Maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan: vaiheittaiset ohjeet

Nykyään kiinteistömarkkinat ovat erittäin arvostettuja asuinalueiden esikaupunkialueita. Tältä osin maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan myöhempää kehitystä varten on erityisen tärkeä.

Miksi kehittäjät ovat kiinnostuneita maatalousmaasta

Venäjän kansalaiset haluavat (ainakin niillä, joilla on siihen varaa) omia maatilojaan, jotka on rakennettu omille tonteilleen, jotta viikonloppuisin ja lomien aikana he voivat rentoutua siellä saastuneen ilman, suurten kaupunkien melun ja hälinän takia, ja monet eivät ole haluttomia elää niitä.

Kuten sienet sateen jälkeen viime vuosikymmenellä, entisille maatalousmaille rakennetut eliittimökit ovat kasvaneet suurten teollisuuskeskusten ympärillä, ja aiemmin kehittäjien piti siirtää maatalousmaa toiseen luokkaan. Pääsääntöisesti tämä on siirtokuntien alue, joka mahdollistaa asuntojen kehittämisen.

Heidän mielestään tämä on melko loogista. Ja mitä maata vielä rakennetaan? Loppujen lopuksi asuinalueiden osuus Venäjän kokonaismaarahastosta on vain noin 1%, ja mahdollisuudet käyttää niitä rakentamiseen ovat melkein käytetty. Joten kehittäjät kääntävät innokkaat silmänsä laajoihin Venäjän peltoihin, purrakseen niistä uusia paloja, aloittaen maatalousmaan siirtämisen toiseen luokkaan.

Mikä uhkaa Venäjää maatalousmaan kehityksellä

Vaikuttaa siltä, ​​että Venäjällä on paljon tällaisia ​​kohteita - yli 400 miljoonaa hehtaaria. Koko Neuvostoliiton jälkeisen ajanjakson ajan alueella oli kuitenkin tasainen suuntaus vähentyä. Pelkästään vuonna 2012 näiden maiden koostumuksen päävaran eli maatalousmaan pinta-ala pieneni 315,7 tuhatta hehtaaria, ja niiden pinta-ala Venäjällä on vain 195 miljoonaa hehtaaria. Ja tärkein syy sen vähentämiseen on juuri maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan. Vuonna 2014 voitaisiin lopettaa tämä käytäntö, kun A Just Russia -valtion duuman edustajat esittivät vastaavan lakiesityksen harkittaviksi. Toistaiseksi sitä ei ole hyväksytty, mutta yksittäiset alueet ryhtyvät jo toimenpiteisiin yksin.

Joten kuluvana vuonna otettiin käyttöön kielto siirtää maatalousmaa toiseen luokkaan Moskovan alueella monikerroksiseen rakentamiseen. Alueviranomaiset toivovat, että toimenpide luo lisäkannustimia omistajille käyttää maataan aiottuun tarkoitukseen.

Maatalousmaa (RF: n mukaan)

RF: n työlainsäädännön mukaan tällaiset tontit sijaitsevat aina siirtokuntien ulkopuolella ja tarjotaan, ja ne on myös tarkoitettu viljelyyn.

Kuten edellä mainittiin, hiukan alle puolet koko maatalousmaan pinta-alasta on viljelysmaata - tämä on viljelymaa, niityt heinäntekoon, laitumet, hedelmätarhat, vihannespuutarhat, viinitarhat jne. Tähän sisältyy metsästystilat.

Kaikkien maatalousalueiden (tai hieman yli puolet) kokonaispinta-alasta toinen puoli sijaitsee maatalousyritysten sisäpuolella kulkevien teiden, erilaisten laitosten, metsävyöhykkeiden, maanparannusta ja kalanviljelyä varten tarkoitettujen lampien sekä erilaisten rakennusten alla.

On selvää, että puolet maata kiinnostamattomien kehittäjien maatalousmaasta ei kiinnosta heitä juuri - kyseiset alueet ovat loppujen lopuksi jo rakennettu jotain tai joidenkin lineaaristen rakenteiden käytössä. Asuntorakentamisessa ainoa mahdollinen tapa on siirtää tontteja viljelymaalta toiseen luokkaan.

Viljelymaan sallitun käytön tyypit

Mitä mahdollisuuksia Venäjän laki tarjoaa tämän menettelyn toteuttamiselle? LC RF toteaa, että minkä tahansa maan oikeudellinen järjestelmä määräytyy kahden pääominaisuuden perusteella:

• kuuluminen yhteen tai toiseen luokkaan;
• sallittu käyttö, joka vahvistetaan alueiden kaavoituksen aikana.

Täällä ensimmäinen kisko menee. Jos viljelymaan kuulumisesta maatalousmaan luokkaan (RF-maankoodin mukainen luokka 1) ei ole epäilystäkään, niiden sallittuun käyttöön ei ole täysin selvyyttä.

Todellakin, ainoa Venäjän federaatiossa tosiasiallisesti suoritettu alueellinen tutkimus on kaupunkisuunnittelun kaavoitus. Viljelysmaata varten sitä ei ylläpidetä, eikä VRI-käyrät niiden koostumuksesta ole vahvistettu.

Tietysti, joidenkin maalainsäädännön alan asiantuntijoiden mukaan RF: n työlain 78 artiklassa annettu luettelo niiden käyttötyypeistä voidaan hyväksyä viljelymaan viljelylohkojen VRI: ksi. Lisäksi liittovaltion laki nro 101 ”Maatalousmaan liikevaihdosta” yksilöi tontit niiden koostumuksesta, joiden oikeusjärjestelmää säätelee yksinomaan RF: n työlaki ja jotka on tarkoitettu näihin tarkoituksiin:

1. IZHS: n alaisuudessa;
2. autotallien alla;
3. LPS: lle;
4. mökille;
5. puutarhojen ja keittiötarhojen alla;
6. laitumella;
7. erilaisten rakennusten alla.

Joten kaupunkisuunnittelukoodi (GRK RF) sallii sisällyttämisen siirtokuntien koostumukseen viljelysmaaksi sekä mökki- ja puutarha-alueiksi. Ja tämä tarkoittaa vain maatalousmaan siirtämistä toiseen luokkaan.

Onko maataloutta mahdollista rakentaa sisällyttämättä niitä siirtokuntien rajoihin?

Kuten tiedät, kunkin Venäjän kunnan on hyväksyttävä omat maankäyttö- ja kehityssääntönsä (LAR), jotka vaaditaan sisällyttämään kaupunkisuunnittelusäännökset. Ne osoittavat luettelot VRI: stä tontteja ja pääomarakentamishankkeita jokaisessa alueellinen alue. Tällaisten säännösten vaikutusta viljelymaan osaksi maatalousmaata ei sovelleta, alueellista kaavoittamista ei suoriteta ja viljelymaan VRI-tontteja ei ole perustettu, mikä tarkoittaa, että niitä ei voida muuttaa.

Tämä sulkee pois maatalouden tonttien kehittämisen siirtokuntien rajojen ulkopuolella. Kunnes kaupunkien, kylien, taajama-alueiden jne. Ulkopuolista alueellista kaavoittamista koskevaa erillistä lainsäädäntöä ei ole annettu, viljelysmaata suojataan maatalouden liikkeestä poistamisella kehittämisen kautta.

Tämän seurauksena maatalouden VRI voidaan määrittää asutuksen ulkopuolelle, edellyttäen niiden kehittämistä, vain siirtämällä maatalousmaa toiseen luokkaan.

Mihin tarkoituksiin maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan on sallittua

Luettelo poikkeustapauksista, joissa tällainen siirto on sallittua, on annettu erityisessä liittovaltion laissa nro 172, joka koskee menettelyä tämän menettelyn toteuttamiseksi.

Tämän lain mukaan maatalousmaa siirretään toiseen luokkaan seuraavissa tapauksissa:

1. niiden säilyttämisen aikana;
2. luotaessa varantoja, villieläinten suojelualueita, lomakohteita, luonnonpuistoja, mukaan lukien dendrologiset, kasvitieteelliset puutarhat jne.
3. asettaessaan tai muuttaessaan siirtokuntien rajoja;
4. sijoitettaessa teollisuustiloja maatalousmaahan, jonka kadastiarvo on pienempi kuin kunnan keskimääräinen taso;
5. jos maatalouden tuotantoon soveltumattomat viljelylohkot sisältyvät metsien tai lampien koostumukseen sekä varantoalueeseen kuuluva maa;
6. kun niihin rakennetaan lineaarisia esineitä;
7. Venäjän federaation suorittaessa ulkoiset velvoitteensa sekä rakentamalla puolustusrakennuksia näille maille;
8. kaivostoiminnan alussa näillä mineraalialueilla;
9. sijoittamalla niihin erilaisia ​​esineitä vastaamaan kansalaisten tarpeita (sosiaalisia, kulttuurisia jne.).

Maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan on kielletty viljelysmaan osalta, joilla on erityinen arvo ja tuottavuus. Niihin kuuluvat maatalouden tutkimuslaitosten ja yliopistojen kokeelliset kentät sekä tontit, joiden kadastiarvo ylittää merkittävästi kunnan keskimääräisen tason. Poikkeuksena tästä säännöstä voivat olla edellä olevan luettelon 3, 6, 7 ja 8 kohdassa tarkoitetut tapaukset.

Muuten, viime vuoden helmikuusta alkaen on kyse laillisuuden kannalta kyseenalaisesta maatalousmaan siirtämisestä toiseen luokkaan (eli vuonna 2014) myös merkittävästi korotettu sakko tällaisten tonttien väärinkäytöstä. Seuraamusten määrä on välillä 200-500 tuhatta ruplaa niiden katastriarvosta riippuen.

Kuinka maan siirto toiseen luokkaan alkaa

Ensimmäinen askel on toimittaa asianmukainen hakemus toimeenpanevavaltion valtuutetulle elimelle. Edellä mainitussa hakemuksessa on ilmoitettava:

• rekisterinumero
• käytettävissä oleva ja haluttu maaluokka;
• mikä on siirron syy;
• maaoikeuksien muoto.

Maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan suorittaa Venäjän federaation perustavan yksikön valtion viranomaiset (paitsi liittovaltion kiinteistöjen tontit) tai Venäjän federaation hallitus (suhteessa liittovaltion maahan).

Muut käännösasiakirjat

Lisäksi tarvitset:

• ote paikan valtionrekisteristä tai sen passi;
• jäljennökset hakijan henkilöllisistä asiakirjoista;
• ote yhtenäisestä valtionrekisteristä;
• valtion ekologisen tutkimuksen päätelmät (tarvittaessa);
• tekijänoikeuden haltijan suostumus, jos maankäyttäjä sitä pyytää.

Vetoomuksen esittäjä toimittaa vetoomuksen jäljennökset henkilöllisistä asiakirjoista ja tekijänoikeuksien haltijan suostumuksesta valtuutetulle valtion viranomaiselle. Muita asiakirjoja ei vaadita toimittamista, koska valtuutettu valtion virasto voi pyytää niitä itsenäisesti. Menettelyn nopeuttamiseksi on kuitenkin parempi huolehtia niiden saatavuudesta ja jättää se itse.

Ehdot siirtohakemuksen harkitsemiseksi

Venäjän federaation hallitus käsittelee sitä kolmen kuukauden kuluessa, ja Venäjän federaation henkilöiden on velvollisuus harkita asiakirjaa kahden kuukauden kuluessa sen vastaanottamisesta.

Seurauksena on joko säädös, jolla on myönteinen päätös, tai säädös, jolla kielletään tällainen siirto.

Joka tapauksessa asiakirja lähetetään hakijalle kahden viikon kuluessa sen hyväksymispäivästä.

Laissa on ilmoitettava:

• mikä on syy hyväksytylle muutokselle;
• tonttien parametrit, kuvaus ja rekisterinumero
• lähde- ja kohdekategoriat.

Kuinka siirron epäämisen teko voidaan perustella?

Maatalousmaan siirtäminen toiseen luokkaan ei ole sallittua, jos:

• sitä rajoittaa tai kieltää liittovaltion laki;
• valtion ympäristötutkimus antoi kielteisen lausunnon täytäntöönpanon aikana;
• maan käyttötarkoitus ei ole hyväksytyn alueen jatkokäyttösuunnitelman mukainen.

Muutokset valtion kiinteistörekisteriin ja Yhtenäiseen valtionrekisteriin siirtäessään maata toiseen luokkaan

Valtion valtuuttama viranomainen, joka antoi maan siirtämistä koskevan säädöksen, lähettää jäljennöksen (viiden päivän kuluessa sen antamispäivästä) Rosreestrille. Jälkimmäinen tekee muutokset valtionrekisteriin ja yhtenäiseen valtionrekisteriin 7 päivän kuluessa ja ilmoittaa asiasta kaikille kiinnostuneille. Maansiirron katsotaan tulleen voimaan siitä päivästä, jona se rekisteröidään valtion katastriin (sen luokan muutoksen vuoksi).

Maaoikeuksia vahvistavia asiakirjoja maaluokan muuttamisessa ei julkaista uudelleen.

Siirto siirtokuntien maihin

Kuten edellä mainittiin, maatalouden tontit voidaan sisällyttää siirtokuntien alueille, jos niille osoitetaan toinen luokka - ”siirtokuntien maa”. Saatuaan rajojensa sisälle, he joutuvat muodostamaan tietyn alueellisen vyöhykkeen, johon sovelletaan kaupunkisuunnittelua koskevia määräyksiä, mukaan lukien VRI: n perustaminen, joka huolehtii heidän kehityksestään.Menettely tällaiseen sisällyttämiseen VRI: n samanaikaiseen perustamiseen (tai muuttamiseen) voidaan suorittaa art. 41 Venäjän federaation siviililain voimaantulosta.