A l’hora de comprar o vendre béns immobles, els russos gairebé sempre tracten els impostos. Si tenen la condició de compradors d'habitatges, no tenen responsabilitats directes sobre el pagament de les contribucions a la tresoreria, a més tenen dret a una deducció fiscal especial.
Però si una persona és venedora de béns immobles, llavors té obligacions més que suficients amb l’estat. Està obligat a pagar impostos sobre els ingressos. Puntual i íntegrament. Si una persona té la tasca de "vendre legalment un apartament", quins impostos haurà de pagar? Té dret a comptar amb algun benefici?
Què tan gran és l’impost?
Segons la legislació russa, quan els individus venen béns immobles (apartaments, habitacions, cases, cases rurals, parcel·les, etc.) que el venedor posseeix des de fa menys de 3 anys en el moment de la transacció, es produeix l’obligació de pagar l’IRPF per un import del 13% del producte. quantitat. És possible reduir la base impositiva en un milió de rubles. (anomenat deducció de propietats). O per la quantitat que el venedor va gastar en comprar una propietat (si hi ha documents justificatius rellevants).
L’oportunitat de compensar els costos d’adquisició d’un pis és útil, per exemple, en els casos en què una persona, havent comprat béns immobles, va decidir que no era adequat per a ell i, per tant, va decidir revendre’l. Si ho fa d’aquí a un any, si no rep un benefici superior a 1 milió durant la transacció, no haurà de pagar cap contribució al Servei Tributari Federal. L’impost sobre la venda d’un pis s’ha d’abonar el 15 de juliol de l’any següent a la finalització de la transacció.
Obligacions del venedor
A més del fet que s'ha de pagar a temps un import monetari per l'import de l'IRPF calculat, el venedor té una altra obligació important: informar al Servei Tributari Federal. Això es fa mitjançant la presentació d’una declaració en forma d’impost sobre la renda de tres persones. A més, encara que l’impost sobre la venda d’un pis fos realment nul (és a dir, l’import de la transacció fos inferior o igual a una deducció d’1 milió de rubles), aquest document encara cal aportar-lo al Servei Tributari Federal. D'altra banda, això s'ha de fer abans del 30 d'abril d'aquest any, que es produeix després de la finalització de la transacció.
Responsabilitat
Què passa si un ciutadà no paga l’IRPF per la venda d’un pis? A continuació, l’estat de la persona del Servei Tributari Federal l’aminarà per un import del 20% de l’import calculat de l’impost sobre la renda de les persones físiques (o el seu saldo no es paga per cap motiu). A més, es cobrarà una multa diària per un import de 1/300 de la taxa de refinançament del Banc Central (ara un 8,25%) en relació amb la quantitat de deute - fins que una persona resolgui completament l'Estat.
Què passarà si una persona no presenta un formulari 3-NDFL al Servei Tributari Federal (fins i tot si no cal pagar impostos sobre la venda d’un pis)? En aquest cas, el Servei Tributari Federal també imposarà una multa única de mil rubles. La qual cosa augmentarà un 5% de l’import de l’impost calculat mensualment - fins que una persona s’estableixi amb l’estat. És cert que la xifra final no superarà el 30% del deute.
Factor de privatització
Un cas força comú assenyalat pels advocats russos: una persona privatitza un pis on va viure més de deu anys i el ven. De vegades, fins i tot que reflecteix sincerament l’import íntegre del contracte amb el comprador. Aviat va rebre una trucada del Servei Tributari Federal i va demanar educadament que no pagués res més que un impost sobre la renda per la venda d’un pis. Com és possible? El cas és que un ciutadà va cometre un error ridícul: va vendre habitatges immediatament després de la privatització. I això des del punt de vista de la llei recau en el cas que la propietat estigui en possessió de menys de tres anys.
El fet que una persona visqués durant molts anys en un apartament abans de la privatització no té cap paper. La situació és similar quan es fa la venda d’un pis per herència: es carregarà l’impost si no ha transcorregut el termini de 3 anys. Per tant, els advocats donen instruccions estrictes als ciutadans que acaben de registrar la propietat del pis mitjançant qualsevol procediment: cal esperar tres anys.
Impostos i copropietat
És possible una variant en què s’ha de pagar l’impost sobre la renda de la venda d’un pis, sempre que l’habitatge sigui de propietat conjunta o compartida. El principal problema aquí és com dividir la deducció d’1 milió de rubles? Tot depèn, en primer lloc, de quin tipus concret de propietat parlem, compartida o conjunta.
En el primer cas, tot és senzill. La deducció es divideix en proporció al percentatge de propietat especificat en els documents. Si, per exemple, Ivanov és propietari del 45% de l’apartament i Petrov - el 55%, el primer té dret a un “descompte” en la venda d’habitatges per import de 450 mil rubles, el segon - 550 mil.
En el cas de la propietat conjunta, el grau de simplicitat depèn principalment de la capacitat dels copropietaris d'acord entre ells.
Encara no s'ha establert cap mecanisme universal, generalment acceptat al mercat per determinar una quota específica en la propietat de l'habitatge per part de la legislació russa.
Els copropietaris han d’arribar a un compromís. I si no funciona, el tribunal decidirà la qüestió.
Una altra pregunta que emociona a molts ciutadans és: "Què passa si, per exemple, fa deu anys, una persona va comprar una quota en un apartament en un volum i un tal, i fa un mes va comprar tota la casa i té la intenció de vendre la propietat? La venda de l'apartament està gravada en aquest cas?" Els advocats recomanen estar atents a una de les cartes del Ministeri d’Hisenda publicades el 2012 (és a dir, document núm. 03-04-05 / 9-189). Diu que un canvi en la participació dels béns immobles no comporta la finalització dels drets de propietat dels propietaris.
Segons la mateixa lògica, segons creuen alguns experts, s’hauria de distingir els termes individuals de propietat d’accions. Si un dels propietaris és el propietari de la casa en el moment en què s'ha de vendre l'apartament, tres anys, no ha de pagar específicament l'impost. Mentre que l’altre pot tenir la seva quota de menys de tres anys. I si vol vendre la seva part de la propietat, haurà de pagar el NFDL (amb la quantitat corresponent d’ingressos).
Tot i que, segons diuen els experts, la posició dels òrgans territorials del Servei Tributari Federal pot diferir de l’opinió del Ministeri d’Hisenda. Per tant, es recomana que abans de transaccions en què hi hagi condicions similars, consulti amb les autoritats fiscals d’una determinada regió o ciutat.
Hi ha un matís important en els procediments de compravenda amb la participació de copropietaris d’immobles en el marc de les accions. Si un apartament es ven sota un contracte de venda signat per tots els propietaris, l’import de la deducció és d’1 milió de rubles. dividit (com hem dit anteriorment, en proporció). Però si cadascun dels copropietaris vol vendre la seva participació en un acord separat, tindrà el dret d’utilitzar íntegrament el “descompte” garantit per l’estat. De la mateixa manera, en el cas de les persones propietàries d’un pis sobre la base de la propietat conjunta (tot i que en aquest cas cal acordar la mida de les accions a vendre).
Transacció no resident
Se sap que a Rússia hi ha dos tipus principals de contribuents. Els primers són residents al país, paguen l’IRPF per un import del 13%. Els ciutadans de Rússia i els ciutadans d’altres estats que han viscut a Rússia durant més de 183 dies durant dotze mesos es reconeixen com a tals. Els segons són no residents. La qual, respectivament, la part principal de l'any va viure a l'estranger. Què fer si un pis no és venut per un resident? Necessiteu pagar impostos?
Sí A més, l'import és molt més gran que si el venedor fos resident, és a dir, el 30%. Per cert, els ciutadans d’aquesta categoria paguen la mateixa quantitat si treballen per contractar (o reben un altre tipus d’ingressos oficials).Un altre dels principals aspectes és que no es permeten deduccions a no residents.
Si el venedor és IP
Com es calcula l’impost en comprar (vendre) un pis per a emprenedors? Quines són les deduccions de IP? Respecte a la compra: cap. Els empresaris no poden per dret "civil comú" retornar el 13% del valor de la propietat com a part de la deducció de la propietat. Però després tenen la possibilitat de pagar un impost significativament inferior a la venda.
Hi ha massa IP treballant en una "simplificació". D’acord amb aquest sistema tributari, els ingressos procedents de la venda d’immobles s’equiparen a comercials. Per tant, es paga el 6% de l’import dels ingressos rebuts.
Si el venedor és un ancià
Es calcula l’impost sobre la venda d’un pis als pensionistes? Sí, i íntegrament. El fet que una persona estigui jubilada no afecta la seva estat de contribuent Existeixen les mateixes obligacions per a la presentació oportuna de la declaració 3-NDFL al Servei Tributari Federal i el pagament de les contribucions valorades a temps.
Esquemes grisos: responsabilitat
Molts ciutadans de la Federació Russa, que intenten no pagar impostos sobre la venda d’un pis, indiquen el cost molt inferior d’un apartament en registrar transaccions de compravenda que quan es realitzen assentaments reals amb el comprador. Normalment en aquests casos, apareix la suma d'1 milió de rubles, igual a la deducció. La quantitat restant de venedors d'efectiu dels apartaments reben en virtut d'acords addicionals (principalment "rebuts").
Des del punt de vista de la llei, tot sembla "net". No obstant això, segons diuen els experts, els últims anys, els departaments governamentals són cada cop menys lleials a aquestes transaccions. I també es pot ignorar l'aparença de "puresa", ja que les accions reals del venedor es redueixen per evasió fiscal (i això pot Article 198 del Codi penal). Tot el que es requereix als empleats del Servei Tributari Federal per poder percebre l’impost sobre la venda d’un pis íntegrament és la recollida de proves que la persona ha aplicat el “règim gris” en forma de xifres reduïdes en el contracte de venda. I després podeu transferir informació al jutjat.
Com passa això a la pràctica? Com a regla general, les autoritats fiscals, en haver sospitat que s’ocultava òbviament xifres reals a la venda, ordenen una avaluació independent d’un apartament situat a la mateixa casa (i si això no és possible, aleshores s’allotjaran en un edifici de disseny similar a la mateixa zona). Després d’haver rebut xifres independents, truquen al contribuent per una conversa i demanen aclariments.
Si una persona diu que simplement va aconseguir convèncer el comprador a comprar habitatge cinc vegades més barat que el valor de mercat, l’empleat del Servei Tributari Federal, raonablement no creient, pot iniciar un recurs davant el tribunal. Hi ha una alta probabilitat que no tingui èxit: els darrers anys hi ha hagut precedents en què es van condemnar els redactors dels “esquemes grisos”. Per regla general, havien de pagar impostos sobre la venda d’un pis, calculat d’acord amb el valor real de mercat de l’immoble.
Mentrestant, els informants per a transaccions amb un cost reduït d’habitatge poden ser notaris que van participar en la certificació de documents per a la venda d’apartaments i, fins i tot, funcionaris de justícia que van registrar béns immobles. Per això, segons expliquen els experts, cada cop és més difícil vendre habitatges segons “esquemes grisos”. Tot i que fins ara, admeten, això està en l’ordre de les coses: l’impost sobre la renda de la venda d’un pis és massa gran.
Nuances de propietat
Com ja hem determinat, una persona paga l’impost sobre la renda de les persones físiques venent habitatges que té propietat durant menys de 3 anys. Com es calcula aquest període? Molt senzill: es tenen en compte 36 mesos complets en el moment de signar l’operació de compravenda. Els experts assenyalen que el contracte es compta a partir de la data que figura al registre estatal (i no del que està escrit al certificat de registre de béns immobles). Segons els experts, la diferència entre aquests dies pot ser significativa - fins a dues setmanes.
També convé assenyalar que una persona que, havent posseït un pis, diguem-ne deu anys, el va vendre i el va comprar un mes després, es considera, segons diuen els experts, el nou propietari.Per evitar pagar impostos, heu d’esperar tres anys abans de vendre la propietat.
Trucs de deduccions
Com dèiem al principi, els ciutadans de la Federació Russa tenen dret a rebre deduccions relacionades no només amb la venda d’immobles, sinó també amb la compra d’apartaments. En el segon cas, el mecanisme per calcular quantitats és, per descomptat, completament diferent (a més de les normes legislatives que el regeixen). Analitzem breument les característiques específiques de la deducció d’immobles per als compradors d’apartaments.
L’estat en la persona del Servei Tributari Federal dóna dret als ciutadans que han comprat béns immobles a retornar el 13% de l’import gastat en relació amb una operació d’adquisició d’habitatges. Es tracta, en primer lloc, d’un pagament a favor del venedor. La deducció màxima sobre la seva base és de 260 mil rubles. Molts apartaments es compren amb una hipoteca. A partir d’aquí es forma una base més per al càlcul de la deducció, la quantitat màxima que sobre aquesta base és de 390 mil rubles. (si el pis es va comprar després de l’1 de gener de 2014), i potser fins i tot completament il·limitat (si l’habitatge es va comprar en anys anteriors).
Sembla que aquestes quantitats són molt inferiors a la deducció d’1 milió garantida per la venda d’apartaments. Però no oblidem que les "fórmules" per calcular les obligacions fiscals per als venedors són completament diferents. Pot resultar que la deducció de la propietat quan es compra un apartament serà realment superior a l’impost sobre la renda calculada a la seva venda.
És d’interès particular que es poden combinar els dos tipus de deducció. A més, en alguns casos és realista compensar l’impost sobre la renda calculada de les persones físiques derivat de la venda d’un pis i una deducció fiscal basada en la compra d’immobles. Només és necessari contactar amb l’estructura territorial del Servei Tributari Federal per acordar aquest procediment. És relativament poc complicat i, en la majoria dels casos, es pot fer sense implicar consultors costosos.
El següent escenari és molt possible, per exemple.
El ciutadà Ivanov va vendre un apartament a l’avinguda Lenin per 2,5 milions de rubles. Va utilitzar el dret de deducció per valor d’1 milió, i ara deu un impost del 13% d’1,5 milions de rubles, és a dir, 195 mil rubles.
Per obtenir els ingressos de la venda d'apartaments a l'avinguda Lenin, el ciutadà Ivanov va comprar apartaments al carrer Moskovskaya per als mateixos 2,5 milions de rubles. (només li agradava aquesta zona). Dels costos de compra d’aquest pis, té dret a rebre una deducció, ara com a comprador, per un import de 260 mil rubles.
Ivanov remet els documents pertinents a l’oficina fiscal, on se li computa mútuament la deducció d’impostos i el deute de l’IRPF. Com a resultat, el Servei Tributari Federal fins i tot segueix sent "degut" al ciutadà 65.000 rubles més. La qual cosa se li abonarà en la forma prescrita. El principal és que Ivanov hagi de realitzar les dues operacions en un any.
