Civilne transakcije povezane s prodajom nekretnina u Ruskoj Federaciji gotovo uvijek zahtijevaju državnu registraciju. Za pravilno provođenje odgovorno je nadležno tijelo - Rosreestr. Koje su značajke funkcioniranja ove strukture? Kojim se zakonodavnim aktima uređuje postupak unošenja relevantnih upisa u državni katastar?
Registracija nekretnina: zakonodavni aspekt
Sustav registracije vlasničkih prava koji djeluje u Ruskoj Federaciji uređen je općim i posebnim zakonodavstvom. Među ključnim izvorima zakona je Savezni zakon "O državnom katastru". Odredbe sadržane u ovom pravnom aktu određuju postupak upisa prava na nekretninama, uvjete i ostale nijanse karakteristične za ovaj postupak.
Spomenuti savezni zakon također uspostavlja potreban konceptualni aparat koji se koristi u praksi državnih tijela nadležnih za obradu transakcija s imovinom odgovarajućeg tipa. Dakle, zakon posebno definira izraze "katastarski broj", "nekretnine", "služnost" itd.
Dakle, istražujući mehanizme pod kojima se vrši registracija prava na nekretninama u Ruskoj Federaciji, pozabavit ćemo se prije svega odredbama Saveznog zakona o državnom katastru. Također se može primijetiti da se u navedenom saveznom zakonu često spominju drugi zakonodavni izvori, poput, na primjer, Građanskog zakonika.
Dakle, regulatorni okvir koji uređuje sustav unutar kojeg se vrši registracija prava na nekretninama predstavljen je prilično širokim rasponom zakonodavnih izvora.
Je li državna registracija transakcija obvezna?
Prema četvrtom članku saveznog zakona koji smo naznačili, državna registracija transakcija s nekretninama je obvezna. To se ne odnosi samo na pravne odnose koji uključuju ostvarivanje prava vlasništva, već i na fenomene poput služnosti, upravljanja povjerenjem ili, na primjer, hipoteke.
Nadležna tijela
Članak 9. Saveznog zakona o državnom katastru sadrži odredbe koje određuju koja su tijela odgovorna za državnu registraciju prometa nekretninama. Zakon, posebno, kaže da odgovarajući sustav državnih struktura djeluje na dvije razine - saveznoj i regionalnoj. Nadležnost vlasti na najvišoj razini uključuje registraciju prava u okviru određenih pravnih odnosa iz područja poslovanja, kao i transakcije čiji objekti postaju imovinski kompleksi, nekretnine smještene u nekoliko registracionih okruga. Ostale transakcije provode se uz sudjelovanje, pak, teritorijalnih struktura.
Glavno tijelo nadležno za registraciju transakcija nekretninama je Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju.
Ona također ima skraćeno ime - Rosreestr. Zauzvrat, strukture u regijama nazivaju se Odjeli. Neslužbeno se mogu zvati i odjeli za nekretnine. Ili druge odredbe usvojene u određenoj regiji.
Na primjer, grad u kojem ured Rosreestra ponekad zvuči kao Odjel za nekretnine - Irkutsk. Registracija prava od strane ove institucije provodi se u vezi s transakcijama koje nisu u nadležnosti više Savezne službe.
Rosreestr: temeljne kompetencije
Koje su ključne kompetencije Rosreestr-a? Prema saveznom zakonu "o državnom katastru", to uključuje:
- provjera vjerodostojnosti dokumenata o transakcijama, kao i identiteta subjekata pravnih odnosa u pogledu podobnosti potpisivanja relevantnih ugovora;
- istraživanje prethodno prijavljenih imovinskih prava, proučavanje prethodnih upisa;
- provođenje postupaka koji tvore državnu registraciju prava na imovini odgovarajuće vrste;
- izdavanje potrebnih dokumenata subjektima pravnih odnosa u prometu nekretninama;
- pružanje informacija građanima i organizacijama o registriranim pravima na posjedovanje imovine odgovarajuće vrste.
Prema odredbama saveznog zakona "O državnom katastru", Rosreestr se ne može baviti drugim vrstama aktivnosti ako u saveznom zakonu koji se razmatraju ne postoje drugi imperativni zakoni.
Načela katastarskog računovodstva
Koja su glavna načela Rosreestr katastarske registracije nekretnina? Njihov popis nalazi se u 4. članku glavnog saveznog zakona, koji regulira relevantnu sferu. Tako je, na primjer, među ključnim načelima jedinstvo tehnologije katastarske registracije u cijeloj Rusiji. Prioritet je također osigurati dostupnost javnosti podataka iz državnog katastra, kao i njihovu relevantnost za podatke sadržane u drugim službenim izvorima.
Važno načelo katastra je sigurnost podataka koji su uneseni u relevantnu bazu podataka prije ažuriranja podataka o određenom objektu. Uz to, u izvore registracije moguće je dodati privremene informacije. Katastarska registracija nekretnina u Ruskoj Federaciji uključuje izvore geodetskog i kartografskog podrijetla. U prvom slučaju riječ je o odgovarajućoj vrsti mreže, koja je formirana na temelju naloga izvršne vlasti. Postoje i kartografski katastarski izvori - to su zapravo karte, kao i razne vrste planova prema kojima Rosreestr određuje lokaciju nekretnina.
Što je katastarski broj
Svaka imovina u Ruskoj Federaciji koja je prošla državnu registraciju ima katastarski broj. Što je ovo Ovo je jedinstvena identifikator koji nema duplikate, a također se ne prenosi s predmeta koji su registrirani na druge vrste nekretnina. Katastarski broj - federalni identifikator. Kako bi se optimizirao odgovarajući sustav računovodstva nekretnina, teritorij Ruske Federacije podijeljen je na katastarske parcele - četvrti, četvrti i četvrti. Istodobno se, ako je potrebno, mogu mijenjati i objavljivanjem relevantnih pravnih normi.
Uvjeti registracije transakcija
Razmotrite najvažniji aspekt - vrijeme registracije prava na nekretninama. Sve ovisi, prije svega, o predmetu transakcija s odgovarajućom vrstom imovine. Stručnjaci identificiraju više od 30 varijanti ove vrste pravnih odnosa. Pokušajmo ih klasificirati na temelju takvog kriterija kao što je broj dana dodijeljen zakonu Federalnoj službi za registraciju za provođenje relevantnih postupaka.
Postoji takva operacija kao registracija hipotekarnih ugovora, čiji je predmet poljoprivredno zemljište. Rok za upis vlasničkih prava u ovoj kategoriji je 15 radnih dana. Zauzvrat, ako se radi o formaliziranju transakcija, čiji je predmet hipoteka na zemljište i nestambene prostore, uvjeti su slični. Za koje su druge vrste pravnih odnosa rokovi za državnu registraciju prava na nekretninama 15 dana? To uključuje:
- dodatni ugovori o hipotekarnim dokumentima, čija su predmet zemljišna i nestambena prostorija, na primjer, ugovori o prenosu;
- ispunjavanje zahtjeva ovršitelja koji se odnose na prijenos prava na nekretninu dužnika;
- hipotekarne transakcije klasificirane kao pravni odnosi nastali na osnovu zakona;
- Hipotekarni ugovori nastali na temelju zajedničkog sporazuma hipotekarnog i vlasnika hipoteke, čiji su predmet zemlja i nestambeni prostori.
Zauzvrat, postoje vrste transakcija koje zahtijevaju manje vremena koje Rosreestr mora provesti. Dakle, rokovi državne registracije prava na nekretninama u nekim slučajevima mogu biti 10 dana. Ova vrsta postupka čini sljedeći popis:
- upis vlasništva ili njegov prijelaz s jednog subjekta pravnih odnosa na drugi;
- izvršenje transakcija čiji je predmet zajednička zajednička ili zajednička imovina;
- upis prava trajne i neograničene uporabe nekretnina;
- registracija prava tzv. ekonomskog upravljanja;
- upis prava subjekata za obavljanje poslova vezanih uz operativno upravljanje nekretninama;
- izvršavanje ugovora o radu ili podzakonu, kada to zahtijeva zakon;
- registracija pravnih odnosa, čiji su predmet vojne nekretnine;
- izvršenje transakcija čiji je predmet - beskorisno korištenje zemlje hitno;
- prilagođavanje podataka u Jedinstvenom državnom registru;
- izdavanje duplikatnih potvrda;
- registracija ugovora, čiji je predmet sudjelovanje predmeta pravnih odnosa u zajedničkoj gradnji;
- izvršavanje transakcija koje odražavaju dodjelu potraživanja prema ugovorima o zajedničkoj gradnji;
- registracija sporazuma kojim se nadopunjuje ugovor o sudjelovanju pravnih osoba u zajedničkoj gradnji;
- izvršenje prestanka transakcija za „nadopunu“ od strane nositelja aktivnosti jednostrano;
- upis prava građana na stanove u postupku privatizacije;
- izvršavanje dodatnih ugovora o hipotekarnim transakcijama u stanovima.
Postoje, pak, zadaće registracije Rosreestr, čije trajanje je 5 dana.
Takvi uvjeti državne registracije prava na nekretninama pripadaju sljedećim vrstama pravnih odnosa:
- registracija hipotekarnih ugovora za stanove, kao i transakcija koja uključuju otplatu rate u korist prodavatelja nekretnina;
- izvršavanje naknadnih sporazuma o "nadopuni";
- registracija pravnih odnosa koji uključuju obveze proizašle iz zajedničkih ugovora o gradnji;
- izvršenje određenih vrsta hipotekarnih ugovora čiji su predmet zemljišna i nestambena prostorija;
- upis prijenosa vlasništva nad nekretninom na hipoteku u postupku naplate;
- registracija hipotekarnih transakcija u postupku interakcije hipotekarnog kredita i vlasnika hipoteke;
- registracija transakcija u saveznom programu "Stanovanje";
- otplatu zapisa koji se odnose na hipoteku, na temelju saveznog zakona "O sudjelovanju u izgradnji udjela", drugih informacija o odgovarajućim vrstama ugovora o zajmu.
Postoje zadaci koje Rosreestr mora obaviti u roku od 3 dana. U nekim su slučajevima radnici, u drugim - kalendarski. Odgovarajući rokovi za državnu registraciju prava karakteristični su za sljedeći popis pravnih odnosa:
- otplata hipoteke - 3 radna dana;
- Ispravljanje grešaka Rosreestr napravljene u postupku državne registracije prava - 3 kalendarska dana;
- državna registracija dokumenata koji su ovjereni - 3 radna dana.
S druge strane, operacije registracije dovršit će se u roku od 1 dana. Takvi operativni rokovi za provedbu državne registracije prava na nekretninama tipični su za sljedeći niz pravnih odnosa:
- registracija transakcija o promjenama u vezi sa sadržajem hipoteka;
- formiranje zapisa koji odražava informacije o novim nositeljima hipoteke;
- davanje dupliciranih hipoteka;
- upis prava na nekretninama na temelju dokumenata koji se daju u elektroničkom obliku i ovjereni.
Neki odvjetnici primjećuju činjenicu da zakonodavac može redovito prilagoditi datume za obavljanje relevantnih operacija Rosreestr.
Datumi - na saveznoj razini
Uvjeti državne registracije prava na nekretninama - bilo da je riječ o hipoteci ili, na primjer, transakciji čija je stvar zemljišna parcela, nije važno - postavljani su na razini saveznog zakona, odnosno propisani su, zapravo, u saveznom Zakonu o katastru ili u izvorima relevantnim za njega prava.
Geografija primjene zakona je također nevažna, u svim su gradovima uvjeti državne registracije prava na nekretninama potpuno isti. Moskva kao grad saveznog značaja u tom aspektu nema prednosti nad bilo kojim drugim lokalitetom u Ruskoj Federaciji. A ako se na razini saveznog zakonodavstva naprave promjene u odgovarajućem vremenskom okviru, one će utjecati i na kapital.
Dokumenti za katastarsku registraciju
Razmotrite najvažniji aspekt karakterističan za postupke, čija ukupnost predstavlja upis prava na nekretninama - dokumentima. Sastav relevantnih izvora može biti različit. U 22. članku Saveznog zakona o katastarskom računovodstvu, oni istodobno sadrže dovoljno opsežan popis njih, koji je uobičajen za mnoge transakcije. Razmotrite relevantne odredbe saveznog zakona.
Ako govorimo o izvršenju transakcija sa zemljom, teritorijalni ured za upis prava na nekretninama tražit će prije svega plan o granici, kao i kopiju dokumenta koji može potvrditi činjenicu da je to moguće zemljišni sporovi dopušteno na način propisan zakonom.
Ako se nedovršeni građevinski objekt, građevina ili građevina stave na katastarsku registraciju, tehnički plan morat će se dostaviti Rosreestr-u. U nekim je slučajevima potrebna kopija dokumenta kojim se ovlašćuje puštanje u pogon.
Ako je u okviru interakcije s Rosreestr-om potrebno ukloniti nekretninu iz katastarske registracije, tada će biti potrebno podnijeti inspekcijski certifikat odgovarajuće zgrade odgovarajućem odjelu.
Rosreestr mora dostaviti dokumente koji potvrđuju ovlaštenja predstavnika subjekta pravnih odnosa ako je uključen u relevantnu transakciju nekretnina.
Također, ova će organizacija možda trebati dostaviti razne kopije vrijednosnih papira relevantnih za relevantne vrste transakcija nekretninama.
članarina
Zakonodavstvo Ruske Federacije, posebno Porezni zakonik, predviđa da državna tijela mogu naplaćivati naknadu tijekom provedbe određenih postupaka, kao što je, na primjer, registracija prava na nekretninama. Državnu pristojbu, dakle, plaćaju subjekti koji se prijave na Rosreestr. Spektar ove vrste naknada prilično je širok. Dakle, Federalna katastarska služba definira više od 30 osnova za naplatu državnih carina.
Među najtraženijim uslugama Rosreestr je registracija nekretnina na transakcijama s fizičkim licima. Konkretno, u 2015. odgovarajuća naknada iznosi 2 tisuće rubalja. To je, moram reći, dvostruko više nego što je bilo prijašnjih godina. Također se može napomenuti da je carina također povećana za organizacije koje formaliziraju pravne odnose u prometu nekretninama - do 22 tisuće rubalja.
Iznos državne pristojbe za izvršenje ugovora o zajedničkom gradnji za pojedince iznosi 350 rubalja, za organizacije - 6 tisuća. Ako osoba treba izvršiti promjene u evidenciji registra o hipoteci, tada ćete morati platiti 350 rubalja. Slično tome, za ažuriranje podataka u Jedinstvenom državnom registru prava. Također 350 rubalja. građanin će morati platiti državnu pristojbu prilikom registracije ljetne kućice ili namijenjene za izgradnju garaže, kao i za dizajn kuće koju osoba planira graditi na svom teritoriju.
Naknade su jednake za sve teritorijalne predstavnike Rosreestr-a, nije važno gdje se dokumenti predaju - Moskovskom uredu ili gore navedenom sibirskom gradu, gdje postoji i odjel za nekretnine - Irkutsk. Registracija prava na nekretninama tako se provodi u skladu s odredbama različitih pravnih akata, uključujući, posebno, Porezni zakonik Ruske Federacije.