Даването на апартамент е безвъзмездна сделка по прехвърлянето му от стария собственик на нов по силата на договор за дарение. Тоест, дарителят няма право да изисква завършеният да му даде нещо в замяна на такъв документ като сертификат за подарък за апартамент. Данъците, платени в този случай, са определени в законодателството.
Даване на апартамент: общи правни норми
1. Подаръкът винаги е безплатен. В акт за подарък към апартамент не могат да бъдат записани вещи, задължаващи нещо, извършено от стопанина по отношение на дарителя. Ако паричното обезщетение, наемът или издръжките на дарителя са посочени в споразумението за подарък, то това е юридически недействително. Да предположим, че определен „донор“ има в ръцете си подарък за апартамент, получен с такива условия. Данъците, платени в този случай, се начисляват по ставките, установени за договорите за продажба или анюитет (доживотна поддръжка).
2. Подаръкът винаги е спешен. Апартаментът става собственост на стореното лице директно след регистрация от него на подаръка в Rosreestr и получаване на сертификата. Записването в сертификата за подарък, че извършителят поема собствеността върху апартамента след смъртта на дарителя, е незаконно. За такива условия се прилага завещание с регистрация на апартамента като наследство и плащане данък върху недвижимите имоти.
3. Подаръкът е доброволен и за двете страни. До момента на регистрация на подаръка в Rosreestr, те могат да променят решението си и да обявят подаръка за невалиден. Разбира се, в този случай не се плаща данък.
Ако апартаментът има едноличен собственик, той има право да го представи на всяко физическо лице без разрешението на което и да е от регистрираните в него лица. Правото на собственост преминава към новия собственик след подписване от страните на акта за подарък и регистрацията му в Росреестр.
Ако апартаментът е в споделена или съвместна собственост, тогава:
• Собственикът на дял от собствеността на апартамент може да го дари без съгласието на останалите притежатели на акции; такова споразумение е напълно законно. Тоест, ако притежавате половината от апартамента в споделена собственост с някого и искате да дадете тази половина на детето си, тогава не е необходимо да получавате съгласието на друг акционер.
• Ако имотът е съвместен, тогава за да дари дял в него, дарителят трябва да получи писменото съгласие на всички останали собственици за такава сделка.
Данъчната ставка не зависи от това дали е представен целият апартамент или само част от него.
Кратка история на данъчното облагане
До 2006 г. в Русия е действал Законът на Руската федерация от декември 1991 г., озаглавен „За данъка върху имуществото, който се прехвърля по наследство или подарък“, който определя размера и реда за данък при даряване на апартамент. Федерален закон от 01.07. 2005 г. N 78-ФЗ премахна този данък и фактически го замени с данък върху доходите на физическите лица, който от 2015 г. е регламентиран от Данъчния кодекс. Тоест, само името и регулаторният акт са се променили, според които се начислява данъкът. Но все пак ще трябва да платите данък за дарения апартамент. В същото време, както според стария закон, ако целият апартамент е дарен, тогава неговата пълна цена подлежи на облагане. Ако се даде дял от собствеността на апартамент, тогава данъкът се взема от стойността на този дял.
Данъкът върху доходите на физическите лица се начислява само върху договори за подаръци, които са сключени не по-рано от 1 януари 2006 г.
Какъв е размерът на данъка за подарък за апартамента?
Тази година неговата сума е 13% от стойността на апартамента. Данъкът се плаща от донора.Но какви разходи трябва да се предприемат при определяне на базата на данъка върху доходите на физическите лица? В крайна сметка, подаръкът може да не съдържа никаква стойност на апартамента.
Дълго време видът на стойността на апартамента, с който се взима данъкът за подаръци, е обект на спорове. Позицията на Федералната данъчна служба беше възможно най-широка: беше разрешено да се вземе за основа договорната, пазарната, инвентаризацията (изчислена в ОТИ) и дори кадастралната стойност. Всъщност всяка проверка имаше своя собствена практика.
И накрая, миналата година Министерството на финансите изведе линия под това несъгласие, като установи в писмото си от 05/08/2014 N 03-04-05 / 21903, че данъкът върху подаръците, чийто размер и процедура е определен от Данъчния кодекс на Руската федерация, се плаща по пазарната стойност на апартамента. Вярно, сега възникна въпросът, но как да го определим правилно? Засега най-лесният (и най-евтиният!) Начин е да вземете сертификат от местната ТПП със средната пазарна цена на апартаментите в града и да го посочите в подаръка.
Данък за подарък, платен от нерезиденти
Законът не ограничава собствениците на жилища в правото им да го даряват на чужденци. Такова лице нерезидент на Руската федерация, което има в ръцете си подарък за апартамент, се облага с данък в размер на 30%. Промяна в ставката е възможна въз основа на международно споразумение, съставено за изключване на двойното данъчно облагане.
Плащането на данък от нерезидент по договор за дарение на апартамент трябва да се извърши, преди той да регистрира собствеността си върху него.
Ако апартаментът се дава на роднина
Често гражданите имат въпроси: "Ако майката (или бащата) даде апартамента на сина си (дъщеря), има ли такъв надарен човек задължение да плати данъка за подарък за апартамента? Трябва ли талантливите му внуци да плащат?"
Данъчният кодекс на Руската федерация освобождава близки роднини от данъка за подаръци. Тоест, ако човек, надарен с апартамент, е тясно свързан с дарителя, тогава той няма задължение да плаща данък върху доходите на физическите лица върху пазарната му стойност.
Кои роднини са близки?
Ако апартаментът е дарен в рамките на едно и също семейство, тогава някой от членовете му няма нужда да плаща данък за подаръци. Децата (включително осиновените) могат да получат апартамент за дарение от своите родители или внуци (включително половин родители, тоест имат само един общ родител) от бабите и дядовците си. Възможно е и обратно да се дават апартаменти от по-младото поколение на по-старото или в рамките на същото поколение - между братя и сестри.
Безусловните близки роднини са съпрузи и съпруги. Но чичовците (лелите) и племенниците им не принадлежат.
Степен на връзка потвърдено от съответните удостоверения (за брак, раждане, осиновяване).
Процедура за плащане на данък върху доходите на физическите лица
Да предположим, че имате подарък в ръцете си за апартамент. Данъците, платени в този случай, се определят от Данъчния кодекс на Руската федерация и са отбелязани по-горе в текста. Следователно, след като регистрирате дарение в Rosrestre, трябва да подадете до края на април следващата година, като дарите апартамента на годината на данъка по вашето място на регистрация, декларация под формата на 3-NDFL върху доходите си, като посочите стойността на апартамента в него и представите удостоверение за собственост върху него. Ако донорът е в тясна връзка с дарителя и съответно е освободен от плащането на данък върху доходите на физическите лица, той все още трябва да предостави на данъчния инспектор декларация, както и документи, потвърждаващи степента на взаимоотношения.
Самите данъци ще изчислят размера на данъка и ще ви изпратят разписка с известие за изчисляване на данъка. Може да се плати във всяка банка.
Няколко частни случая на плащане на данък върху доходите на физическите лица при дарение на апартамент
Какво да направите, ако сте възрастен гражданин и имате сертификат за подарък за апартамент? Данъците, платени в този случай, не предполагат никакви пенсионни придобивки. Всички пенсионери са длъжни да платят данък върху доходите на физическите лица в този случай в размер на 13%.
Оказва се, че има и друга категория лица, която заедно с близки роднини е освободена от данък върху доходите на физическите лица по факта на дарението.Служители на чуждестранни консулства и членове на техните семейства бяха освободени от него. Това правило все още е утвърдено в международен план Виенска конвенция за дипломатическите отношения 1961
Санкции за неплащане или забавено плащане на данък върху доходите на физическите лица
За пропускане на крайния срок за подаване на формуляр 3-NDFL, завършилото се изисква да заплати глоба в размер на 5% (но не по-малко от 1000 рубли) от сумата на неплатен данък за всеки месец от датата на подаването му, но не повече от 30% от пълната сума на данъка.
Завършеният е длъжен да плати пълния размер на данъка до 15 юли на годината на подаване на декларацията 3-NDFL. Ако пропусне този период, той ще заплати глоба в размер на 20% от начисления данък. Ако се докаже умишлено неплащане на данък тогава глобата ще се увеличи до 40%, а плащането на глоба не отменя плащането на самия данък.
Ако завършеният избягва данъка, той се възстановява в съда. В същото време правосъдие на мира постановява решение за данъци не повече от 50 000 рубли; за големи суми се разглежда дело от окръжен или градски съд, който може да наложи глоба за всеки ден забавяне и дори задължава ответника да заплати държавната такса за подаване на данъчен иск. Затова ще бъде по-добре да плащате данък върху доходите на лицата навреме.
Измислена покупка и продажба вместо даване на апартамент
Често между дарителя и възвишения се съставя сделка за покупка и продажба на апартамент, при която парите от последния не се прехвърлят на първата. Какъв е резултатът? Да предположим, че имате толкова късмет и имате подарък в ръцете си за апартамент. Данъците, платени в случая, са сведени до минимум. Ако срокът на апартамента в собствеността на продавача-дарител е 3 или повече години, тогава данъкът върху доходите на физическите лица не им се плаща. Ако наемът е по-малък, тогава данъкът все още е 13%, но основата му е размерът на превишението на цената на апартамента над 1 милион рубли, т.е. данъчната основа се намалява с милион, в резултат на което данъкът върху доходите на физическите лица се намалява.
Необходимо е да се каже за рисковете от такъв фиктивен договор за покупко-продажба. Тъй като прикрива различен тип сделка, съдът може да го обяви за невалиден (трети страни могат да подадат молба към съда, чиито права са нарушени). В допълнение към факта, че такова споразумение ще бъде прекратено от съда, страните могат да носят наказателна отговорност.
Рискове при сключване на договор за дарение на апартамент
Има редица случаи, при които споразумение за дарение на апартамент може да бъде невалидно. Така че, едно юридическо лице не може да даде апартамент на друго юридическо лице, тъй като такива сделки между тях са забранени. Юридическо лице обаче може да даде апартамент на физическо лице.
Ясно е, че даването на апартамент след смъртта на дарителя (например чрез пълномощник) е измамна сделка и съзнателно е невалидна. Също така апартаментът може да бъде обременен с банков залог, договор за рента или поддръжка за зависим период. Тогава тя също не може да бъде прехвърлена с акт на подарък.
