Az ingatlan eladók, akik jövedelmet szereztek a tranzakciótól, 13% személyi jövedelemadót fizetnek. Az adóbeszedés szigorú állami ellenőrzés alatt áll. A szakértők szerint azonban a végrehajtás minősége nem éri el a pontot a modern jogszabályok számos kivétele miatt. Túl sok polgár - teljesen jogi okokból - kijátszik az adókat. És sokan viszont túlfizetnek, nem tudva arról, hogy milyen jelentős előnyökkel jár az állam az ingatlanpiac résztvevőinek. Mit kell szem előtt tartania egy lakás eladásakor? Mi a legmegfelelőbb adófizetési mód az ingatlan eladásakor?
A lakások eladásának adóztatásának általános elvei
A szakértők az orosz törvényeknek megfelelően az ingatlanügyletek adózásának alábbi alapelveit határozzák meg:
- A ház vevőjétől kapott összeg 13% -ának megfelelő személyi jövedelemadót számítják fel és kell megfizetni, ha a lakás az eladó kevesebb, mint 3 év alatt volt;
- a volt ingatlantulajdonos köteles legkésőbb a lakás eladását követő év április 30-ig benyújtani a Szövetségi adószolgálat területi hivatalához megfelelő formában nyilatkozatot;
- A kiszámolt személyi jövedelemadót az állampolgárnak teljes egészében meg kell fizetnie a nyilatkozat benyújtásának évében, július 15-ig.
Ingatlanértékesítési levonások
Az Orosz Föderáció törvényei bizonyos típusú előnyöket határoznak meg az ingatlan eladók számára. Az ún adólevonások. Olyan számot képviselnek, amellyel csökkenthető az ingatlan eladásából származó készpénz összege. Ezért a levonások mindkét típusú ügyletre vonatkoznak - eladás, ingatlanvásárlás. Az adót azonban csak az egyikért fizetik meg.
Most a levonás 1 millió rubel. Az ingatlanértékesítés végső adóját nagyon egyszerű matematikai képletekkel számítják ki. Vegyünk egy példát.
Ivanov polgár 2,5 millió rubelért eladta a lakást. Alapértelmezés szerint ezen összeg 13% -ának, azaz 325 ezernek a személyi jövedelemadót kell fizetnie. Ugyanakkor úgy döntött, hogy a törvényes jogot élvezi az 1 millió adólevonás megszerzéséhez, tehát a tényleges adóalap 1,5 millió rubel lesz. Ezért Ivanovnak 195 ezer rubelt kell fizetnie az államnak.
1 millió rubelt levonásokat költhet mind egy adásvételi tranzakció költségén, akár több alapján is, de csak az év folyamán. Ha az ingatlan eladásából származó jövedelem összege nem érte el az 1 milliót, akkor nem kell adót fizetni (ugyanakkor be kell nyújtani a nyilatkozatot április 30-ig).
Egy másik fő levonási mechanizmus a lakás megszerzésének költségeivel kapcsolatos megerősített összegek beillesztése a „képletbe”. Vagyis ha például Ivanov, aki 2,5 millió rubelért eladott lakást, azt megelőzően megvette, mondjuk 2,7 -ért, akkor joga van ezt az összeget háromszemélyes jövedelemadó formájában tükrözni (mellékelve az igazoló dokumentumokat - kivonatokat, megállapodás stb.), és egyáltalán nem tartozhat az államnak. Az ingatlanért fizetendő adót ebben az esetben nem kell megfizetni.
Levonások a közös és a közös tulajdonhoz
Ha az eladott lakás két vagy több személy tulajdonában van közös vagy közös tulajdon alapján, akkor 1 millió rubelt kell levonni. elosztva közöttük. Ha a tulajdonjog első verziójáról beszélünk, akkor a tulajdonosi igazolásokban megadott százalékos eloszlásnak megfelelően. A második esetben - megállapodással. Ha a kompromisszum sikertelen, akkor a bíróságokon keresztül.Azt a megállapodást, amely szerint a társtulajdonosok hajlandóak megkülönböztetni érdekeiket egy vagy másik százalékos megoszlás alapján, akkor tekintik megkötöttnek, amikor mindegyikük ingatlan-adásvételi megállapodást ír alá. Általános szabályként nincs szükség kiegészítő dokumentumokra, amelyek megerősítik a „kompromisszumot”.
Ugyanakkor azok a személyek, akiknek joguk van a lakásban részesedni, jogosultak ingatlantulajdonuk részét a társtulajdonosokkal való megállapodás nélkül eladni, és ezzel egyidejűleg teljes egészében, levonásban részesülnek. Természetesen az ingatlan eladásakor az adófizetés felelőssége ebben az esetben teljesen egyéni.
PIT: 13% vagy 30%?
Az ingatlanügyletekben részt vevő ingatlanügynökök és polgárok közösségében néha felmerül a kérdés: bizonyos esetekben miért adó mértéke 30% -kal egyenlő tranzakciók esetén? Milyen adó terheli az ingatlanértékesítést? A válasz egyszerű. Ez a mutató az Orosz Föderáció nem rezidenseire vonatkozik. Általában külföldi állampolgárok, akik úgy döntöttek, hogy Oroszországban eladják ingatlanjukat.
De gyakran fordulnak elő olyan esetek is, amikor az Orosz Föderáció állampolgárait szintén nem rezidensekként ismerik el. Tény, hogy az a személy, aki az országában évente 183 napnál tovább nem él, függetlenül az országos orosz állampolgárságától, nem rezidensnek minősül. Feladata sokkal több jövedelemadó fizetése, mint ha Oroszországban élt volna több mint hat hónapot. És még egy fontos árnyalat. Ha egy nem rezidens eladja az ingatlant, az adókat nem vonják le levonások. Fizetésük feltételei változatlanok, az FTS-nek történő jelentési eljárás azonos.
Mi van, ha nem nyújt be nyilatkozatot?
Olyan területeken, mint az ingatlanvásárlás és -értékesítés, az adók a legfontosabb szempont. Ezért az illetékes szervezeti egységek kellően szigorúak a pénzeszközök mozgásának figyelemmel kísérésére vonatkozóan a lakásokkal folytatott ügyletek keretében. Ezért ha az ingatlan eladó az előírt határidőn belül nem nyújt be nyilatkozatot, amely tükrözi a ház eladásáért kapott összegeket, akkor a Az adótörvény 119. cikke az adó (vagy a be nem fizetett összeg) 5% -ának megfelelő büntetést kap, amelyet minden hónapban kiszámolnak a dokumentumok szövetségi adószolgálathoz történő benyújtásának időpontjától (de a maximális értéke nem haladhatja meg az államnak fennálló adósság 30% -át, és minimális mérete 1 ezer rubel).
Mi van, ha nem fizet adót?
Ha az ingatlan eladó nem fizette meg a kiszámított személyi jövedelemadót, a Szövetségi Adószolgálat megköveteli a megfelelő pénzösszeg megfizetését, pénzbírságot (az adó összegének 20% -át) és kamatot (a Központi Bank refinanszírozási kamatlába 1/300-ával megegyező százalékban számol fel) - naponta van késés).
A nyugdíjasoknak adót kell fizetniük?
Van egy változat, amely szerint a nyugdíjasok mentesülnek a személyi jövedelemadó fizetéséből a lakás eladásából származó bevételek után. Ez nem igaz. Az adójogszabályok szerint a ház eladásából származó jövedelem megegyezik a fizetéssel. Az állam nem nyújt kedvezményt a nyugdíjasok ingatlanértékesítési adójának. Ezenkívül számukra a 3-NDFL-nyilatkozat időben történő továbbításának kötelezettsége, valamint a kiszámított összegek időben történő kifizetése ugyanolyan, mint a dolgozók számára. Természetesen továbbra is fennáll a szabály, hogy a 3 évnél rövidebb idő alatt az ingatlan eladásáért nem fizetik meg az adót.
Hogyan lehet nyilatkozatot benyújtani?
Három fő lehetőség van a 3-NDFL formanyomtatványnak a szövetségi adószolgálat területi testületéhez történő benyújtására, amely tükrözi az ingatlanügyletek adatait. Egyrészt az ember ezt megteheti úgy, hogy személyesen felveszi a kapcsolatot a részleggel, másodszor, meghatalmazási levelet írva a közjegyző által hitelesített személynek, harmadszor, az űrlap elküldésével az Állami Szolgáltatásokon keresztül (az ott történő regisztráció után).
Hamarosan lesz új adó?
A szakértők és néhány médiajelentés szerint Oroszországban hamarosan új adó jelenik meg az ingatlanértékesítés vonatkozásában. Vagy legalábbis jelentősen módosítják a jelenlegi jogszabályokat.Miről beszélhetünk? Mennyire valószínű, hogy az új ingatlan-forgalmi adó bevezetésének éve 2015?
2014-ben a közszférában vitattak egy törvényjavaslatot, amelyet felszólítottak az ingatlanértékesítésre vonatkozó meglévő adóbeszedési rendszer módosítására. A lényeg az, hogy a személyi jövedelemadót a ház kataszteri értéke alapján kell kiszámítani. Ez a megfogalmazás - a szakértők hangsúlyozzák - továbbra is indikatív. A jogalkotó konkrét célja azonban egyértelmű: a hatóságok „fehéregyesíteni” akarják az olyan ügyleteket, amelyekben az ingatlan-adásvételi szerződésben szereplő ingatlan értéke alacsonyabb, mint a lakás valós ára (ezt azért hajtják végre, hogy „teljesítsék” az egymillió adólevonást, vagy pedig maximálisan használják fel). ). Körülbelül ez a lakás kataszteri értékének, a jogalkotó szerint, többé-kevésbé meg kell felelnie a piacnak (ma általában sokkal alacsonyabb).
Mi a javasolt mechanizmus a törvény működésére a jelenlegi eljárásokhoz képest? Nézzünk meg néhány példát.
Ivanov állampolgár, miután részvényszerződést kötött, 700 ezer rubelt fektetett a ház fejlesztésébe. Két évvel később az ajánlatkérő társaság megbízást adott a házra. Addigra Ivanov lakásának piaci ára 2,5 millióra nőtt. Azt akarta eladni, de a szerződésben 1,7 millió összegű költséget írt le. Ebből az összegből, a jelenlegi jogszabályoknak megfelelően, 700 ezer költséget lehet levonni a a közös építésre, valamint csökkenti azt az előírt levonással 1 millió összegben. Így Ivanov teljes mértékben „bezárja” a szerződés alapján hivatalosan beszedett bevételeket, hogy ne fizessen személyi jövedelemadót. A jelenlegi törvényi előírások szerint mindaz, amit Ivanov szándéka alatt állt, sikerrel járhat, és ennek is meg kell sikerülnie.
Az Orosz Föderáció adótörvényének jelenleg megvitatott módosításai mindenesetre kötelezhetik az állampolgárokat személyi jövedelemadó fizetésére. A helyzet az, hogy a kataszteri átértékeléssel összhangban egy lakás ára például 2,2 millió rubel lehet. Ez 500 ezer rubel. több, mint az Ivanov és vevője által kötött adásvételi szerződésben. És ebből az 500 ezerből az eladónak 13% összegű előírt személyi jövedelemadót kell fizetnie.
A szakértők szerint van egy lehetőség, hogy a jogalkotó valamilyen enyhítést vezet be az „összetételében”. Ez az úgynevezett "redukciós tényező", amelyet megszorozzuk ingatlan kataszteri értékelése. Most a törvényben egy 0,7-es mutató jelenik meg. Ivanov állampolgár tranzakciója esetén a végső számot úgy kapjuk meg, hogy megszorozzuk a 2,5-t 0,7-del. Ez 1,54 millió rubel. Amit elvben Ivanovnak kell megszerveznie - egyetértésben az adatok még ennél is többek. De mi lenne, ha lakása nem 2,5, hanem mind a négyre kerülne? Ebben az esetben a kataszteri értékelés valószínűleg a piachoz közeli lenne. És akkor az ingatlan eladónak alaposan ki kellene választania.
Ugyanakkor sok szakértő, valamint maguk a jogalkotási körök képviselői azt mondják, hogy az „alacsonyabb együtthatót” egyáltalán nem lehet jóváhagyni. Ezenkívül lehetőség van arra is, hogy felhatalmazza a regionális parlamenteket a megfelelő szám meghatározására, motiválva - amint a szakértők állítják - a személyi jövedelemadónak a kataszteri érték alapján történő befizetéséből származó összes bevétel a tárgy költségvetésében marad.
A törvényjavaslat nyilvános megbeszélésének időpontjai - 2014. október 30-ig. Ezután az Állami Duma képviselõihez utalják. Valószínű, hogy már 2015-ben hatályba lépnek az Orosz Föderáció adótörvényének módosításai.
Új törvény: kedvezmények és engedmények
Mint láthatjuk, az állam úgy döntött, hogy alaposan beavatkozik egy olyan jelenségbe, mint például az ingatlanvásárlás és -értékesítés. Az adókat, amelyek valószínűleg a hatóságok várják el, aktívabban kell beszedni ebbe az irányba. Időközben a jogalkotó politikája bizonyos engedményeket tesz lehetővé. Annak ellenére, hogy az Orosz Föderáció adótörvényének módosításait még nem fogadták el, az ingatlanügyletekkel járó juttatásokkal és engedményekkel kapcsolatos néhány árnyalatuk már nyilvánosságra került. Jelölje meg közülük néhányat.
A személyi jövedelemadót egyáltalán nem lehet megfizetni, ha az állampolgár eladja egyetlen házát (vagy amely ilyen állapotú volt az eladást megelőző 12 hónapban). Igaz, hogy a lakás maximális költsége nem haladhatja meg az 5 millió rubelt. Feltételezzük továbbá, hogy az a személyi jövedelemadó alóli mentesség jogát biztosító jelenlegi norma, amely az ingatlan eladását illeti, azaz az ingatlanban töltött 3 év, megmarad.
Új törvény: szakértői vélemény
Számos piaci szakértő kételkedik abban, hogy az új törvény végrehajtásáért felelõs ügynökségek képesek-e megtervezni a helyes kataszteri értékelési algoritmust. A szakértők elismerik, hogy nem túl világos, hogy a számok honnan származnak. A szakértők szerint a különféle "értékelők" által alkalmazott módszerekben való különbség teljesen lehetséges. Van olyan változat, hogy az új törvény negatív hatással lesz az elsődleges ingatlanpiacra, mivel a közös építkezés befektetési vonzereje csökken. Végül az eredmény az ingatlan értékének növekedése lehet az összes szegmensben.
Ugyanakkor a szakértők véleménye is van, hogy reformokra van szükség. Ezenkívül a tranzakciók szigorúbb ellenőrzésének irányába mutat. A fogadások emelése vagy csökkentése értelmetlen. Tekintettel a "szürke üzletek" hatalmas számára, teljesen irrelevánsvá válik, hogy milyen adót vetnek ki az ingatlanértékesítésre - egyáltalán nem fizetik meg.
Felelősség a mai szürke üzletekért
Ésszerű kérdés merül fel: valóban az lehet - e, hogy a hatóságok „fehéredésére” irányuló „szürke rendszereket” ma jogilag nem lehet felderíteni és elnyomni? Vajon az ingatlan-adásvételi szerződésekben szereplő összes olyan "csalás" alábecsülte-e a számokat, nem jelent felelősséget?
A szakértők szerint a szövetségi adószolgálatnak nincs fejlett algoritmusa az ilyen tranzakciók azonosítására. Legalábbis azért, mert jogi szempontból az adóhatóságok nem nyújthatnak be panaszt az ingatlanpiaci szereplőkkel szemben. A vevő és az eladó két teljesen törvényes szerződést köt. Az első a fő, legfeljebb 1 millió összeget jelöl. Ez a cikk adóügyi tisztviselők számára készült. A második szerződés viszont nem az ingatlanügyletet tükrözi, hanem a vevő kompenzációját az eladó "a lakás típusának javításával" kapcsolatos költségeivel szemben. Valójában ez egy pénzeszköz-átutalási bizonylat. Ez az adószerződés általában nem követeli meg (és az abban meghatározott összegek hivatalosan sem jelennek meg).
Ugyanakkor az erre irányuló, nem állami tevékenységeket a Szövetségi Adószolgálat struktúráiban is elvégezhetik. Különösen vannak olyan tények, hogy ennek a részlegnek a központi hivatala időről időre levelet küld a területi részlegeinek, hogy speciális funkcionális egységeket kell létrehozni - éppen annak érdekében, hogy megakadályozzuk az állampolgároknak a személyi jövedelemadó fizetésétől való elkerülését a teljes ház eladásakor.
Ezen dokumentumok egyike szerint, amely néhány orosz média birtokába került, a regionális adószolgálati szervezeteket felszólították az adásvételi szerződések tanulmányozására és érdeklődő jellegű vizsgálatok elvégzésére - adófizetők otthoni látogatása és beszélgetések formájában. Ha a „szürke rendszereket” azonosítják, számítsák fel a „helyes” személyi jövedelemadó-összeget (a lakás költségeinek független értékelése alapján) és ugyanakkor bírságolják a polgárokat.
By the way, sok szakértőt lenyűgöz az a megközelítés, amellyel ellenőrizhető az ukrajnai ingatlanértékesítés. Az ott fizetett adók és a miénk sem kicsi - elérhetik a 15% -ot is. Ezért annak érdekében, hogy minimalizáljuk a „szürke ügyletek” valószínűségét, az ukrán hatóságok nemrégiben vezettek be egy normát: a lakások adásvételi és eladási megállapodásait igazoló közjegyzőknek kötelesek ellenőrizni az ingatlan független piaci értékelésével kapcsolatos információkat a „felhő” adatbázisban. Ha az információ nem található online, akkor a közjegyzőnek nincs joga a dokumentumok hitelesítésére.
A szakértők véleménye szerint a „szürke rendszerek” azonosítására szolgáló eljárások relevanciája különösen növekedett az Orosz Föderáció adótörvényének módosításai miatt, amelyek az ingatlanvásárlók ingatlan-levonásait szabályozzák. A helyzet az, hogy 2014. január 1-jéig a lakásvásárlók csak egyszer használhatják az adólevonást egyetlen ingatlanra. Ha házat vásároltak, és a szerződés 1 millió összeget jelzett meg, akkor csak az összeg 13% -ára számíthattak.
Ezért sok vásárló nem volt elégedett a „szürke rendszerekkel”, és felkérték az eladókat, hogy valós számokkal kössenek szerződéseket. De miután módosításokat hajtottak végre az adótörvényben, megkapni ingatlanlevonás tetszőleges számú ingatlanügylettel tette lehetővé. És most, a vásárlókat elvben nem érdekli, hogy az összeg melyik összeg jelenik meg az adásvételi szerződésben. Nem érdekli, hogy az eladók milyen típusú ingatlanadót fizetnek, és egyáltalán meg akarják-e fizetni.
Jogi személyeket érintő ügyletek
Röviden nézzük meg az olyan ügyletek adóztatásával kapcsolatos szempontokat, amelyekben az ingatlan eladói jogi személyek (üzleti társaságok stb.). A díjszámítási rendszer itt természetesen különbözik attól, amely az egyénekre jellemző. De ez nagyon érthető és logikus. Ha olyan jelenségről van szó, mint például az, ha egy jogi személy ingatlanértékesítést ad, akkor az adókat kétféle módon fizetik.
Először is az ÁFA (18%). Másodszor, a társasági adó (20%). Nincs levonás. Ha azonban a szervezet az egyszerűsített adórendszert használja, akkor az ingatlanokat teljesen más szabványok szerint értékesítik. Nincs „egyszerűsített” nyereségadó, és az ingatlan eladásából származó bevételt kereskedelmi célúnak kell tekinteni. Az egyszerűsített adórendszerre vonatkozó előírások szerint a társaságnak fizetnie kell az eladásból származó bevétel 6% -át, illetve a bevétel és az ingatlan megvásárlásának költségei közötti különbség 15% -át.
Hasonló szabályok vonatkoznak az egyéni vállalkozókra is. Ha az egyszerűsített adórendszer szerint dolgoznak, akkor az ingatlanért a jövedelem 6% -át, vagy a „különbség” 15% -át fizetik az ingatlanért. Az általános adórendszer szerint meg kell fizetni az áfát és a jövedelemadót. Igaz, fontos, hogy a pénzeszközök beszerzése a vevőtől hivatalosan regisztrált bankszámlán történjen. Ha az egyéni vállalkozó ingatlanokat „rendes” bankszámlán keresztül értékesít, akkor magánszemélyként fizetnie kell a személyi jövedelemadót. Igaz, hogy a levonást ebben az esetben használhatja.
