Los vendedores de bienes raíces, que han recibido ingresos de la transacción, deben pagar el impuesto sobre la renta personal por un monto del 13%. La recaudación de impuestos es un procedimiento bajo estricto control estatal. Sin embargo, la calidad de su implementación, dicen los expertos, no está a la altura debido a una serie de exenciones en la legislación moderna. Demasiados ciudadanos, por razones completamente legales, evaden los impuestos. Y muchos, a su vez, pagan de más, sin saber los beneficios significativos que el estado garantiza a los participantes en el mercado inmobiliario. ¿Qué debe tener en cuenta al vender un apartamento? ¿Cuál es la forma más correcta de pagar impuestos al vender bienes raíces?
Principios generales de imposición sobre la venta de apartamentos.
Los expertos identifican los siguientes principios básicos de tributación de las transacciones inmobiliarias de conformidad con la ley rusa:
- El impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% del monto recibido del comprador de la casa se cobra y paga si el departamento ha sido propiedad del vendedor por menos de 3 años;
- el ex propietario está obligado a presentar a la oficina territorial del Servicio de Impuestos Federales una declaración en la forma apropiada a más tardar el 30 de abril del año siguiente a la transacción de la venta del apartamento;
- El ciudadano debe pagar la totalidad del impuesto sobre la renta calculado hasta el 15 de julio del año en que se presente la declaración.
Deducciones de ventas de propiedades
Las leyes de la Federación de Rusia definen un cierto tipo de beneficios garantizados a los vendedores de bienes raíces. Proviene del llamado deducciones fiscales Representan una cifra por la cual puede reducir la cantidad de efectivo recibido por la venta de bienes inmuebles. Las deducciones, por lo tanto, son para ambos tipos de transacciones: venta, compra de bienes inmuebles. Sin embargo, el impuesto se paga solo por uno de ellos.
Ahora la deducción es de 1 millón de rublos. El impuesto final sobre la venta de bienes inmuebles se calcula utilizando fórmulas matemáticas muy simples. Considera un ejemplo.
El ciudadano Ivanov vendió el apartamento por 2.5 millones de rublos. De manera predeterminada, debe pagar el impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% de este monto, es decir, 325 mil. Sin embargo, decidió utilizar el derecho legal para recibir una deducción de impuestos de 1 millón. Por lo tanto, la base imponible real será de 1.5 millones de rublos. Ivanov, por lo tanto, tendrá que pagar al estado 195 mil rublos.
Puede gastar 1 millón de rublos de deducciones a expensas de una transacción de compra y venta, y en función de varias, pero solo durante el año. Si la cantidad de ingresos recibidos por la venta de bienes inmuebles no ha alcanzado 1 millón, entonces no se deben pagar impuestos (pero al mismo tiempo, se debe presentar una declaración antes del 30 de abril).
Otro mecanismo de deducción importante es la inclusión en la "fórmula" de cantidades confirmadas asociadas con el costo de adquirir un apartamento. Es decir, si, por ejemplo, Ivanov, que vendió un apartamento por 2.5 millones de rublos, lo compró antes, digamos, por 2.7, entonces tiene el derecho de reflejar esta cantidad en forma de impuesto sobre la renta de 3 personas (adjuntando documentos de respaldo - extractos, acuerdo, etc.) y no estar en deuda con el estado en absoluto. El impuesto sobre la venta de bienes inmuebles en este caso no se paga.
Deducciones por copropiedad compartida
Si el apartamento vendido es propiedad de dos o más personas sobre la base de la propiedad compartida o conjunta, entonces una deducción de 1 millón de rublos. distribuidos entre ellos. Si estamos hablando de la primera versión de propiedad, entonces de acuerdo con la distribución porcentual especificada en los certificados de propiedad. En el segundo caso, por acuerdo. Si un compromiso falla, entonces a través de los tribunales.El acuerdo de que los copropietarios están listos para diferenciar sus intereses de acuerdo con uno u otro porcentaje de distribución se considera alcanzado cuando cada uno de ellos firma un acuerdo de venta de bienes raíces. Como regla general, no se requieren documentos adicionales que confirmen un "compromiso".
Al mismo tiempo, las personas que tienen derecho a poseer una parte del apartamento tienen el derecho de vender su parte de la propiedad sin acuerdo con los copropietarios y al mismo tiempo recibir la deducción completa, individualmente. Por supuesto, la responsabilidad de pagar impuestos al vender bienes inmuebles en este caso es completamente individual.
PIT: 13% o 30%?
En la comunidad de agentes inmobiliarios y ciudadanos involucrados en transacciones inmobiliarias, a veces surge la pregunta: ¿por qué en algunos casos? tasa de impuestos para transacciones iguales al 30%? ¿Qué impuesto sobre la venta de bienes raíces resulta tan oneroso? La respuesta es simple. Este indicador es para los no residentes de la Federación de Rusia. Suelen ser ciudadanos extranjeros que han decidido vender sus propiedades en Rusia.
Pero también hay casos frecuentes en que los ciudadanos de la Federación Rusa también son reconocidos como no residentes. El hecho es que una persona que no vive en el territorio de su país durante más de 183 días al año, independientemente de su nacionalidad rusa, es reconocida como no residente. Su deber es pagar el impuesto sobre la renta mucho más que si viviera en Rusia durante más de seis meses. Y un matiz más importante. Si un no residente vende la propiedad, los impuestos no se compensan con ninguna deducción. Los términos de sus pagos siguen siendo los mismos, el procedimiento de presentación de informes al Servicio de Impuestos Federales es el mismo.
¿Qué pasa si no presenta una declaración?
Para un área como la compra y venta de bienes raíces, los impuestos son el aspecto más importante. Y por lo tanto, los departamentos relevantes son lo suficientemente estrictos con respecto a la política de monitoreo del movimiento de fondos en el marco de transacciones con apartamentos. Por lo tanto, si el vendedor de bienes raíces no presenta una declaración dentro del período prescrito que refleje los montos recibidos por la venta de la vivienda, entonces de conformidad Artículo 119 del Código Tributario. recibirá una multa equivalente al 5% del impuesto (o la cantidad que no se ha pagado), calculada todos los meses desde el momento en que los documentos se envían al Servicio Federal de Impuestos (pero su valor máximo no puede exceder el 30% de la deuda con el estado, y su tamaño mínimo es 1 mil rublos).
¿Qué pasa si no paga impuestos?
Si el vendedor de bienes raíces no ha pagado el impuesto sobre la renta personal calculado, el Servicio de Impuestos Federales exigirá el pago de la cantidad apropiada de dinero, cobrará una multa (20% del monto del impuesto) e intereses (en porcentaje igual a 1/300 de la tasa de refinanciación del Banco Central; se cobran diariamente hasta hay un retraso).
¿Los jubilados deben pagar impuestos?
Existe una versión de que los pensionistas están exentos del pago del impuesto sobre la renta personal por los ingresos de la venta de un apartamento. Esto no es verdad Los ingresos por la venta de viviendas en términos de legislación fiscal es igual al salario. El estado no proporciona ningún beneficio para el impuesto sobre la venta de propiedades a los pensionistas. Además, para ellos, la obligación de transferir la declaración 3-NDFL al Servicio de Impuestos Federales a tiempo, así como el pago oportuno de los montos calculados, es exactamente el mismo que para las personas que trabajan. Por supuesto, la regla sigue siendo que el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles de menos de 3 años en la propiedad no se paga.
¿Cómo presentar una declaración?
Hay tres opciones principales para enviar el formulario 3-NDFL, que refleja las cifras de las transacciones inmobiliarias, al organismo territorial del Servicio de Impuestos Federales. En primer lugar, una persona puede hacer esto contactando al departamento personalmente, en segundo lugar, escribiendo una carta a alguien notariado por un notario, en tercer lugar, enviando un formulario electrónico a través de los Servicios del Estado (después de registrarse allí).
¿Habrá un nuevo impuesto pronto?
Entre los expertos y algunos informes de los medios aparecen que en Rusia pronto aparecerá un nuevo impuesto sobre la venta de bienes inmuebles. O al menos se harán modificaciones significativas a la legislación vigente.¿De qué podemos hablar aquí? ¿Cuál es la probabilidad de que el año en que se introducirá el nuevo impuesto a las ventas de propiedades sea 2015?
En 2014, se estaba discutiendo un proyecto de ley en la esfera pública que se llamó para modificar el esquema de recaudación de impuestos existente para la venta de bienes inmuebles. El punto es que el impuesto sobre la renta personal debe calcularse sobre la base del valor catastral de la vivienda. Esta redacción, enfatizan los expertos, sigue siendo indicativa. Pero el objetivo específico del legislador es claro: las autoridades quieren "blanquear" las transacciones en las que el valor de la propiedad incluida en el contrato para la venta de bienes inmuebles es menor que el precio real del apartamento (esto se hace para "cumplir" la deducción fiscal de 1 millón o usarla al máximo ) Sobre esto, el valor catastral de la vivienda, según el legislador, debería corresponder más o menos al mercado (ahora suele ser mucho más bajo).
¿Cuál es el mecanismo propuesto para el funcionamiento de la ley en comparación con los procedimientos actuales? Veamos algunos ejemplos.
El ciudadano Ivanov, después de haber elaborado un acuerdo de participación, invirtió 700 mil rublos en el desarrollo de la casa. Dos años después, la empresa contratante encargó la vivienda. Para entonces, el precio de mercado del apartamento de Ivanov había aumentado a 2.5 millones. Quería venderlo, pero en el contrato para anotar el costo igual a 1.7 millones. De esta cantidad, de acuerdo con la legislación vigente, podrá deducir 700 mil gastos por construcción compartida, así como reducirla mediante la deducción requerida por la cantidad de 1 millón. Por lo tanto, Ivanov "cierra" completamente los ingresos recibidos oficialmente en virtud del contrato, para no pagar el impuesto sobre la renta personal. Según las normas vigentes de la ley, todo lo que Ivanov pretendía podría y debería tener éxito.
Las enmiendas al Código Fiscal de la Federación de Rusia, que se están discutiendo actualmente, pueden obligar a un ciudadano a pagar el impuesto sobre la renta personal en cualquier caso. El hecho es que, de acuerdo con la revaluación catastral, el precio de un apartamento puede ser, por ejemplo, de 2,2 millones de rublos. Esto es 500 mil rublos. más que en el contrato de compraventa redactado por Ivanov y su comprador. Y de estos 500 mil, el vendedor deberá pagar el impuesto a la renta personal prescrito por un monto del 13%.
Hay una opción, dicen los expertos, que el legislador introducirá algún tipo de alivio en sus "fórmulas". Este es el llamado "factor de reducción", que se multiplica por Valoración catastral de bienes inmuebles. Ahora en la ley aparece un indicador igual a 0.7. En el caso de la transacción del ciudadano Ivanov, la cifra final se obtendrá multiplicando 2.5 por 0.7. Eso es 1,54 millones de rublos. Lo que, en principio, debería organizar para Ivanov: en su acuerdo, las cifras son incluso más que esto. Pero, ¿y si su apartamento no le costaría 2.5 millones, sino los 4? En este caso, la valoración catastral probablemente estaría cerca del mercado. Y luego el vendedor de bienes raíces tendría que desembolsar a fondo.
Al mismo tiempo, muchos expertos, así como representantes de los propios círculos legislativos, dicen que el "coeficiente de reducción" puede no ser aprobado en absoluto. También es posible una opción para empoderar a los parlamentos regionales para determinar la cifra correspondiente, motivando, como dicen los expertos, que todos los ingresos del pago del impuesto sobre la renta personal sobre la base del valor catastral permanecerán en el presupuesto de la asignatura.
Fechas de discusión pública del proyecto de ley - hasta el 30 de octubre de 2014. Luego será referido a los diputados de la Duma estatal. Es probable que ya en 2015 entren en vigor las enmiendas al Código Fiscal de la Federación de Rusia.
Nueva ley: beneficios y concesiones
Como podemos ver, el estado ha decidido intervenir a fondo en un fenómeno como la compra y venta de bienes inmuebles. Los impuestos, muy probablemente esperados por las autoridades, deberían recaudarse más activamente en esta dirección. Mientras tanto, en algunos puntos, la política del legislador permite una serie de concesiones. A pesar de que las enmiendas al Código Fiscal de la Federación de Rusia aún no se han adoptado, algunos de sus matices relacionados con los beneficios y las concesiones en las transacciones inmobiliarias ya se han hecho públicos. Denota algunos de ellos.
El impuesto sobre la renta personal no se puede pagar en absoluto si un ciudadano vende su única vivienda (o si tuvo este estado durante los últimos 12 meses antes de la venta). Es cierto que el costo máximo de un apartamento no debe ser más de 5 millones de rublos. También se supone que la norma actual, que otorga el derecho a la exención del impuesto sobre la renta personal sobre el hecho de la venta de bienes inmuebles, es decir, 3 años en la propiedad, se mantendrá.
Nueva ley: opinión experta
Muchos expertos del mercado dudan de que las agencias responsables de implementar la nueva ley puedan formular el algoritmo de valoración catastral correcto. Los expertos admiten que no tienen muy claro de dónde vendrán los números. Los expertos dicen que las diferencias en los métodos utilizados por varios "evaluadores" son bastante posibles. Existe una versión de que la nueva ley tendrá un impacto negativo en el mercado inmobiliario primario, ya que el atractivo de inversión de la construcción compartida disminuirá. Finalmente, el resultado puede ser un aumento en el valor de los bienes raíces en todos los segmentos.
Al mismo tiempo, también existe una opinión entre los expertos de que se necesitan reformas. Además, está en la dirección de reforzar la supervisión de las transacciones. Subir o bajar las apuestas no tiene sentido. Dada la gran cantidad de "acuerdos grises", es absolutamente irrelevante qué impuesto se grava sobre la venta de bienes inmuebles: no se paga en absoluto.
Responsabilidad por ofertas grises hoy
Surge una pregunta razonable: ¿puede realmente ser que los "esquemas grises" que las autoridades se esfuerzan por "blanquear" no pueden ser detectados y suprimidos legalmente hoy? ¿Todos esos "fraudes" asociados con la indicación en los contratos de venta de cifras subestimadas de bienes raíces no implican ninguna responsabilidad?
Según los expertos, el Servicio de Impuestos Federales no tiene un algoritmo bien desarrollado para identificar tales transacciones. Al menos porque, desde un punto de vista legal, las autoridades fiscales no pueden presentar quejas contra los participantes del mercado inmobiliario. El comprador y el vendedor hacen dos contratos completamente legales. El primero es el principal, indica la cantidad de hasta 1 millón. Este documento es para funcionarios de impuestos. El segundo contrato, a su vez, no refleja una transacción de bienes raíces, sino la compensación del comprador por los costos del vendedor asociados con "mejorar el tipo de apartamento". De hecho, es un recibo por la transferencia de fondos. Este tratado fiscal, por regla general, no requiere (y las cantidades especificadas en él no aparecen oficialmente en ningún lado).
Al mismo tiempo, el trabajo no público en esta dirección puede llevarse a cabo en las estructuras del Servicio de Impuestos Federales. En particular, hay hechos de que la oficina central de este departamento de vez en cuando envía cartas a sus divisiones territoriales de que es necesario crear unidades funcionales especiales, precisamente para combatir la evasión de los ciudadanos del impuesto sobre la renta personal cuando venden viviendas en su totalidad.
De acuerdo con uno de estos documentos, que cayó en manos de algunos medios de comunicación rusos, se ordenó a las estructuras de los servicios fiscales regionales que estudiaran los contratos de venta y realizaran investigaciones de naturaleza inquisitiva, en forma de visitas al hogar de los contribuyentes y conversaciones. Si se identifican los "esquemas grises", cargue el monto del impuesto sobre la renta personal "correcto" (basado en una evaluación independiente del costo del apartamento) y, al mismo tiempo, multe a los ciudadanos.
Por cierto, muchos expertos están impresionados por el enfoque para controlar cómo van las ventas de bienes raíces en Ucrania. Los impuestos allí, así como los nuestros, no son pequeños, pueden alcanzar hasta el 15%. Y, por lo tanto, para minimizar la probabilidad de "acuerdos grises", las autoridades ucranianas han introducido recientemente una norma: los notarios que certifican los acuerdos de compra y venta de viviendas deben verificar la información sobre una valoración de mercado independiente de la propiedad en la base de datos "en la nube". Si no se encuentra información en línea, un notario no tiene derecho a certificar documentos.
La relevancia de los procedimientos para identificar "esquemas grises", según los expertos, ha aumentado especialmente debido a las enmiendas al Código Fiscal de la Federación de Rusia que regula las deducciones de propiedad para compradores de propiedades. El hecho es que hasta el 1 de enero de 2014, los compradores de apartamentos tenían derecho a usar la deducción de impuestos solo una vez para una sola propiedad. Si compraron una vivienda y el contrato indicaba un monto de 1 millón, entonces solo podían contar con el 13% de este monto.
Por lo tanto, muchos compradores no estaban satisfechos con los "esquemas grises" y pidieron a los vendedores que redactaran contratos con números reales. Pero después de que se hayan realizado modificaciones al Código Fiscal, para recibir deducción de propiedad hecho posible con cualquier cantidad de transacciones inmobiliarias. Y ahora, a los compradores, en principio, no les importa qué cantidad aparece en el contrato de venta. No les importa qué tipo de impuesto sobre la venta de propiedades quieren pagar los vendedores y si quieren hacerlo.
Transacciones con personas jurídicas.
Consideremos brevemente aspectos relacionados con la tributación de transacciones en las cuales los vendedores de bienes inmuebles son personas jurídicas (empresas comerciales, etc.). El esquema de cálculo de la carga aquí, por supuesto, difiere del que es característico de los individuos. Pero es bastante comprensible y lógico. Si estamos hablando de un fenómeno como la venta de bienes inmuebles por parte de una entidad legal, los impuestos se pagan aquí de dos tipos.
En primer lugar, es el IVA (18%). En segundo lugar, es el impuesto de sociedades (20%). No se proporcionan deducciones. Sin embargo, si la organización utiliza el sistema impositivo simplificado, los bienes inmuebles se venden de acuerdo con estándares completamente diferentes. No existe un impuesto "simplificado" sobre las ganancias, y los ingresos de la venta de la propiedad se equiparan a los comerciales. De acuerdo con las normas para el sistema impositivo simplificado, la compañía tendrá que pagar el 6% de los ingresos de la venta o el 15% de la diferencia entre los ingresos y el costo de comprar esta propiedad.
Reglas similares se aplican también a empresarios individuales. Si trabajan de acuerdo con el sistema impositivo simplificado, entonces pagan por la venta de la propiedad el 6% de los ingresos o el 15% de la "diferencia". Según el sistema impositivo general, se debe pagar el IVA y el impuesto sobre la renta. Es cierto que es importante que el recibo de fondos del comprador pase por una cuenta bancaria oficialmente registrada. Si un empresario individual vende bienes inmuebles a través de una cuenta bancaria "regular", tendrá que pagar el impuesto sobre la renta personal como individuo. Es cierto que puede usar la deducción en este caso.
