижими имоти (апартаменти, стаи, къщи, вили, парцели и др.), Които продавачът е притежавал по-малко от 3 години към момента на сделката, възниква задължение за плащане на данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% от постъпленията сума. Възможно е да се намали данъчната основа с 1 милион рубли. (Така наречените приспадане на собственост). Или за сумата, която продавачът е изразходвал при закупуване на имот (ако има съответните подкрепящи документи).
Възможността за компенсиране на разходите за придобиване на апартамент е полезна например в случаите, когато човек, закупил недвижим имот, реши, че не е подходящ за него, и затова реши да го препродаде. Ако той направи това в рамките на една година, тогава, ако не получи печалба над 1 милион по време на транзакцията, той няма да трябва да плаща вноски на Федералната данъчна служба. Данъкът върху продажбата на апартамент трябва да бъде платен до 15 юли на годината, следваща момента на приключване на сделката.
Задължения на продавача
В допълнение към факта, че парична сума в размер на изчисления данък върху доходите на физическите лица трябва да бъде платена навреме, продавачът има и друго важно задължение - да докладва на Федералната данъчна служба. Това става чрез подаване на декларация под формата на данък 3 доходи. Освен това, дори ако данъкът върху продажбата на апартамент всъщност е бил нулев (тоест сумата на транзакцията е била по-малка или равна на приспадане от 1 милион рубли), този документ все още трябва да бъде подаден на Федералната данъчна служба. Освен това това трябва да стане преди 30 април същата година, което следва кога транзакцията е приключила.
отговорност
Какво се случва, ако гражданинът не плаща данък върху дохода от продажбата на апартамент? Тогава държавата в лицето на Федералната данъчна служба ще го глоби в размер на 20% от изчислената сума на данъка върху доходите на физическите лица (или салдото му не е платено по някаква причина). Също така ще се начислява дневна глоба в размер на 1/300 от лихвения процент на Централната банка (сега 8,25%) във връзка с размера на дълга - докато човек напълно уреди държавата.
Какво ще се случи, ако човек не подаде 3-NDFL формуляр във Федералната данъчна служба (дори ако не е необходимо да плаща данък върху продажбата на апартамент)? В този случай Федералната данъчна служба също ще наложи еднократна глоба от 1 хиляда рубли. Което ще се увеличи с 5% от размера на данъка, изчислен месечно - докато човек се уреди с държавата. Вярно е, че крайната цифра няма да надвишава 30% от дълга.
Приватизационен фактор
Доста често срещан случай, отбелязан от руските адвокати: човек приватизира апартамент, в който е живял повече от 10 години, и го продава. Понякога дори честно отразява пълната сума в договора с купувача. Скоро той получи обаждане от Федералната данъчна служба и учтиво помоли да не плаща нищо повече от данък върху дохода от продажбата на апартамент. Как е възможно това? Факт е, че гражданин направи нелепа грешка - той продаде жилища веднага след приватизацията. И това от гледна точка на закона попада в случая, когато имотът е във владение на по-малко от три години.
Фактът, че човек е живял в апартамент много години преди приватизацията, не играе никаква роля. Подобна е ситуацията, когато се извършва продажба на апартамент по наследство - данъкът ще се начислява, ако срокът от 3 години не е преминал. Ето защо адвокатите строго инструктират гражданите, които току-що са регистрирали собствеността върху апартамента чрез каквато и да е процедура: трябва да изчакате три години.
Данъчна и съсобственост
Възможен е вариант, при който данъкът върху дохода от продажбата на апартамент трябва да се плаща, при условие че жилищата са в съвместна или споделена собственост. Основният проблем тук е как да разделим приспадането от 1 милион рубли? Всичко зависи, на първо място, за какъв конкретен тип имоти говорим - споделен или съвместен.
В първия случай всичко е просто. Приспадането се разделя пропорционално на процента на собственост, посочен в документите. Ако, да речем, Иванов притежава 45% от апартамента, а Петров - 55%, тогава първият има право на „отстъпка“ при продажбата на жилища в размер на 450 хиляди рубли, вторият - 550 хиляди.
В случай на съвместна собственост, степента на простота зависи преди всичко от способността на съсобствениците да се споразумеят помежду си.
Все още не са установени универсални, общоприети на пазара механизми за определяне на конкретен дял в собствеността на жилища от руското законодателство.
Съсобствениците трябва да стигнат до компромис. И ако не се получи, съдът ще реши въпроса.
Друг въпрос, който вълнува много граждани, е: „Ами ако например преди 10 години човек купи дял в апартамент в такъв и подобен обем, а преди месец той купи цялата къща и възнамерява да продаде имота? Дали продажбата на апартамента е обложена в този случай?“ Юристите препоръчват да обърнат внимание на едно от писмата на Министерството на финансите, публикувано през 2012 г. (а именно документ № 03-04-05 / 9-189). В него се казва, че промяната в дела на недвижимите имоти не води до прекратяване на правото на владение на собствениците.
Според същата логика, както смятат някои експерти, трябва да се направи разграничение в индивидуалните условия на собственост върху акциите. Ако един от собствениците е собственик на къщата по времето, когато апартаментът трябва да бъде продаден, 3 години, той не трябва да плаща конкретно данък. Докато другият може да притежава своя дял от по-малко от три години. И ако иска да продаде частта си от имота, тогава ще трябва да плати NFDL (със съответната сума на дохода).
Въпреки че, както казват експертите, позицията на териториалните органи на Федералната данъчна служба може да се различава от становището на Министерството на финансите. Затова се препоръчва преди сделките, при които има подобни условия, да се консултирате с данъчните власти на определен регион или град.
Съществува основен нюанс по отношение на процедурите за покупко-продажба с участието на съсобственици на недвижими имоти в рамките на акции. Ако апартамент се продава по договор за продажба, подписан от всички собственици, сумата за приспадане е 1 милион рубли. разделен (както казахме по-горе, пропорционално). Но ако всеки от съсобствениците желае да продаде своя дял по отделно споразумение, той ще има правото да използва изцяло гарантирана от държавата „отстъпка“. По същия начин в случая с хора, които притежават апартамент на базата на съвместна собственост (въпреки че в този случай е необходимо да се договори размера на акциите, които ще бъдат продадени).
Нерезидентна транзакция
Известно е, че в Русия има два основни типа данъкоплатци. Първите са жители на страната, те плащат данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%. Гражданите на Русия и гражданите на други държави, които живеят в Русия повече от 183 дни в продължение на 12 месеца, се признават за такива. Вторите са нерезиденти. Което, съответно, основната част от годината живее в чужбина. Какво да направите, ако апартамент се продава от нерезидент? Трябва ли да плащате данъци?
Да. Освен това сумата е значително по-голяма, отколкото ако продавачът е бил местно лице, а именно 30%. Между другото, гражданите от тази категория плащат същата сума, ако работят под наем (или получават различен вид официален доход).Друг основен нюанс е, че нерезиденти не се допускат никакви удръжки.
Ако продавачът е IP
Как се изчислява данъкът при покупка (продажба) на апартамент за предприемачи? Какви са приспаданията, поставени от IP? Относно покупката - няма. Предприемачите не могат чрез „общо гражданско” право да върнат 13% от стойността на имота като част от приспадането на собствеността. Тогава обаче имат шанс да платят значително по-нисък данък от продажбата.
Твърде много IP адреси работят върху "опростяване". В съответствие с тази система за данъчно облагане, приходите от продажба на недвижими имоти се приравняват с търговски. И следователно 6% от сумата на получения доход се изплаща.
Ако продавачът е възрастен гражданин
Изчислява ли се данъкът върху продажбата на апартамент на пенсионерите? Да, и в пълен размер. Фактът, че човек е пенсиониран, не влияе на неговото статус на данъкоплатците. Същите задължения са за своевременното подаване на 3-NDFL декларацията до Федералната данъчна служба и плащането на разчетените вноски навреме.
Сиви схеми: Отговорност
Много много граждани на Руската федерация, опитвайки се да не плащат данък върху продажбата на апартамент, посочват много по-ниската цена на апартамент при регистриране на сделки за покупко-продажба, отколкото при извършване на реални сетълменти с купувача. Обикновено в такива случаи се появява сумата от 1 милион рубли, равна на приспадането. Останалата сума от продавачите на пари в апартаменти получават по допълнителни споразумения (главно „разписки“).
От гледна точка на закона всичко изглежда "чисто". Въпреки това, както казват експертите, през последните години правителствените ведомства са все по-малко лоялни към подобни сделки. И появата на „чистота“ може да се игнорира при желание, тъй като действителните действия на продавача се свеждат до укриване на данъци (и това отговаря на условията за Член 198 от Наказателния кодекс). Всичко, което се изисква от служителите на Федералната данъчна служба, за да получат изцяло данъка върху продажбата на апартамент, е събирането на доказателства, че лицето е приложило „сивата схема“ под формата на намалени цифри в договора за продажба. И тогава можете да прехвърлите информация в съда.
Как се случва това на практика? По правило данъчните власти, като подозират очевидно укриване на реални цифри в продажба, поръчват независима оценка на апартамент, разположен в същата къща (и ако това не е възможно, след това жилище в сграда с подобен дизайн в същия район). Получили независими цифри, те се обаждат на данъкоплатеца за разговор и искат разяснения.
Ако човек каже, че просто е успял да убеди купувача да си купи жилища пет пъти по-евтино от пазарната стойност, тогава служителят на Федералната данъчна служба, разумно не му вярва, може да започне обжалване пред съда. Има голяма вероятност той да не е неуспешен: през последните години имаше прецеденти, когато съставителите на „сивите схеми“ бяха осъдени. По правило те трябваше да плащат данък върху продажбата на апартамент, изчислен в съответствие с реалната пазарна стойност на имота.
Междувременно информаторите за сделки с намалени разходи за жилища могат да бъдат нотариуси, участвали в сертифицирането на документи за продажба на апартаменти, и дори служители на правосъдието, регистрирали недвижими имоти. Следователно, според специалистите, става все по-трудно да се продават жилища според „сивите схеми“. Въпреки че засега, признават, това е в реда на нещата - данъкът върху дохода от продажбата на апартамент е твърде голям.
Нюанси на собственост
Както вече установихме, човек плаща данък върху доходите на физическите лица, като продава жилища, собственост на него за по-малко от 3 години. Как се изчислява този период? Много просто - 36 пълни месеца се вземат предвид при подписването на сделката за покупко-продажба. Експертите отбелязват, че наемането се отчита от датата, която е вписана в държавния регистър (а не тази, която е записана в удостоверението за регистрация на недвижими имоти). Разликата между тези дни, отбелязват експертите, може да бъде значителна - до 2 седмици.
Също така си струва да се отбележи, че човек, който след 10 години притежава апартамент, продаде го и го купи обратно месец по-късно, се счита, както казват експертите, за новия собственик.За да избегнете плащането на данъци, трябва да изчакате три години, преди да продадете имот.
Трикове на удръжки
Както казахме в самото начало, гражданите на Руската федерация имат право да получават удръжки, свързани не само с продажбата на недвижими имоти, но и с покупката на апартаменти. Във втория случай механизмът за изчисляване на сумите, разбира се, е напълно различен (както и законодателните норми, които го управляват). Нека разгледаме накратко спецификата на приспадането на имотите за купувачите на апартаменти.
Държавата в лицето на Федералната данъчна служба дава право на гражданите, закупили недвижими имоти, да върнат 13% от сумата, изразходвана във връзка с сделка за придобиване на жилище. Това е на първо място плащане в полза на продавача. Максималното приспадане на неговата основа е 260 хиляди рубли. Много апартаменти се купуват с ипотека. От тук се формира още една база за изчисляване на приспадането, чиято максимална сума на тази основа е 390 хиляди рубли. (ако апартаментът е закупен след 1 януари 2014 г.) и може би дори напълно неограничен (ако жилището е закупено в предишни години).
Изглежда, че тези суми са много по-малко от приспадането на 1 милион, гарантирано от продажбата на апартаменти. Но да не забравяме, че „формулите“ за изчисляване на данъчните задължения за продавачите са напълно различни. Може да се окаже, че приспадането на имота при закупуване на апартамент всъщност ще бъде повече от данъка върху доходите, изчислен при продажбата му.
От особен интерес е, че и двата вида приспадане могат да бъдат комбинирани. Освен това в някои случаи е реалистично да се компенсира изчисленият данък върху доходите на лицата, произтичащ от продажбата на апартамент, и приспадане на данъци въз основа на покупката на недвижими имоти. Необходимо е само да се свържете с териториалната структура на Федералната данъчна служба, за да постигнете съгласие по тази процедура. Той е сравнително неусложнен и в повечето случаи може да се направи без участието на скъпи консултанти.
Следният сценарий е напълно възможен например.
Гражданинът Иванов продаде апартамент на авеню Ленин за 2,5 милиона рубли. Той използва правото на приспадане в размер на 1 млн. И сега дължи данък от 13% от 1,5 милиона рубли, тоест 195 хиляди рубли.
За постъпленията от продажбата на апартаменти на авеню Ленин гражданинът Иванов купи апартаменти на ул. Московская за същите 2,5 милиона рубли. (той просто хареса тази област). От разходите за закупуване на този апартамент той има право да получи приспадане, вече като купувач, в размер на 260 хиляди рубли.
Иванов подава съответните документи в данъчната служба, където взаимно се отчита данъчното облекчение и задължението за данък върху доходите на физическите лица. В резултат Федералната данъчна служба дори остава "дължима" на гражданина още 65 хиляди рубли. Което ще му бъде платено по предписания начин. Основното е, че Иванов трябва да извърши и двете сделки за една година.
