Oggi, il mercato immobiliare è aree suburbane molto apprezzate per l'edilizia abitativa. A questo proposito, il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria ai fini del successivo sviluppo è di particolare rilevanza.
Perché gli sviluppatori sono interessati ai terreni agricoli
I cittadini russi vogliono (almeno quelli che possono permetterselo) di possedere case di campagna costruite sui propri appezzamenti di terra, in modo che durante i fine settimana e durante le vacanze possano rilassarsi lì dall'aria inquinata, dal rumore e dal trambusto delle grandi città, e molti non sono contrari viverli.
Come i funghi dopo la pioggia nell'ultimo decennio, i villaggi di cottage d'élite costruiti su ex terreni agricoli sono cresciuti attorno a grandi centri industriali e in precedenza gli sviluppatori hanno dovuto trasferire i terreni agricoli in un'altra categoria. Di norma, questo è il territorio degli insediamenti, consentendo lo sviluppo residenziale.
Dal loro punto di vista, questo è abbastanza logico. E su quale terreno è ancora in costruzione? Dopotutto, la quota di terre di insediamenti nel fondo fondiario totale della Russia è solo dell'1% circa e le possibilità di usarle per la costruzione sono quasi esaurite. Quindi gli sviluppatori rivolgono gli occhi acuti ai vasti campi russi, mordendo loro nuovi pezzi, iniziando il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria.
Ciò che minaccia la Russia con lo sviluppo di terreni agricoli
Sembrerebbe che ci siano molti di questi siti in Russia - oltre 400 milioni di ettari. Tuttavia, durante il periodo post-sovietico, vi fu una costante tendenza alla riduzione della loro area. Nel solo 2012, l'area della risorsa principale dalla composizione di queste terre, vale a dire i terreni agricoli, è diminuita di 315,7 mila ettari e la loro area in Russia è di soli 195 milioni di ettari. E il motivo principale della sua riduzione è proprio il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria. L'anno 2014 potrebbe porre fine a questa pratica, quando i deputati della Duma di Stato di A Just Russia presentarono un corrispondente disegno di legge da prendere in considerazione. Finora non è stato adottato, ma le singole regioni stanno già adottando misure da sole.
Quindi, nell'anno in corso, è stato introdotto un divieto di trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria nella regione di Mosca per l'uso nella costruzione a più piani. Le autorità regionali sperano che questa misura crei ulteriori incentivi per i proprietari di utilizzare la loro terra per lo scopo previsto.
Terreni agricoli (secondo il RF Land Code)
Secondo il Codice del lavoro di RF, tali appezzamenti si trovano sempre al di fuori degli insediamenti e forniti, e sono anche destinati all'agricoltura.
Come accennato in precedenza, poco meno della metà dell'area di tutti i terreni agricoli è occupata da terreni agricoli - si tratta di seminativi, prati per fienagione, pascoli, frutteti, orti, vigneti, ecc. Questo include allevamenti da caccia.
La seconda metà della superficie totale di tutti i siti agricoli (o poco più della metà) si trova sotto strade che passano all'interno di aziende agricole, vari servizi pubblici, cinture forestali, stagni per la bonifica e l'allevamento ittico, nonché vari annessi.
Ovviamente, la metà della terra agricola degli sviluppatori non interessati alla terra è di scarso interesse per loro - dopo tutto, questi territori sono già costruiti con qualcosa o sono occupati da alcune strutture lineari. Per lo sviluppo residenziale, l'unico modo possibile è trasferire i terreni da terreni agricoli a un'altra categoria.
Tipi di uso consentito dei terreni agricoli
Quali opportunità offre la legge russa per l'attuazione di questa procedura? LC RF afferma che il regime legale di qualsiasi terra è determinato da due delle loro caratteristiche principali:
- appartenente a una o un'altra categoria;
- uso consentito, che viene stabilito durante la suddivisione in zone dei territori.
È qui che si nasconde il primo intoppo. Se non vi è alcun dubbio sull'appartenenza dei terreni agricoli alla categoria dei terreni agricoli (categoria 1 secondo il RF Land Code), non vi è alcuna chiarezza completa riguardo al loro uso consentito.
In effetti, ad oggi, l'unico tipo di indagine territoriale effettivamente condotta nella Federazione Russa è la suddivisione in zone della pianificazione urbana. Per i terreni agricoli, non viene mantenuto e i diagrammi VRI dalla loro composizione non vengono stabiliti.
È vero, secondo alcuni esperti nel campo della legislazione fondiaria, l'elenco dei tipi del loro uso riportato nell'articolo 78 del Codice del lavoro RF può essere accettato come VRI delle aree agricole. Inoltre, la legge federale n. 101 "Sul fatturato delle terre agricole" identifica le trame dalla loro composizione, il cui regime legale è regolato esclusivamente dal codice del lavoro RF e destinato a tali scopi:
- sotto IZHS;
- sotto garage;
- per LPS;
- per cottage;
- sotto giardini e orti;
- sotto pascolo;
- sotto vari annessi.
Pertanto, il codice urbanistico (GRK RF) consente l'inclusione nella composizione degli insediamenti come terreni agricoli, nonché aree cottage e giardino. E questo significa solo il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria.
È possibile costruire terreni agricoli senza includerli nei confini degli insediamenti?
Come sapete, ogni comune in Russia deve adottare le proprie regole di uso e sviluppo del territorio (LAR), che devono includere le regole di pianificazione urbana. Indicano elenchi di VRI per terreni e progetti di costruzione del capitale all'interno di ciascuno zona territoriale. L'effetto di tali regolamenti sui terreni agricoli come parte dei terreni agricoli non si applica, la zonizzazione territoriale non viene eseguita e i diagrammi VRI dai terreni agricoli non vengono stabiliti, il che significa che non possono essere modificati.
Ciò esclude lo sviluppo di terreni agricoli oltre i confini degli insediamenti. Fino a quando non è stata adottata una legislazione separata sulla zonizzazione territoriale al di fuori delle città, dei villaggi, degli insediamenti urbani, ecc., I terreni agricoli sono protetti dalla rimozione della circolazione agricola attraverso lo sviluppo.
Di conseguenza, è possibile stabilire il VRI di appezzamenti agricoli al di fuori dell'insediamento prevedendone lo sviluppo solo trasferendo i terreni agricoli in un'altra categoria.
A quali scopi è consentito trasferire terreni agricoli in un'altra categoria
L'elenco dei casi eccezionali in cui è consentito tale trasferimento è riportato nella speciale legge federale n. 172 sulla procedura per eseguire questa procedura.
Secondo questa legge, il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria viene effettuato nei seguenti casi:
- durante la loro conservazione;
- quando si creano riserve, santuari della fauna selvatica, resort, parchi naturali, compresi giardini dendrologici, botanici, ecc.
- nello stabilire o modificare i confini degli insediamenti;
- quando si collocano strutture industriali su terreni agricoli, il cui valore catastale è inferiore al suo livello medio nel comune;
- se i lotti agricoli non idonei alla produzione agricola sono inclusi nella composizione di foreste o stagni, nonché i terreni di riserva;
- quando gli oggetti lineari sono costruiti su di essi;
- nell'adempimento da parte della Federazione Russa dei suoi obblighi esterni, nonché nella costruzione di strutture di difesa su queste terre;
- all'inizio dell'estrazione in queste aree di minerali;
- quando si posizionano vari oggetti su di essi per soddisfare le esigenze dei cittadini (sociali, culturali, ecc.).
Il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria è vietato per i terreni agricoli, che sono di particolare valore e produttività. Includono campi sperimentali di istituti di ricerca agraria e università, nonché trame con un valore catastale che supera significativamente il livello medio in un comune. Un'eccezione a questa regola possono essere i casi descritti nei paragrafi 3, 6, 7 e 8 dell'elenco precedente.
A proposito, a partire dal febbraio dello scorso anno, discutibile, dal punto di vista della legalità, anche il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria (nel 2014) è irto di un'ammenda significativamente maggiore per l'uso improprio di tali appezzamenti. L'ammontare delle penalità è compreso tra 200 e 500 mila rubli, a seconda del loro valore catastale.
Come inizia il trasferimento di terra in un'altra categoria
Il primo passo è presentare la domanda appropriata all'ente autorizzato del potere esecutivo statale. La domanda di cui sopra deve indicare:
- numero catastale;
- categoria di terra disponibile e desiderata;
- qual è il motivo del trasferimento;
- forma di diritti fondiari.
Il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria viene effettuato dall'autorità statale dell'entità costitutiva della Federazione Russa (ad eccezione dei lotti di proprietà federali) o dal Governo della Federazione Russa (in relazione alle terre federali).
Documenti aggiuntivi per la traduzione
Inoltre, avrai bisogno di:
- estratto dal catasto statale per il sito o il suo passaporto catastale;
- copie dei documenti personali del richiedente;
- estratto dal registro di stato unificato;
- la conclusione dell'esame ecologico statale (se necessario);
- consenso del detentore del copyright, se richiesto dall'utente di terra.
Copie di documenti personali e il consenso del detentore del copyright sono presentate dal firmatario all'organismo di potere statale autorizzato insieme alla petizione. Non è necessario presentare i documenti rimanenti, in quanto un'agenzia statale autorizzata può richiederli indipendentemente. Tuttavia, per accelerare la procedura, è meglio prendersi cura della loro disponibilità e lasciarla a te stesso.
Termini per considerare una domanda di trasferimento
Il governo della Federazione Russa lo considera entro tre mesi e i soggetti della Federazione Russa sono tenuti a prendere in considerazione il documento entro due mesi dalla data di ricezione.
Di conseguenza, viene adottato un atto con una decisione positiva o un atto con un rifiuto di tale trasferimento.
In ogni caso, il documento viene inviato al richiedente entro due settimane dalla data della sua adozione.
L'atto deve indicare:
- qual è la ragione del cambiamento adottato;
- parametri, descrizione e numeri catastali delle trame;
- categorie di origine e destinazione.
Come può essere giustificata l'adozione di un atto di rifiuto del trasferimento?
Il trasferimento di terreni agricoli in un'altra categoria non è consentito se:
- è limitato o proibito dalla legge federale;
- l'esame ecologico di stato ha espresso un parere negativo durante la sua attuazione;
- lo scopo previsto del terreno non è conforme ai piani approvati per l'ulteriore utilizzo del territorio.
Modifiche al catasto immobiliare statale e al registro di stato unificato durante il trasferimento di terreni in un'altra categoria
L'ente del potere statale autorizzato, che ha adottato l'atto sul trasferimento di terra, invia una copia (fino a 5 giorni dalla data della sua adozione) a Rosreestr. Quest'ultimo apporta modifiche al catasto statale e al registro unificato delle imprese entro 7 giorni e ne informa tutte le parti interessate. Si ritiene che il trasferimento di terreni sia entrato in vigore dalla data della sua registrazione nel catasto statale (a causa di un cambiamento nella sua categoria).
I documenti che confermano i diritti alla terra, quando si cambia la categoria di terra non vengono ristampati.
Trasferimento nelle terre degli insediamenti
Come accennato in precedenza, i lotti agricoli possono essere inclusi negli insediamenti con l'assegnazione di una categoria diversa a loro - "terra degli insediamenti". Una volta all'interno dei loro confini, si trovano nella composizione di una specifica zona territoriale, che è soggetta alle norme di pianificazione urbana, inclusa la creazione di VRI, che ne prevede lo sviluppo.La procedura per tale inclusione con l'istituzione (o modifica) simultanea di VRI può essere eseguita ai sensi dell'art. 41 Legge federale "Sull'entrata in vigore del codice civile della Federazione Russa".
