Prodavači nekretnina, primivši prihod od transakcije, dužni su platiti porez na dohodak u iznosu od 13%. Naplata poreza postupak je pod strogim državnim nadzorom. Međutim, kvaliteta njegove provedbe, kažu stručnjaci, nije dosegnuta zbog niza izuzeća u modernom zakonodavstvu. Previše građana, na potpuno pravnim osnovama, utaju poreze. A mnogi zauzvrat preplaćuju, ne znajući za značajne koristi koje država jamči sudionicima na tržištu nekretnina. Na što morate imati na umu prilikom prodaje stana? Koji je najispravniji način plaćanja poreza pri prodaji nekretnina?
Opća načela oporezivanja prodaje stanova
Stručnjaci identificiraju sljedeća osnovna načela oporezivanja transakcija nekretninama u skladu s ruskim zakonom:
- Porez na dohodak u iznosu od 13% iznosa primljenog od kupca kuće naplaćuje se i plaća ako je stan bio u vlasništvu prodavatelja manje od 3 godine;
- bivši vlasnik imovine dužan je podnijeti teritorijalnom uredu Savezne porezne službe izjavu u odgovarajućem obliku najkasnije do 30. travnja godine nakon transakcije prodaje stana;
- Obračunati porez na dohodak građanin mora u cijelosti uplatiti do 15. srpnja u godini kada podnese deklaraciju.
Odbici prodaje nekretnina
Zakoni Ruske Federacije definiraju određenu vrstu pogodnosti zagarantovane prodavačima nekretnina. Potječe iz tzv porezni odbitci. Predstavljaju brojku kojom možete umanjiti količinu novca primljenog od prodaje nekretnina. Odbitci su, dakle, za obje vrste transakcija - prodaja, kupnja nekretnina. Porez se, pak, plaća samo za jednog od njih.
Sada je odbitak 1 milijun rubalja. Konačni porez na prodaju nekretnina izračunava se korištenjem vrlo jednostavnih matematičkih formula. Razmotrimo primjer.
Građanin Ivanov prodao je stan za 2,5 milijuna rubalja. Prema zadanim postavkama on mora platiti porez na dohodak u iznosu od 13% tog iznosa, to je 325 tisuća. Međutim, odlučio je iskoristiti zakonsko pravo na primanje poreznog odbitka od milijun, stoga će stvarna oporeziva osnovica iznositi 1,5 milijuna rubalja. Ivanov će, dakle, morati platiti državi 195 tisuća rubalja.
Možete potrošiti 1 milijun rubalja odbitka i na štetu jedne transakcije kupnje i prodaje, i na temelju nekoliko, ali samo tijekom godine. Ako iznos prihoda primljenog od prodaje nekretnina nije dosegao milijun, tada se ne trebaju plaćati porezi (ali istodobno se deklaracija mora podnijeti prije 30. travnja).
Drugi glavni mehanizam odbitka je uključivanje u „formulu“ potvrđenih iznosa povezanih s troškovima stjecanja stana. To jest, ako je, primjerice, Ivanov, koji je prodao stan za 2,5 milijuna rubalja, kupio prije, recimo, za 2,7, onda ima pravo taj iznos odražavati u obliku poreza na dohodak od tri osobe (priložiti prateću dokumentaciju - izvode, sporazum itd.) i uopće se ne duguju državi. Porez na prodaju nekretnina u ovom slučaju se ne plaća.
Odbitci za zajedničko i zajedničko vlasništvo
Ako je prodani stan u vlasništvu dviju ili više osoba na temelju zajedničkog ili zajedničkog vlasništva, odbitak od 1 milijuna rubalja. raspoređeni među njima. Ako govorimo o prvoj verziji vlasništva, onda u skladu s postotkom raspodjele navedenom u vlasničkim potvrdama. U drugom slučaju - dogovorom. Ako kompromis ne uspije, onda putem sudova.Dogovor da su suvlasnici spremni razlikovati svoje interese prema jednoj ili drugoj raspodjeli postotka smatra se postignutim kada svaki od njih potpiše ugovor o prodaji nekretnina. U pravilu nisu potrebni dodatni papiri koji potvrđuju „kompromis“.
Istodobno, osobe koje imaju vlasnički udio u stanu imaju pravo prodati svoj dio imovine bez dogovora sa suvlasnicima i istovremeno primati odbitak u cijelosti, pojedinačno. Naravno, odgovornost za plaćanje poreza pri prodaji nekretnina u ovom je slučaju potpuno individualna.
PIT: 13% ili 30%?
U zajednici nekretnina i građana uključenih u transakcije nekretninama ponekad se postavlja pitanje: zašto u nekim slučajevima stopa poreza za transakcije jednake 30%? Koji porez na prodaju nekretnina izgleda toliko opterećujuće? Odgovor je jednostavan. Ovaj je pokazatelj za nerezidente Ruske Federacije. Obično su strani državljani koji su odlučili prodati svoje imanje u Rusiji.
Ali česti su i slučajevi kada su građani Ruske Federacije također prepoznati kao nerezidenti. Činjenica je da je osoba koja ne živi na teritoriju svoje zemlje više od 183 dana u godini, bez obzira na svoje nacionalno rusko državljanstvo, prepoznata kao nerezident. Njegova je dužnost plaćati porez na dohodak mnogo više nego ako je živio u Rusiji više od šest mjeseci. I još jedna važna nijansa. Ako nerezident prodaje nekretninu, porezi se ne nadoknađuju nikakvim odbitkom. Uvjeti njihove isplate ostaju isti, postupak prijavljivanja Federalnoj poreznoj službi - isti.
Što ako ne predate deklaraciju?
Za takvo područje poput kupovine i prodaje nekretnina, porezi su najvažniji aspekt. Stoga su nadležne službe dovoljno stroge u pogledu politike praćenja kretanja sredstava u okviru transakcija s stanovima. Dakle, ako prodavatelj nekretnina u propisanom roku ne podnese izjavu koja odražava iznose primljene za prodaju stanovanja, tada u skladu s Član 119. Poreznog zakonika dobit će kaznu u visini od 5% poreza (ili iznosa koji nije plaćen), izračunatog svakog mjeseca od trenutka podnošenja dokumenata Federalnoj poreznoj službi (ali njegova maksimalna vrijednost ne može prelaziti 30% duga državi, a minimalna veličina mu je 1 tisuću rubalja).
Što ako ne platite porez?
Ako prodavatelj nekretnina nije uplatio obračunat porez na dohodak, Federalna služba za poreze zahtijevat će uplatu odgovarajućeg iznosa novca, naplatiti novčanu kaznu (20% od iznosa poreza) i kamate (u postocima jednakim 1/300 stope refinanciranja središnje banke - naplaćuje se dnevno do dolazi do kašnjenja).
Moraju li umirovljenici plaćati porez?
Postoji verzija da su umirovljenici oslobođeni plaćanja poreza na dohodak zbog prihoda od prodaje stana. To nije istina. Prihod od prodaje stanovanja u smislu poreznog zakonodavstva jednak je plaći. Država ne osigurava nikakve povlastice za porez na promet nekretninama umirovljenicima. Osim toga, za njih je obveza prenosa 3-NDFL deklaracije Federalnoj poreznoj službi na vrijeme, kao i pravovremena isplata obračunatih iznosa, potpuno ista kao i za radnike. Naravno, ostaje pravilo da se porez na prodaju nekretnina kraće od 3 godine u nekretnini ne plaća.
Kako podnijeti deklaraciju?
Postoje tri glavne opcije za predaju 3-NDFL obrasca, koji odražavaju brojke transakcija s nekretninama, teritorijalnom tijelu Federalne porezne službe. Prvo, osoba to može učiniti osobno kontaktirati odjel, drugo, pisanjem punomoći nekome tko je ovjeren kod javnog bilježnika, treće, slanjem elektroničkog obrasca putem državnih službi (nakon prijave u njega).
Hoće li uskoro biti novi porez?
Među stručnjacima i nekim medijskim izvještajima se pojavljuje da će se u Rusiji uskoro pojaviti novi porez na prodaju nekretnina. Ili će se barem značajne izmjene izvršiti u postojećem zakonodavstvu.O čemu možemo razgovarati ovdje? Kolika je vjerojatnost da će godina u kojoj će se uvesti novi porez na promet nekretnina biti 2015?
U 2014. godini raspravljalo se o prijedlogu zakona iz javne sfere koji je pozvan na izmjenu postojeće sheme naplate poreza na prodaju nekretnina. Poanta je da se porez na dohodak treba obračunavati na osnovu katastarske vrijednosti stanovanja. Ova formulacija, naglašavaju stručnjaci, još je uvijek indikativna. Ali specifičan cilj zakonodavca je jasan: vlasti žele "izbjeljivati" transakcije u kojima je vrijednost imovine uključene u ugovor o prodaji nekretnina niža od stvarne cijene stana (to se radi kako bi se "ispunilo" odbitak od milijun poreza ili iskoristilo maksimalno ). Oko toga bi katastarska vrijednost stanovanja, vjeruje zakonodavac, trebala manje-više odgovarati tržišnoj (sada je ona obično mnogo niža).
Kakav je predloženi mehanizam za primjenu zakona u usporedbi s trenutnim procedurama? Pogledajmo nekoliko primjera.
Građanin Ivanov, sklopivši ugovor o udjelu, uložio je 700 tisuća rubalja u razvoj kuće. Dvije godine kasnije, ugovorna tvrtka naručila je stanovanje. Do tada je tržišna cijena Ivanova stana porasla na 2,5 milijuna, htio ga je prodati, no u ugovoru mu je otpisati trošak jednak 1,7 milijuna. Od tog iznosa moći će odbiti 700 tisuća troškova za zajedničke gradnje, kao i smanjiti ga potrebnim odbitkom u iznosu od milijun. Tako Ivanov u potpunosti "zatvara" prihod službeno primljen po ugovoru kako ne bi platio porez na dohodak. Prema sadašnjim normama zakona, sve što je Ivanov namjeravao moglo je i treba uspjeti.
Izmjene i dopune Poreznog zakona Ruske Federacije, o kojima se trenutno raspravlja, mogu prisiliti građanina da plaća porez na dohodak u svakom slučaju. Činjenica je da, u skladu s katastarskom revalorizacijom, cijena stana može biti, na primjer, 2,2 milijuna rubalja. To je 500 tisuća rubalja. više nego u kupoprodajnom ugovoru koji su sastavili Ivanov i njegov kupac. A od tih 500 tisuća prodavatelj će morati platiti propisani porez na dohodak u iznosu od 13%.
Stručnjaci kažu da postoji mogućnost da zakonodavac uvede svoje olakšice u svoje "formule". To je takozvani "faktor smanjenja", koji se množi s katastarska procjena nekretnina. Sada se u zakonu pojavljuje pokazatelj jednak 0,7. U slučaju transakcije građana Ivanov, konačna brojka dobit će se množenjem 2,5 s 0,7. To je 1,54 milijuna rubalja. Što bi, u principu, trebao dogovoriti Ivanov - u njegovom su dogovoru brojke čak i više od ovoga. Ali što ako njegov stan ne bi koštao 2,5 milijuna, već svih 4? U ovom bi slučaju katastarska procjena najvjerojatnije bila blizu tržišne. A tada bi prodavač nekretnina morao temeljito ispasti.
Istovremeno, mnogi stručnjaci, kao i sami predstavnici zakonodavnih krugova, kažu da „koeficijent za smanjenje“ možda uopće nije odobren. Moguća je i opcija kako bi se regionalnim parlamentima omogućilo da odrede odgovarajuću cifru, motivirajući, kako kažu stručnjaci, da sav prihod od plaćanja poreza na dohodak na temelju katastarske vrijednosti ostane u proračunu predmeta.
Datumi javne rasprave o prijedlogu zakona - do 30. listopada 2014. Zatim će biti upućen poslanicima Državne dume. Vjerojatno je da će već 2015. godine na snagu stupiti izmjene i dopune Poreznog zakona Ruske Federacije.
Novi zakon: pogodnosti i ustupci
Kao što vidimo, država je odlučila temeljito intervenirati u takvoj pojavi kao što su kupnja i prodaja nekretnina. Porezi, koje vlasti najvjerojatnije očekuju, trebale bi se aktivnije prikupljati u tom pravcu. U međuvremenu, politika zakonodavca omogućava brojne ustupke. Unatoč činjenici da izmjene i dopune Poreznog zakona Ruske Federacije još nisu usvojene, neke od njihovih nijansi koje se odnose na beneficije i koncesije na transakcije nekretninama već su objavljene. Označite neke od njih.
Porez na dohodak uopće se ne može platiti ako građanin proda svoje jedino stambeno zbrinjavanje (ili koje je imalo ovaj status zadnjih 12 mjeseci prije prodaje). Istina, maksimalni trošak stana ne smije biti veći od 5 milijuna rubalja. Pretpostavlja se i da će sadašnja norma, koja daje pravo na oslobađanje od poreza na dohodak od činjenice prodaje nekretnina, naime, 3 godine u nekretnini.
Novi zakon: stručno mišljenje
Mnogi stručnjaci na tržištu sumnjaju da će agencije odgovorne za provedbu novog zakona moći formulirati ispravan algoritam katastarskog vrednovanja. Stručnjaci priznaju da im nije baš jasno odakle će brojevi dolaziti. Razlike u metodama koje koriste različiti "procjenitelji" sasvim su moguće, kažu stručnjaci. Postoji verzija da će novi zakon negativno utjecati na primarno tržište nekretnina, jer će se smanjiti investicijska atraktivnost zajedničke gradnje. U konačnici, rezultat može biti povećanje vrijednosti nekretnina u svim segmentima.
Istovremeno, među stručnjacima postoji i mišljenje da su potrebne reforme. Štoviše, to je u smjeru pooštravanja praćenja transakcija. Podizanje ili smanjivanje oklada nema smisla. S obzirom na ogroman broj "sive ponude", postaje potpuno nebitno koji se porez prikuplja od prodaje nekretnina - uopće se ne plaća.
Odgovornost za sive ponude danas
Postavlja se razumno pitanje: je li doista moguće da „sive sheme“ kojima vlasti nastoje „izbjeliti“ danas ne mogu biti legalno otkrivene i suzbijene? Jesu li sve one „prijevare“ povezane s navođenjem u ugovorima o prodaji nekretnina podcjenjene brojke, ne podrazumijevaju nikakvu odgovornost?
Prema riječima stručnjaka, Federalna služba za porez nema dobro razvijen algoritam za prepoznavanje takvih transakcija. Barem zato što, s pravnog stajališta, porezne vlasti ne mogu imati prigovora protiv sudionika na tržištu nekretnina. Kupac i prodavac sklapaju dva potpuno legalna ugovora. Prvi je glavni, označava iznos do milijun. Ovaj je dokument za porezne službenike. Drugi ugovor, sa svoje strane, ne odražava transakciju s nekretninama, već kupca nadoknađuje troškove prodavatelja povezane s "poboljšanjem vrste stana". U stvari, to je potvrda o prijenosu sredstava. Ovaj porezni ugovor u pravilu ne zahtijeva (a iznosi navedeni u njemu službeno se ne pojavljuju nigdje).
Istovremeno, nejavni poslovi u ovom smjeru mogu se obavljati u strukturama Federalne porezne službe. Konkretno postoje činjenice da središnji ured ovog odjela s vremena na vrijeme šalje dopise svojim teritorijalnim odjelima kako je potrebno stvoriti posebne funkcionalne jedinice - upravo u cilju suzbijanja utaje građana od poreza na dohodak kod prodaje stanova u cijelosti.
Prema jednom od tih dokumenata, koji je prešao u posjed nekih ruskih medijskih kuća, regionalnim strukturama porezne službe naloženo je da proučavaju kupoprodajne ugovore i provode istražne radove - u obliku posjeta kućama poreznih obveznika i vođenja razgovora. Ako su utvrđene „sive sheme“, naplatite „točan“ iznos poreza na dohodak (koji se temelji na neovisnoj procjeni troškova stana) i istodobno kaznite građane.
Usput, mnogi stručnjaci impresionirani su pristupom kontroliranju prodaje nekretnina u Ukrajini. Porezi tamo, kao i naši, nisu mali - mogu doseći i do 15%. Stoga, kako bi umanjili vjerojatnost „sivih ponuda“, ukrajinske vlasti nedavno su uvele normu: javni bilježnici koji potvrđuju kupoprodajne ugovore o stanovanju moraju provjeriti podatke o neovisnoj tržišnoj procjeni imovine u bazi podataka „oblaka“. Ako se informacije ne mogu pronaći na mreži, javni bilježnik nema pravo ovjeravati dokumente.
Stručnjaci smatraju da je relevantnost postupaka za identificiranje sive sheme posebno porasla zbog izmjena i dopuna Poreznog zakona Ruske Federacije koji reguliraju odbitke imovine za kupce nekretnina. Činjenica je da su do 1. siječnja 2014. kupci stanova imali pravo koristiti porezni odbitak samo jednom za jednu nekretninu. Ako su kupili stanovanje, a ugovor je iznosio milijun, tada su mogli računati samo 13% tog iznosa.
Stoga mnogi kupci nisu bili zadovoljni sa „sivim shemama“ i tražili su od prodavača da sastave ugovore sa stvarnim brojevima. Ali nakon što su izmjene i dopune Poreznog zakonika, primiti odbitka imovine omogućeno s bilo kojim brojem transakcija s nekretninama. A sada, kupce, u načelu, nije briga koji iznos se pojavljuje u ugovoru o prodaji. Nije im važno kakav porez na promet nekretnina prodavači žele platiti i žele li to uopće učiniti.
Transakcije u koje su uključene pravne osobe
Ukratko razmotrimo aspekte koji se odnose na oporezivanje transakcija u kojima su prodavači nekretnina pravne osobe (trgovačka društva itd.). Shema izračuna naboja ovdje se, naravno, razlikuje od one koja je karakteristična za pojedince. Ali to je sasvim razumljivo i logično. Ako govorimo o takvoj pojavi kao što je prodaja nekretnina od strane pravne osobe, porezi se ovdje plaćaju dvije vrste.
Prvo, to je PDV (18%). Drugo, to je porez na dobit (20%). Odbici nisu predviđeni. Međutim, ako organizacija koristi pojednostavljeni porezni sustav, tada se nekretnine prodaju prema potpuno drugačijim standardima. Ne postoji „pojednostavljeni“ porez na dobit, a prihod od prodaje imovine izjednačava se s komercijalnim. Prema normama za pojednostavljeni porezni sustav, tvrtka će morati platiti 6% prihoda od prodaje ili 15% razlike između prihoda i troškova kupnje ove nekretnine.
Slična pravila vrijede i za individualne poduzetnike. Ako rade po pojednostavljenom poreznom sustavu, tada plaćaju prodaju imovine 6% dohotka ili 15% "razlike". U skladu s općim sustavom oporezivanja mora se plaćati PDV i porez na dohodak. Istina, važno je da primanje sredstava od kupca ide preko službeno registriranog bankovnog računa. Ako pojedinac poduzetnik prodaje nekretnine putem "redovnog" bankovnog računa, morat će platiti porez na dohodak kao fizička osoba. Istina, u ovom slučaju možete koristiti odbitak.
