Prodejci nemovitostí, kteří obdrželi příjem z transakce, jsou povinni zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13%. Výběr daní je postup pod přísnou státní kontrolou. Odborníci však říkají, že kvalita jeho provádění není v souladu s řadou výjimek v moderní legislativě. Příliš mnoho občanů se ze zcela zákonných důvodů vyhýbá daním. A mnozí zase přeplatí, nevědí o významných výhodách, které stát zaručuje účastníkům trhu s nemovitostmi. Co byste měli mít na paměti při prodeji bytu? Jaký je nejsprávnější způsob placení daně při prodeji nemovitostí?
Obecné zásady zdanění prodeje bytů
Odborníci identifikují následující základní principy zdanění transakcí s nemovitostmi v souladu s ruským právem:
- Daň z příjmu fyzických osob ve výši 13% ze částky obdržené od kupujícího domu je účtována a splatná, pokud byl byt ve vlastnictví prodávajícího po dobu kratší než 3 roky;
- bývalý vlastník nemovitosti je povinen nejpozději do 30. dubna roku následujícího po uskutečnění prodeje bytu předložit územnímu úřadu Spolkové daňové správy prohlášení v příslušné formě;
- Vypočtená daň z příjmu fyzických osob musí být v plné výši zaplacena občanem do 15. července roku, v němž bylo prohlášení předloženo.
Srážky z prodeje nemovitostí
Zákony Ruské federace definují určitý druh výhod zaručených prodejcům nemovitostí. Vychází z tzv odpočty daně. Představují číslo, kterým můžete snížit částku obdrženou z prodeje nemovitostí. Odpočty tedy platí pro oba typy transakcí - prodej, nákup nemovitostí. Daň se však platí pouze za jednu z nich.
Nyní je odpočet 1 milion rublů. Konečná daň z prodeje nemovitostí se počítá pomocí velmi jednoduchých matematických vzorců. Zvažte příklad.
Občan Ivanov prodal byt za 2,5 milionu rublů. Implicitně musí zaplatit daň z příjmů fyzických osob ve výši 13% z této částky, tj. 325 000. Rozhodl se však využít zákonné právo na odpočet daně ve výši 1 milion, a proto skutečný základ daně bude 1,5 milionu rublů. Ivanov proto bude muset platit státu 195 tisíc rublů.
Můžete utratit 1 milion rublů odpočtů jak z jedné nákupní a prodejní transakce, tak z několika, ale pouze během roku. Pokud výše příjmů z prodeje nemovitostí nedosáhla 1 milionu, neměly by být zaplaceny žádné daně (současně je však třeba předložit prohlášení do 30. dubna).
Dalším významným mechanismem odpočtu je zahrnutí potvrzených částek souvisejících s náklady na pořízení bytu do „vzorce“. To znamená, že pokud například Ivanov, který prodal byt za 2,5 milionu rublů, jej koupil dříve, řekněme, za 2,7, pak má právo tuto částku promítnout ve formě daně z příjmu pro 3 osoby (přiložit podpůrné dokumenty - výpisy, souhlas atd.) a nesmí být zadluženy státu vůbec. Daň z prodeje nemovitostí se v tomto případě neplatí.
Odpočty za společné a společné vlastnictví
Pokud je prodaný byt ve vlastnictví dvou nebo více osob na základě sdíleného nebo společného vlastnictví, pak se odpočte 1 milion rublů. distribuované mezi nimi. Pokud mluvíme o první verzi vlastnictví, pak v souladu s procentuální distribucí uvedenou v osvědčeních o vlastnictví. Ve druhém případě - dohodou. Pokud kompromis selže, pak prostřednictvím soudů.Dohoda, že spoluvlastníci jsou připraveni rozlišovat své zájmy podle jednoho nebo druhého procentního rozdělení, se považuje za dosaženou, když každý z nich podepíše smlouvu o prodeji nemovitostí. Zpravidla nejsou zapotřebí žádné další doklady potvrzující „kompromis“.
Zároveň mají osoby, které mají právo vlastnit podíl v bytě, právo prodat část svého majetku bez souhlasu spoluvlastníků a zároveň dostávají odpočet v plné výši, jednotlivě. Odpovědnost za placení daně při prodeji nemovitostí je v tomto případě samozřejmě zcela individuální.
PIT: 13% nebo 30%?
Ve společenství realitních kanceláří a občanů zapojených do transakcí s nemovitostmi někdy vyvstává otázka: proč v některých případech sazba daně pro transakce rovné 30%? Jakou daň z prodeje nemovitostí vyjde tak zatěžující? Odpověď je jednoduchá. Tento ukazatel je určen pro nerezidenty Ruské federace. Většinou jde o cizince, kteří se rozhodli prodat svůj majetek v Rusku.
Existují však také časté případy, kdy jsou občané Ruské federace uznáni také jako nerezidenti. Skutečností je, že osoba, která nežije na území své země déle než 183 dní v roce, bez ohledu na své ruské státní občanství, je považována za nerezidenta. Jeho povinností je platit daň z příjmu mnohem více, než kdyby žil v Rusku déle než šest měsíců. A ještě jedna důležitá nuance. Pokud nemovitost prodává nerezident, daně nejsou kompenzovány žádnými odpočty. Podmínky jejich plateb zůstávají stejné, postup hlášení federální daňové službě - stejný.
Co když nepředložíte prohlášení?
Pro oblast, jako je nákup a prodej nemovitostí, jsou daně nejdůležitějším aspektem. Proto jsou příslušná oddělení dostatečně přísná, pokud jde o politiku sledování pohybu finančních prostředků v rámci transakcí s byty. Pokud tedy prodávající nemovitosti nepředloží prohlášení ve stanovené lhůtě, které odráží částky přijaté za prodej bydlení, pak v souladu s Článek 119 daňového zákoníku dostane pokutu rovnající se 5% daně (nebo částku, která nebyla zaplacena), vypočítanou každý měsíc od okamžiku, kdy jsou dokumenty předloženy Federální daňové službě (ale jeho maximální hodnota nesmí přesáhnout 30% dluhu státu a jeho minimální velikost je 1) tisíc rublů).
Co když neplatíte daň?
Pokud prodejce nemovitostí nezaplatil vypočítanou daň z příjmu fyzických osob, bude Federální daňová služba požadovat platbu příslušné částky peněz, účtovat pokutu (20% z částky daně) a úroky (v procentech rovných 1/300 refinanční sazby centrální banky - jsou účtovány denně až do je zpoždění).
Potřebují důchodci platit daň?
Existuje verze, že důchodci jsou osvobozeni od placení daně z příjmu fyzických osob za příjmy z prodeje bytu. To není pravda. Příjem z prodeje bydlení z hlediska daňové legislativy se rovná platu. Stát neposkytuje důchodcům žádné výhody z daně z prodeje nemovitostí. Kromě toho je pro ně povinnost převést prohlášení 3-NDFL včas na federální daňovou službu, jakož i včasná platba vypočtených částek, stejná jako pro pracující lidi. Platí samozřejmě, že daň z prodeje nemovitostí do 3 let v majetku není zaplacena.
Jak podat prohlášení?
Existují tři hlavní možnosti pro podání formuláře 3-NDFL, které odráží údaje o transakcích s nemovitostmi, územnímu orgánu federální daňové služby. Za prvé, osoba to může udělat kontaktováním oddělení osobně, za druhé, písemným plnomocenstvím někomu notářsky ověřenému notářem, zatřetí zasláním elektronického formuláře prostřednictvím Státních služeb (po registraci tam).
Brzy bude nová daň?
Mezi odborníky a některé mediální zprávy se objevují, že v Rusku se brzy objeví nová daň z prodeje nemovitostí. Nebo budou provedeny alespoň významné změny stávajících právních předpisů.O čem můžeme mluvit? Jaká je pravděpodobnost, že rokem zavedení nové daně z prodeje nemovitostí bude rok 2015?
V roce 2014 byl ve veřejné sféře projednáván návrh zákona, který byl vyzván ke změně stávajícího systému výběru daní z prodeje nemovitostí. Jde o to, že daň z příjmu fyzických osob by měla být vypočtena na základě katastrální hodnoty bydlení. Odborníci zdůrazňují, že toto znění je stále indikativní. Konkrétní cíl zákonodárce je však jasný: úřady chtějí „vybělit“ transakce, při nichž je hodnota nemovitosti zahrnutá ve smlouvě o prodeji nemovitosti nižší než skutečná cena bytu (to se provádí za účelem „splnění“ 1 milionu odpočtů daně nebo jejich maximálního využití) ) O tomto by katastrální hodnota bydlení měla podle zákonodárce více či méně odpovídat trhu (nyní je obvykle mnohem nižší).
Jaký je navrhovaný mechanismus pro fungování zákona ve srovnání se současnými postupy? Podívejme se na několik příkladů.
Občan Ivanov po uzavření smlouvy o podílu investoval do rozvoje domu 700 tisíc rublů. O dva roky později zadala smluvní společnost bydlení. Do té doby se tržní cena Ivanovova bytu rozrostla na 2,5 milionu. Chtěl ji prodat, ale ve smlouvě o odepsání nákladů ve výši 1,7 milionu. Z této částky bude v souladu se současnou legislativou schopen odečíst 700 tisíc nákladů na sdílenou výstavbu a zároveň ji snížit o požadovanou odpočet ve výši 1 milionu. Ivanov tak zcela „uzavírá“ příjem oficiálně získaný na základě smlouvy, aby nezaplatil daň z příjmu fyzických osob. Podle současných norem zákona by vše, co Ivanov zamýšlel, mohlo a mělo uspět.
Změny daňového zákoníku Ruské federace, o nichž se v současné době diskutuje, mohou v každém případě přimět občana k zaplacení daně z příjmu fyzických osob. Faktem je, že v souladu s přeceňováním katastru nemovitostí může být cena bytu například 2,2 milionu rublů. To je 500 tisíc rublů. více než ve smlouvě o prodeji vypracované Ivanovem a jeho kupujícím. Z těchto 500 tisíc bude prodávající povinen zaplatit předepsanou daň z příjmů fyzických osob ve výši 13%.
Odborníci tvrdí, že existuje možnost, že zákonodárce zavede ve svých „vzorcích“ určitý druh úlevy. Jedná se o tzv. Redukční faktor, který se vynásobí katastrální ocenění nemovitostí. Nyní se v zákoně objeví indikátor rovný 0,7. V případě transakce s občanem Ivanovem bude konečná hodnota získána vynásobením 2,5 koeficientem 0,7. To je 1,54 milionu rublů. Co by v zásadě mělo zařídit Ivanov - v jeho souhlasu jsou čísla ještě více než toto. Ale co kdyby jeho byt nestál 2,5 milionu, ale všechny 4? V tomto případě by katastrální ocenění bylo s největší pravděpodobností blízko trhu. A pak by se prodavač nemovitosti musel důkladně rozvětvit.
Mnoho odborníků i zástupci samotných legislativních kruhů zároveň tvrdí, že „koeficient snižování“ nemusí být schválen vůbec. Je také možné, aby se regionální parlamenty zmocnily určit odpovídající částku, což, jak říkají odborníci, motivuje, aby veškerý výnos z platby daně z příjmu fyzických osob na základě katastrální hodnoty zůstal v rozpočtu subjektu.
Termíny veřejné diskuse o návrhu zákona - do 30. října 2014. Poté bude postoupena zástupcům Státní dumy. Je pravděpodobné, že již v roce 2015 vstoupí v platnost změny daňového řádu Ruské federace.
Nový zákon: výhody a koncese
Jak vidíme, stát se rozhodl zásadně zasáhnout do takového jevu, jako je nákup a prodej nemovitostí. V tomto směru by se měly vybírat daně, které úřady s největší pravděpodobností očekávají. Mezitím politika zákonodárce umožňuje řadu ústupků. Navzdory skutečnosti, že novely daňového řádu Ruské federace dosud nebyly přijaty, některé jejich nuance týkající se výhod a koncesí na transakce s nemovitostmi již byly zveřejněny. Označte některé z nich.
Daň z příjmu fyzických osob nelze vůbec zaplatit, pokud občan prodá své jediné bydlení (nebo které mělo tento status posledních 12 měsíců před prodejem). Je pravda, že maximální cena bytu by neměla být vyšší než 5 milionů rublů. Rovněž se předpokládá, že současná norma, která dává právo na osvobození od daně z příjmu fyzických osob, ze skutečnosti, že se nemovitost prodává, a to 3 roky v majetku, zůstane.
Nový zákon: znalecký posudek
Mnoho odborníků na trhu pochybuje, že agentury odpovědné za implementaci nového zákona budou schopny formulovat správný algoritmus oceňování katastru nemovitostí. Odborníci připouštějí, že není příliš jasné, odkud čísla vycházejí. Rozdíly v metodách používaných různými „odhadci“ jsou docela možné, říkají odborníci. Existuje verze, že nový zákon bude mít negativní dopad na primární trh s nemovitostmi, protože se sníží investiční atraktivita společné výstavby. Výsledkem může být zvýšení hodnoty nemovitostí ve všech segmentech.
Zároveň mezi odborníky existuje názor, že je třeba provést reformy. Navíc je to ve směru zpřísnění sledování transakcí. Zvyšování nebo spouštění sázek je zbytečné. Vzhledem k velkému počtu „šedých obchodů“ je zcela irelevantní, jaká daň se vybírá z prodeje nemovitostí - vůbec se neplatí.
Odpovědnost za šedé nabídky dnes
Vyvstává přiměřená otázka: je skutečně možné, že „šedé systémy“, které se úřady snaží „vybělit“, dnes nelze legálně odhalit a potlačit? Jsou všechny ty „podvody“ spojené s uvedením údajů o prodeji nemovitostí podhodnocené údaje, neznamenají žádnou odpovědnost?
Podle odborníků Federální daňová služba nemá dobře vyvinutý algoritmus pro identifikaci takových transakcí. Alespoň proto, že z právního hlediska nemohou daňové úřady podat stížnost proti účastníkům trhu s nemovitostmi. Kupující a prodávající uzavřou dvě zcela zákonné smlouvy. První z nich je hlavní, udává částku až 1 milion. Tento dokument je určen daňovým úředníkům. Druhá smlouva zase neodráží transakci s nemovitostmi, ale kompenzaci kupujícího za náklady prodávajícího spojené se „zlepšením typu bytu“. Ve skutečnosti jde o potvrzení o převodu finančních prostředků. Tato daňová smlouva zpravidla nevyžaduje (a částky v ní uvedené se nikde oficiálně neobjevují).
Zároveň může být neveřejná práce v tomto směru prováděna ve struktuře Federální daňové služby. Zejména existují skutečnosti, že ústřední úřad tohoto odboru čas od času zasílá svým územním členům dopisy, že je třeba vytvořit zvláštní funkční jednotky - přesně za účelem boje proti únikům občanů od daně z příjmu fyzických osob při úplném prodeji bydlení.
Podle jednoho z těchto dokumentů, které spadaly do držení některých ruských médií, byly krajským strukturám daňových služeb nařízeny prostudovat prodejní smlouvy a provádět vyšetřování vyšetřující povahy - formou návštěv domů daňových poplatníků a vedení rozhovorů. Pokud jsou identifikovány „šedé systémy“, účtujte „správnou“ částku daně z příjmu fyzických osob (na základě nezávislého posouzení nákladů bytu) a současně pokutujte občany.
Mimochodem, mnoho odborníků je ohromeno přístupem k řízení toho, jak se budou prodávat nemovitosti na Ukrajině. Dane tam, stejně jako naše, nejsou malé - mohou dosáhnout až 15%. A proto, aby se minimalizovala pravděpodobnost „šedých obchodů“, ukrajinské orgány nedávno zavedly normu: notáři, kteří osvědčují smlouvy o koupi a prodeji bydlení, jsou povinni kontrolovat informace o nezávislém tržním ocenění nemovitosti v „cloudové“ databázi. Pokud informace nejsou nalezeny online, nemá notář právo certifikovat dokumenty.
Odborníci se domnívají, že význam postupů pro identifikaci „šedých schémat“ se zvýšil zejména v důsledku změn daňového zákoníku Ruské federace upravujících odpočty nemovitostí pro kupující nemovitostí. Faktem je, že do 1. ledna 2014 měli kupci bytů právo na odpočet daně pouze jednou pro jednu nemovitost. Pokud koupili bydlení a smlouva stanovila částku 1 milion, pak se na co mohli spolehnout pouze 13% z této částky.
Mnoho kupujících proto nebylo spokojeno s „šedými schématy“ a požádali prodejce, aby uzavírali smlouvy se skutečnými čísly. Ale poté, co byly provedeny změny daňového zákoníku, dostávat odpočet majetku umožněno jakýmkoli počtem transakcí s nemovitostmi. A nyní se kupujícím v zásadě nezajímá, jaká částka se objeví v kupní smlouvě. Je jim jedno, jaký druh daně z prodeje nemovitostí prodejci chtějí platit a zda to chtějí vůbec dělat.
Transakce týkající se právnických osob
Podívejme se stručně na aspekty související se zdaněním transakcí, v nichž jsou prodejci nemovitostí právnické osoby (obchodní společnosti atd.). Schéma výpočtu poplatků se zde samozřejmě liší od systému, který je charakteristický pro jednotlivce. Ale je to docela pochopitelné a logické. Pokud mluvíme o takovém jevu, jako je prodej nemovitostí právnickou osobou, platí se zde daně dvou typů.
Zaprvé je to DPH (18%). Za druhé, jedná se o daň z příjmu právnických osob (20%). Srážky nejsou poskytovány. Pokud však organizace používá zjednodušený daňový systém, nemovitost se prodává podle zcela odlišných standardů. Neexistuje žádná „zjednodušená“ daň ze zisku a výtěžek z prodeje nemovitosti se rovná obchodnímu. Podle norem pro zjednodušený daňový systém bude společnost muset zaplatit 6% výnosů z prodeje nebo 15% rozdílu mezi výnosy a náklady na pořízení této nemovitosti.
Podobná pravidla platí i pro jednotlivé podnikatele. Pokud pracují podle zjednodušeného daňového systému, platí za prodej nemovitosti 6% z příjmu nebo 15% z „rozdílu“. Podle obecného daňového systému musí být zaplacena DPH a daň z příjmu. Je pravda, že je důležité, aby příjem peněz od kupujícího prošel oficiálně registrovaným bankovním účtem. Pokud jednotlivý podnikatel prodává nemovitost prostřednictvím „běžného“ bankovního účtu, bude muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob jako fyzická osoba. Je pravda, že v tomto případě můžete odpočet použít.
