Las transacciones civiles relacionadas con la venta de bienes inmuebles en la Federación de Rusia casi siempre requieren el registro estatal. La autoridad competente: Rosreestr es responsable de su correcta implementación. ¿Cuáles son las características del funcionamiento de esta estructura? ¿Qué actos legislativos regulan el procedimiento para realizar entradas relevantes en el catastro estatal?
Registro de bienes inmuebles: aspecto legislativo
El sistema para registrar los derechos de propiedad que operan en la Federación de Rusia está regulado por la legislación general y especial. Entre las principales fuentes de derecho se encuentra la Ley Federal "Sobre el Catastro del Estado". Las disposiciones contenidas en este acto legal determinan el procedimiento para registrar los derechos de bienes inmuebles, los términos y otros matices característicos de este procedimiento.
La mencionada Ley Federal también establece el aparato conceptual necesario utilizado en la práctica de los organismos estatales responsables del procesamiento de transacciones con bienes del tipo correspondiente. Entonces, en particular, la ley define los términos "número catastral", "bienes raíces", "servidumbre", etc.
Por lo tanto, explorando los mecanismos bajo los cuales se lleva a cabo el registro de los derechos de bienes raíces en la Federación de Rusia, nos referiremos, en primer lugar, a las disposiciones de la Ley Federal "Sobre el Catastro del Estado". También se puede observar que en dicha Ley Federal a menudo hay referencias a otras fuentes legislativas, como, por ejemplo, el Código Civil.
Por lo tanto, el marco regulatorio que rige el sistema dentro del cual se lleva a cabo el registro de los derechos de bienes inmuebles está representado por una amplia gama de fuentes legislativas.
¿Es obligatorio el registro estatal de transacciones?
De acuerdo con el cuarto artículo de la Ley Federal indicado por nosotros, el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles es obligatorio. Esto se aplica no solo a las relaciones legales que involucran el ejercicio de los derechos de propiedad, sino también a fenómenos como la servidumbre, la administración de fideicomisos o, por ejemplo, una hipoteca.
Autoridades competentes
El artículo 9 de la Ley Federal "Sobre el Catastro del Estado" contiene disposiciones que determinan qué autoridades son responsables del registro estatal de las transacciones inmobiliarias. La ley, en particular, establece que el sistema correspondiente de estructuras estatales opera en dos niveles: federal y regional. La competencia de las autoridades al más alto nivel incluye el registro de derechos en el marco de ciertas relaciones legales en el campo de los negocios, así como las transacciones, cuyos objetos se convierten en complejos de propiedad, bienes inmuebles ubicados en varios distritos de registro. Otras transacciones se ejecutan con la participación, a su vez, de estructuras territoriales.
La principal autoridad responsable del registro de transacciones inmobiliarias es el Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía.
Ella también tiene un nombre abreviado: Rosreestr. A su vez, las estructuras en las regiones se llaman Departamentos. Extraoficialmente, también pueden denominarse departamentos de bienes raíces. U otros términos adoptados en una región particular.
Por ejemplo, la ciudad donde la oficina de Rosreestra a veces suena como el Departamento de Bienes Raíces - Irkutsk. El registro de derechos por parte de esta institución se lleva a cabo en relación con transacciones fuera de la competencia de un Servicio Federal superior.
Rosreestr: competencias básicas
¿Cuáles son las competencias clave de Rosreestr? De acuerdo con la Ley Federal "Sobre el Catastro del Estado", estos incluyen:
- verificación de la autenticidad de los documentos sobre las transacciones, así como la identidad de los sujetos de relaciones legales con respecto a la elegibilidad de firmar los acuerdos pertinentes;
- estudio de derechos de propiedad previamente declarados, estudio de registros anteriores;
- la implementación de procedimientos que forman el registro estatal de derechos de propiedad del tipo apropiado;
- la emisión de los documentos necesarios a los sujetos de las relaciones jurídicas en las transacciones inmobiliarias;
- proporcionar a los ciudadanos y organizaciones información sobre los derechos registrados de propiedad del tipo correspondiente.
De acuerdo con las disposiciones de la Ley Federal "Sobre el Catastro del Estado", el Rosreestr no puede participar en otro tipo de actividades si no existen otras leyes imperativas que existan en la Ley Federal bajo consideración.
Principios de contabilidad catastral
¿Cuáles son los principios fundamentales del registro catastral de Rosreestr de bienes inmuebles? Su lista está contenida en el cuarto artículo de la Ley Federal principal, que regula el ámbito pertinente. Entonces, por ejemplo, entre los principios clave está la unidad de la tecnología de registro catastral en toda Rusia. También es una prioridad garantizar la disponibilidad pública de información del catastro estatal, así como su relevancia para la información contenida en otros recursos oficiales.
Un principio importante del catastro es la seguridad de la información que se ha ingresado en la base de datos relevante antes de actualizar la información de una propiedad específica. Además, es posible agregar información temporal a las fuentes de registro. El registro catastral de bienes inmuebles en la Federación de Rusia implica fuentes de origen geodésico y cartográfico. En el primer caso, es el tipo de red correspondiente, formado por orden de las autoridades ejecutivas. También hay fuentes catastrales cartográficas: en realidad son mapas, así como varios tipos de planos, según los cuales Rosreestr determina la ubicación de los bienes inmuebles.
¿Qué es un número catastral?
Cada propiedad en la Federación de Rusia que ha pasado el registro estatal tiene un número catastral. Que es esto Este es un identificador único que no tiene duplicados y tampoco se transfiere desde objetos dados de baja a otros tipos de bienes inmuebles. Número catastral: identificador federal. Para optimizar el sistema correspondiente de contabilidad de bienes inmuebles, el territorio de la Federación de Rusia se divide en parcelas catastrales: distritos, regiones y barrios. Al mismo tiempo, si es necesario, se pueden cambiar mediante la publicación de normas legales relevantes.
Términos de registro de transacciones
Considere el aspecto más importante: el momento del registro de los derechos de bienes raíces. Todo depende, en primer lugar, del tema de las transacciones con el tipo de propiedad correspondiente. Los expertos identifican más de 30 variedades de este tipo de relación legal. Intentemos clasificarlos según un criterio tal como el número de días asignados por ley al Servicio Federal de Registro para llevar a cabo los procedimientos pertinentes.
Existe una operación como el registro de acuerdos hipotecarios, cuyo tema es la tierra agrícola. El plazo para registrar los derechos de propiedad en esta categoría es de 15 días hábiles. A su vez, si se trata de formalizar transacciones, cuyo tema es una hipoteca de terrenos y locales no residenciales, entonces los términos son similares. ¿Para qué otro tipo de relaciones legales son los plazos para el registro estatal de derechos a bienes inmuebles de 15 días? Estos incluyen:
- acuerdos adicionales a documentos hipotecarios, cuyo tema son terrenos y locales no residenciales, por ejemplo, acuerdos de cesión;
- cumplimiento de los requisitos de los agentes judiciales relacionados con la transferencia de derechos a la propiedad del deudor;
- transacciones hipotecarias clasificadas como relaciones legales que surgen por la fuerza de la ley;
- Acuerdos hipotecarios que surgen sobre la base de un acuerdo conjunto entre el deudor hipotecario y el propietario de la hipoteca, cuyo tema son terrenos y locales no residenciales.
A su vez, hay tipos de transacciones que requieren menos tiempo que Rosreestr debe gastar. Por lo tanto, los plazos para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles en algunos casos pueden ser de 10 días. Este tipo de procedimiento forma la siguiente lista:
- registro de propiedad o su transición de un tema de relaciones legales a otro;
- ejecución de transacciones, cuyo tema es propiedad compartida o conjunta;
- registro del derecho a utilizar bienes inmuebles de forma permanente e ilimitada;
- registro del derecho de la denominada gestión económica;
- registro de los derechos de los sujetos para llevar a cabo actividades relacionadas con la gestión operativa de bienes inmuebles;
- ejecución de contratos de empleo o subarriendo, cuando lo exija la ley;
- registro de relaciones jurídicas, cuyo tema es bienes raíces militares;
- ejecución de transacciones, cuyo tema es uso gratuito de la tierra de forma urgente;
- ajuste de información en el Registro Estatal Unificado;
- emisión de certificados duplicados;
- registro de contratos, cuyo tema es la participación del sujeto de las relaciones jurídicas en la construcción compartida;
- ejecución de transacciones que reflejan la asignación de reclamos bajo contratos de construcción compartidos;
- registro de acuerdos que complementan el contrato de participación de personas jurídicas en la construcción compartida;
- ejecución de terminación de transacciones para "reposición" por parte del desarrollador unilateralmente;
- registro de los derechos de los ciudadanos a los apartamentos en el proceso de privatización;
- ejecución de acuerdos adicionales para transacciones hipotecarias en apartamentos.
Existen, a su vez, las tareas de registro de Rosreestr, cuya duración es de 5 días.
Dichos términos de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles pertenecen a los siguientes tipos de relaciones legales:
- registro de contratos hipotecarios para apartamentos, así como transacciones que involucran pagos a plazos a favor de un vendedor de bienes inmuebles;
- ejecución de acuerdos posteriores sobre "reposición";
- registro de relaciones legales que implican obligaciones derivadas de contratos de construcción compartidos;
- ejecución de ciertos tipos de acuerdos hipotecarios, cuyo tema son terrenos y locales no residenciales;
- registro de transferencia de propiedad de bienes inmuebles al acreedor hipotecario en el proceso de cobro;
- registro de transacciones hipotecarias en el proceso de interacción entre el deudor hipotecario y el propietario de la hipoteca;
- registro de transacciones bajo el programa federal "Vivienda";
- reembolso de registros relacionados con una hipoteca, sobre la base de la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción de acciones", otra información sobre el tipo correspondiente de acuerdos de préstamo.
Hay tareas que Rosreestr debe completar en 3 días. En algunos casos, son trabajadores, en otros, calendario. Los plazos correspondientes para el registro estatal de derechos son característicos de la siguiente lista de relaciones legales:
- reembolso de registros hipotecarios: 3 días hábiles;
- Corrección de errores de Rosreestr cometidos en el proceso de registro estatal de derechos: 3 días calendario;
- registro estatal de documentos que están notarizados - 3 días hábiles.
A su vez, hay operaciones de registro que se completarán dentro de 1 día. Dichos plazos operativos para la implementación del registro estatal de derechos inmobiliarios son típicos para el siguiente rango de relaciones legales:
- registro de transacciones sobre cambios en el contenido de hipotecas;
- formación de un registro que refleje información sobre nuevos titulares de hipotecas;
- provisión de hipotecas duplicadas;
- registro de derechos de bienes inmuebles sobre la base de documentos que se proporcionan en forma electrónica y notarizados.
Algunos abogados señalan el hecho de que el legislador puede ajustar regularmente las fechas para que Rosreestr lleve a cabo operaciones relevantes.
Fechas - a nivel federal
Los términos del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, ya sea una hipoteca o, por ejemplo, una transacción cuyo tema es una parcela de tierra, no importa, se establecen en el nivel de la ley federal, es decir, están estipulados, de hecho, en la Ley Federal "Sobre el Catastro" o en fuentes relevantes para ella. derecho
La geografía de la aplicación de la ley tampoco es importante, en todas las ciudades los términos para el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles son exactamente los mismos. Moscú como ciudad de importancia federal no tiene ventajas sobre ninguna otra localidad en la Federación de Rusia en este aspecto. Y si a nivel de la legislación federal se realizan cambios en el plazo adecuado, también afectarán a la capital.
Documentos para el registro catastral
Considere el aspecto más importante característico de los procedimientos, la totalidad de los cuales representa el registro de derechos de bienes inmuebles: documentos. La composición de las fuentes relevantes puede ser diferente. En el artículo 22 de la Ley Federal "Contabilidad catastral", al mismo tiempo, contienen una lista suficientemente completa de ellos, estándar para muchas transacciones. Considere las disposiciones relevantes de la Ley Federal.
Si estamos hablando de la ejecución de transacciones con la tierra, la Oficina territorial para el registro de derechos de bienes raíces solicitará, en primer lugar, un plan de límites, así como una copia de un documento que pueda confirmar el hecho de que es posible disputas de tierras permitido en la forma prescrita por la ley.
Si un objeto de construcción, edificio o estructura inacabado se registra en el registro catastral, entonces se deberá presentar un plan técnico a Rosreestr. En algunos casos, necesita una copia de un documento que autorice la puesta en marcha de la instalación.
Si, en el marco de la interacción con Rosreestr, se requiere eliminar la propiedad del registro catastral, entonces será necesario presentar un certificado de inspección del edificio correspondiente al departamento correspondiente.
El Rosreestr debe proporcionar documentos que confirmen la autoridad del representante del sujeto de las relaciones legales, si él está involucrado en la transacción inmobiliaria correspondiente.
Además, esta organización puede necesitar proporcionar varias copias de valores relevantes para el tipo relevante de transacciones inmobiliarias.
Peajes
La legislación de la Federación de Rusia, en particular el Código Tributario, estipula que las autoridades estatales pueden cobrar una tarifa durante la implementación de ciertos procedimientos, como, por ejemplo, el registro de derechos sobre bienes inmuebles. El deber estatal, por lo tanto, es pagado por las entidades que solicitan el Rosreestr. El espectro de este tipo de tarifas es bastante amplio. Entonces, el Servicio Catastral Federal define más de 30 motivos para cobrar los deberes estatales.
Entre los servicios más demandados de Rosreestr está el registro de bienes inmuebles en transacciones que involucran a individuos. En particular, en 2015, la tarifa correspondiente es de 2 mil rublos. Esto, debo decir, es el doble que en años anteriores. También se puede observar que el impuesto también ha aumentado para las organizaciones que formalizan relaciones legales en transacciones inmobiliarias, hasta 22 mil rublos.
El monto del deber estatal en la ejecución de contratos de construcción compartidos para individuos es de 350 rublos, para organizaciones: 6 mil. Si una persona necesita hacer cambios en el registro de registro de una hipoteca, entonces deberá pagar 350 rublos. Del mismo modo, para actualizar la información en el Registro Unificado de Derechos del Estado. También 350 rublos. un ciudadano tendrá que pagar como una obligación estatal cuando registre una casa de veraneo o esté destinada a la construcción de un garaje, así como al diseño de una casa que una persona planea construir en su territorio.
Las tarifas son las mismas para todas las representaciones territoriales de Rosreestr, no importa dónde se presenten los documentos, en la Oficina de Moscú o en la ciudad siberiana mencionada anteriormente, donde también hay un departamento de bienes raíces, Irkutsk. El registro de los derechos sobre bienes inmuebles se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones de diversos actos jurídicos, incluido, en particular, el Código Fiscal de la Federación de Rusia.