איך למכור נתח בדירה? ייעוץ משפטי: כיצד למכור חלק בדירה מופרטת

בעיקר בעלות משותפת נפוצה במגירות. לאחר הפרטת בית משותף ו"חלוקתו ", משניים לשבעה אנשים יכולים להפוך לבעלי נדל"ן כזה.

בנוסף, זה יכול להיות זרים לחלוטין, קרובי משפחה (ילדים והורים) או אנשים שאיבדו קשר משפחתי (בעל ואישה לשעבר). במוקדם או במאוחר, אחד הבעלים המשותפים לדיור ירצה "להיפרד" ולמכור את חלקו. ואז מתחילים להתעורר הרבה קשיים. כיצד למכור נתח בדירה בתנאים נוחים? בואו נבין בפירוט.

הקצאת מניה

כדי למכור את חלקך, עליך לבצע מספר נהלים. ללא הסכמתם של בעלי הבעלים האחרים זה לא יעבוד לרשום אורחים חדשים ואפילו לא לבצע תיקונים. וגם למכור או לשכור חלק מהבית יהיה קשה למדי.

בינתיים, עדיין ניתן למכור נתח בדירה מופרטת. נכון, בשביל זה תצטרך לעבור הליך כל כך מטריד כמו הקצאת מניה. המשמעות היא שלאחר ההפרטה, לכל אחד מהבעלים המשותפים יש נתח מסוים.

זה יכול להתבטא באופן חלקי. לדוגמא, לדירה עם שני חדרים יש שני בעלים, חלקם של כל אחד מהם הוא ½. אם נדבר על המניה בעין, מתברר כי כל אדם הוא הבעלים של אחד החדרים, והם יהיו בעלי אזורים משותפים (מטבח, מסדרון, מזווה) יחד. יתר על כן, לאחר הקצאת המניות תהיה להם גם הזכות להשתמש במתחם הנ"ל. במקרה זה, חלקם של כל אחד הופך להיות אישי, והשכנים יישארו בעלים משותפים.

ניתן לחלק גם בעלות משותפת. לרוב זהו תהליך מורכב וממושך, שלאחריו רכוש משותף יבוטל, ורק אדם אחד יהפוך לבעלים מלא.

נוהל אישור

הקצאת מניה מבוצעת על ידי נוטריון, לאף הסכמים מילוליים, כמובן, לא יהיה כוח חוקי. יחד עם זאת, אם הבעלים המשותפים לא מגיעים להחלטה משותפת, אז יש לפתור סוגיה זו רק דרך בית המשפט. ככלל, התביעה מוגשת על ידי הבעלים שמעוניין לבצע את הליך הקצאת המניות. תביעה יכולה להימשך עד שישה חודשים ומעלה (במיוחד אם משתתפים אחרים אינם מגיעים לפגישות).

מכירת חלק מהדירה

לאחר הקצאת מניה, זכות הבעלים למכור אותה. אך לפני שתעשו זאת עליכם להציע לממש את חלקכם לבעלים אחרים. על פי החוק, לפני שמוכרים מניה בדירה, על בעלי אחרים בהחלט לשלוח הודעה בכתב עם הצעה לבצע רכישה.

מסמך זה מציין את העלות והתכונות הטכניות של הבית. בעלי שותפים יכולים לקבל החלטה לגבי רכישת המניה שלך תוך חודש לאחר קריאת המכתב. כלומר, בתקופה זו הם חייבים לקבל את ההצעה שלך או לסרב לרכישה.

על מנת למנוע אי הבנות, יש לשלוח הצעות כאלה בדואר רשום. אכן, אם בעתיד, למשל, הבעלים מצהירים בבית המשפט כי לא קיבלו הודעה כלשהי, אז אתה יכול לספק ראיות.

ניואנסים חשובים

אזרחים רבים שאינם מיודעים שואלים לעתים קרובות: "האם ניתן למכור חלק מדירה אם השכנים מתנגדים לה?" משום מה, רבים מאמינים כי בעלי אחרים יכולים באמת להפריע לתהליך מכירת חלקם בבית.למעשה, זה לא כך, כל מה שאתה צריך לעשות עם בעלי שותפים אחרים זה להודיע ​​להם על כוונתך למכור את הדירה. אם הם לא מסכימים לרכישה, זה לא נותן להם את הזכות לאסור מכירת מניות לאנשים אחרים.

לאחר שחלפו 30 יום מאז היכרותם של השכנים, יש לכם את הזכות להעביר את חלקכם לכל אחד. אך זכרו: על המחיר להתאים בקפדנות לזה שציינתם במכתב ההודעה לבעלי המשותף (לא פחות ולא יותר). אם תחליט למכור את החלק בדירה המופרטת במחיר שונה, כל אחד מהשכנים יוכל לערער על עסקה כזו בבית המשפט למשך שלושה חודשים.

שטר מתנה במקום חוזה מכירה

ישנם מוכרים במקרה זה שמחליטים ללכת לטריק. כדי לא לבצע את נוהל ההודעות לשכנים, הם פשוט ערכו תעודת מתנה. עם סוג זה של עסקה, אין צורך להודיע ​​לשכנים בכלל, והרישום עצמו יהיה זול ומהיר יותר.

אבל יש כאן מלכודות: אם אתה תורם את חלקך לאדם שאינו קרוב משפחה שלך, אז בעלי המשותפים יכולים לערער על הסכם כזה. וגם אם שכנים לא מצליחים לקבוע שבמקום תרומה, התרחשה עסקת מכירה ורכישה, הרי שעובדה של היעדר קשרים משפחתיים, באופן עקרוני, לא קשה כל כך להוכיח. לפני שאתה מוכר מניה בדירה, חשוב להסכים עם הקונה על כל הנקודות החשובות. בפרט, דונו בנוהל התשלום, לדוגמה, תוכלו למכור בתשלום נדחה או בתשלומים.

איך למכור דירה עם נתח מינורי?

אם קטין רשום בדירה, הכל תלוי אם הוא בעל הבית או לא. אם מניה ששייכת אליו מוצעת למכירה, אז כדי להיות מסוגלים לממש אותה, יהיה עלינו לקבל אישור מרשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות. בכל המקרים האחרים, אותה הכנה לפני מכירה מתרחשת. עם זאת, הצעת הרכישה לא נשלחת לילד, אלא להוריו או לאפוטרופוסים.

כמובן שבעלים אחרים יצטרכו לשלוח מכתב התראה. אם היחסים בין השכנים הם תקינים, תוכלו פשוט לדון איתם בנושא זה ואז לערוך סירוב נוטריוני של כל בעלים משותפים לרכוש. אם הבעלים סירבו לרכוש את חלקך, אך שינית את המחיר, הם יצטרכו להודיע ​​לך שוב בכתב ולהמתין לתגובה תוך חודש.

חלוקת מניות הילד

אם אתה צריך למכור את חלקו של הילד בדירה, הוריו חייבים לקבל הסכמה למכירה מרשויות האפוטרופסות. יתר על כן, מבנה כזה צריך לספק מסמכים המצהירים כי תנאי החיים של הילד לא יחמירו, והוא לא יישאר ללא דיור.

כלומר, תידרשו למסור מסמכים עבור הדירה אותה אתם עומדים לרכוש בתמורה, או עבור חלק בבית (הגודל חייב להיות לא פחות ממה שהיה לילד לפני כן). במקום מסמכים לדירה חדשה בה יתגורר הילד, הם עשויים לדרוש חשבון בנק פתוח בשם אזרח קטין או ראיות אחרות. מכל הבחינות האחרות, כדי למכור חלק של ילד, תצטרך לבצע את אותן הפעולות שכבר תוארו לעיל.

אופציות למכירת מניות אחרות

ראוי לציין שתוכלו לנהל את חלקכם, גם אם זה חדר שאינו מבודד. כלומר, תיאורטית, לאדם יש זכות למכור נתח בדירת חדר. החוק אינו אוסר על עסקאות מסוג זה. עם זאת, בפועל, ניתוח כזה קשה למדי.

ומחירם של מטרים רבועים כאלה יהיה סמלי גרידא, מכיוון שכמעט אף אחד לא ירצה לחלוק סלון אחד, בו גר אדם זר לחלוטין. במקרה זה, עדיף לנהל משא ומתן עם הבעלים המשותף האחר על מכירת הנכס כולו, או להציע לו לקנות את חלקך. אם השכן לא מסכים לאפשרויות כאלה, יהיה צורך לפתור בעיה זו רק באמצעות בית משפט.

הרבה יותר קל למכור 1/2 מהדירה אם יש 2 חדרי מגורים מבודדים או יותר בדירה.כמובן שבמקרה זה, מחיר הנדל"ן יהיה מוקדם יותר נמוך, אך במידת הצורך ניתן למצוא קונים לאופציה זו.

החסרונות

מתווכים מציינים כי בתהליך מכירת מניות ניתן להיתקל בקשיים רבים. ראשית, הדבר עשוי להיות נובע מהעובדה שחלק מבעלי-המשותפים מבלבלים בין המושג "רכישה חוזרת-מוקדמת" לבין "אישור למכור". לדוגמה, הם עשויים להתחמק מקבלת מכתב הודעה על מכירת מניה, וללא סירובם בכתב לרישום עסקה לא ניתן. לרוע המזל, החוק האזרחי לא אומר דבר מה לעשות אם השכנים לא הולכים לפגישה.

כמו כן, ראוי לציין כי על פי חוק אי אפשר לחייב למכור חלק בדירה של בעלים משותפים אחרים. הפרה של רכושם הפרטי של אחרים היא עבירה פלילית. לכן, ניתן רק להסכים על פדיוןך במניות של בעלי אחרים.

ישנם גם מצבים שמספר בעלי שותפים ירצו מיד לרכוש את המניה המוצעת. אם זה יקרה, המוכר עצמו יכול לבחור למי מהם להעביר את חלקו.

הערכת עלות

אם, למרות כל הקשיים, אתה עדיין מחליט למכור נתח בדירה מופרטת, עליך להתחיל להעריך את ערכה. הגורמים הבאים ישפיעו על המחיר:

· מספר החדרים בבית;

· מיקום הבית;

· שטח הדירה;

· פלח שוק וכו '.

באופן טבעי, לבעלים יש את הזכות לקבוע את עלות החדר / ים, עם זאת, בפועל עולה כי עלותו תהיה נמוכה 30-40% ממחיר השוק שלו. אם החלטתם למכור חלק מהנתח בדירה, אז תתכוננו לעובדה שזה יקשה עוד יותר.

חסרונות לקונה

הערכת-ערך היא "פיצוי" לגיטימי עבור סכסוכים אפשריים עם שכנים. אכן, לעיתים קרובות בעלי שותפים אחרים אינם מרוצים במיוחד מהדיירים החדשים. ישנם מצבים שכנים בדרך כלל מניחים מנעולים חדשים לדלת הכניסה.

במקרה זה, האדם יצטרך לפנות לבית משפט בבקשה לתביעה שתאפשר גישה לשימוש בדירה. בבית המשפט כמובן ייקחו את הצד של הקורבן, והבעלים החדש יוכל לחזור לביתו עם ההוצאה לפועל. עם זאת, אם הבעלים המשותפים יתחילו "שובבות" כל הזמן, אז לחיות בסביבה כזו יהיה קשה מאוד. אז בעניין זה, מחיר המניה בדירה יהיה תמיד כשליש זול יותר משווי השוק שלו.

מסקנות

אז איך למכור נתח בדירה? באופן עקרוני, אם מתקיימים כל הדרישות של המשפט האזרחי, אזי אסור להתעורר קשיים מיוחדים. הדבר החשוב ביותר הוא לא לשכוח להציע לממש את חלקך לבעלים משותפים אחרים. אם הם מסרבים, על בעלי המשותף להוציא סירוב נוטריוני בעניין. אם החלק המועמד למכירה שייך לילד, יהיה עליכם לקבל אישור גם מרשות האפוטרופסות. יש לך גם את הזכות למכור חלק מהנתח שלך.

והאחרון: אתה יכול למכור חדר רק אם הופרט, והבעלים הם הבעלים של הדיור על בסיס בעלות משותפת.