Direct y leaseback son dos transacciones financieras que le permiten recibir activos que no son propiedad de la compañía sin usarlos. Esto es especialmente beneficioso si su valor disminuye con el tiempo. En un sentido amplio, el arrendamiento de automóviles y cualquier otro activo es un acuerdo entre dos partes, en virtud del cual uno de ellos adquiere el derecho de usarlos a cambio de pagos mensuales. Esta operación no solo le permite comenzar a usar el equipo en el proceso de producción cuando no hay dinero para comprarlo, sino también para mantenerlo en casa, vendiéndolo al inversionista. Hablaremos de esto en el artículo de hoy.
Antecedentes historicos
A través de los siglos, el arrendamiento ha servido para muchos propósitos. La esencia de su regulación legislativa dependía de las condiciones socioeconómicas en ese período. En particular, hasta principios del siglo XIX, el arrendamiento se usaba con mayor frecuencia en el sector agrícola. Más tarde se convirtió en un lugar común para los habitantes de la ciudad. La legislación actual que rige la relación entre el inquilino y el propietario de la propiedad desarrollada bajo la influencia de la "mano libre" del mercado de Adam Smith y el principio de no injerencia. Con el tiempo, comenzaron a surgir enmiendas para proteger los derechos del comprador. Finalmente, se han llevado a cabo reformas en muchos países que han facilitado la vida de los inquilinos. Hasta la fecha, ambas partes del acuerdo de arrendamiento están protegidas en todos los países desarrollados casi por igual.
Definición e información general
El leasing de retorno es una transacción financiera en la que una entidad del mercado vende su activo y luego lo arrienda a largo plazo. Por lo tanto, tiene la oportunidad de usar equipos que ya no posee. Esta operación se usa con mayor frecuencia para activos fijos, en particular, bienes raíces, así como para medios de producción duraderos, por ejemplo, aviones y trenes. El término puede ser utilizado por los gobiernos nacionales para referirse a la venta y posterior arrendamiento de sus propios activos territoriales. Estados Unidos quería vender las Islas Malvinas a Argentina y utilizar retrocesos para uso futuro en los próximos 99 años. Un acuerdo similar fue con China sobre Hong Kong. El uso de dicha operación generalmente es causado por aspectos financieros o fiscales de la entidad comercial.
Arrendamiento de devolución: esquema
Esta transacción financiera necesariamente incluye dos participantes. El primero de ellos actúa simultáneamente como vendedor de su propiedad y arrendatario. Pierde la propiedad de equipos, bienes inmuebles o vehículos, pero tiene la oportunidad de seguir usándolos por una tarifa. Considere el arrendamiento inmobiliario:
- Tomar un activo fuera de balance.
- Concluir un contrato a largo plazo en virtud del cual se llevará a cabo el arrendamiento retornable.
- Vender la propiedad y hacer un anticipo.
- Gastar el dinero recibido del arrendador a su discreción.
- Continúe usando el activo y pague pagos mensuales por él.
- Balance de gastos reduciendo renta imponible empresas.
- Al vencimiento del contrato, devuelva la propiedad a su propiedad.
Debe comprender que si el arrendatario viola los términos del acuerdo, el nuevo propietario puede rescindir el acuerdo unilateralmente y negarse a devolver el activo.
Acuerdo de arrendamiento posterior
Según los términos del acuerdo, después de la compra, el activo se transfiere al vendedor por una tarifa. La razón principal para utilizar una operación de este tipo como arrendamiento posterior es la transferencia de la propiedad de una sociedad de cartera con la preservación del valor y la rentabilidad del activo. Además, el vendedor puede recibir recursos en efectivo adicionales al transferir los fondos del hogar al comprador. Para el arrendador, esta transacción es una inversión asegurada a largo plazo. Es posible que no se preocupe por la pérdida de dinero o los intereses acordados, porque siempre tiene la oportunidad de conservar un activo en caso de que el vendedor viole los términos del contrato. Los fideicomisos de retorno a individuos a menudo se practican mediante fideicomisos de inversión, que operan con una gran cantidad de bienes inmuebles, desde locales de oficinas hasta hospitales y apartamentos.
Elementos clave del acuerdo.
Las relaciones de arrendamiento están garantizadas por un contrato legal. En los Estados Unidos, también tiene las características de un acuerdo. Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias condiciones especiales, que se especifican en el acuerdo. En general forma de contrato incluye los siguientes aspectos:
- Nombres de las partes del acuerdo.
- Fecha de inicio y plazo del contrato.
- Ubicación del activo arrendado.
- Una condición con respecto a la renovación automática, si así lo acuerdan las partes.
- El tamaño y la frecuencia de los pagos por el uso del activo.
- Otras condiciones (seguro por pérdidas, limitación del uso de la propiedad, mantenimiento y quién es responsable de ello).
- Cláusula sobre la terminación del contrato (describe la situación cuando el contrato termina antes de lo previsto o se cancela).
Posibles soluciones al problema de los activos bancarios tóxicos
Según el editor de negocios de la BBC Robert Peston, una forma de lidiar con la crisis hipotecaria es el arrendamiento posterior. Identifica dos ventajas principales de esta operación:
- No hay necesidad de evaluar los activos tóxicos.
- Las pérdidas de este último son absorbidas por los bancos en grupos claramente fijos a largo plazo.
Razones para renunciar a la propiedad
El arrendamiento de equipos retornables generalmente comienza con una de las partes (generalmente una corporación) que vende bienes inmuebles a la otra (con mayor frecuencia un inversionista institucional o un fondo fiduciario). Luego la alquila por un porcentaje de cierto término. Las principales razones para realizar una transacción financiera de este tipo son:
- Expansión comercial, compra de nuevos equipos para producción, inversión en nuevas oportunidades. El arrendamiento de automóviles u otros activos permite a una corporación acceder a un capital mayor que los mecanismos financieros tradicionales. Tras la venta, la empresa obtiene acceso al 100% del costo de los activos del hogar. Tradicional arreglos financieros limitar el monto de las normas de la proporción de préstamo a costo y cobertura.
- Pagando deudas y mejorando el balance de la empresa.
- Una disminución en las obligaciones fiscales del arrendatario, que es causada por un aumento en el valor de la tierra y los bienes inmuebles. Además, el vendedor, que alquila locales, puede deducir estos pagos como costos legales.
- Limitar los riesgos asociados con la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, las fluctuaciones cíclicas del mercado.
Beneficios para el arrendador
Un inversor o fondo fiduciario, que adquiere la propiedad de bienes inmuebles u otros activos, también tiene suficientes razones para ello. Entre ellos están:
- Un retorno honesto de la inversión en forma de pagos de alquiler durante el plazo del arrendamiento, la propiedad de un activo amortizado que ya tiene un inquilino confiable.
- Tener un acuerdo de activos de activos a largo plazo con pagos mensuales garantizados.
- La capacidad de deducir las inversiones en bienes inmuebles, automóviles o equipos depreciables de la base impositiva, lo que permitirá devolver rápidamente el dinero gastado en su adquisición.
Marco legal en diferentes países.
Los acuerdos de arrendamiento son populares en Francia, EE. UU., Reino Unido, Australia, Asia e incluso India. Y hay una explicación simple para esto. En Francia, la conclusión de dicho acuerdo tiene importantes beneficios fiscales. Según el esquema, el vendedor puede usar la propiedad de una a ocho semanas por año (como máximo, seis de cada doce meses). El gobierno francés alienta, al proporcionar beneficios fiscales, el arrendamiento financiero en el sector turístico para aliviar la escasez de viviendas de alquiler. El esquema también se puede usar cuando se adquiere tierra gratis, que luego se entrega nuevamente al estado para su uso. Un acuerdo de arrendamiento típico generalmente se celebra en Francia durante 9-11 años y puede continuarse.
En los Estados Unidos, dicha transacción financiera generalmente se realiza con bienes inmuebles. Es en la naturaleza de un préstamo, donde los pagos de alquiler actúan como intereses sobre él. La falta de fondos está obligando a más y más empresas a recurrir a operaciones como el arrendamiento de equipos. Le permite recibir rápidamente importantes infusiones de efectivo. Cabe señalar que el contrato puede prever la devolución de la propiedad al final del plazo y dejar la propiedad en posesión del inversor. En el primer caso, esto ocurre al final del año en caso de verificación por parte del Servicio de Impuestos Internos.
El concepto de leaseback está muy extendido en los países europeos, particularmente en España y Suiza. Los activos más vendidos son estudios, apartamentos y villas. La mayoría de las veces se encuentran cerca de estaciones de esquí y playa, clubes de golf.
