Az Orosz Föderációban az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos polgári ügyletekhez szinte mindig állami regisztráció szükséges. Az illetékes hatóság - a Rosreestr felel a helyes végrehajtásért. Melyek a szerkezet működésének jellemzői? Milyen jogalkotási aktusok szabályozzák az állami kataszterben releváns bejegyzések elkészítésének eljárását?
Ingatlan regisztrációja: jogalkotási szempont
Az Orosz Föderációban működő tulajdonjogok nyilvántartási rendszerét mind általános, mind különös jogszabályok szabályozzák. A kulcsfontosságú jogi források között szerepel az „állami katasztrófáról” szóló szövetségi törvény. E jogi aktus rendelkezései határozzák meg az ingatlanjogok nyilvántartásba vételének eljárását, az ehhez az eljáráshoz kapcsolódó feltételeket és egyéb árnyalatokat.
A fent említett szövetségi törvény megállapítja a szükséges fogalmi eszközt is, amelyet a megfelelő típusú ingatlanokkal történő ügyletek kezeléséért felelős állami szervek gyakorlatában alkalmaznak. Így különösen a törvény meghatározza a „kataszteri szám”, „ingatlan”, „szolgálat” stb. Fogalmakat.
Így feltárva azokat az mechanizmusokat, amelyek alapján az Orosz Föderációban ingatlanokhoz fűződő jogokat nyilvántartásba veszik, mindenekelőtt az állami kataszterről szóló szövetségi törvény rendelkezéseire hivatkozunk. Azt is meg kell jegyezni, hogy az említett szövetségi törvényben gyakran hivatkoznak más jogalkotási forrásokra, például a polgári törvénykönyvre.
Így az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vételének rendszerét szabályozó szabályozási keretet meglehetősen széles körű jogalkotási források képviselik.
A tranzakciók állami regisztrációja kötelező?
Az általunk megjelölt szövetségi törvény 4. cikke szerint az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vétele kötelező. Ez nemcsak a tulajdonjogok gyakorlását magában foglaló jogviszonyokra vonatkozik, hanem azokra a jelenségekre is, mint a szolgalom, a vagyonkezelés vagy például a jelzálog.
Illetékes hatóságok
Az állami kataszterről szóló szövetségi törvény 9. cikke olyan rendelkezéseket tartalmaz, amelyek meghatározzák, hogy mely hatóságok felelősek az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételéért. Különösen a törvény kimondja, hogy az állami struktúrák megfelelő rendszere két szinten működik - szövetségi és regionális. A hatóságok legmagasabb szintű hatásköre magában foglalja a jogok nyilvántartását az üzleti területen fennálló bizonyos jogviszonyok keretében, valamint az olyan ügyleteket, amelyek tárgyai ingatlankomplexumokká válnak, több nyilvántartási körzetben található ingatlanok. Az egyéb ügyleteket a területi struktúrák részvételével hajtják végre.
Az ingatlanügyletek nyilvántartásba vételének fő hatósága a Szövetségi Állami Nyilvántartási, kataszteri és térképészeti szolgálat.
Rövidített neve is van - Rosreestr. A régiók struktúráit viszont osztályoknak hívják. Nem hivatalosan őket ingatlanosztályoknak is nevezhetjük. Vagy az adott régióban elfogadott egyéb feltételek.
Például a város, ahol a Rosreestra Iroda néha úgy hangzik, mint az Irkutszki Ingatlanügyi Minisztérium. A jogok ezen intézmény általi nyilvántartásba vételét tehát a magasabb szövetségi szolgálat hatáskörébe nem tartozó ügyletekkel kapcsolatban végzik.
Rosreestr: alapvető kompetenciák
Melyek a Rosreestr kulcskompetenciái? Az állami katasztrófáról szóló szövetségi törvény szerint ezek a következők:
- az ügyletekkel kapcsolatos dokumentumok hitelességének, valamint a jogviszonyok alanyának a vonatkozó megállapodások aláírására való jogosultságának ellenőrzése;
- a korábban bejelentett tulajdonjogok vizsgálata, a korábbi regisztrációk vizsgálata;
- olyan eljárások végrehajtása, amelyek a megfelelő típusú tulajdonjogok állami nyilvántartását képezik;
- a szükséges dokumentumok kiadása az ingatlanügyletekben fennálló jogviszonyok alanyai számára;
- a polgárok és a szervezetek tájékoztatása a megfelelő típusú tulajdonhoz fűződő bejegyzett jogokról.
Az állami katasztrófáról szóló szövetségi törvény rendelkezései szerint a Rosreestr nem folytathat más típusú tevékenységet, ha a szóban forgó szövetségi törvényben nem léteznek más kötelező törvények.
Kataszteri számviteli elvek
Melyek a Rosreestr ingatlan kataszteri nyilvántartásának fő alapelvei? Ezek listáját a fő szövetségi törvény 4. cikke tartalmazza, amely az érintett szférát szabályozza. Tehát például a kulcsfontosságú alapelvek között szerepel a kataszteri nyilvántartási technológia egysége Oroszországban. Kiemelt fontosságú továbbá az állami kataszterből származó információk nyilvános hozzáférhetőségének biztosítása, valamint az egyéb hivatalos forrásokban szereplő információkkal való relevanciájuk.
A kataszter fontos alapelve a vonatkozó adatbázisba bevitt információk biztonsága, mielőtt egy adott ingatlanra vonatkozó információkat frissítenek. Ezenkívül ideiglenes információkat adhat a regisztráció forrásaihoz. Az Oroszországi Föderációban az ingatlan kataszteri nyilvántartásában geodéziai és térképészeti eredetű források szerepelnek. Az első esetben ez a megfelelő típusú hálózat, amelyet a végrehajtó hatóságok végzése alapján alakítottak ki. Vannak kartográfiai kataszteri források is - ezek valójában térképek, valamint különféle tervek, amelyek szerint a Rosreestr határozza meg az ingatlan helyét.
Mi a kataszteri szám?
Az Orosz Föderációban minden olyan államnak, amely állami nyilvántartást kapott, kataszteri száma van. Mi ez? Ez egy egyedi azonosító, amely nem rendelkezik másolatokkal, és nem kerül átadásra a regisztrált tárgyakról más típusú ingatlanokra. Kataszteri szám - szövetségi azonosító. Az ingatlan-nyilvántartás megfelelő rendszerének optimalizálása érdekében az Orosz Föderáció területét kataszteri parcellákra osztják - kerületekre, kerületekre és negyedrészekre. Ugyanakkor szükség esetén a vonatkozó jogszabályok közzétételével megváltoztathatók.
A tranzakciók regisztrációjának feltételei
Vegye figyelembe a legfontosabb szempontot - az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásának időzítését. Mindenekelőtt a megfelelő típusú ingatlanokkal történő tranzakciók tárgyától függ. A szakértők több mint 30 fajtát azonosítottak az ilyen típusú jogviszonyokban. Próbáljuk meg osztályozni őket egy olyan kritérium alapján, mint a törvény által a szövetségi regisztrációs szolgálat számára a vonatkozó eljárások elvégzésére fordított napok száma.
Van egy olyan művelet, mint a jelzálogkölcsön-megállapodások nyilvántartása, amelyek tárgya a mezőgazdasági földterület. A tulajdonjogok e kategóriába történő bejegyzésének határideje 15 munkanap. Ha viszont a tranzakciók formalizálására kerül sor, amelyek tárgya földterület és nem lakóingatlan jelzálogkölcsön, akkor a feltételek hasonlóak. Milyen más típusú jogviszonyok esetén lehet az ingatlanra vonatkozó jogok 15 napos állami nyilvántartásba vételének határideje? Ide tartoznak:
- kiegészítő megállapodások a jelzálogkölcsön-okmányokról, amelyek tárgya föld és nem lakóépületek, például átruházási megállapodások;
- az adós vagyonához való jog átruházásával kapcsolatos végrehajtók követelményeinek teljesítése;
- a törvény által létrehozott jogviszonyként besorolt jelzálogügyletek;
- Jelzálogkölcsön-megállapodások, amelyek a jelzálogkövető és a jelzálogjogosult közötti közös megállapodás alapján jönnek létre, amelynek tárgya föld és nem lakóépületek.
Viszont vannak olyan típusú tranzakciók, amelyek kevesebb időt igényelnek, amelyet a Rosreestrnek költenie kell. Tehát az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének határideje bizonyos esetekben 10 nap lehet. Az ilyen típusú eljárás alkotja a következő listát:
- a tulajdonjog nyilvántartása vagy annak áttérése a jogviszonyok egyik tárgyáról a másikra;
- olyan ügyletek végrehajtása, amelyek tárgya közös megosztott vagy közös tulajdon;
- az ingatlanhasználati jog állandó, korlátlan alapon történő nyilvántartásba vétele;
- az úgynevezett gazdasági menedzsment jogának regisztrálása;
- az alanyoknak az ingatlanok üzemeltetésével kapcsolatos tevékenységek elvégzésére vonatkozó jogainak nyilvántartása;
- munka- vagy bérbeadási megállapodások végrehajtása, ha a törvény előírja;
- jogi kapcsolatok nyilvántartása, amelyek tárgya katonai ingatlan;
- tranzakciók végrehajtása, amelyek tárgya - a föld ingyenes felhasználása sürgősen;
- az egységes állami nyilvántartásban szereplő információk kiigazítása;
- igazolások másolatainak kiadása;
- szerződések nyilvántartása, amelyek tárgya a jogviszonyok tárgyának részvétele a megosztott építésben;
- a megosztott építési szerződések alapján az igények átruházását tükröző ügyletek végrehajtása;
- a jogi személyek közös építésben való részvételére vonatkozó szerződést kiegészítő megállapodások regisztrálása;
- a fejlesztő által a fejlesztő által egyoldalúan végrehajtott „feltöltés” művelet megszüntetése;
- a lakások lakáshoz fűződő jogainak nyilvántartása a privatizáció során;
- kiegészítő megállapodások végrehajtása a lakások jelzálogkölcsön-ügyleteivel kapcsolatban.
Ezenkívül vannak Rosreestr regisztrációs feladatai, amelyek időtartama 5 nap.
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének ilyen feltételei a következő típusú jogviszonyokhoz tartoznak:
- lakások jelzálogkölcsön-szerződéseinek regisztrációja, valamint az ingatlan eladó részére részletfizetéssel járó ügyletek regisztrálása;
- a későbbi "feltöltésről" szóló megállapodások végrehajtása;
- a közös építési szerződésekből származó kötelezettségekkel járó jogviszonyok nyilvántartása;
- bizonyos típusú jelzálogkölcsön-megállapodások végrehajtása, amelyek tárgya föld és nem lakóépületek;
- az ingatlan tulajdonjogának a jelzálogkölcsönbe történő átruházásának nyilvántartása a beszedési folyamat során;
- a jelzálogkölcsön-tranzakciók nyilvántartása a jelzálogkövető és a jelzálogtulajdonos közötti kölcsönhatás folyamatában;
- tranzakciók nyilvántartása a „Ház” szövetségi program keretében;
- a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos nyilvántartások visszafizetése a részvényépítésben való részvételről szóló szövetségi törvény alapján, a vonatkozó kölcsönszerződésekkel kapcsolatos egyéb információk.
Van olyan feladat, amelyet a Rosreestrnek 3 nap alatt be kell fejeznie. Egyes esetekben munkavállalók, más esetekben naptár. A jogok állami nyilvántartásba vételének határideje jellemző a jogviszonyok alábbi listájára:
- jelzálogkölcsönök visszafizetése - 3 munkanapon belül;
- A jogok állami nyilvántartásba vétele során a Rosreestr hibák kijavítása - 3 naptári nap;
- hitelesített dokumentumok állami nyilvántartásba vétele - 3 munkanapon belül.
Vannak regisztrációs műveletek, amelyeket 1 napon belül be kell fejezni. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének ilyen működési határideje jellemző a következő jogviszonyok körére:
- tranzakciók nyilvántartása a jelzálogkölcsönök tartalmának változásainál;
- az új jelzálogtulajdonosokkal kapcsolatos információkat tükröző nyilvántartás létrehozása;
- duplikált jelzálogkölcsönök biztosítása;
- Az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartása elektronikus formában benyújtott és közjegyző által hitelesített dokumentumok alapján.
Néhány ügyvéd megjegyzi, hogy a jogalkotó rendszeresen módosíthatja a Rosreestr releváns műveletek végrehajtásának határidejét.
Időpontok - szövetségi szinten
Az ingatlanokhoz fűződő jogok állami regisztrációjának feltételeit - legyen szó jelzálogról vagy például olyan ügyletről, amelynek tárgya földterület, nem számít - a szövetségi törvény szintjén határozzák meg, vagyis azokat valójában a „kataszterről” szóló szövetségi törvény vagy az ahhoz kapcsolódó források írják elő. jogokat.
A törvény alkalmazásának földrajza szintén nem fontos, minden városban az ingatlanjogok állami regisztrációjának feltételei pontosan megegyeznek. Moszkva, mint a szövetségi jelentőségű város, ebben a vonatkozásban nem rendelkezik előnyeivel az Orosz Föderáció bármely más településeivel szemben. És ha a szövetségi jogszabályok szintjén a megfelelő időkereten belül változtatásokat hajtanak végre, akkor ezek a tőkét is érintik.
A kataszteri nyilvántartásba vétel dokumentumai
Vegye figyelembe az eljárások legfontosabb szempontját, amelyek összessége az ingatlanjogok - dokumentumok nyilvántartásba vételét jelenti. A releváns források összetétele eltérő lehet. Ugyanakkor a „kataszteri könyvelésről” szóló szövetségi törvény 22. cikkében kellően átfogó listát tartalmaznak, amely sok tranzakcióra szabványos. Vegye figyelembe a szövetségi törvény vonatkozó rendelkezéseit.
Ha a földdel folytatott tranzakciók végrehajtásáról van szó, akkor az ingatlanjogok nyilvántartásba vételének területi hivatala elsősorban határtervet, valamint egy olyan dokumentum másolatát kéri, amely megerősíti a lehetséges tényt földviták a törvény által előírt módon megengedett.
Ha a befejezetlen építési tárgyat, épületet vagy szerkezetet kataszteri nyilvántartásba veszik, akkor a műszaki tervet be kell nyújtani a Rosreestrhez. Bizonyos esetekben szükség van egy dokumentum másolatára, amely felhatalmazza a létesítmény üzembe helyezését.
Ha a Rosreestr-rel való interakció keretében el kell távolítani az ingatlant a kataszteri nyilvántartásból, akkor be kell nyújtania a megfelelő épület ellenőrzési igazolását a megfelelő osztályhoz.
A Rosreestrnek olyan dokumentumokat kell benyújtania, amelyek megerősítik a jogviszonyok alanyának képviselőjének hatalmát, ha az érintett ingatlanügyletben vesz részt.
Ezenkívül ennek a szervezetnek különféle másolatokat kell benyújtania az adott típusú ingatlanügyletek releváns értékpapírjairól.
illeték
Az Orosz Föderáció jogszabályai, különös tekintettel az adótörvényre, előírják, hogy az állami hatóságok bizonyos eljárások végrehajtásakor díjat számíthatnak fel, például például az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vételekor. Az állami illetéket tehát a Rosreestrhez forduló jogalanyok fizetik meg. Az ilyen típusú díjak spektruma nagyon széles. Tehát a Szövetségi Kataszteri Szolgálat több mint 30 indokot határoz meg az állami illetékek beszedésére.
A Rosreestr legkeresettebb szolgáltatásai között szerepel az ingatlan nyilvántartása magánszemélyekkel kötött ügyletek során. Konkrétan 2015-ben a megfelelő díj 2 ezer rubel. Azt kell mondanom, hogy kétszer annyi, mint az előző években. Azt is meg kell jegyezni, hogy a vám 22 ezer rubelre nőtt azon szervezetek számára is, amelyek az ingatlanügyletek során jogviszonyokat formalizálnak.
Az egyéni megosztott építési szerződések végrehajtásakor az állami illeték összege 350 rubelt, a szervezetek számára pedig 6000. Ha valamely személynek módosítania kell a jelzálog nyilvántartási nyilvántartását, akkor 350 rubelt kell fizetnie. Hasonlóképpen, a jogok egységes állami nyilvántartásában szereplő információk frissítéséért. Szintén 350 rubelt. az állampolgárnak állami illetékként kell fizetnie, ha regisztrál egy nyaralót vagy egy garázs építésére, valamint egy ház tervezésére, amelyet egy személy a területére tervez.
A díjak megegyeznek a Rosreestr összes területi képviseletével, nem számít, hol helyezik el a dokumentumokat - a moszkvai hivatalhoz vagy a fent említett szibériai városhoz, ahol ott van még egy ingatlanosztály - Irkutszk. Az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele tehát a különféle jogi aktusok rendelkezéseivel összhangban történik, ideértve különösen az Orosz Föderáció adószabályzatát.