Ostaessaan tai myyessään kiinteistöjä venäläiset käsittelevät melkein aina veroja. Jos he ovat asunnon ostajia, heillä ei ole suoraa vastuuta maksuosuuksien maksamisesta valtiovarainministeriöön - heillä on lisäksi oikeus erityiseen verovähennykseen.
Mutta jos henkilö on kiinteistöjen myyjä, niin hänellä on enemmän kuin tarpeeksi velvollisuuksia valtiota kohtaan. Hän on velvollinen maksamaan verot tuloista. Ajoissa ja kokonaan. Mikäli henkilön on tehtävä asunto "laillisesti myydä asunto", mitkä verot hänen on maksettava? Onko hänellä oikeus luottaa etuihin?
Kuinka suuri vero on?
Venäjän lain mukaan, kun yksityishenkilöt myyvät kiinteistöjä (asuntoja, huoneita, taloja, mökkejä, tontteja jne.), Jotka myyjä on omistanut alle 3 vuotta kaupan tekohetkellä, syntyy velvollisuus maksaa henkilökohtainen tulovero, joka on 13% tuloista. määrä. Veropohjaa on mahdollista vähentää miljoonalla ruplalla. (Ns kiinteistövähennys). Tai summasta, jonka myyjä käytti ostaessaan kiinteistöä (jos asiaankuuluvat tositteet ovat).
Mahdollisuus kuitata asunnon hankintakustannukset on hyödyllinen esimerkiksi tapauksissa, joissa henkilö, osttuaan kiinteistöjä, päätti, ettei se ollut hänelle sopiva, ja päätti siksi myydä sen uudelleen. Jos hän tekee tämän vuoden kuluessa, niin jos hän ei saa yli miljoonan voiton kaupan aikana, hänen ei tarvitse maksaa mitään maksuja liittovaltion veropalvelulle. Vero asunnon myynnistä on maksettava kaupan toteutumista seuraavan vuoden 15. heinäkuuta mennessä.
Myyjän velvollisuudet
Sen lisäksi, että lasketun henkilökohtaisen tuloveron suuruinen rahamäärä on maksettava ajallaan, myyjällä on myös toinen tärkeä velvollisuus - raportoida liittovaltion verovirastolle. Tämä tehdään lähettämällä ilmoitus 3-henkilökohtaisen tuloveron muodossa. Lisäksi, vaikka asunnon myynnistä kannettava vero oli tosiasiassa nolla (eli kaupan summa oli pienempi tai yhtä suuri kuin miljoonan ruplan vähennys), tämä asiakirja on silti toimitettava liittovaltion verovirastolle. Lisäksi tämä on tehtävä ennen kyseisen vuoden 30. huhtikuuta, joka seuraa kaupan toteutumisen jälkeen.
vastuu
Mitä tapahtuu, jos kansalainen ei maksa tuloveroa asunnon myynnistä? Tällöin liittovaltion veroviraston henkilö valtio sakottaa sen 20 prosentilla lasketusta henkilökohtaisen tuloveron määrästä (tai sen loppusummasta, jota ei makseta mistään syystä). Lisäksi peritään päivittäinen sakko, joka on 1/300 keskuspankin jälleenrahoituskorosta (nyt 8,25%) suhteessa velan määrään - kunnes henkilö on täysin maksanut valtion.
Mitä tapahtuu, jos henkilö jättää 3-NDFL-lomakkeen liittovaltion verovirastolle (vaikka asunnon myynnistä ei tarvitse maksaa veroa)? Tässä tapauksessa liittovaltion verovirasto määrää myös tuhannen ruplan kertaluonteisen sakon. Joka nousee 5 prosentilla kuukausittain lasketusta veromäärästä - kunnes henkilö asettuu valtion kanssa. Totta, lopullinen luku ei ylitä 30% velasta.
Yksityistämistekijä
Melko yleinen tapaus, jonka venäläiset lakimiehet ovat todenneet: henkilö yksityistää asunnon, jossa hän asui yli 10 vuotta, ja myy sen. Joskus jopa rehellisesti, että heijastavat kokonaissumman ostajan kanssa tehdyssä sopimuksessa. Pian hän sai puhelun liittovaltion veroviranomaiselta ja pyysi kohteliaasti maksamaan vain tuloveroa asunnon myynnistä. Kuinka tämä on mahdollista? Tosiasia, että kansalainen teki naurettavan virheen - hän myi asuntonsa heti yksityistämisen jälkeen. Ja tämä lain kannalta kuuluu tapaukseen, kun kiinteistö on hallussaan alle kolme vuotta.
Sillä, että henkilö asui asunnossa useita vuosia ennen yksityistämistä, ei ole merkitystä. Tilanne on samanlainen, kun asunto myydään perintönä - vero peritään, jos 3 vuoden määräaika ei ole kulunut. Siksi lakimiehet antavat ehdottomasti ohjeita kansalaisille, jotka ovat juuri rekisteröinyt asunnon omistusoikeuden, millä tahansa menettelyllä: sinun on odotettava kolme vuotta.
Vero ja yhteisomistus
Mahdollisuus on vaihtoehto, jossa asunnon myynnistä maksetaan tulovero, jos asunto on yhteis- tai yhteisomistuksessa. Suurin ongelma tässä on, kuinka jakaa miljoonan ruplan vähennys? Kaikki riippuu ensinnäkin siitä, mistä erityisestä omaisuudesta puhumme - jaetusta vai yhteisestä.
Ensimmäisessä tapauksessa kaikki on yksinkertaista. Vähennys jaetaan suhteessa asiakirjoissa määriteltyyn omistusosuuteen. Jos sanotaan, että Ivanov omistaa 45% asunnosta ja Petrov - 55%, niin ensimmäisellä on oikeus ”alennukseen” asuntokaupassa 450 tuhannen ruplan arvosta, toisella - 550 tuhatta.
Yhteisomistuksen tapauksessa yksinkertaisuusaste riippuu ensisijaisesti omistajien kyvystä sopia keskenään.
Venäjän lainsäädännöllä ei ole vielä vahvistettu yleisiä, markkinoilla yleisesti hyväksyttyjä mekanismeja, joilla määritettäisiin tietty osuus asumisen omistamisesta.
Yhteisomistajien on päästävä kompromissiin. Ja jos se ei onnistu, tuomioistuin päättää kysymyksestä.
Toinen, monia kansalaisia kiinnostava kysymys on: "Entä jos esimerkiksi 10 vuotta sitten henkilö osti osuuden asunnosta sellaisessa ja sellaisessa määrässä, ja kuukausi sitten hän osti koko talon ja aikoo myydä kiinteistön? Onko tässä tapauksessa verotettava asunnon myyntiä?" Lakimiehet suosittelevat huomion kiinnittämistä yhteen valtiovarainministeriön vuonna 2012 julkaisemiin kirjeisiin (nimittäin asiakirja nro 03-04-05 / 9-189). Siinä sanotaan, että kiinteistöjen osuuden muutos ei merkitse omistajien hallussapito-oikeuksien päättymistä.
Saman logiikan mukaan, kuten jotkut asiantuntijat uskovat, olisi tehtävä ero osakkeiden omistusoikeuden ehdoissa. Jos yksi omistajista on talon omistaja asunnon myyntiin mennessä, 3 vuotta, hänen ei tarvitse maksaa veroa erityisesti. Toinen voi omistaa alle kolmen vuoden osuutensa. Ja jos hän haluaa myydä osan kiinteistöstään, hänen on maksettava NFDL (vastaavalla määrällä tuloja).
Kuten asiantuntijat sanovat, liittovaltion veroviraston alueellisten elinten asema voi poiketa valtiovarainministeriön lausunnosta. Siksi on suositeltavaa, että ennen kuin liiketoimia, joissa on samanlaisia ehtoja, ota yhteyttä tietyn alueen tai kaupungin veroviranomaisiin.
Osto- ja myyntimenettelyissä, joissa kiinteistöjen omistajat osallistuvat osakkeisiin, on suuri vivahdus. Jos asunto myydään kaikkien omistajien allekirjoittamalla myyntisopimuksella, vähennys on miljoona ruplaa. jaettu (kuten edellä totesimme, suhteessa). Mutta jos kukin omistajista haluaa myydä osuutensa erillisen sopimuksen perusteella, hänellä on oikeus käyttää valtion takaamaa ”alennusta” kokonaisuudessaan. Samoin ihmisille, jotka omistavat asunnon yhteisomistuksen perusteella (vaikka tässä tapauksessa on tarpeen sopia myytävien osakkeiden koosta).
Ulkomainen liiketoimi
On tiedossa, että Venäjällä on kahta päätyyppiä veronmaksajia. Ensimmäiset ovat maan asukkaita, he maksavat 13% henkilökohtaista tuloveroa. Venäjän kansalaisiksi ja muiden valtioiden kansalaisiksi tunnustetaan sellaiset, jotka ovat asuneet Venäjällä yli 183 päivää 12 kuukauden ajan. Toiset ovat ulkomailla asuvat. Mikä pääosa vuodesta asui ulkomailla. Mitä tehdä, jos ulkomainen myy asunnon? Onko sinun maksettava veroja?
Kyllä. Lisäksi määrä on huomattavasti suurempi kuin 30 prosenttia, jos myyjä olisi asukas. Muuten, tämän luokan kansalaiset maksavat saman summan, jos työskentelevät vuokraksi (tai saavat erilaista virallista tuloa).Toinen tärkeä vivahdus on, että ulkomailla asuville ei sallita vähennyksiä.
Jos myyjä on IP
Kuinka vero lasketaan ostaessaan (myymällä) asuntoa yrittäjille? Mitä vähennyksiä IP tekee? Ostosta - ei mitään. Yrittäjät eivät voi ”yhteisellä siviilioikeudellisella” oikeudella palauttaa 13 prosenttia kiinteistön arvosta osana kiinteistönvähennystä. Mutta silloin heillä on mahdollisuus maksaa huomattavasti alhaisempi vero myynnistä.
Liian monet IP: t työskentelevät "yksinkertaistamisen" parissa. Tämän verotusjärjestelmän mukaan kiinteistöjen myynnistä saadut tuotot rinnastetaan kaupalliseen. Siksi 6% saatujen tulojen määrästä on maksettava.
Jos myyjä on vanhus
Lasketaanko vero asunnon myynnistä eläkeläisille? Kyllä, ja kokonaan. Se, että henkilö on eläkkeellä, ei vaikuta hänen eläkkeensä veronmaksajan asema. Samat velvollisuudet ovat 3-NDFL-ilmoituksen toimittaminen ajoissa liittovaltion verovirastolle ja arvioitujen maksuosuuksien maksaminen ajallaan.
Harmaat järjestelmät: Vastuullisuus
Hyvin monet Venäjän federaation kansalaiset, jotka yrittävät olla maksamatta veroa asunnon myynnistä, ilmoittavat asunnon huomattavasti alhaisemmat kustannukset rekisteröitäessä osto- ja myyntitapahtumia kuin tosiasiallisten sovitusten tekeminen ostajan kanssa. Yleensä tällaisissa tapauksissa miljoonan ruplan summa on yhtä suuri kuin vähennys. Jäljellä oleva määrä asuntojen käteismyyjiä saa lisäsopimusten nojalla (lähinnä "kuitit").
Lain kannalta kaikki näyttää "puhtaalta". Kuten asiantuntijat sanovat, viime vuosina ministeriöt ovat kuitenkin vähemmän uskollisia tällaisille liiketoimille. Ja "puhtauden" ulkonäkö voidaan jättää huomioimatta, koska myyjän tosiasialliset toimet joutuvat veronkiertoon (ja tämä pätee Rikoslain 198. artikla). Ainoa mitä liittovaltion veroviraston työntekijöiltä vaaditaan asunnon myyntiverojen saamiseksi kokonaisuudessaan, on todisteiden kerääminen siitä, että henkilö on soveltanut "harmaata järjestelmää" alennettujen lukujen muodossa myyntisopimuksessa. Ja sitten voit siirtää tietoja tuomioistuimelle.
Kuinka tämä tapahtuu käytännössä? Veroviranomaiset, yleensä epäillen myytävänä olevien todellisten lukujen ilmeistä piilottamista, tilaavat riippumattoman arvioinnin samassa talossa sijaitsevasta asunnosta (ja jos tämä ei ole mahdollista, sitten asunnosta saman alueen rakennusrakennuksessa). Saatuaan riippumattomia lukuja he soittavat verovelvolliselle keskustelulle ja pyytävät selvitystä.
Jos joku sanoo, että onnistui yksinkertaisesti suostuttelemaan ostajan ostamaan asuntoa viisi kertaa halvemmalla kuin markkina-arvo, liittovaltion veroviraston työntekijä, joka ei kohtuudella usko häntä, voi aloittaa muutoksenhaun tuomioistuimeen. On suuri todennäköisyys, että se ei ole epäonnistunut: viime vuosina on ollut ennakkotapauksia, joissa "harmaan järjestelmän" laatijat tuomittiin. Heidän oli yleensä maksettava vero asunnon myynnistä, joka lasketaan kiinteistön todellisen markkina-arvon perusteella.
Sillä välin asumiskustannuksilla toimivat informaattorit voivat olla notaareja, jotka osallistuivat asuntojen myyntiä koskevien asiakirjojen varmentamiseen, ja jopa oikeusviranomaisia, jotka rekisteröivät kiinteistöjä. Siksi asiantuntijoiden mukaan asuntojen myyminen ”harmaan järjestelmän” mukaan on entistä vaikeampaa. Vaikka toistaiseksi he myöntävät, tämä on asioiden järjestyksessä - asuntokaupan tulovero on liian suuri.
Omistusvärit
Kuten olemme jo todenneet, henkilö maksaa henkilökohtaisen tuloveron myymällä hänen omistamansa asumisen alle 3 vuodeksi. Kuinka tämä ajanjakso lasketaan? Hyvin yksinkertainen - 36 täysikuukautta otetaan huomioon allekirjoitettaessa osto- ja myyntitapahtuma. Asiantuntijat huomauttavat, että toimikausi lasketaan päivästä, joka ilmestyy valtion rekisteriin (eikä siihen, joka on kirjoitettu kiinteistöjen rekisteröintitodistukseen). Asiantuntijoiden mukaan ero näiden päivien välillä voi olla merkittävä - jopa 2 viikkoa.
On myös syytä huomata, että henkilöä, joka on omistanut asunnon, esimerkiksi 10 vuotta, myynyt sen ja ostanut sen takaisin kuukautta myöhemmin, pidetään, kuten asiantuntijat sanovat, uudeksi omistajaksi.Verojen maksamisen välttämiseksi sinun on odotettava kolme vuotta ennen kiinteistön myyntiä.
Vähennysten temppuja
Kuten jo alussa totesimme, Venäjän federaation kansalaisilla on oikeus saada vähennyksiä paitsi kiinteistöjen myynnissä myös asuntojen ostossa. Toisessa tapauksessa määrien laskemismekanismi on tietysti täysin erilainen (samoin kuin sitä hallitsevat lakimääräykset). Tarkastellaan lyhyesti asunnon ostajien kiinteistövähennysten yksityiskohtia.
Valtion liittovaltion veroviraston henkilö antaa oikeuden kiinteistöjä ostaneille kansalaisille palauttaa 13 prosenttia asumisen hankintaan käytetystä summasta. Tämä on ensinnäkin myyjän hyväksi suoritettava maksu. Enimmäisvähennys sen perusteella on 260 tuhatta ruplaa. Monet asunnot ostetaan asuntolainalla. Tästä lähtien muodostetaan vähennyslaskelmaan vielä yksi perusta, jonka enimmäismäärä tällä perusteella on 390 tuhatta ruplaa. (jos asunto on ostettu 1.1.2014 jälkeen) ja ehkä jopa täysin rajaton (jos asunto on ostettu aikaisempina vuosina).
Vaikuttaa siltä, että nämä määrät ovat paljon pienempiä kuin miljoonan vähennys, joka taataan asuntojen myynnillä. Mutta älä unohda, että myyjien verovelvoitteiden laskentakaavat ovat täysin erilaisia. Voi hyvinkin osoittautua, että kiinteistönvähennys asuntoa ostettaessa on oikeastaan enemmän kuin sen myynnistä laskettu henkilökohtainen tulovero.
Erityisen mielenkiintoista on, että molemmat vähennyslajit voidaan yhdistää. Lisäksi joissain tapauksissa on realistista korvata asunnon myynnistä johtuva laskettu henkilöverotus ja kiinteistöjen ostoon perustuva verovähennys. On välttämätöntä ottaa yhteyttä vain liittovaltion veroviraston aluerakenteeseen sopiakseen tästä menettelystä. Se on suhteellisen vaivaton, ja useimmissa tapauksissa se voidaan tehdä ilman, että otetaan mukaan kalliita konsultteja.
Esimerkiksi seuraava skenaario on täysin mahdollista.
Kansalainen Ivanov myi asunnon Lenin Avenuella 2,5 miljoonalla ruplalla. Hän käytti vähennysoikeutta miljoonan euron verran. Ja nyt hän on velkaa veron, joka on 13 prosenttia 1,5 miljoonan ruplan eli 195 tuhannen ruplan verosta.
Lenin Avenuen asuntojen myynnistä saaduista tuloista kansalainen Ivanov osti asuntoja Moskovskaya-kadulla samalla 2,5 miljoonalla ruplalla. (hän vain piti siitä alueesta). Tämän huoneiston ostokustannuksista hänellä on oikeus saada nyt ostajana vähennys 260 000 ruplaa.
Ivanov toimittaa asiaa koskevat asiakirjat verotoimistolle, jossa hänelle lasketaan verovähennys ja henkilökohtainen tuloverovelvoite vastavuoroisesti. Seurauksena on, että liittovaltion verovirasto pysyy "erääntyvänä" kansalaiselle vielä 65 tuhatta ruplaa. Joka maksetaan hänelle määrätyllä tavalla. Tärkeintä on, että Ivanov suorittaa molemmat kaupat yhden vuoden aikana.
