Els venedors de béns immobles, que hagin rebut ingressos per la transacció, han de pagar un impost sobre la renda de les persones físiques per un import del 13%. La recaptació d’impostos és un procediment sota estricte control de l’estat. Tanmateix, segons expliquen els experts, la qualitat de la seva implementació no està a l'altura, a causa d'una sèrie d'exempcions de la legislació moderna. Massa ciutadans, per motius completament legals, eviten els impostos. I molts, al seu torn, paguen en excés, sense conèixer els avantatges significatius que l’estat garanteix als participants en el mercat immobiliari. Què heu de tenir en compte a l’hora de vendre un pis? Quina és la manera més correcta de pagar impostos en vendre béns immobles?
Principis generals d’impostos sobre la venda d’apartaments
Els experts identifiquen els principis bàsics de tributació de transaccions immobiliàries d’acord amb la legislació russa:
- L’impost sobre la renda de les persones físiques per un import del 13% de l’import rebut del comprador de l’habitatge es cobra i es paga si l’apartament ha estat propietat del venedor durant menys de 3 anys;
- l'antic propietari està obligat a presentar a l'oficina territorial del Servei Tributari Federal una declaració en la forma adequada com a molt tard el 30 d'abril de l'any següent a la transacció de la venda del pis;
- L'impost calculat sobre la renda de les persones físiques ha de ser pagat íntegrament pel ciutadà fins al 15 de juliol de l'any quan es presenti la declaració.
Deduccions de vendes immobiliàries
Les lleis de la Federació Russa defineixen un tipus d’avantatges garantits als venedors d’immobles. Prové de l’anomenada deduccions fiscals. Representen una xifra mitjançant la qual podeu reduir la quantitat d’efectiu rebut de la venda d’immobles. Per tant, les deduccions són per a tots dos tipus d’operacions: venda, compra d’immobles. L’impost, però, només es paga per un d’ells.
Ara la deducció és d’1 milió de rubles. L’impost final sobre la venda d’immobles es calcula mitjançant fórmules matemàtiques molt senzilles. Considereu un exemple.
El ciutadà Ivanov va vendre l’apartament per 2,5 milions de rubles. Per defecte, ha d’abonar un impost sobre la renda del personal per un import del 13% d’aquest import, és a dir, 325 milers, però va decidir utilitzar el dret legal de rebre una deducció fiscal d’1 milió, per tant, la base imposable real serà d’1,5 milions de rubles. Per tant, Ivanov haurà de pagar a l’estat 195 mil rubles.
Podeu gastar 1 milió de rubles de deduccions tant a costa d’una operació de compravenda, com a base de diverses, però només durant l’any. Si la quantitat d’ingressos rebuts per la venda d’immobles no ha arribat a 1 milió, no s’hauran de pagar impostos (però, al mateix temps, s’ha de presentar una declaració abans del 30 d’abril).
Un altre mecanisme de deducció important és la inclusió en la "fórmula" de quantitats confirmades associades al cost d'adquisició d'un pis. És a dir, si, per exemple, Ivanov, que va vendre un apartament per 2,5 milions de rubles, el va comprar abans, per exemple, per 2,7, aleshores té dret a reflectir aquest import en forma d’impost sobre la renda de tres persones (adjuntant documents justificatius - extractes, acord, etc.) i no estar en deute amb l’estat en absolut. L’impost sobre la venda d’immobles en aquest cas no es paga.
Deduccions de propietat compartida i conjunta
Si l'apartament venut és propietat de dues o més persones a partir de la propietat compartida o conjunta, es podrà deduir 1 milió de rubles. repartits entre ells. Si parlem de la primera versió de propietat, doncs d'acord amb la distribució percentual especificada als certificats de propietat. En el segon cas, per acord. Si fracassa un compromís, passareu pels tribunals.L’acord que els copropietaris estan disposats a diferenciar els seus interessos d’acord amb un o un altre percentatge de distribució es considera assolit quan cadascun d’ells signi un acord de venda d’immobles. Per regla general, no calen papers addicionals que confirmin un "compromís".
Al mateix temps, les persones que tenen dret a posseir una participació a l’apartament tenen dret a vendre la seva part de l’immoble sense acord amb els copropietaris i, a la vegada, reben la deducció íntegrament de manera individual. Per descomptat, la responsabilitat del pagament d’impostos a l’hora de vendre béns immobles en aquest cas és completament individual.
PIT: 13% o 30%?
A la comunitat d’immobiliàries i ciutadans implicats en transaccions immobiliàries, de vegades sorgeix la pregunta: per què en alguns casos tipus impositiu per a transaccions iguals al 30%? Quin impost sobre la venda d’immobles és tan feixuc? La resposta és senzilla. Aquest indicador és per a no residents a la Federació Russa. Solen ser nacionals estrangers que han decidit vendre la seva propietat a Rússia.
Però també hi ha casos freqüents quan els ciutadans de la Federació Russa també són reconeguts com a no residents. El fet és que una persona que no viu al territori del seu país durant més de 183 dies a l’any, independentment de la ciutadania russa nacional, és reconeguda com a no resident. El seu deure és pagar l’impost sobre la renda molt més que si visqués a Rússia durant més de sis mesos. I un matís més important. Si un no resident ven la propietat, els impostos no es compensen amb cap deducció. Les condicions dels seus pagaments continuen sent les mateixes, i el procediment d'informes al Servei Tributari Federal és el mateix.
Què passa si no envieu una declaració?
Per a un àmbit com ara comprar i vendre béns immobles, els impostos són l’aspecte més important. I per tant, els departaments pertinents són prou estrictes quant a la política de control de la circulació de fons en el marc de transaccions amb apartaments. Per tant, si el venedor de béns immobles no presenta una declaració en el termini previst que reflecteixi les quantitats rebudes per a la venda d’habitatge, aleshores d’acord amb Article 119 del Codi tributari rebrà una sanció igual al 5% de l’impost (o la quantitat que no s’hagi pagat), calculada cada mes des del moment en què es presentin els documents al Servei Tributari Federal (però el seu valor màxim no pot superar el 30% del deute amb l’estat i la seva mida mínima és d’1. mil rubles).
I si no pagueu impostos?
Si el venedor de béns immobles no ha pagat l’impost sobre la renda calculada de les persones físiques, el Servei Tributari Federal exigirà el pagament de la quantitat adequada de diners, cobrarà una multa (20% de l’import de l’impost) i els interessos (en un percentatge igual a 1/300 del tipus de refinançament del Banc Central). hi ha un retard).
Els jubilats han de pagar impostos?
Hi ha una versió que els pensionistes estan exempts de pagar l’IRPF per ingressos per la venda d’un pis. Això no és cert. Els ingressos per la venda d’habitatge en termes de legislació fiscal són iguals al salari. L’estat no proporciona cap benefici per l’impost sobre les vendes d’immobles als pensionistes. A més, per a ells, l’obligació de transferir la declaració 3-NDFL al Servei Tributari Federal puntualment, així com el pagament puntual dels imports calculats, és exactament la mateixa que per a la gent que treballa. Per descomptat, continua la norma que no es paga l’impost sobre la venda d’immobles de menys de 3 anys a la propietat.
Com presentar una declaració?
Hi ha tres opcions principals per enviar el formulari 3-NDFL, que reflecteixen les xifres de transaccions immobiliàries, a l’òrgan territorial del Servei Tributari Federal. En primer lloc, una persona pot fer-ho contactant personalment amb el departament, en segon lloc, escrivint una carta de procurador a algú notari per un notari, i, en tercer lloc, enviant un formulari electrònic a través dels Serveis de l’Estat (després de registrar-s’hi).
Aviat hi haurà un nou impost?
Entre els experts i alguns informes de mitjans apareixen que aviat a Rússia apareixerà un nou impost sobre la venda d’immobles. O, almenys, es faran modificacions significatives a la legislació vigent.De què podem parlar aquí? Quina és la probabilitat que l’any 2015 s’introdueixi el nou impost sobre les vendes d’immobles sigui el 2015?
El 2014, es va debatre un projecte de llei a l’àmbit públic que va rebre una modificació del règim de cobrament d’impostos existent per a la venda d’immobles. La qüestió és que l’impost sobre la renda de les persones físiques s’ha de calcular a partir del valor cadastral de l’habitatge. Aquesta redacció, subratllen els experts, és encara indicativa. Però l’objectiu específic del legislador és clar: les autoritats volen “blanquejar” transaccions en què el valor de l’immoble inclòs en el contracte de venda d’immobles sigui inferior al preu real del pis (això es fa per “satisfer” l’1 milió de deducció d’impostos o utilitzar-lo al màxim. ) Al respecte, el valor cadastral dels habitatges, segons el legislador, hauria de correspondre més o menys al mercat (ara sol ser molt inferior).
Quin és el mecanisme proposat per al funcionament de la llei en comparació amb els procediments actuals? Vegem alguns exemples.
El ciutadà Ivanov, després d'haver elaborat un acord d'acció, va invertir 700 mil rubles en el desenvolupament de la casa. Dos anys després, l’empresa contractista va encarregar l’habitatge. Aleshores, el preu de mercat de l’apartament d’Ivanov creixia fins als 2,5 milions, volia vendre’l, però en el contracte per anotar el cost igualat a 1,7 milions, d’aquesta quantitat, d’acord amb la legislació vigent, podrà deduir 700 mil despeses per la construcció compartida, així com reduir-la per la deducció necessària per un import d’1 milió, per tant, Ivanov “tanca” completament els ingressos rebuts oficialment amb el contracte, per no pagar l’IRPF. Segons les normes vigents de la llei, tot allò que Ivanov pretenia podia i hauria de tenir èxit.
Les modificacions del Codi Tributari de la Federació Russa, que s'està discutint actualment, poden obligar un ciutadà a pagar l'impost sobre la renda de les persones en qualsevol cas. El fet és que, d’acord amb la revaloració cadastral, el preu d’un pis pot ser, per exemple, de 2,2 milions de rubles. Es tracta de 500 mil rubles. més que en el contracte de venda elaborat per Ivanov i el seu comprador. A partir d’aquests 500 mil, el venedor haurà de pagar l’impost de la renda de les persones físiques prescrit per un import del 13%.
Segons els experts, hi ha una opció que el legislador introdueixi algun tipus de relleu en les seves “fórmules”. Aquest és l'anomenat "factor de reducció", que es multiplica per valoració cadastral de béns immobles. Ara a la llei apareix un indicador igual al 0,7. En el cas de la transacció del ciutadà Ivanov, la xifra final s’obtindrà multiplicant 2,5 per 0,7. És a dir, 1,54 milions de rubles. El que, en principi, hauria de disposar d’Ivanov: segons el seu acord, les xifres són encara més que això. Però, i si el seu apartament no costés 2,5 milions, sinó tots 4? En aquest cas, la valoració cadastral seria molt propera al mercat. I el venedor immobiliari hauria de retirar-se a fons.
Al mateix temps, molts experts, i també representants dels cercles legislatius, afirmen que el "coeficient de baixada" pot no ser aprovat del tot. També es pot fer possible una opció per tal que els parlaments regionals puguin determinar la xifra corresponent, motivant, segons diuen els experts, que tots els ingressos procedents del pagament de l’IRPF sobre la base del valor cadastral romandran al pressupost de l’assumpte.
Dates de discussió pública del projecte de llei - fins al 30 d'octubre de 2014. Després es remetrà als diputats de la Duma de l'Estat. És probable que ja el 2015 entrin en vigor les modificacions del Codi tributari de la Federació Russa.
Nova llei: beneficis i concessions
Com veiem, l'Estat ha decidit intervenir a fons en un fenomen com ara comprar i vendre béns immobles. Els impostos, molt probablement previstos per les autoritats, haurien de recollir-se de manera més activa en aquest sentit. Mentrestant, en alguns punts, la política del legislador permet una sèrie de concessions. Tot i que encara no s’han adoptat modificacions del Codi tributari de la Federació Russa, alguns dels seus matisos relacionats amb beneficis i concessions d’operacions immobiliàries ja s’han fet públiques. Denomineu-ne alguns.
L’impost sobre la renda de les persones físiques no es pot pagar en absolut si un ciutadà ven el seu únic habitatge (o que tingués aquest estat durant els dotze últims mesos abans de la venda). És cert que el cost màxim d’un apartament no ha de ser superior a 5 milions de rubles. També se suposa que quedarà la norma vigent, que dóna dret a exempció de l’IRPF sobre el fet de la venda d’immobles, és a dir, 3 anys a la propietat.
Nova llei: opinió dels experts
Molts experts del mercat dubten que les agències responsables de l'aplicació de la nova llei podran formular l'algoritme de valoració cadastral correcte. Els experts admeten que no tenen molt clar d'on sortiran els números. Segons diuen els experts, les diferències entre els mètodes emprats per diversos "taxadors" són molt possibles. Hi ha una versió que la nova llei repercutirà negativament en el mercat immobiliari principal, ja que disminuirà l’atractiu per a la inversió de la construcció compartida. En definitiva, el resultat pot ser un augment del valor dels immobles a tots els segments.
Al mateix temps, també hi ha l'opinió entre els experts que cal fer reformes. D'altra banda, es dirigeix a l'enfortiment del seguiment de les transaccions. Pujar o rebaixar les apostes no té sentit. Atès el gran nombre d’acords “grisos”, resulta absolutament irrellevant el que es grava l’impost sobre la venda d’immobles, no es paga en absolut.
La responsabilitat de les ofertes grises avui
Sorgeix una pregunta raonable: pot ser realment que els "esquemes grisos" que les autoritats estan lluitant per "blanquejar" no puguin ser detectats i suprimits legalment avui en dia? Tots aquells "fraus" associats a la indicació en els contractes de venda de xifres de propietats immobiliàries no suposen cap responsabilitat?
Segons els experts, el Servei Tributari Federal no té un algoritme ben desenvolupat per identificar aquestes transaccions. Almenys perquè, des d’un punt de vista legal, les autoritats fiscals no poden presentar cap queixa contra els participants del mercat immobiliari. El comprador i el venedor realitzen dos contractes completament legals. El primer és el principal, que indica una quantitat de fins a 1 milió, que és per als funcionaris fiscals. El segon contracte, al seu torn, no reflecteix una transacció immobiliària, però la compensació del comprador pels costos del venedor associats amb "millorar el tipus d'apartament". De fet, és un rebut de la transferència de fons. En general, aquest tractat fiscal no requereix (i les quantitats especificades en ell no apareixen oficialment enlloc).
Al mateix temps, es podrà realitzar un treball no públic en aquesta direcció a les estructures del Servei Tributari Federal. En particular, hi ha fets que l'oficina central d'aquest departament envia de tant en tant cartes a les seves divisions territorials que cal crear unitats funcionals especials, precisament per combatre l'evasió dels ciutadans de l'IRPF quan venen habitatges íntegrament.
Segons un d’aquests documents, que va entrar en possessió d’alguns mitjans de comunicació russos, les estructures de serveis fiscals regionals van rebre l’ordre d’estudiar els contractes de venda i realitzar investigacions de caràcter indagador, en forma de visites a casa dels contribuents, i de realitzar converses. Si s’identifiquen els “esquemes grisos”, cobreu l’impost de la renda personal “correcte” (basat en una avaluació independent del cost de l’apartament) i al mateix temps multa als ciutadans.
Per cert, molts experts estan impressionats amb l’enfocament de controlar com van les vendes immobiliàries a Ucraïna. Els impostos que existeixen, a més dels nostres, no són petits: poden arribar fins al 15%. I per tant, per minimitzar la probabilitat de “contractes grisos”, les autoritats ucraïneses han introduït recentment una norma: els notaris que certifiquen els acords de compra i venda d’habitatges han de comprovar informació sobre una valoració de mercat independent de l’immoble a la base de dades “núvol”. Si no es troba informació en línia, un notari no té dret a certificar els documents.
Segons els experts, els processos per identificar “esquemes grisos” han augmentat especialment a causa de les modificacions del Codi Tributari de la Federació Russa que regula les deduccions de béns per als compradors d’immobles. El fet és que fins a l’1 de gener de 2014, els compradors d’apartaments tenien dret a utilitzar la deducció fiscal només una vegada per a una sola propietat. Si compraven habitatge i el contracte indicava un import d’1 milió, tot el que podrien comptar era del 13% d’aquesta quantitat.
Per tant, molts compradors no es van conformar amb els “esquemes grisos” i van demanar als venedors que elaboressin contractes amb números reals. Però després de les modificacions del Codi Tributari, es va rebre deducció de propietats possible amb qualsevol nombre de transaccions immobiliàries. I ara, als compradors, en principi, no els importa quina quantitat apareix al contracte de venda. No els importa quin tipus d’impost sobre les vendes sobre propietats vulguin pagar els venedors i si ho volen fer en absolut.
Transaccions amb persones jurídiques
Analitzem breument aspectes relacionats amb la fiscalitat de les transaccions en què els venedors d’immobles són persones jurídiques (empreses comercials, etc.). L'esquema de càlcul de càrregues aquí, per descomptat, difereix del que és característic dels individus. Però és força comprensible i lògic. Si parlem d’un fenomen com la venda d’immobles per part d’una persona jurídica, aquí es paguen impostos de dos tipus.
En primer lloc, és l'IVA (18%). En segon lloc, es tracta de l’impost sobre la renda de les empreses (20%). No es proporcionen deduccions. Tanmateix, si l'organització utilitza el sistema tributari simplificat, els béns immobles es venen segons estàndards completament diferents. No hi ha un impost “simplificat” sobre el benefici i els ingressos procedents de la venda de béns s’equiparen a comercials. D’acord amb les normes del sistema tributari simplificat, l’empresa haurà de pagar el 6% dels ingressos procedents de la venda o el 15% de la diferència entre els ingressos i el cost de compra d’aquest immoble.
Normes similars s'apliquen també als empresaris individuals. Si funcionen segons el sistema impositiu simplificat, llavors paguen per la venda de la propietat un 6% dels ingressos o el 15% de la "diferència". En virtut del sistema general d’impostos, cal abonar l’IVA i l’impost sobre la renda. És cert que és important que la recepció de fons del comprador passi per un compte bancari registrat oficialment. Si un empresari individual ven béns immobles a través d’un compte bancari “regular”, haurà de pagar l’IRPF com a persona. És cert que en aquest cas podeu utilitzar la deducció.
