Kiinteistökauppiaiden, jotka ovat saaneet kaupasta tuloja, on maksettava 13 prosenttia henkilökohtaista tuloveroa. Veronkanto on tiukassa valtion valvonnassa. Asiantuntijoiden mukaan sen täytäntöönpanon laatu ei kuitenkaan ole parhaimmillaan, koska nykyaikaisessa lainsäädännössä on useita poikkeuksia. Liian monet kansalaiset kieltäytyvät veroista täysin laillisista syistä. Ja monet puolestaan maksavat yli, tietämättä merkittävistä eduista, jotka valtio takaa kiinteistömarkkinoiden osallistujille. Mitä sinun tulee pitää mielessä asuntoa myytäessä? Mikä on oikein tapa maksaa vero kiinteistöjä myytäessä?
Asuntojen myynnin verotuksen yleiset periaatteet
Asiantuntijat yksilöivät seuraavat kiinteistökauppojen verotuksen perusperiaatteet Venäjän lainsäädännön mukaisesti:
- Henkilökohtainen tulovero, joka on 13% kodin ostajalta saatavasta määrästä, peritään ja maksetaan, jos asunto on myyjän omistuksessa alle 3 vuotta;
- kiinteistön entinen omistaja on velvollinen esittämään liittovaltion veroviraston alueelliselle toimistolle asianmukaisessa muodossa ilmoituksen viimeistään asunnon myyntitapahtumaa seuraavan vuoden 30 päivänä huhtikuuta;
- Laskennallinen henkilökohtainen tulovero on maksettava kokonaisuudessaan ilmoituksen jättämisen vuoden 15 päivään heinäkuuta asti.
Kiinteistöjen myyntivähennykset
Venäjän federaation laeissa määritellään tietyt edut, jotka taataan kiinteistöjen myyjille. Se tulee ns verovähennykset. Ne edustavat lukua, jolla voit vähentää kiinteistöjen myynnistä saadun käteisvarojen määrää. Vähennykset koskevat siis molemmat liiketapahtumia - myyntiä, kiinteistöjen ostamista. Vero maksetaan kuitenkin vain yhdestä niistä.
Nyt vähennys on miljoona ruplaa. Kiinteistöjen lopullinen vero lasketaan käyttämällä hyvin yksinkertaisia matemaattisia kaavoja. Mieti esimerkkiä.
Kansalainen Ivanov myi asunnon 2,5 miljoonalla ruplalla. Oletuksena hänen on maksettava henkilökohtaista tuloveroa 13 prosenttia tästä summasta, joka on 325 tuhatta. Hän päätti kuitenkin käyttää laillista oikeutta saada verovähennys miljoonaan. Siksi todellinen verotettava perusta on 1,5 miljoonaa ruplaa. Ivanov joutuu siis maksamaan valtiolle 195 tuhatta ruplaa.
Voit käyttää miljoona ruplaa vähennyksiä sekä yhden osto- että myyntitapahtuman kustannuksella ja useiden perusteella, mutta vain vuoden aikana. Jos kiinteistöjen myynnistä saatujen tulojen määrä ei ole saavuttanut miljoona, veroja ei pitäisi maksaa (mutta samalla ilmoitus on jätettävä ennen 30. huhtikuuta).
Toinen merkittävä vähennysmekanismi on vahvistettujen määrien sisällyttäminen "kaavaan", jotka liittyvät asunnon hankintakustannuksiin. Toisin sanoen, jos esimerkiksi Ivanov, joka myi asunnon 2,5 miljoonalla ruplalla, osti sen ennen esimerkiksi 2,7: lla, niin hänellä on oikeus heijastaa tämä määrä kolmen hengen tuloveron muodossa (liitteenä tositteet - otteet, sopimus jne.), eikä niitä saa lainkaan velkaa valtiolle. Kiinteistöjen myyntiverosta tässä tapauksessa ei makseta.
Vähennykset yhteis- ja yhteisomistuksesta
Jos myyty asunto on kahden tai useamman henkilön omistuksessa yhteis- tai yhteisomistuksen perusteella, vähennys on miljoona ruplaa. jaettu keskenään. Jos puhumme omistajuuden ensimmäisestä versiosta, niin omistajuustodistuksissa määritetyn prosenttijakauman mukaisesti. Toisessa tapauksessa - sopimuksella. Jos kompromissi epäonnistuu, sitten tuomioistuinten kautta.Sopimuksen, jonka mukaan omistajat ovat valmiita erottelemaan edunsa yhden tai toisen prosenttijakauman mukaan, katsotaan saavutuvan, kun kukin he allekirjoittaa kiinteistöjen myyntisopimuksen. Pääsääntöisesti mitään lisäpapereita, jotka vahvistavat ”kompromissin”, ei vaadita.
Samanaikaisesti henkilöillä, joilla on oikeus omistaa asunto-osa, on oikeus myydä osuutensa kiinteistöstä ilman yhteisomistajien kanssa sopimusta ja samalla saada vähennys kokonaisuudessaan, erikseen. Tietenkin vastuu verojen maksamisesta kiinteistöjen myynnissä on tässä tapauksessa täysin henkilökohtainen.
PIT: 13% tai 30%?
Kiinteistökauppoihin osallistuvien kiinteistövälittäjien ja kansalaisten yhteisössä herättää joskus kysymys: miksi joissain tapauksissa verokanta liiketoimille, jotka vastaavat 30%? Mikä vero kiinteistöjen myynnistä tulee niin raskaalta? Vastaus on yksinkertainen. Tämä indikaattori koskee Venäjän federaation ulkomaalaisia. He ovat yleensä ulkomaalaisia, jotka ovat päättäneet myydä kiinteistönsä Venäjällä.
Mutta on myös usein tapauksia, joissa Venäjän federaation kansalaiset tunnustetaan myös ulkomaalaisiksi. Tosiasia, että henkilö, joka ei asu maansa alueella yli 183 päivää vuodessa, riippumatta kansallisesta Venäjän kansalaisuudestaan, tunnustetaan ulkomailla asuvaksi. Hänen velvollisuutensa on maksaa tuloveroa paljon enemmän kuin jos hän olisi asunut Venäjällä yli kuusi kuukautta. Ja yksi tärkeä vivahdus. Jos ulkomaalainen myy kiinteistön, veroja ei korvata vähennyksillä. Maksujen ehdot pysyvät samoina, ilmoitusvelvollisuus liittovaltion verovirastolle - sama.
Entä jos et lähetä ilmoitusta?
Sellaiselle alueelle kuin kiinteistöjen osto ja myynti, verot ovat tärkein osa. Siksi asiaankuuluvat yksiköt ovat riittävän tiukkoja varojen liikkuvuuden seurantapolitiikan suhteen asuntokauppojen yhteydessä. Siksi, jos kiinteistöjen myyjä ei toimita ilmoitetussa määräajassa ilmoitusta, joka heijastaa asunnon myynnistä saatuja määriä, Verolain 119 § hänelle maksetaan sakko, joka on 5% verosta (tai summasta, jota ei ole maksettu) laskettuna joka kuukausi asiakirjojen toimittamisesta liittovaltion verovirastolle (mutta sen enimmäisarvo ei saa ylittää 30% velasta valtiolle, ja sen vähimmäiskoko on 1 tuhat ruplaa).
Entä jos et maksa veroa?
Jos kiinteistöjen myyjä ei ole maksanut laskettua henkilökohtaista tuloveroa, liittovaltion verovirasto vaatii asianmukaisen rahasumman maksamisen, veloittaa sakko (20% veron määrästä) ja sakko (prosentteina yhtä suuri kuin 1/300 keskuspankin jälleenrahoituskorosta - ne veloitetaan päivittäin, kunnes on viive).
Pitääkö eläkeläisten maksaa veroa?
On olemassa versio, että eläkeläiset on vapautettu henkilökohtaisen tuloveron maksamisesta asunnon myynnistä saatavista tuloista. Tämä ei ole totta. Asuntojen myynnistä saadut tulot verolainsäädännössä ovat yhtä suuret kuin palkka. Valtio ei tarjoa mitään etuja kiinteistöjen myyntiverosta eläkeläisille. Lisäksi heille velvollisuus siirtää 3-NDFL-ilmoitus liittovaltion verovirastolle ajoissa, samoin kuin laskettujen määrien maksaminen ajallaan, on täsmälleen sama kuin työntekijöille. Tietenkin, sääntö on edelleen, että veroa kiinteistöjen myynnistä alle kolme vuotta ei makseta.
Kuinka tehdä ilmoitus?
3-NDFL-lomakkeen, joka heijastaa kiinteistökauppojen lukuja, toimittamiseen liittovaltion veroviraston alueelimelle on kolme päävaihtoehtoa. Ensinnäkin henkilö voi tehdä tämän ottamalla yhteyttä osastoon henkilökohtaisesti, toiseksi kirjoittamalla valtakirjeen notaarin vahvistamalle henkilölle, kolmanneksi lähettämällä valtiollisten palveluiden kautta sähköisen lomakkeen (rekisteröitymisen jälkeen siellä).
Tuleeko pian uusi vero?
Asiantuntijoiden keskuudessa ja joidenkin tiedotusvälineiden mukaan ilmestyy, että Venäjällä ilmestyy pian uusi vero kiinteistöjen myynnistä. Tai ainakin nykyiseen lainsäädäntöön tehdään merkittäviä muutoksia.Mistä voimme puhua täällä? Mikä on todennäköisyys, että vuosi, jona uusi kiinteistöjen myyntivero otetaan käyttöön, on 2015?
Vuonna 2014 julkisessa keskustelussa oli lakiesitys, jota kehotettiin muuttamaan kiinteistöjen myynnin nykyistä veronkantojärjestelmää. Asia on, että henkilökohtainen tulovero olisi laskettava asumisen katastrofiarvon perusteella. Asiantuntijat korostavat, että tämä sanamuoto on edelleen ohjeellinen. Mutta lainsäätäjän tarkka tavoite on selvä: viranomaiset haluavat "valkaista" liiketoimia, joissa kiinteistöjen myyntisopimukseen sisältyvän omaisuuden arvo on alhaisempi kuin asunnon todellinen hinta (tämä tehdään miljoonan verovähennysten "suorittamiseksi" tai käyttämiseksi maksimaalisesti) ). Lainsäätäjän mielestä asuntojen katastrofiarvon tulisi enemmän tai vähemmän vastata markkinoita (nyt se on yleensä paljon alhaisempi).
Mikä on ehdotettu lain toimintamekanismi nykyisiin menettelyihin verrattuna? Katsotaanpa muutamia esimerkkejä.
Kansalainen Ivanov, tehdessään osakekauppasopimuksen, investoi 700 tuhatta ruplaa talon kehittämiseen. Kaksi vuotta myöhemmin urakoitsija tilasi asumisen. Siihen mennessä Ivanovin asunnon markkinahinta oli kasvanut 2,5 miljoonaan. Hän halusi myydä sen, mutta allekirjoittaa sopimuksessa 1,7 miljoonan euron kustannukset. Tästä määrästä hän voi nykyisen lainsäädännön mukaisesti vähentää 700 tuhatta kulua yhteistä rakentamista sekä vähentää sitä vaaditulla vähennyksellä miljoonalla summalla. Ivanov siis "sulkee" sopimuksen mukaisesti virallisesti saadut tulot kokonaan, jotta henkilökohtaista tuloveroa ei makseta. Nykyisten lakimääräysten mukaan kaikki, mitä Ivanov tarkoitti, voisi ja pitäisi menestyä.
Venäjän federaation verolakiin tehdyt muutokset, joista parhaillaan keskustellaan, voivat pakottaa kansalaisen maksamaan henkilökohtaisen tuloveron joka tapauksessa. Tosiasia on, että kiinteistörekisterin uudelleenarvostuksen mukaisesti asunnon hinta voi olla esimerkiksi 2,2 miljoonaa ruplaa. Tämä on 500 tuhatta ruplaa. enemmän kuin Ivanovin ja hänen ostajansa laatimassa myyntisopimuksessa. Ja näistä 500 tuhannesta myyjä vaaditaan maksamaan määrätyn henkilökohtaisen tuloveron määrä 13 prosenttia.
Asiantuntijoiden mukaan on olemassa vaihtoehto, että lainsäätäjä ottaa käyttöön jonkinlaista helpotusta ”kaavoihinsa”. Tämä on niin kutsuttu "vähennyskerroin", joka kerrotaan kertoimella kiinteistöjen kiinteistörekisteröinti. Nyt laissa näyttää indikaattorin, joka on yhtä suuri kuin 0,7. Kansalaisen Ivanovin tapahtuman tapauksessa lopullinen luku saadaan kertomalla 2,5 kertoimella 0,7. Se on 1,54 miljoonaa ruplaa. Mitä periaatteessa pitäisi järjestää Ivanov - hänen sopimuksessaan luvut ovat tätä enemmän. Entä jos hänen asunto ei maksaa 2,5 miljoonaa, vaan kaikki 4? Tässä tapauksessa kiinteistörekisteröinti olisi todennäköisesti lähellä markkinoita. Ja silloin kiinteistömyyjän olisi pakko luovuttaa perusteellisesti.
Samanaikaisesti monet asiantuntijat, samoin kuin lainsäädäntöpiirien edustajat, sanovat, että ”alenevaa kerrointa” ei voida hyväksyä ollenkaan. Vaihtoehto on myös mahdollista, jotta alueparlamenteille annetaan valtuudet määrittää vastaava luku, sillä motivaatiolla, kuten asiantuntijat sanovat, on, että kaikki tulot, jotka maksetaan henkilökohtaisen tuloveron maksamisesta katastrofiarvon perusteella, jäävät aiheen budjettiin.
Lakiesityksen julkisen keskustelun päivämäärät - 30. lokakuuta 2014 saakka. Sitten asia lähetetään valtion duuman edustajille. On todennäköistä, että jo vuonna 2015 muutokset Venäjän federaation verolakiin tulevat voimaan.
Uusi laki: edut ja myönnytykset
Kuten näemme, valtio on päättänyt puuttua perusteellisesti sellaiseen ilmiöön kuin kiinteistöjen osto ja myynti. Verot, joita viranomaiset todennäköisesti odottavat, olisi kannettava aktiivisemmin tähän suuntaan. Toisaalta joissain vaiheissa lainsäätäjän politiikka sallii useita myönnytyksiä. Huolimatta siitä, että Venäjän federaation verolakiin ei ole vielä tehty muutoksia, jotkut niistä vivahteista, jotka liittyvät kiinteistökauppojen etuihin ja myönnytyksiin, on jo julkistettu. Merkitse joitain niistä.
Henkilökohtaista tuloveroa ei voida maksaa ollenkaan, jos kansalainen myy ainoan asuntonsa (tai jolla oli tämä asema viimeisen 12 kuukauden ajan ennen myyntiä). Totta, asunnon enimmäiskustannusten ei tulisi olla yli 5 miljoonaa ruplaa. Oletetaan myös, että nykyinen normi, joka antaa oikeuden vapautukseen tuloveroista kiinteistöjen myynnin tosiasiassa eli kolme vuotta kiinteistössä, pysyy voimassa.
Uusi laki: asiantuntijalausunto
Monet markkina-asiantuntijat epäilevät, voiko uuden lain täytäntöönpanosta vastaavat virastot laatia oikean katastrofiarvointialgoritmin. Asiantuntijat myöntävät, että he eivät ole kovin selviä mistä numerot tulevat. Erilaiset "arvioijien" käyttämät menetelmät ovat täysin mahdollisia, asiantuntijat sanovat. On olemassa versio, että uudella lailla on kielteisiä vaikutuksia ensisijaisiin kiinteistömarkkinoihin, koska yhteisen rakentamisen sijoituskohteet vähenevät. Viime kädessä seurauksena voi olla kiinteistöjen arvon nousu kaikilla segmenteillä.
Samalla asiantuntijoiden mielipide on, että uudistuksia tarvitaan. Lisäksi se on liiketoimien valvonnan tiukentamisen suuntaan. Panosten nostaminen tai laskeminen on turhaa. Koska "harmaita kauppoja" on valtava määrä, on täysin merkityksetöntä, mitä veroa kiinteistöjen myynnistä kannetaan - sitä ei makseta ollenkaan.
Vastuu harmaista kaupoista tänään
Herää kohtuullinen kysymys: Voiko todella olla niin, että "harmaita järjestelmiä", joita viranomaiset pyrkivät "valkaisemaan", ei voida nykyään havaita ja tukahduttaa laillisesti? Ovatko kaikki nämä "petokset", jotka liittyvät kiinteistöjen myyntisopimusten ilmoittamiseen, aliarvioituja, eivätkö ne sisällä mitään vastuuta?
Asiantuntijoiden mukaan liittovaltion verovirastolla ei ole hyvin kehitettyä algoritmia tällaisten tapahtumien tunnistamiseksi. Ainakin siksi, että veroviranomaisilla ei voi oikeudellisesta näkökulmasta olla valituksia kiinteistömarkkinaosapuoliin. Ostaja ja myyjä tekevät kaksi täysin laillista sopimusta. Ensimmäinen on tärkein, sillä ilmoitetaan määrä jopa miljoona. Tämä asiakirja on tarkoitettu verohenkilöstölle. Toinen sopimus puolestaan ei kuvaa kiinteistökauppaa, mutta ostaja korvaa myyjän kustannukset, jotka liittyvät "asunnon tyypin parantamiseen". Itse asiassa se on varojen siirron kuitti. Tämä verosopimus ei yleensä edellytä (eikä siinä ilmoitettuja määriä ole virallisesti missään).
Samaan aikaan ei-julkinen työ tähän suuntaan voidaan suorittaa liittovaltion veroviraston rakenteissa. Erityisesti on tosiasioita, että tämän osaston keskustoimisto lähettää toisinaan alueellisille yksiköilleen kirjeitä siitä, että on tarpeen perustaa erityisiä toiminnallisia yksiköitä - nimenomaan torjuakseen kansalaisten henkilökohtaista tuloveroa kiertämistä asuntojen kokonaismyynnissä.
Yhden näiden Venäjän tiedotusvälineiden hallussa olleiden asiakirjojen mukaan alueelliset veropalvelurakenteet käskettiin tutkimaan myyntisopimuksia ja tekemään kyselyluonteisia tutkimuksia - käymällä veronmaksajien kotona ja käymällä keskusteluja. Jos "harmaita järjestelmiä" tunnistetaan, veloita "oikea" henkilöverovero (asunnon hinnan riippumattoman arvioinnin perusteella) ja samaan aikaan sakot kansalaisille.
Muuten, moniin asiantuntijoihin on vaikuttunut lähestymistapa valvoa Ukrainan kiinteistökaupan kehitystä. Siellä, samoin kuin meidän, verot eivät ole pieniä - ne voivat nousta jopa 15 prosenttiin. Ja siksi Ukrainan viranomaiset ovat äskettäin ottaneet käyttöön normin "harmaan kaupan" todennäköisyyden minimoimiseksi: Asumisen osto- ja myyntisopimuksia todistavien notaarien on tarkistettava kiinteistön riippumattoman markkina-arvon tiedot pilvipalvelutietokannasta. Jos tietoja ei löydy verkosta, notaarilla ei ole oikeutta varmentaa asiakirjoja.
Asiantuntijoiden mielestä "harmaan järjestelmän" tunnistamismenettelyjen merkitys on lisääntynyt etenkin Venäjän federaation verolakiin tehtyjen muutosten johdosta, jotka koskevat kiinteistöjen ostajien kiinteistövähennyksiä. Tosiasia on, että 1.1.2014 asti asuntojen ostajilla oli oikeus käyttää verovähennystä vain kerran yhdestä kiinteistöstä. Jos he ostivat asuntoa ja sopimuksessa ilmoitettiin miljoonan summan suuruinen summa, he voivat luottaa vain 13 prosenttiin tästä summasta.
Siksi monet ostajat eivät olleet tyytyväisiä "harmaisiin järjestelmiin" ja pyysivät myyjiä tekemään sopimuksia todellisilla numeroilla. Mutta sen jälkeen kun verolakiin tehtiin muutoksia, saat kiinteistövähennys tehty mahdolliseksi useilla kiinteistökaupoilla. Ja nyt, ostajia ei periaatteessa välitä siitä, mikä summa näkyy myyntisopimuksessa. Heillä ei ole väliä millaista kiinteistöjen myyntiveroa myyjät haluavat maksaa ja haluavatko he tehdä sen ollenkaan.
Liiketoimet, joihin osallistuvat oikeushenkilöt
Tarkastellaan lyhyesti niiden liiketoimien verotusta, joissa kiinteistöjen myyjät ovat oikeushenkilöitä (yritysyritykset jne.). Maksunlaskentamalli eroaa tietysti yksilöille ominaisesta. Mutta se on melko ymmärrettävää ja loogista. Jos puhumme sellaisesta ilmiöstä kuin oikeushenkilön myymistä kiinteistöistä, veroja maksetaan täällä kahdesta tyypistä.
Ensinnäkin se on arvonlisävero (18%). Toiseksi se on yhtiövero (20%). Vähennyksiä ei toimiteta. Jos organisaatio kuitenkin käyttää yksinkertaistettua verojärjestelmää, kiinteistö myydään täysin erilaisten standardien mukaisesti. Voitosta ei ole ”yksinkertaistettua” veroa, ja omaisuuden myynnistä saadut tuotot rinnastetaan kaupalliseen. Yksinkertaistetun verojärjestelmän normien mukaan yrityksen on maksettava 6% myyntituloista tai 15% tuloista ja kiinteistön hankintakustannusten välisestä erotuksesta.
Samanlaisia sääntöjä sovelletaan myös yksittäisiin yrittäjiin. Jos he työskentelevät yksinkertaistetun verojärjestelmän mukaisesti, he maksavat kiinteistön myynnistä 6% tuloista tai 15% "erosta". Yleisen verojärjestelmän mukaan arvonlisävero ja tulovero on maksettava. On totta, että varojen vastaanottaminen ostajalta tapahtuu virallisesti rekisteröidyn pankkitilin kautta. Jos yksittäinen yrittäjä myy kiinteistöä ”tavallisen” pankkitilin kautta, hänen on maksettava henkilökohtainen tulovero yksilönä. Totta, voit käyttää vähennystä tässä tapauksessa.
