Kada kupuju ili prodaju nekretnine, Rusi se gotovo uvijek bave porezima. Ako su u statusu kupaca kuća, tada nemaju direktne odgovornosti za uplaćivanje doprinosa u blagajnu - štoviše, oni imaju pravo na posebni odbitak poreza.
Ali ako je osoba prodavač nekretnina, onda ima više nego dovoljno obveza prema državi. Dužan je plaćati porez na prihod. Pravovremeno i u potpunosti. Ako se osoba suoči sa zadatkom "zakonite prodaje stana", koji će porez morati platiti? Ima li on pravo računati na bilo kakvu korist?
Koliki je porez?
Prema ruskom zakonu, kada pojedinci prodaju nekretnine (stanove, sobe, kuće, vikendice, zemljišne parcele, itd.) Koje je prodavač posjedovao manje od 3 godine u vrijeme transakcije, javlja se obveza plaćanja poreza na dohodak u iznosu od 13% prihoda iznos. Moguće je smanjiti poreznu osnovicu za milijun rubalja. (Tzv odbitak imovine). Ili za iznos koji je prodavač potrošio prilikom kupovine nekretnine (ako postoje relevantni prateći dokumenti).
Mogućnost podmirivanja troškova stjecanja stana korisna je, na primjer, u slučajevima kada je osoba, kupivši nekretninu, odlučila da ta stvar nije prikladna za njega, te ju je odlučila preprodati. Ako to učini u roku od jedne godine, ako tijekom transakcije ne dobije zaradu veću od milijun, neće morati plaćati nikakve doprinose Federalnoj poreznoj službi. Porez na prodaju stana mora biti plaćen do 15. srpnja godine koja slijedi nakon završetka transakcije.
Obveze prodavatelja
Uz činjenicu da se novčani iznos u visini obračunatog poreza na dohodak mora platiti na vrijeme, prodavač ima i drugu važnu obvezu - prijaviti Saveznoj poreznoj službi. To se događa podnošenjem deklaracije u obliku trošarine. Štoviše, čak i ako je porez na prodaju stana zapravo nula (to jest, iznos transakcije bio je manji ili jednak odbitku od milijun rubalja), ovaj dokument i dalje treba donijeti Federalnoj poreznoj službi. Štoviše, to se mora učiniti prije 30. travnja te godine, što slijedi kada je transakcija zaključena.
odgovornost
Što se događa ako građanin ne plati porez na dohodak od prodaje stana? Tada će ga država u obliku savezne porezne službe kazniti novčanom kaznom u iznosu od 20% od obračunatog iznosa poreza na dohodak (ili iznosa koji nije plaćen iz bilo kojeg razloga). Također, naplaćivat će se dnevna novčana kazna u iznosu od 1/300 stope refinanciranja Središnje banke (sada 8,25%) u odnosu na iznos duga - dok osoba u potpunosti ne podmiri državu.
Što će se dogoditi ako osoba ne podnese 3-NDFL obrazac Saveznoj poreznoj službi (čak i ako nema potrebe plaćati porez na prodaju stana)? U ovom slučaju, Federalna služba za porez također će izreći jednokratnu kaznu u iznosu od 1.000 rubalja. Koji će se povećavati za 5% iznosa poreza koji se izračunava mjesečno - sve dok se osoba ne nagodi sa državom. Istina, konačna brojka neće prelaziti 30% duga.
Faktor privatizacije
Prilično čest slučaj koji su primijetili ruski pravnici: osoba privatizira stan u kojem je živio više od 10 godina i prodaje ga. Ponekad čak i iskreno odražava puni iznos u ugovoru s kupcem. Ubrzo je primio poziv Savezne porezne službe i pristojno zamolio da ne plati ništa više od poreza na dohodak od prodaje stana. Kako je to moguće? Činjenica je da je građanin napravio smiješnu pogrešku - stanovanje je prodao odmah nakon privatizacije. A to s gledišta zakona spada u slučaj kada je posjed u posjedu manje od tri godine.
Činjenica da je osoba prije privatizacije živjela u stanu mnogo godina ne igra nikakvu ulogu. Situacija je slična kada se provodi prodaja stana nasljedstvom - porez će se naplaćivati ako rok od 3 godine nije prošao. Stoga odvjetnici strogo upućuju građane koji su upravo registrirali vlasništvo nad stanom bilo kojim postupkom: morate pričekati tri godine.
Porez i suvlasništvo
Moguća je varijanta u kojoj se plaća porez na dohodak od prodaje stana, pod uvjetom da je stan u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu. Glavni problem ovdje je kako podijeliti odbitak od milijun rubalja? Sve ovisi prije svega o kojoj konkretnoj vrsti imovine govorimo - zajedničkoj ili zajedničkoj.
U prvom slučaju sve je jednostavno. Odbitak je podijeljen proporcionalno postotku vlasništva navedenom u dokumentima. Ako, recimo, Ivanov posjeduje 45% stana, a Petrov - 55%, prvi ima pravo na "popust" u prodaji stanova u iznosu od 450 tisuća rubalja, drugi - 550 tisuća.
U slučaju zajedničkog vlasništva, stupanj jednostavnosti prvenstveno ovisi o sposobnosti suvlasnika da se međusobno dogovore.
Još nisu uspostavljeni univerzalni, općenito prihvaćeni na tržištu mehanizmi za određivanje određenog udjela u vlasništvu nad stanovanjem.
Suvlasnici moraju doći do kompromisa. A ako se to ne dogodi, sud će odlučiti pitanje.
Drugo pitanje koje uzbuđuje mnoge građane glasi: "Što ako je, na primjer, osoba prije 10 godina kupila udio u stanu u takvom i takvom volumenu, a prije mjesec dana kupila je cijelu kuću i namjerava prodati imovinu? Je li prodaja stana u ovom slučaju oporezovana?" Odvjetnici preporučuju obratiti pažnju na jedno od pisama Ministarstva financija objavljeno 2012. godine (naime, dokument broj 03-04-05 / 9-189). Kaže da promjena udjela u nekretninama ne znači i ukidanje prava vlasništva.
Po istoj logici, kako neki stručnjaci vjeruju, trebalo bi napraviti razliku u pojedinačnim uvjetima vlasništva nad dionicama. Ako je jedan od vlasnika kuće do trenutka prodaje stana, 3 godine, ne treba posebno plaćati porez. Dok drugi može posjedovati svoj udio kraći od tri godine. A ako želi prodati svoj dio imovine, tada će morati platiti NFDL (s pripadajućim iznosom prihoda).
Iako se, kako kažu stručnjaci, položaj teritorijalnih tijela Federalne službe poreza može razlikovati od mišljenja Ministarstva financija. Stoga se preporučuje da se prije transakcija u kojima postoje slični uvjeti konzultirate s poreznim vlastima određene regije ili grada.
Velika je nijansa u vezi s postupcima kupnje i prodaje uz sudjelovanje suvlasnika nekretnina u okviru dionica. Ako se stan prodaje na temelju kupoprodajnog ugovora koji su potpisali svi vlasnici, iznos odbitka je milijun rubalja. podijeljeno (kao što smo gore rekli, u proporciji). Ali ako svaki od suvlasnika želi prodati svoj udio prema posebnom ugovoru, imat će pravo u potpunosti iskoristiti državni zajamčeni "popust". Slično je i u slučaju ljudi koji posjeduju stan na temelju zajedničkog vlasništva (iako je u ovom slučaju potrebno dogovoriti veličinu dionica koje se prodaju).
Transakcija nerezidenata
Poznato je da u Rusiji postoje dvije glavne vrste poreznih obveznika. Prvi su stanovnici zemlje, plaćaju porez na dohodak u iznosu od 13%. Državljani Rusije i državljani drugih država koji su živjeli u Rusiji više od 183 dana tokom 12 mjeseci prepoznati su kao takvi. Drugi su nerezidenti. Koji je, odnosno, glavni dio godine živio u inozemstvu. Što učiniti ako stan prodaje nerezident? Trebate li platiti porez?
Da. Štoviše, iznos je znatno veći nego ako je prodavač bio rezident, naime 30%. Usput, građani ove kategorije plaćaju isti iznos ako rade za najam (ili primaju drugačiju službenu dohodak).Još jedna velika nijansa je da nerezidenti ne smiju odbitke.
Ako je prodavač IP
Kako se izračunava porez pri kupnji (prodaji) stana poduzetnicima? Koji su odbitci koje postavlja IP? Što se tiče kupnje - nema. Poduzetnici putem „zajedničkog građanskog“ prava ne mogu vratiti 13% vrijednosti imovine kao dijela odbitka imovine. Ali tada imaju priliku platiti znatno niži porez na prodaju.
Previše IP adresa radi na "pojednostavljenju". U skladu s ovim sustavom oporezivanja, prihod od prodaje nekretnina izjednačava se s komercijalnim. Stoga se plaća 6% primljenog dohotka.
Ako je prodavač stariji građanin
Izračunava li se porez na prodaju stana umirovljenicima? Da, i to u cijelosti. Činjenica da je osoba u mirovini ne utječe na njegovo status poreznih obveznika. Postoje iste obveze za pravovremeno podnošenje deklaracije 3-NDFL Federalnoj poreznoj službi i plaćanje odmjerenih doprinosa na vrijeme.
Siva shema: Odgovornost
Vrlo mnogo građana Ruske Federacije, pokušavajući ne plaćati porez na prodaju stana, ukazuju na znatno niže cijene stana prilikom registracije transakcija kupnje i prodaje, nego kada se prave nagodbe s kupcem. Obično se u takvim slučajevima pojavi iznos od milijun rubalja, što je jednako odbitku. Preostali iznos prodavači stanova primaju prema dodatnim ugovorima (uglavnom "primici").
Sa gledišta zakona, sve izgleda "čisto". Međutim, kako kažu stručnjaci, posljednjih godina vladini odjeli manje su lojalni takvim transakcijama. A izgled „čistoće“ po želji se može zanemariti, jer stvarne radnje prodavatelja svode se na utaju poreza (a to se odnosi na 198. članak Kaznenog zakona). Sve što je potrebno zaposlenicima Federalne porezne službe kako bi se porez na prodaju stana u cijelosti primio je prikupljanje dokaza da je osoba primijenila „sivu shemu“ u obliku umanjenih brojki u kupoprodajnom ugovoru. A onda informacije možete prenijeti na sud.
Kako se to događa u praksi? U pravilu, porezne vlasti, sumnjajući u očigledno prikrivanje stvarnih podataka o prodaji, naručuju neovisnu procjenu stana koji se nalazi u istoj kući (a ako to nije moguće, onda se smještaju u zgradi sličnog dizajna na istom području). Dobivši neovisne podatke, oni nazovu poreznog obveznika na razgovor i zatraže pojašnjenje.
Ako osoba kaže da je jednostavno uspjela uvjeriti kupca da kupi stanovanje pet puta jeftinije od tržišne vrijednosti, tada zaposlenik Federalne porezne službe, razumno ne vjerujući u to, može pokrenuti žalbu na sud. Postoji velika vjerojatnost da nije neuspješna: posljednjih godina bilo je presedana kada su autori „sivih shema“ bili osuđeni. U pravilu su morali plaćati porez na prodaju stana, obračunato u skladu sa stvarnom tržišnom vrijednošću nekretnine.
U međuvremenu, podaci za transakcije sa smanjenim troškovima stanovanja mogu biti javni bilježnici koji su sudjelovali u ovjeri dokumenata o prodaji stanova, pa čak i službenici pravde koji su registrirali nekretnine. Stoga, kažu stručnjaci, postaje sve teže prodavati stanovanje prema "sivim shemama". Iako je dosad, priznaju, to redoslijedom stvari - porez na dohodak od prodaje stana prevelik je.
Nijanse vlasništva
Kao što smo već utvrdili, osoba plaća porez na dohodak prodajući stanovanje u svom vlasništvu manje od 3 godine. Kako se izračunava ovo razdoblje? Vrlo jednostavno - 36 mjeseci se uzima u obzir u trenutku potpisivanja transakcije kupnje i prodaje. Stručnjaci napominju da se rok rada računa od dana koji je upisan u državni registar (a ne onaj koji je napisan u potvrdi o registraciji nekretnina). Razlika između ovih dana, napominju stručnjaci, može biti značajna - do 2 tjedna.
Također je vrijedno napomenuti da osoba koja je, recimo, 10 godina posjedovala stan, prodala ga i otkupila mjesec dana kasnije, smatra se, kako kažu stručnjaci, novim vlasnikom.Da biste izbjegli plaćanje poreza, morate pričekati tri godine prije prodaje imovine.
Trikovi odbitaka
Kao što smo rekli na samom početku, građani Ruske Federacije imaju pravo na odbitke koji se odnose ne samo na prodaju nekretnina, već i na kupnju stanova. U drugom je slučaju mehanizam za izračun iznosa potpuno drugačiji (kao i zakonodavne norme koje njime upravljaju). Ukratko razmotrimo specifičnosti odbitka imovine za kupce stanova.
Država u obliku Savezne porezne službe daje pravo građanima koji su kupili nekretnine da vrate 13% iznosa utrošenog u vezu s transakcijom stjecanja stanova. Prije svega, ovo je plaćanje u korist prodavatelja. Maksimalni odbitak na njegovoj osnovi iznosi 260 tisuća rubalja. Mnogi se stanovi kupuju u hipoteci. Odatle se formira još jedna baza za izračun odbitka, čiji je maksimalni iznos 390 tisuća rubalja. (ako je stan kupljen nakon 1. siječnja 2014.), a možda čak i potpuno neograničen (ako je stan kupljen u prethodnim godinama).
Čini se da su ti iznosi mnogo manji od odbitka od milijun zajamčenih prodajom stanova. Ali nemojmo zaboraviti da su „formule“ izračunavanja poreznih obveza prodavačima potpuno različite. Može se ispasti da će odbitak imovine prilikom kupnje stana biti veći od poreza na dohodak obračunatog od njegove prodaje.
Posebno je zanimljivo da se obje vrste odbitka mogu kombinirati. Štoviše, u nekim je slučajevima realno nadoknaditi obračunat porez na dohodak koji proizlazi iz prodaje stana i odbitak poreza na temelju kupnje nekretnina. Potrebno je samo kontaktirati teritorijalnu strukturu Savezne porezne službe kako bi se dogovorio ovaj postupak. To je relativno jednostavno, pa se u većini slučajeva može učiniti bez uključivanja skupih savjetnika.
Sljedeći je scenarij, primjerice, sasvim moguć.
Građanin Ivanov prodao je stan u aveniji Lenjin za 2,5 milijuna rubalja. Iskoristio je pravo na odbitak u iznosu od milijun. A sada duguje porez od 13% od 1,5 milijuna rubalja, to je 195 tisuća rubalja.
Za prihod od prodaje stanova u aveniji Lenjin, građanin Ivanov kupio je stanove u Moskovskoj ulici za istih 2,5 milijuna rubalja. (jednostavno mu se svidjelo to područje). Od troškova kupnje ovog stana, on ima pravo na odbitak, sada kao kupac, u iznosu od 260 tisuća rubalja.
Ivanov dostavlja odgovarajuće dokumente u poreznu upravu, gdje se uzajamno računaju odbitci poreza i poreza na dohodak. Kao rezultat, Savezna služba za poreze čak i dalje “duguje” građaninu dodatnih 65 tisuća rubalja. Koji će mu biti uplaćen na propisani način. Glavno je da bi Ivanov trebao obaviti dvije transakcije u jednoj godini.
