Гражданските сделки, свързани с продажбата на недвижими имоти в Руската федерация, почти винаги изискват държавна регистрация. Компетентният орган - Rosreestr е отговорен за правилното му прилагане. Какви са особеностите на функционирането на тази структура? Какви законодателни актове уреждат процедурата за извършване на съответните вписвания в държавния кадастър?
Регистрация на недвижими имоти: законодателен аспект
Системата за регистриране на права на собственост, оперираща в Руската федерация, се регулира както от общото, така и от специалното законодателство. Сред основните източници на закон е Федералният закон „За държавния кадастър“. Разпоредбите, съдържащи се в този правен акт, определят процедурата за регистрация на права върху недвижими имоти, условията и други нюанси, характерни за тази процедура.
Посоченият по-горе Федерален закон установява и необходимия концептуален апарат, използван в практиката на държавните органи, отговорни за обработка на сделки с имущество от съответния тип. Така, по-специално, законът определя термините „кадастрален номер“, „недвижими имоти“, „сервитут“ и др.
По този начин, изследвайки механизмите, по които се извършва регистрация на права върху недвижими имоти в Руската федерация, на първо място ще се позовем на разпоредбите на Федералния закон „За държавния кадастър“. Може също така да се отбележи, че в споменатия Федерален закон често има позовавания на други законодателни източници, като например Гражданския кодекс.
По този начин регулаторната рамка, уреждаща системата, в която се извършва регистрация на права върху недвижими имоти, е представена от доста широк кръг законодателни източници.
Задължителна ли е държавната регистрация на транзакции?
Според посочения от нас четвърти член на Федералния закон, държавната регистрация на сделки с недвижими имоти е задължителна. Това се отнася не само за правните отношения, свързани с упражняването на права на собственост, но и за такива явления като сервитут, управление на доверие или, например, ипотека.
Компетентни органи
Член 9 от Федералния закон „За държавния кадастър“ съдържа разпоредби, които определят кои органи са отговорни за държавната регистрация на сделки с недвижими имоти. Законът, по-специално, гласи, че съответната система от държавни структури функционира на две нива - федерално и регионално. Компетентността на органите на най-високо ниво включва регистрация на права в рамките на определени правоотношения в областта на бизнеса, както и сделки, чиито обекти стават комплекси от собственост, недвижими имоти, разположени в няколко регистъра за регистрация. Други сделки се извършват с участието на свой ред на териториални структури.
Основният орган, отговарящ за регистрирането на сделки с недвижими имоти, е Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография.
Тя има и съкратено име - Rosreestr. От своя страна структурите в регионите се наричат отдели. Неофициално те могат да бъдат посочени и като отдели за недвижими имоти. Или други условия, приети в определен регион.
Например градът, в който офисът на Rosreestra понякога звучи като отдел за недвижими имоти - Иркутск. Регистрацията на правата от тази институция се осъществява по отношение на сделки извън компетентността на по-висша федерална служба.
Rosreestr: основни компетенции
Кои са ключовите компетенции на Rosreestr? Според федералния закон "За държавния кадастър" те включват:
- проверка на автентичността на документите по сделките, както и идентичността на субектите на правоотношения по отношение на допустимостта на подписване на съответните споразумения;
- проучване на предварително декларирани права на собственост, проучване на предишни регистрации;
- прилагането на процедури, които формират държавната регистрация на права върху собственост от съответния тип;
- издаване на необходимите документи на субектите на правоотношения при сделки с недвижими имоти;
- предоставяне на граждани и организации на информация относно регистрираните права на собственост от съответния тип.
Съгласно разпоредбите на федералния закон "За държавния кадастър", Rosreestr не може да извършва други видове дейности, ако във разглеждания федерален закон няма други императивни закони.
Принципи на кадастралното счетоводство
Какви са основните принципи на кадастралната регистрация на недвижими имоти в Rosreestr? Техният списък се съдържа в четвъртия член на основния Федерален закон, който регламентира съответната сфера. Така, например, сред основните принципи е единството на технологията за кадастрална регистрация в цяла Русия. Приоритет е и осигуряването на обществена достъпност на информацията от държавния кадастър, както и тяхното значение за информацията, съдържаща се в други официални ресурси.
Важен принцип на кадастъра е безопасността на информацията, която е била въведена в съответната база данни преди актуализиране на информация за конкретен имот. Освен това е възможно добавяне на временна информация към източници за регистрация. Кадастралната регистрация на недвижими имоти в Руската федерация включва източници от геодезически и картографски произход. В първия случай това е съответният тип мрежа, формирана въз основа на заповеди на изпълнителни органи. Съществуват и картографски кадастрални източници - това всъщност са карти, както и различни видове планове, според които Rosreestr определя местоположението на недвижимите имоти.
Какво е кадастрален номер
Всеки имот в Руската федерация, преминал държавна регистрация, има кадастрален номер. Какво е това? Това е уникален идентификатор, който няма дубликати, и също не се прехвърля от обекти, които са регистрирани в други видове недвижими имоти. Кадастрален номер - федерален идентификатор. За да се оптимизира съответната система за отчитане на недвижими имоти, територията на Руската федерация е разделена на кадастрални парцели - квартали, квартали и квартали. В същото време, ако е необходимо, те могат да бъдат променени чрез публикуване на съответните правни норми.
Условия за регистрация на транзакциите
Помислете за най-важния аспект - времето за регистрация на права върху недвижими имоти. Всичко зависи на първо място от предмета на сделките със съответния тип имоти. Експертите идентифицират повече от 30 разновидности на този тип правоотношения. Нека се опитаме да ги класифицираме въз основа на такъв критерий като броя на дните, определени със закон на Федералната служба за регистрация за провеждане на съответните процедури.
Има такава операция като регистрация на договори за ипотека, предмет на която е земеделска земя. Срокът за регистриране на права на собственост в тази категория е 15 работни дни. От своя страна, ако става въпрос за формализиране на сделки, предмет на които е ипотека на земя и нежилищни помещения, тогава условията са подобни. За какви други видове правоотношения са крайните срокове за държавна регистрация на права върху недвижими имоти 15 дни? Те включват:
- допълнителни споразумения за ипотечни документи, предмет на които са земя и нежилищни помещения, например споразумения за преотстъпване;
- изпълнение на изискванията на съдебните изпълнители, свързани с прехвърлянето на права върху собствеността на длъжника;
- ипотечни сделки, класифицирани като правоотношения, породени от закона;
- Договори за ипотека, възникващи въз основа на съвместно споразумение между ипотекарния кредитор и собственика на ипотеката, предмет на което са земя и нежилищни помещения.
От своя страна има видове транзакции, които изискват по-малко време, което трябва да прекара Rosreestr. Така че, сроковете за държавна регистрация на права върху недвижими имоти в някои случаи могат да бъдат 10 дни. Този вид процедура формира следния списък:
- регистрация на собственост или преход от един предмет на правоотношения към друг;
- извършване на сделки, предмет на която е обща споделена или съвместна собственост;
- регистрация на правото за ползване на недвижими имоти постоянно, неограничено;
- регистрация на правото на т. нар. икономическо управление;
- регистрация на правата на субектите да извършват дейности, свързани с оперативното управление на недвижими имоти;
- изпълнение на договори за наемане или наемане, когато това се изисква от закона;
- регистрация на правоотношения, предмет на която са военни недвижими имоти;
- изпълнение на транзакции, предмет на които е - безвъзмездно ползване на земята спешно;
- коригиране на информация в Единния държавен регистър;
- издаване на дубликати на сертификати;
- регистрация на договори, предмет на която е участието на субекта на правоотношения в споделено строителство;
- изпълнение на сделки, отразяващи преотстъпване на вземания по споделени договори за строителство;
- регистрация на споразумения, допълващи договора за участие на юридически лица в споделено строителство;
- изпълнение на прекратяване на транзакции за „попълване” от предприемача едностранно;
- регистрация на правата на гражданите на апартаменти в процеса на приватизация;
- изпълнение на допълнителни споразумения за ипотечни сделки в апартаменти.
От своя страна има задачи за регистрация на Rosreestr, чиято продължителност е 5 дни.
Такива условия за държавна регистрация на права върху недвижими имоти принадлежат към следните видове правоотношения:
- регистрация на ипотечни договори за апартаменти, както и транзакции, включващи разсрочено плащане в полза на продавач на недвижими имоти;
- изпълнение на последващи споразумения за "попълване";
- регистрация на правоотношения, включващи задължения, произтичащи от споделени договори за строителство;
- изпълнение на някои видове договори за ипотека, предмет на които са земя и нежилищни помещения;
- регистрация на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти върху ипотекополучателя в процеса на събиране;
- регистрация на ипотечни сделки в процеса на взаимодействие между залогодателя и собственика на залога;
- регистрация на транзакции по федералната програма "Жилища";
- погасяване на записи, свързани с ипотека въз основа на Федералния закон „За участие в строителството на дялове“, друга информация за съответните видове договори за заем.
Има задачи, които Rosreestr трябва да изпълни за 3 дни. В някои случаи те са работници, в други - календар. Съответните срокове за държавна регистрация на права са характерни за следния списък от правоотношения:
- погасяване на ипотечни записи - 3 работни дни;
- Коригиране на грешки на Rosreestr, допуснати в процеса на държавна регистрация на права - 3 календарни дни;
- държавна регистрация на документи, които са нотариално заверени - 3 работни дни.
На свой ред има операции по регистрация, които трябва да приключат в рамките на 1 ден. Такива оперативни срокове за извършване на държавна регистрация на права върху недвижими имоти са характерни за следния диапазон от правоотношения:
- регистрация на транзакции за промени по отношение на съдържанието на ипотеки;
- формиране на запис, отразяващ информация за новите притежатели на ипотека;
- предоставяне на дублирани ипотеки;
- регистрация на права върху недвижими имоти въз основа на документи, които се предоставят в електронен вид и нотариално заверени.
Някои юристи отбелязват факта, че датите на Rosreestr за извършване на съответните операции могат да бъдат редовно коригирани от законодателя.
Дати - на федерално ниво
Условията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти - независимо дали става въпрос за ипотека или например сделка, чийто предмет е поземлен имот, няма значение - са определени на нивото на федералния закон, тоест те са регламентирани в действителност във Федералния закон „За кадастъра“ или в източници, свързани с него права.
Географията на прилагането на закона също е маловажна, във всички градове условията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти са абсолютно еднакви. Москва като град с федерално значение няма предимства пред никое друго населено място в Руската федерация в този аспект. И ако на нивото на федералното законодателство се направят промени в подходящите срокове, те ще засегнат и капитала.
Документи за кадастрална регистрация
Помислете за най-важния аспект, характерен за процедурите, чиято цялост представлява регистрацията на права върху недвижими имоти - документи. Съставът на съответните източници може да бъде различен. В 22-ия член на федералния закон „За кадастралното счетоводство“ в същото време те съдържат достатъчно изчерпателен списък от тях, стандартен за много транзакции. Разгледайте съответните разпоредби на федералния закон.
Ако говорим за извършване на сделки със земята, териториалната Служба за регистрация на права върху недвижими имоти ще поиска на първо място план за граница, както и копие на документ, който може да потвърди факта, че е възможно поземлени спорове позволено по предвидения от закона начин.
Ако незавършен строителен обект, сграда или конструкция бъде поставен на кадастрална регистрация, тогава ще се изисква технически план, който да бъде представен на Rosreestr. В някои случаи се нуждаете от копие на документ, разрешаващ въвеждането в експлоатация на съоръжението.
Ако в рамките на взаимодействие с Rosreestr се изисква премахването на имота от кадастрална регистрация, тогава ще бъде необходимо да се представи сертификат за проверка на съответната сграда в съответния отдел.
Rosreestr трябва да предостави документи, които потвърждават авторитета на представителя на субекта на правоотношения, ако той участва в съответната сделка с недвижими имоти.
Също така тази организация може да се наложи да предостави различни копия на ценни книжа, свързани с съответния вид сделки с недвижими имоти.
членски внос
Законодателството на Руската федерация, по-специално Данъчният кодекс, предвижда, че държавните органи могат да събират такса по време на прилагането на определени процедури, като например регистрация на права върху недвижими имоти. Следователно държавното мито се плаща от субектите, подали заявление до Rosreestr. Спектърът на този тип такси е доста широк. Така Федералната служба по кадастра определя десет основания за събиране на държавни мита.
Сред най-търсените услуги на Rosreestr е регистрация на недвижими имоти по сделки с физически лица. По-специално, през 2015 г. съответната такса е 2 хиляди рубли. Това, трябва да кажа, е два пъти повече, отколкото беше в предишни години. Може също така да се отбележи, че митото се е увеличило и за организации, които формализират правни отношения при сделки с недвижими имоти - до 22 хиляди рубли.
Размерът на държавното мито при изпълнение на договори за споделено строителство за физически лица е 350 рубли, за организации - 6 хил. Ако човек трябва да направи промени в регистрационния запис на ипотека, тогава ще трябва да платите 350 рубли. По подобен начин за актуализиране на информация в Единния държавен регистър на правата. Също 350 рубли. гражданин ще трябва да плати като държавно мито, когато регистрира лятна вила или е предназначен за изграждането на гараж, както и за проектирането на къща, която човек планира да построи на своята територия.
Таксите са еднакви за всички териториални представителства на Rosreestr, няма значение къде се представят документите - в офиса на Москва или в сибирския град, отбелязан по-горе, където има и отдел за недвижими имоти - Иркутск. Така регистрацията на правата върху недвижими имоти се извършва в съответствие с разпоредбите на различни правни актове, включително по-специално Данъчния кодекс на Руската федерация.