Ingatlan vásárlásakor vagy eladásakor az oroszok szinte mindig adókkal foglalkoznak. Ha otthonvásárlói státusban vannak, akkor nincs közvetlen felelőssége a kincstárba történő járulékfizetésért - ráadásul külön adókedvezményre jogosultak.
De ha valaki ingatlan eladó, akkor több mint elegendő kötelezettsége van az állammal szemben. A bevételt adófizetésre kötelezi. Időben és teljes egészében. Ha egy személy „törvényesen eladja lakását”, akkor milyen adókat kell fizetnie? Joga van-e számítani bármilyen előnyeire?
Mekkora az adó?
Az orosz jogszabályok szerint, amikor az egyének ingatlanokat (lakásokat, szobákat, házokat, nyaralókat, telkeket stb.) Adnak el, amelyeknek az eladó a tranzakció időpontjában kevesebb, mint 3 éve birtokolt, a bevétel 13% -ának megfelelő személyi jövedelemadó fizetésére vonatkozó kötelezettség merül fel. összeget. Az adóalapot 1 millió rubeltel lehet csökkenteni. (Az úgynevezett ingatlanlevonás). Vagy az az összeg, amelyet az eladó költött ingatlanvásárlásakor (ha vannak vonatkozó igazoló dokumentumok).
A lakás megszerzésének költségei beszámításának lehetősége például abban az esetben hasznos, ha valaki ingatlanvásárlást követően úgy döntött, hogy nem megfelelő neki, és ezért úgy döntött, hogy eladja azt újra. Ha ezt egy éven belül megteszi, akkor az ügylet során nem kap több mint 1 millió nyereséget, akkor nem kell járulékot fizetnie a Szövetségi Adószolgálatnak. A lakás eladási adóját a tranzakció befejezését követő év július 15-ig kell megfizetni.
Eladó kötelezettségek
Amellett, hogy a kiszámított személyi jövedelemadó összegének megfelelő pénzösszeget kell időben befizetni, az eladónak egy másik fontos kötelezettsége is - jelentést kell tennie a szövetségi adószolgálatnak. Ehhez nyilatkozatot kell benyújtani 3 személyes jövedelemadó formájában. Sőt, még ha a lakás eladásának adója valójában nulla volt is (vagyis az ügylet összege nem haladta meg vagy egyenlő volt 1 millió rubel levonásával), ezt a dokumentumot továbbra is el kell juttatni a Szövetségi adószolgálathoz. Ezenkívül ezt az ügylet végrehajtásának időpontját követő év április 30-ig kell megtenni.
felelősség
Mi történik, ha az állampolgár nem fizet jövedelemadót a lakás eladásáért? Ezután az állam a Szövetségi Adószolgálat személyében kiszabja a személyi jövedelemadó kiszámított összegének 20% -át (vagy annak egyenlegét, amelyet valamilyen okból nem fizettek ki). Ezenkívül napi pénzbírságot számítanak fel a Központi Bank refinanszírozási kamatlába 1/300 összegének (jelenleg 8,25%) az adósság összegéhez viszonyítva - mindaddig, amíg valaki teljes mértékben rendezi az államot.
Mi történik, ha valaki nem nyújt be 3-NDFL nyomtatványt a Szövetségi adószolgálathoz (még akkor sem, ha nem kell adót fizetni a lakás eladásakor)? Ebben az esetben a Szövetségi Adószolgálat ezer ezer rubelt egyszeri pénzbírságot szab ki. Amely havonta kiszámított adó összegének 5% -ával növekszik - mindaddig, amíg egy személy az állammal nem rendezi. Igaz, hogy a végső összeg nem haladja meg az adósság 30% -át.
Privatizációs tényező
Az orosz ügyvédek által meglehetősen gyakori eset: egy személy privatizál egy lakást, amelyben több mint 10 éve lakott, és eladja. Időnként még a vásárlóval kötött szerződésben szereplő teljes összeg tisztességes tükrözése is. Hamarosan hívást kapott a Szövetségi Adószolgálattól, és udvariasan felkérte, hogy fizessen csak egy jövedelemadó fizetését egy lakás eladása után. Hogyan lehetséges ez? A helyzet az, hogy egy polgár nevetséges hibát követett el - a privatizáció után azonnal eladta a házat. És ez a törvény szempontjából abban az esetben vonatkozik, amikor az ingatlan kevesebb, mint három évig van birtokában.
Az a tény, hogy egy ember a privatizáció előtt sok éven át lakásban élt, nem játszik szerepet. Hasonló a helyzet, ha egy lakást öröklés útján adnak el - az adót felszámítják, ha a 3 éves esedékes határidő nem telt el. Ezért az ügyvédek bármilyen eljárással szigorúan utasítják a polgárokat, akik éppen regisztrálták a lakás tulajdonjogát: három évig kell várnia.
Adó és társtulajdon
Lehetséges egy olyan változat, amelyben a lakás eladásakor meg kell fizetni a jövedelemadót, feltéve, hogy a ház közös vagy közös tulajdonban van. A fő probléma itt az, hogy hogyan lehet megosztani az 1 millió rubelt a levonást? Mindenekelőtt attól függ, hogy milyen típusú ingatlanról beszélünk - megosztott vagy közös.
Az első esetben minden egyszerű. A levonást meg kell osztani a dokumentumokban meghatározott tulajdonjog százalékos arányával. Ha mondjuk, hogy Ivanov a lakás 45% -át, Petrov - 55% -át birtokolja, akkor az első 450 ezer rubel összegű „engedményre” jogosult a ház eladásában, a második - 550 ezer.
Közös tulajdon esetén az egyszerűség mértéke elsősorban a társtulajdonosok képességétől függ.
Az orosz jogszabályok alapján még nem alakítottak ki egyetemes, általánosan elfogadott piaci mechanizmust a háztulajdonosok konkrét részesedésének meghatározására.
A társtulajdonosoknak kompromisszumra kell jutniuk. És ha ez nem sikerül, a bíróság dönt a kérdésről.
Egy másik kérdés, amely sok polgárt izgat, a következő: "Mi lenne, ha például egy évvel ezelőtt egy személy ilyen és ilyen mennyiségű lakást vásárolna egy lakásban, és egy hónappal ezelőtt az egész házat vásárolta, és az ingatlan eladni szándékozik? Ebben az esetben adóztatják a lakás eladását?" Az ügyvédek azt javasolják, hogy vegye figyelembe a Pénzügyminisztérium 2012-ben közzétett egyik levelét (nevezetesen a 03-04-05 / 9-189 számú dokumentumot). Azt mondja, hogy az ingatlan részesedésének megváltozása nem vonja maga után a tulajdonosok tulajdonjogának megszűnését.
Ugyanezen logika szerint, ahogyan egyes szakértők úgy vélik, meg kell különböztetni a részvények tulajdonjogának egyedi feltételeit. Ha a tulajdonosok egyike a ház tulajdonosa a lakás eladásának időpontjáig (3 év), akkor nem kell külön adót fizetnie. Míg a másik tulajdonában lehet a kevesebb, mint három éves részesedése. És ha el akarja adni az ingatlanának egy részét, akkor fizetnie kell az NFDL-t (a megfelelő jövedelem összegével).
Noha a szakértők szerint a szövetségi adószolgálat területi szerveinek álláspontja eltérhet a Pénzügyminisztérium véleményétől. Ezért javasolt, hogy a hasonló feltételekkel rendelkező ügyletek előtt konzultáljon egy adott régió vagy város adóhatóságával.
Fontos árnyalattól van szó az ingatlan-tulajdonosok részvényekkel történő részvételével történő vételi és eladási eljárások tekintetében. Ha egy lakást minden tulajdonos által aláírt adásvételi szerződés alapján adnak el, akkor a levonási összeg 1 millió rubel. megosztva (ahogy fentebb mondtuk, arányosan). De ha mindegyik társtulajdonos külön megállapodás alapján akarja eladni részesedését, akkor joga van teljes mértékben felhasználni az államilag garantált „engedményt”. Hasonlóképpen azoknál az embereknél is, akiknek közös tulajdon alapján lakása van (bár ebben az esetben meg kell állapodni az eladandó részvények méretéről).
Nem rezidens ügylet
Ismert, hogy Oroszországban az adófizetők két fő típusa létezik. Az elsők az ország lakosai, 13% -os személyi jövedelemadót fizetnek. Oroszország állampolgárait és más állampolgárait, akik 12 hónap alatt több mint 183 napig éltek Oroszországban, elismerik. A második nem rezidensek. Amelyik az év nagy részét külföldön élte. Mi a teendő, ha egy lakást nem rezidens ad el? Adót kell fizetnie?
Igen. Ezenkívül az összeg lényegesen nagyobb, mint 30%, ha az eladó rezidens lenne. Egyébként az ebbe a kategóriába tartozó állampolgárok ugyanolyan összeget fizetnek, ha bérbeadással dolgoznak (vagy másfajta hivatalos jövedelmet kapnak).Egy másik lényeges árnyalat az, hogy a külföldi illetőségű személyek nem jogosultak levonásokra.
Ha az eladó IP
Hogyan számítják ki az adót, ha vállalkozóknak lakást vásárolnak (adnak el)? Milyen levonásokat hajt végre az IP? A vásárlás vonatkozásában - nincs. A vállalkozók „közös polgári” joguk alapján nem téríthetik vissza az ingatlan értékének 13% -át az ingatlanlevonás részeként. De akkor esélyük van arra, hogy jelentősen alacsonyabb adót fizessenek az eladásért.
Túl sok IP dolgozik "egyszerűsítésen". Ezzel az adórendszerrel az ingatlan értékesítéséből származó bevételeket kereskedelemmel egyenértékűnek kell tekinteni. Ezért a kapott jövedelem összegének 6% -a fizetendő.
Ha az eladó időskorú
Számítják ki a nyugdíjasoknak eladott lakások adóját? Igen, és teljes egészében. Az a tény, hogy egy személy nyugdíjas, nem befolyásolja őt adófizető státusz. Ugyanezek a kötelezettségek vonatkoznak a 3-NDFL nyilatkozat időben történő benyújtására és a befizetett járulékok időben történő befizetésére.
Szürke rendszerek: Felelősség
Az Orosz Föderáció nagyon sok polgára, aki megpróbálja nem fizetni adót a lakás eladásáért, jelzi a lakás jóval alacsonyabb költségét a vételi és eladási tranzakciók regisztrálásakor, mint amikor valódi elszámolások történnek a vevővel. Általában ilyen esetekben az 1 millió rubel összege jelenik meg, ami megegyezik a levonással. A lakások pénzértékesítőinek fennmaradó részét kiegészítő megállapodások alapján kapják (főleg "bevételek").
A törvény szempontjából minden "tiszta". A szakértők szerint azonban az utóbbi években a kormányhivatalok egyre kevésbé hűek az ilyen ügyletekhez. És a "tisztaság" megjelenését kívánt esetben figyelmen kívül lehet hagyni, mivel az eladó tényleges tevékenysége adócsaláshoz vezet (és ez megfelel a A büntető törvénykönyv 198. cikke). A lakásértékesítés adójának teljes megszerzéséhez csak a Szövetségi adószolgálat alkalmazottaitól kell bizonyítékokat gyűjteni, hogy a személy az adásvételi szerződésben csökkentett számok formájában alkalmazta a „szürke rendszert”. És akkor továbbíthatja az információkat a bíróságnak.
Hogyan történik ez a gyakorlatban? Általános szabály, hogy az adóhatóságok, miután gyanítják, hogy a valós adatok nyilvánvalóan elrejtődnek, elrendelik az ugyanabban a házban található lakás független értékelését (és ha ez nem lehetséges, akkor ugyanazon a területen hasonló kialakítású épületben kell elhelyezkedni). Független számok beérkezése után beszélgetésbe hívják az adófizetőt, és magyarázatot kérnek.
Ha valaki azt állítja, hogy egyszerűen meggyőzte a vevőt, hogy a piaci értéknél ötször olcsóbban vásároljon házat, akkor a Szövetségi Adószolgálat alkalmazottja, ésszerűen nem hiszve benne, fellebbezést kezdeményezhet a bíróság előtt. Nagyon valószínű, hogy nem kudarcot vall: az utóbbi években voltak precedensek, amikor a „szürke rendszerek” tervezőit elítélték. Általános szabályként adót kellett fizetniük a lakás eladásáért, amelyet az ingatlan valós piaci értékének megfelelően számítottak ki.
Időközben a csökkentett lakásköltség-ügyletekkel foglalkozó informátorok lehetnek közjegyzők, akik részt vettek a lakás-eladási okmányok hitelesítésében, és akár igazságügyi tisztviselők is, akik ingatlanot regisztráltak. Ezért a szakértők szerint egyre nehezebb eladni a házat a „szürke rendszerek” szerint. Noha eddig elismerik, ez a dolgok rendjében van - a lakás eladásából származó jövedelemadó túl magas.
Tulajdonságdíjak
Mint már megállapítottuk, egy személy a személyi jövedelemadót fizeti azáltal, hogy eladja az általa birtokolt házat kevesebb, mint 3 évig. Hogyan számolják ezt az időszakot? Nagyon egyszerű - 36 teljes hónapot vesznek figyelembe a vételi és eladási tranzakció aláírásakor. A szakértők megjegyzik, hogy a bérleti díjat attól a naptól számítják, amely az állami nyilvántartásban megjelenik (és nem azt, amelyet az ingatlan-nyilvántartási igazolás ír fel). A szakértők megjegyzik, hogy a napok közötti különbség jelentős lehet - akár 2 hét is.
Érdemes megjegyezni, hogy az a személy, aki, mondjuk, tíz évig birtokolt egy lakást, eladta, és egy hónappal később visszavette, az új tulajdonosnak számít - mint a szakértők.Az adófizetés elkerülése érdekében három évig kell várnia, mielőtt ingatlanot eladna.
A levonások trükköi
Mint a legelején mondtuk, az Orosz Föderáció polgárainak joga van levonásokhoz nemcsak az ingatlan eladásával, hanem a lakások vásárlásával kapcsolatban is. A második esetben az összegek kiszámításának mechanizmusa természetesen teljesen más (mint az azt szabályozó törvényi normák). Röviden nézzük meg az ingatlanlevonás sajátosságait a lakásvásárlók számára.
Az állam a szövetségi adószolgálat személyében az ingatlanvásárló polgárok számára biztosítja a jogot, hogy a lakásvásárlással kapcsolatos összegek 13% -át visszatérítsék. Ez elsősorban az eladó javára fizetendő összeg. Ennek alapján a maximális levonás 260 ezer rubel. Sok lakást jelzáloggal vásárolnak meg. Innentől kezdve még egy alap alakul ki a levonás kiszámításához, amelynek maximális összege ezen az alapon 390 ezer rubel. (ha a lakást 2014. január 1-je után vásárolták meg), és talán még teljesen korlátlan is (ha a házat az előző években vásárolták meg).
Úgy tűnik, hogy ezek az összegek sokkal kevesebbek, mint a lakások eladása által garantált 1 millió levonás. De ne felejtsük el, hogy az eladók adókötelezettségének kiszámításához használt „képletek” teljesen eltérőek. Kiderülhet, hogy egy ingatlan vásárlásakor a lakásvásárlás ténylegesen meghaladja az eladáskor kiszámított személyi jövedelemadót.
Különösen érdekes, hogy mindkét típusú levonás kombinálható. Ezenkívül bizonyos esetekben reális a lakás eladásából származó kiszámított személyi jövedelemadó és az ingatlanvásárláson alapuló adólevonás ellensúlyozása. Ennek az eljárásnak a megegyezése érdekében csak vegye fel a kapcsolatot a Szövetségi Adószolgálat területi struktúrájával. Ez viszonylag bonyolult, és a legtöbb esetben meg lehet valósítani drága tanácsadók bevonása nélkül.
Például a következő forgatókönyv teljesen lehetséges.
Ivanov polgár 2,5 millió rubelért eladott egy lakást a Lenin Avenue-n. Az adó levonásának jogát 1 millió összegben élte, és most 1,5 millió rubelt, azaz 195 ezer rubelt 13% -os adóval tartozik.
A Lenin sugárút lakásainak eladásából származó bevételért Ivanov állampolgár ugyanezen 2,5 millió rubelért vásárolt lakásokat a Moskovskaya utcában. (csak tetszett neki a terület). A lakás megvásárlásának költségei alapján jogosult 260 ezer rubel összegű levonásra, most vevőként.
Ivanov benyújtja a vonatkozó dokumentumokat az adóhivatalhoz, ahol kölcsönösen számolják el az adólevonást és a személyi jövedelemadó-tartozást. Ennek eredményeként a Szövetségi Adószolgálat még 65 ezer rubelt is „esedékes” a polgárnak. Amelyet az előírt módon fizetnek neki. A lényeg az, hogy Ivanov mindkét ügyletet elvégzi egy év alatt.
