Al comprar o vender bienes inmuebles, los rusos casi siempre se enfrentan a impuestos. Si se encuentran en el estado de compradores de vivienda, entonces no tienen responsabilidades directas de pagar contribuciones al tesoro; además, tienen derecho a una deducción fiscal especial.
Pero si una persona es un vendedor de bienes raíces, entonces tiene obligaciones más que suficientes con el estado. Está obligado a pagar impuestos sobre los ingresos. Oportuna y completa. Si una persona se enfrenta a la tarea de "vender legalmente un departamento", ¿qué impuestos tendrá que pagar? ¿Tiene derecho a contar con algún beneficio?
¿Qué tan grande es el impuesto?
De acuerdo con la ley rusa, cuando las personas venden bienes inmuebles (apartamentos, habitaciones, casas, casas de campo, terrenos, etc.) que el vendedor tenía por menos de 3 años al momento de la transacción, surge la obligación de pagar el impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% de los ingresos. cantidad Es posible reducir la base impositiva en 1 millón de rublos. (llamado deducción de propiedad). O por la cantidad que gastó el vendedor al comprar una propiedad (si hay documentos de respaldo relevantes).
La oportunidad de compensar los costos de adquirir un departamento es útil, por ejemplo, en los casos en que una persona, después de haber comprado un inmueble, decidió que no era adecuado para él y, por lo tanto, decidió revenderlo. Si lo hace dentro de un año, si no recibe una ganancia superior a 1 millón durante la transacción, no tendrá que pagar ninguna contribución al Servicio de Impuestos Federales. El impuesto sobre la venta de un apartamento debe pagarse antes del 15 de julio del año siguiente al momento en que se completó la transacción.
Obligaciones del vendedor
Además del hecho de que un monto monetario en el monto del impuesto sobre la renta personal calculado debe pagarse a tiempo, el vendedor tiene otra obligación importante: informar al Servicio de Impuestos Federales. Esto se realiza mediante la presentación de una declaración en forma de impuesto sobre la renta 3-personal. Además, incluso si el impuesto sobre la venta de un apartamento fue en realidad cero (es decir, el monto de la transacción fue menor o igual a una deducción de 1 millón de rublos), este documento aún debe llevarse al Servicio de Impuestos Federales. Además, esto debe hacerse antes del 30 de abril de ese año, que sigue cuando se completó la transacción.
Responsabilidad
¿Qué sucede si un ciudadano no paga impuesto sobre la renta por la venta de un apartamento? Luego, el estado en la persona del Servicio de Impuestos Federales lo multará por un monto del 20% del monto calculado del impuesto sobre la renta personal (o su saldo no pagado por ningún motivo). Además, se cobrará una multa diaria por el monto de 1/300 de la tasa de refinanciación del Banco Central (ahora 8.25%) en relación con el monto de la deuda, hasta que una persona liquide por completo el estado.
¿Qué sucederá si una persona no presenta un formulario 3-NDFL con el Servicio de Impuestos Federales (incluso si no hay necesidad de pagar impuestos por la venta de un apartamento)? En este caso, el Servicio de Impuestos Federales también impondrá una multa única de mil rublos. Lo que aumentará en un 5% de la cantidad de impuestos calculada mensualmente, hasta que una persona se conforme con el estado. Es cierto que la cifra final no excederá el 30% de la deuda.
Factor de privatización
Un caso bastante común observado por los abogados rusos: una persona privatiza un apartamento en el que vivió durante más de 10 años y lo vende. A veces, incluso honestamente, refleja el monto total del contrato con el comprador. Pronto recibió una llamada del Servicio de Impuestos Federales y cortésmente le pidió que pagara nada más que el impuesto sobre la renta por la venta de un apartamento. ¿Cómo es esto posible? El hecho es que un ciudadano cometió un error ridículo: vendió viviendas inmediatamente después de la privatización. Y esto desde el punto de vista de la ley corresponde al caso cuando la propiedad está en posesión de menos de tres años.
El hecho de que una persona haya vivido en un departamento durante muchos años antes de la privatización no juega ningún papel. La situación es similar cuando se realiza la venta de un apartamento por herencia: el impuesto se cobrará si no ha transcurrido el plazo de 3 años. Por lo tanto, los abogados instruyen estrictamente a los ciudadanos que acaban de registrar la propiedad del apartamento a través de cualquier procedimiento: debe esperar tres años.
Impuestos y copropiedad
Es posible una variante en la que deba pagarse el impuesto sobre la renta por la venta de un apartamento, siempre que la vivienda sea de propiedad conjunta o compartida. El principal problema aquí es cómo dividir la deducción de 1 millón de rublos. Todo depende, en primer lugar, de qué tipo específico de propiedad estamos hablando: compartido o conjunto.
En el primer caso, todo es simple. La deducción se divide en proporción al porcentaje de propiedad especificado en los documentos. Si, por ejemplo, Ivanov posee el 45% del apartamento y Petrov - 55%, entonces el primero tiene derecho a un "descuento" en la venta de viviendas por un monto de 450 mil rublos, el segundo - 550 mil.
En el caso de la copropiedad, el grado de simplicidad depende principalmente de la capacidad de los copropietarios para ponerse de acuerdo entre ellos.
Aún no se han establecido mecanismos universales, generalmente aceptados en el mercado para determinar una participación específica en la propiedad de la vivienda por la legislación rusa.
Los copropietarios deben llegar a un compromiso. Y si no funciona, el tribunal decidirá la cuestión.
Otra pregunta que entusiasma a muchos ciudadanos es: "¿Qué pasa si, por ejemplo, hace 10 años, una persona compró una parte de un apartamento en tal o cual volumen, y hace un mes compró toda la casa y tiene la intención de vender la propiedad? ¿Se grava la venta del apartamento en este caso?" Los abogados recomiendan prestar atención a una de las cartas del Ministerio de Finanzas publicadas en 2012 (a saber, el documento No. 03-04-05 / 9-189). Dice que un cambio en la participación de bienes inmuebles no implica la terminación de los derechos de tenencia para los propietarios.
De acuerdo con la misma lógica, como creen algunos expertos, se debe hacer una distinción en los términos individuales de propiedad de las acciones. Si uno de los propietarios es el dueño de la casa para cuando se venda el apartamento, 3 años, no necesita pagar impuestos específicamente. Mientras que el otro puede poseer su parte de menos de tres años. Y si quiere vender su parte de la propiedad, tendrá que pagar el NFDL (con la cantidad correspondiente de ingresos).
Aunque, como dicen los expertos, la posición de los organismos territoriales del Servicio Federal de Impuestos puede diferir de la opinión del Ministerio de Hacienda. Por lo tanto, se recomienda que antes de realizar transacciones en las que existan condiciones similares, consulte con las autoridades fiscales de una región o ciudad en particular.
Hay un matiz importante con respecto a los procedimientos de compra y venta con la participación de copropietarios de bienes inmuebles en el marco de las acciones. Si un apartamento se vende bajo un contrato de venta firmado por todos los propietarios, el monto de la deducción es de 1 millón de rublos. dividido (como dijimos anteriormente, en proporción). Pero si cada uno de los copropietarios desea vender su parte en virtud de un acuerdo por separado, tendrá derecho a utilizar el "descuento" garantizado por el estado en su totalidad. Del mismo modo, en el caso de las personas que poseen un apartamento sobre la base de la propiedad conjunta (aunque en este caso es necesario acordar el tamaño de las acciones que se venderán).
Transacción de no residente
Se sabe que en Rusia hay dos tipos principales de contribuyentes. Los primeros son residentes del país, pagan impuestos sobre la renta personal por un monto del 13%. Los ciudadanos de Rusia y los ciudadanos de otros estados que han vivido en Rusia durante más de 183 días durante 12 meses son reconocidos como tales. Los segundos son no residentes. Que, respectivamente, la mayor parte del año vivió en el extranjero. ¿Qué hacer si un apartamento es vendido por un no residente? ¿Necesitas pagar impuestos?
Si Además, la cantidad es sustancialmente mayor que si el vendedor fuera residente, es decir, el 30%. Por cierto, los ciudadanos de esta categoría pagan la misma cantidad si trabajan por contrato (o reciben un tipo diferente de ingresos oficiales).Otro matiz importante es que a los no residentes no se les permite ninguna deducción.
Si el vendedor es IP
¿Cómo se calcula el impuesto al comprar (vender) un departamento para empresarios? ¿Cuáles son las deducciones puestas por IP? En cuanto a la compra, ninguno. Los empresarios no pueden, por derecho "civil común", devolver el 13% del valor de la propiedad como parte de la deducción de la propiedad. Pero luego tienen la oportunidad de pagar un impuesto significativamente menor sobre la venta.
Demasiadas IP están trabajando en una "simplificación". De acuerdo con este sistema tributario, los ingresos de la venta de bienes inmuebles se equiparan con los comerciales. Y por lo tanto, el 6% del monto de los ingresos recibidos es pagadero.
Si el vendedor es una persona mayor
¿Se calcula el impuesto sobre la venta de un departamento a pensionados? Sí, y en su totalidad. El hecho de que una persona esté jubilada no afecta su estado del contribuyente Existen las mismas obligaciones para la presentación oportuna de la declaración 3-NDFL al Servicio de Impuestos Federales y el pago de las contribuciones señaladas a tiempo.
Esquemas grises: responsabilidad
Muchos ciudadanos de la Federación de Rusia, que intentan no pagar impuestos por la venta de un apartamento, indican el costo mucho más bajo de un apartamento al registrar transacciones de compra y venta que al realizar acuerdos reales con el comprador. Por lo general, en tales casos, aparece la suma de 1 millón de rublos, igual a la deducción. La cantidad restante de vendedores en efectivo de apartamentos recibe bajo acuerdos adicionales (principalmente "recibos").
Desde el punto de vista de la ley, todo parece "limpio". Sin embargo, como dicen los expertos, en los últimos años, los departamentos gubernamentales son cada vez menos leales a tales transacciones. Y la apariencia de "pureza" puede ignorarse si se desea, ya que las acciones reales del vendedor se reducen a la evasión fiscal (y esto califica para 198 ° artículo del Código Penal). Todo lo que se requiere de los empleados del Servicio de Impuestos Federales para recibir el impuesto sobre la venta de un apartamento en su totalidad es la recopilación de evidencia de que la persona ha aplicado el "esquema gris" en forma de cifras reducidas en el contrato de venta. Y luego puede transferir información a la corte.
¿Cómo sucede esto en la práctica? Como regla general, las autoridades fiscales, habiendo sospechado el ocultamiento obvio de las cifras reales en venta, ordenan una evaluación independiente de un apartamento ubicado en la misma casa (y si esto no es posible, entonces la vivienda en un edificio de diseño similar en la misma área). Habiendo recibido cifras independientes, llaman al contribuyente para una conversación y le piden una aclaración.
Si una persona dice que simplemente logró persuadir al comprador para que compre una vivienda cinco veces más barata que el valor de mercado, entonces el empleado del Servicio de Impuestos Federales, razonablemente sin creerle, puede iniciar una apelación ante el tribunal. Existe una alta probabilidad de que no fracase: en los últimos años ha habido precedentes cuando se condenó a los redactores de los "esquemas grises". Como regla general, tenían que pagar impuestos sobre la venta de un apartamento, calculado de acuerdo con el valor real de mercado de la propiedad.
Mientras tanto, los informantes para transacciones con un costo reducido de vivienda pueden ser notarios que participaron en la certificación de documentos para la venta de apartamentos e incluso funcionarios de justicia que registraron bienes inmuebles. Por lo tanto, dicen los expertos, cada vez es más difícil vender viviendas según los "esquemas grises". Aunque hasta ahora, admiten, esto está en el orden de las cosas: el impuesto sobre la renta por la venta de un departamento es demasiado alto.
Matices de propiedad
Como ya hemos determinado, una persona paga el impuesto sobre la renta personal al vender la vivienda que le pertenece por menos de 3 años. ¿Cómo se calcula este período? Muy simple: se tienen en cuenta 36 meses completos al momento de firmar la transacción de compra y venta. Los expertos señalan que la tenencia se cuenta a partir de la fecha que aparece en el registro estatal (y no la que está escrita en el certificado de registro de bienes inmuebles). La diferencia entre estos días, señalan los expertos, puede ser significativa: hasta 2 semanas.
También vale la pena señalar que una persona que, después de haber tenido un apartamento, digamos, 10 años, lo vendió y lo compró un mes después, se considera, como dicen los expertos, el nuevo propietario.Para evitar pagar impuestos, debe esperar tres años antes de vender la propiedad.
Trucos de deducciones
Como dijimos al principio, los ciudadanos de la Federación de Rusia tienen derecho a recibir deducciones relacionadas no solo con la venta de bienes inmuebles, sino también con la compra de apartamentos. En el segundo caso, el mecanismo para calcular las cantidades es, por supuesto, completamente diferente (así como las normas legislativas que lo rigen). Consideremos brevemente los detalles de la deducción de propiedad para compradores de apartamentos.
El estado en la persona del Servicio de Impuestos Federales otorga el derecho a los ciudadanos que han comprado bienes raíces a devolver el 13% del monto gastado en relación con una transacción de adquisición de vivienda. Esto es, en primer lugar, un pago a favor del vendedor. La deducción máxima sobre su base es de 260 mil rublos. Muchos apartamentos se compran en una hipoteca. A partir de aquí, se forma una base más para calcular la deducción, cuya cantidad máxima sobre esta base es de 390 mil rublos. (si el apartamento fue comprado después del 1 de enero de 2014), y tal vez incluso completamente ilimitado (si la vivienda fue comprada en años anteriores).
Parece que estas cantidades son mucho menores que la deducción de 1 millón garantizada por la venta de apartamentos. Pero no olvidemos que las "fórmulas" para calcular las obligaciones fiscales para los vendedores son completamente diferentes. Bien puede resultar que la deducción de la propiedad al comprar un apartamento en realidad será mayor que el impuesto sobre la renta personal calculado en su venta.
De particular interés es que ambos tipos de deducción pueden combinarse. Además, en algunos casos es realista compensar el impuesto sobre la renta personal calculado que surge de la venta de un apartamento y una deducción de impuestos basada en la compra de bienes inmuebles. Solo es necesario ponerse en contacto con la estructura territorial del Servicio de Impuestos Federales para acordar este procedimiento. Es relativamente sencillo y, en la mayoría de los casos, se puede hacer sin involucrar a consultores costosos.
El siguiente escenario es bastante posible, por ejemplo.
El ciudadano Ivanov vendió un apartamento en la avenida Lenin por 2,5 millones de rublos. Utilizó el derecho de deducción por un monto de 1 millón y ahora debe un impuesto del 13% de 1,5 millones de rublos, es decir, 195 mil rublos.
Para las ganancias de la venta de apartamentos en la avenida Lenin, el ciudadano Ivanov compró apartamentos en la calle Moskovskaya por los mismos 2,5 millones de rublos. (Simplemente le gustaba esa área). De los costos de comprar este apartamento, tiene derecho a recibir una deducción, ahora como comprador, por un monto de 260 mil rublos.
Ivanov presenta los documentos relevantes a la oficina de impuestos, donde se cuenta mutuamente la deducción fiscal y la deuda del impuesto sobre la renta personal. Como resultado, el Servicio de Impuestos Federales aún permanece "debido" al ciudadano otros 65 mil rublos. Que se le pagará de la manera prescrita. Lo principal es que Ivanov debe realizar ambas transacciones en un año.
