Σήμερα, η αγορά ακινήτων είναι πολύτιμη προαστιακές περιοχές για τη στέγαση. Από την άποψη αυτή, η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία με σκοπό την περαιτέρω ανάπτυξη έχει ιδιαίτερη σημασία.
Γιατί οι προγραμματιστές ενδιαφέρονται για τη γεωργική γη
Οι Ρώσοι πολίτες θέλουν (τουλάχιστον όσοι μπορούν να το αντέξουν οικονομικά) να αποκτήσουν εξοχικές κατοικίες χτισμένες στις δικές τους οικόπεδα, ώστε τα Σαββατοκύριακα και τις διακοπές να μπορούν να χαλαρώσουν εκεί από τον μολυσμένο αέρα, τον θόρυβο και τη φασαρία των μεγάλων πόλεων, να ζήσουν.
Όπως τα μανιτάρια μετά από βροχή την τελευταία δεκαετία, ελίτ χωριά εξοχικών κατοικιών που χτίστηκαν σε πρώην γεωργικές εκτάσεις αναπτύσσονται γύρω από μεγάλα βιομηχανικά κέντρα, και οι προηγούμενοι προγραμματιστές έπρεπε να μεταφέρουν γεωργική γη σε άλλη κατηγορία. Κατά κανόνα, αυτό είναι το έδαφος των οικισμών, επιτρέποντας την οικιστική ανάπτυξη.
Από την άποψή τους, αυτό είναι λογικό. Και σε ποια γη εξακολουθεί να χτίζεται; Εξάλλου, το μερίδιο των εδαφών των οικισμών στο συνολικό ταμείο γης της Ρωσίας είναι μόνο περίπου 1%, και οι δυνατότητες χρήσης τους για την κατασκευή είναι σχεδόν εξαντλημένες. Έτσι, οι προγραμματιστές στρέφουν τα έντονα μάτια τους στα τεράστια ρωσικά χωράφια, δαγκώνοντας νέα κομμάτια από αυτά, ξεκινώντας τη μεταφορά των αγροτεμαχίων σε μια άλλη κατηγορία.
Αυτό που απειλεί τη Ρωσία με την ανάπτυξη της γεωργικής γης
Φαίνεται ότι υπάρχουν πολλές τέτοιες τοποθεσίες στη Ρωσία - πάνω από 400 εκατομμύρια εκτάρια. Ωστόσο, σε όλη τη μετασοβιετική περίοδο, υπήρξε σταθερή τάση προς μείωση της περιοχής τους. Μόνο το 2012, η έκταση του κύριου πόρου από τη σύνθεση αυτών των εκτάσεων, δηλαδή της γεωργικής γης, μειώθηκε κατά 315,7 χιλιάδες εκτάρια και η έκτασή τους στη Ρωσία είναι μόνο 195 εκατομμύρια εκτάρια. Και ο κύριος λόγος για τη μείωση του είναι ακριβώς η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία. Το έτος 2014 θα μπορούσε να θέσει τέρμα στην πρακτική αυτή, όταν οι βουλευτές της Κρατικής Δούμας από την Ακριβή Ρωσία υπέβαλαν αντίστοιχο νομοσχέδιο για εξέταση. Μέχρι στιγμής, δεν έχει εγκριθεί, αλλά μεμονωμένες περιφέρειες λαμβάνουν ήδη μέτρα από μόνοι τους.
Έτσι, το τρέχον έτος, εισήχθη απαγόρευση για τη μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία στην περιοχή της Μόσχας για χρήση σε πολυώροφη κατασκευή. Οι περιφερειακές αρχές ελπίζουν ότι το μέτρο αυτό θα δημιουργήσει πρόσθετα κίνητρα στους ιδιοκτήτες να χρησιμοποιήσουν τη γη τους για τον επιδιωκόμενο σκοπό τους.
Αγροτική γη (σύμφωνα με τον κώδικα γης RF)
Σύμφωνα με τον Κώδικα Εργασίας, αυτά τα αγροτεμάχια βρίσκονται πάντα έξω από τους οικισμούς και παρέχονται και προορίζονται επίσης για καλλιέργεια.
Όπως προαναφέρθηκε, λίγο λιγότερο από το ήμισυ της έκτασης όλων των γεωργικών εκτάσεων καταλαμβάνεται από αγροτεμάχια - πρόκειται για αρόσιμη γη, λιβάδια για χορτονομή, βοσκότοπους, οπωρώνες, κήπους λαχανικών, αμπελώνες κ.λπ.
Το δεύτερο μισό της συνολικής έκτασης όλων των γεωργικών περιοχών (ή λίγο περισσότερο από το ήμισυ) βρίσκεται κάτω από δρόμους που περνούν μέσα σε γεωργικές επιχειρήσεις, διάφορες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, δασικές ζώνες, λίμνες για αποκατάσταση γης και ιχθυοκαλλιέργεια, καθώς και διάφορα κτίρια.
Προφανώς, το ήμισυ της γεωργικής γης των προγραμματιστών που δεν ενδιαφέρονται για γη δεν τους ενδιαφέρει καθόλου - τελικά, αυτά τα εδάφη είναι ήδη χτισμένα με κάτι ή έχουν καταληφθεί από κάποιες γραμμικές δομές. Για την οικιστική ανάπτυξη, ο μόνος πιθανός τρόπος είναι να μεταφερθούν οικόπεδα από γεωργικές εκτάσεις σε άλλη κατηγορία.
Τύποι επιτρεπόμενης χρήσης γεωργικών εκτάσεων
Ποιες δυνατότητες προβλέπει η ρωσική νομοθεσία για την εφαρμογή αυτής της διαδικασίας; Το LC RF αναφέρει ότι το νομικό καθεστώς οποιασδήποτε γης καθορίζεται από δύο από τα κύρια χαρακτηριστικά τους:
- που ανήκουν σε μία ή την άλλη κατηγορία ·
- επιτρεπόμενη χρήση, η οποία καθορίζεται κατά τη διάρκεια της χωροθέτησης των εδαφών.
Αυτό είναι όπου το πρώτο snag κρύβεται. Εάν δεν υπάρχει αμφιβολία για την ιδιοκτησία γεωργικής γης στην κατηγορία των γεωργικών εκτάσεων (κατηγορία 1 σύμφωνα με τον κώδικα γης RF), δεν υπάρχει πλήρης σαφήνεια όσον αφορά την επιτρεπόμενη χρήση τους.
Πράγματι, μέχρι σήμερα, ο μόνος τύπος εδαφικής έρευνας που πραγματοποιήθηκε στην Ρωσική Ομοσπονδία είναι ο χωροταξικός σχεδιασμός. Για τις καλλιεργήσιμες εκτάσεις, δεν διατηρείται και δεν δημιουργούνται VRI οικόπεδα από τη σύνθεσή τους.
Είναι αλήθεια ότι, σύμφωνα με ορισμένους εμπειρογνώμονες στον τομέα της κτηματολογικής νομοθεσίας, ο κατάλογος των τύπων χρήσης τους που δίδονται στο άρθρο 78 του Κώδικα Εργατικού Δυναμικού μπορεί να γίνει δεκτός ως VRI των αγροτεμαχίων. Επιπλέον, ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 101 "Περί του κύκλου εργασιών των γεωργικών εκτάσεων" προσδιορίζει οικόπεδα από τη σύνθεσή τους, το νομικό καθεστώς των οποίων ρυθμίζεται αποκλειστικά από τον Κώδικα Εργασίας και προορίζεται για τους σκοπούς αυτούς:
- σύμφωνα με το IZHS.
- υπό γκαράζ?
- για LPS.
- για κατοικίες?
- υπό τους κήπους και τους κήπους της κουζίνας?
- κάτω από βοσκότοπους.
- κάτω από διάφορα κτίρια.
Έτσι, ο Κώδικας Πολεοδομίας (GRK RF) επιτρέπει τη συμπερίληψη στη σύνθεση των οικισμών ως γεωργικές εκτάσεις, καθώς και σε περιοχές εξοχικών κατοικιών και κήπων. Και αυτό ακριβώς σημαίνει τη μεταφορά της γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία.
Είναι δυνατόν να οικοδομηθούν γεωργικές εκτάσεις χωρίς να συμπεριληφθούν στα όρια των οικισμών;
Όπως γνωρίζετε, κάθε δήμος στη Ρωσία πρέπει να υιοθετήσει τους δικούς του Κανόνες Χρήσης και Ανάπτυξης Γης (LAR), οι οποίοι πρέπει να περιλαμβάνουν τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Δείχνουν καταλόγους VRI για οικόπεδα και έργα κατασκευής κεφαλαίου μέσα σε κάθε ένα από αυτά εδαφική ζώνη. Οι επιπτώσεις αυτών των κανονισμών στις γεωργικές εκτάσεις ως μέρος της γεωργικής γης δεν ισχύουν, η χωροταξική χωροθέτηση δεν πραγματοποιείται και τα οικόπεδα VRI από γεωργικές εκτάσεις δεν είναι εγκατεστημένα, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορούν να αλλάξουν.
Αυτό αποκλείει την ανάπτυξη γεωργικών αγροτεμαχίων πέρα από τα σύνορα των οικισμών. Μέχρις ότου θεσπιστεί ξεχωριστή νομοθεσία για την χωρική χωροθέτηση εκτός πόλεων, χωριών, αστικών οικισμών κ.λπ., η γεωργική γη προστατεύεται από την απομάκρυνση από την αγροτική κυκλοφορία μέσω της ανάπτυξης.
Κατά συνέπεια, είναι δυνατή η καθιέρωση της VRI των αγροτεμαχίων εκτός του οικισμού που προβλέπει την ανάπτυξή τους μόνο με τη μεταφορά της γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία.
Για ποιο σκοπό επιτρέπεται η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία
Ο κατάλογος των εξαιρετικών περιπτώσεων στις οποίες επιτρέπεται η εν λόγω μεταβίβαση δίδεται στον ειδικό νόμο αριθ. 172 σχετικά με τη διαδικασία εκτέλεσης της διαδικασίας αυτής.
Σύμφωνα με τον νόμο αυτό, η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- κατά τη διάρκεια της διατήρησής τους ·
- κατά τη δημιουργία αποθεμάτων, καταφύγια άγριας ζωής, θέρετρα, φυσικά πάρκα, συμπεριλαμβανομένων των δενδρικών, βοτανικών κήπων κλπ.
- όταν καθιερώνουν ή αλλάζουν τα όρια των οικισμών.
- κατά τη διάθεση βιομηχανικών εγκαταστάσεων σε γεωργικές εκτάσεις, των οποίων η κτηματολογική αξία είναι μικρότερη από το μέσο όρο του δήμου ·
- εάν τα γεωργικά αγροτεμάχια που είναι ακατάλληλα για γεωργική παραγωγή περιλαμβάνονται στη σύνθεση των δασών ή των λιμνών, καθώς και τα εδαφικά αποθέματα ·
- όταν χτίζονται πάνω τους γραμμικά αντικείμενα.
- στην εκπλήρωση από την Ρωσική Ομοσπονδία των εξωτερικών της υποχρεώσεων, καθώς και στην κατασκευή αμυντικών εγκαταστάσεων στις χώρες αυτές ·
- στην αρχή της εξόρυξης σε αυτές τις περιοχές των ορυκτών?
- όταν τοποθετούν διάφορα αντικείμενα πάνω τους για να καλύψουν τις ανάγκες των πολιτών (κοινωνικές, πολιτιστικές, κλπ.).
Η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία απαγορεύεται για γεωργικές εκτάσεις, οι οποίες έχουν ιδιαίτερη αξία και παραγωγικότητα. Περιλαμβάνουν πειραματικούς τομείς γεωργικών ερευνητικών ιδρυμάτων και πανεπιστημίων, καθώς και οικόπεδα με κτηματολογική αξία που υπερβαίνει σημαντικά το μέσο επίπεδο σε δήμο. Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό μπορεί να είναι οι περιπτώσεις που περιγράφονται στις παραγράφους 3, 6, 7 και 8 του ανωτέρω καταλόγου.
Με την ευκαιρία, από τον Φεβρουάριο του περασμένου έτους, αμφισβητήσιμη, από την άποψη της νομιμότητας, η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία (δηλαδή το 2014) είναι επίσης γεμάτη με ένα σημαντικά αυξημένο πρόστιμο για την κατάχρηση τέτοιων αγροτεμαχίων. Το ποσό των κυρώσεων κυμαίνεται από 200 έως 500 χιλιάδες ρούβλια, ανάλογα με την κτηματολογική αξία τους.
Πώς ξεκινά η μεταφορά της γης σε άλλη κατηγορία
Το πρώτο βήμα είναι να υποβάλετε την κατάλληλη αίτηση στο εξουσιοδοτημένο σώμα εκτελεστικής κρατικής εξουσίας. Η προαναφερθείσα αίτηση πρέπει να αναφέρει:
- αριθμός κτηματολογίου.
- διαθέσιμη και επιθυμητή κατηγορία γης.
- ποιος είναι ο λόγος της μεταφοράς;
- μορφή των δικαιωμάτων γης.
Η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία πραγματοποιείται από την κρατική αρχή της συστατικής οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (εκτός από οικόπεδα ομοσπονδιακής περιουσίας) ή από την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας (σε σχέση με ομοσπονδιακές εκτάσεις).
Πρόσθετα έγγραφα για μετάφραση
Επιπλέον, θα χρειαστείτε:
- απόσπασμα από το κρατικό κτηματολόγιο για τον τόπο ή το κτηματολόγιο του ·
- αντίγραφα των προσωπικών εγγράφων του αιτούντος ·
- απόσπασμα από το ενιαίο κράτος μητρώο ·
- τη σύναψη κρατικής οικολογικής εξέτασης (εάν είναι απαραίτητο) ·
- συγκατάθεση του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων, εφόσον το ζητήσει ο χρήστης της γης.
Αντίγραφα των προσωπικών εγγράφων και η συναίνεση του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων υποβάλλονται από τον αναφέροντα στον εξουσιοδοτημένο φορέα κρατικής εξουσίας μαζί με την αναφορά. Τα υπόλοιπα έγγραφα δεν απαιτείται να υποβάλλονται, επειδή μια εξουσιοδοτημένη κρατική υπηρεσία μπορεί να τα ζητήσει ανεξάρτητα. Ωστόσο, για να επιταχύνετε τη διαδικασία, είναι καλύτερο να φροντίσετε για τη διαθεσιμότητά τους και να το αφήσετε στον εαυτό σας.
Όροι για την εξέταση μιας αίτησης μεταφοράς
Η κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας το θεωρεί εντός τριών μηνών και τα θέματα της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι υποχρεωμένα να εξετάσουν το έγγραφο εντός δύο μηνών από την ημερομηνία παραλαβής του.
Ως εκ τούτου, υιοθετείται πράξη με θετική απόφαση ή πράξη με άρνηση τέτοιας μεταβίβασης.
Εν πάση περιπτώσει, το έγγραφο αποστέλλεται στον αιτούντα εντός δύο εβδομάδων από την ημερομηνία έγκρισής του.
Η πράξη αναφέρει:
- ποιος είναι ο λόγος για την υιοθετηθείσα αλλαγή;
- παράμετροι, περιγραφή και αριθμοί κτηματολογίου των οικοπέδων.
- πηγών και προορισμού.
Πώς μπορεί να δικαιολογηθεί η έκδοση πράξης άρνησης μεταβίβασης
Η μεταφορά γεωργικής γης σε άλλη κατηγορία δεν επιτρέπεται εάν:
- περιορίζεται ή απαγορεύεται από τον ομοσπονδιακό νόμο.
- η κρατική οικολογική εξέταση έδωσε αρνητική γνώμη κατά την εφαρμογή της ·
- ο προβλεπόμενος σκοπός της γης δεν είναι σύμφωνος με τα εγκεκριμένα σχέδια για την περαιτέρω χρήση της επικράτειας.
Τροποποιήσεις στο κτηματολόγιο κρατικών περιουσιακών στοιχείων και στο ενοποιημένο κρατικό μητρώο κατά τη μεταβίβαση γης σε άλλη κατηγορία
Το εξουσιοδοτημένο όργανο κρατικής εξουσίας, το οποίο ενέκρινε την πράξη για τη μεταβίβαση της γης, αποστέλλει αντίγραφο (έως 5 ημέρες από την ημερομηνία έκδοσής του) στη Rosreestr. Το τελευταίο τροποποιεί το κρατικό κτηματολόγιο και το ενοποιημένο κρατικό μητρώο επιχειρήσεων εντός 7 ημερών και ενημερώνει σχετικά όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Η μεταβίβαση γης θεωρείται ότι έχει τεθεί σε ισχύ από την ημερομηνία της καταχώρησής του στο κρατικό κτηματολόγιο (λόγω αλλαγής της κατηγορίας του).
Έγγραφα που επιβεβαιώνουν τα δικαιώματα εκφόρτωσης, κατά την αλλαγή της κατηγορίας γης δεν επανεκδίδονται.
Μεταφορά στα εδάφη των οικισμών
Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, γεωργικές εκτάσεις μπορούν να συμπεριληφθούν σε οικισμούς με την ανάθεση σε αυτές μιας διαφορετικής κατηγορίας - "γη των οικισμών". Μόλις βρίσκονται στα σύνορά τους, βρίσκονται στη σύνθεση μιας συγκεκριμένης εδαφικής ζώνης, η οποία υπόκειται σε κανονισμούς πολεοδομικού σχεδιασμού, συμπεριλαμβανομένης της εγκατάστασης του VRI, που προβλέπει την ανάπτυξή τους.Η διαδικασία για την εν λόγω συμπερίληψη με την ταυτόχρονη εγκατάσταση (ή αλλαγή) VRI μπορεί να πραγματοποιηθεί σύμφωνα με 41 του ομοσπονδιακού νόμου "Κατά την έναρξη ισχύος του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας."
