מס מכר מקרקעין. מס מכר חדש לרכוש

מוכרי נדל"ן, לאחר שקיבלו הכנסה מהעסקה, נדרשים לשלם מס הכנסה אישי בסך 13%. גביית מיסים היא הליך שנמצא תחת בקרת מדינה קפדנית. עם זאת, איכות יישומה, אומרים מומחים, אינה עומדת בסימן עקב מספר פטורים בחקיקה המודרנית. יותר מדי אזרחים, בנימוק חוקי לחלוטין, מתחמקים ממסים. ורבים, בתורם, משלמים יתר על המידה, בלי לדעת על היתרונות המשמעותיים שהמדינה מבטיחה למשתתפים בשוק הנדל"ן. מה אתה צריך לזכור בעת מכירת דירה? מה הדרך הנכונה ביותר לשלם מס בעת מכירת נדל"ן?

עקרונות כלליים של מיסוי על מכירת דירות

מומחים מזהים את העקרונות הבסיסיים הבאים למיסוי עסקאות נדל"ן בהתאם לחוק הרוסי:

• מס הכנסה אישי בסכום של 13% מהסכום שהתקבל מרוכש הבית מחויב בתשלום אם הדירה הייתה בבעלות המוכר פחות משלוש שנים;
• בעל הנכס לשעבר מחויב להגיש למשרד הטריטוריאלי של שירות המס הפדרלי הצהרה בצורה המתאימה לא יאוחר מ 30 באפריל השנה שלאחר עסקת מכירת הדירה;
• מס הכנסה אישי מחושב חייב להיות משולם במלואו על ידי האזרח עד 15 ביולי של השנה בה מוגשת ההצהרה.

ניכויים ממכירת נכסים

חוקי הפדרציה הרוסית מגדירים סוג מסוים של הטבות המובטחות למוכרי נדל"ן. זה בא מה שנקרא ניכויי מס. הם מייצגים נתון שבאמצעותו תוכלו להפחית את כמות המזומנים שהתקבלו ממכירת נדל"ן. הניכויים, אם כן, מיועדים לשני סוגי העסקאות - מכירה, רכישת נדל"ן. המס, עם זאת, משולם רק עבור אחד מהם.

כעת הניכוי הוא מיליון רובל. המס הסופי על מכירת נדל"ן מחושב באמצעות נוסחאות מתמטיות פשוטות מאוד. קחו דוגמה.

האזרח איבנוב מכר את הדירה תמורת 2.5 מיליון רובל. כברירת מחדל עליו לשלם מס הכנסה אישי בסכום של 13% מסכום זה, כלומר 325 אלף. עם זאת, הוא החליט להשתמש בזכות החוקית לקבלת ניכוי מס של מיליון, לכן בסיס החייבים בפועל יהיה 1.5 מיליון רובל. איבנוב, אם כן, יצטרך לשלם למדינה 195 אלף רובל.

אתה יכול להוציא מיליון רובל ניכויים הן על חשבון עסקת רכישה ומכירה אחת, והן על בסיס כמה, אך רק במהלך השנה. אם סכום ההכנסה שהתקבל ממכירת נדל"ן לא הגיע למיליון, אזי אין לשלם מסים (אך יחד עם זאת, יש להגיש הצהרה לפני 30 באפריל).

מנגנון ניכוי עיקרי נוסף הוא הכללה ב"נוסחה "של הסכומים המאושרים הקשורים בעלות רכישת דירה. כלומר, אם, למשל, איבנוב, שמכר דירה ב -2.5 מיליון רובל, קנה אותה לפני, נניח, תמורת 2.7, אז יש לו את הזכות לשקף סכום זה בצורה של מס הכנסה בן 3 איש (מצורף מסמכים תומכים - תמציות, הסכם וכו ') ולא להיות חובה למדינה בכלל. המס על מכירת נדל"ן במקרה זה אינו משולם.

ניכויים לבעלות משותפת ומשותפת

אם הדירה הנמכרת נמצאת בבעלות שניים או יותר אנשים על בסיס בעלות משותפת או משותפת, אז ניכוי של מיליון רובל. מופץ ביניהם. אם מדובר על הגרסה הראשונה של הבעלות, אז בהתאם לחלוקת האחוזים שצוינה בתעודות הבעלות. במקרה השני - בהסכמה. אם פשרה נכשלה, אז דרך בתי המשפט.ההסכם שבעלים משותפים מוכנים לבדל את האינטרסים שלהם על פי חלוקת אחוזים כזו או אחרת, נחשב כמושג כאשר כל אחד מהם חותם על הסכם מכר מקרקעין. ככלל, אין דרושים מסמכים נוספים המאשרים "פשרה".

יחד עם זאת, לאנשים שיש להם את הזכות להחזיק מניה בדירה יש את הזכות למכור את חלקם בנכס ללא הסכם עם בעלי המשותף ובמקביל לקבל את הניכוי במלואו, באופן פרטני. כמובן שהאחריות לתשלום מס בעת מכירת נדל"ן במקרה זה היא אינדיבידואלית לחלוטין.

PIT: 13% או 30%?

בקהילה של מתווכים ואזרחים העוסקים בעסקאות נדל"ן עולה לפעמים השאלה: מדוע במקרים מסוימים שיעור מס עבור עסקאות השוות ל- 30%? איזה מס על מכירת נדל"ן יוצא כל כך מעיק? התשובה היא פשוטה. אינדיקטור זה מיועד לתושבי הפדרציה הרוסית. הם בדרך כלל אזרחים זרים שהחליטו למכור את רכושם ברוסיה.

אך ישנם גם מקרים תכופים בהם אזרחי הפדרציה הרוסית מוכרים גם הם כתושבי חוץ. העובדה היא שאדם שאינו גר בשטחה של ארצו יותר מ 183 יום בשנה, ללא קשר לאזרחותו הרוסית הלאומית, מוכר כתושב. חובתו היא לשלם מס הכנסה הרבה יותר מאשר אם גר ברוסיה יותר משישה חודשים. וניואנס חשוב נוסף. אם תושב שאינו מוכר מוכר את הנכס, מיסים אינם מתקזזים בניכויים כלשהם. תנאי התשלומים שלהם נשארים זהים, נוהל הדיווח לשירות המס הפדרלי - זהה.

מה אם לא תגיש הצהרה?

בתחום כזה כמו קנייה ומכירה של נדל"ן, מיסים הם ההיבט החשוב ביותר. ולכן המחלקות הרלוונטיות מחמירות מספיק ביחס למדיניות פיקוח על תנועת הכספים במסגרת עסקאות עם דירות. לפיכך, אם מוכר המקרקעין לא מגיש הצהרה בתוך התקופה שנקבעה המשקפת את הסכומים שהתקבלו למכירת דיור, אזי בהתאם סעיף 119 לחוק המס הוא יקבל קנס בגובה 5% מהמס (או הסכום שלא שולם), המחושב מדי חודש מרגע הגשת המסמכים לשירות המס הפדראלי (אך שוויו המרבי אינו יכול לעלות על 30% מהחוב למדינה, וגודלו המינימלי הוא 1 אלף רובל).

מה אם אתה לא משלם מס?

אם מוכר הנדל"ן לא שילם את מס ההכנסה האישי המחושב, שירות המס הפדרלי ידרוש את תשלום הכסף המתאים, יגבה קנס (20% מסכום המס) וריבית (באחוזים השווים ל- 1/300 משיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי - הם מחויבים מדי יום עד יש עיכוב).

האם הפורשים צריכים לשלם מס?

יש גרסה לפיה הגמלאים פטורים מתשלום מס הכנסה אישי בגין הכנסות ממכירת דירה. זה לא נכון. ההכנסה ממכירת דיור מבחינת חקיקת מס שווה למשכורת. המדינה אינה מספקת הטבות בגין מס מכר נכסים לגמלאים. בנוסף, מבחינתם, החובה להעביר את הצהרת ה- 3-NDFL לשירות המס הפדראלי במועד, כמו גם את התשלום במועד של הסכומים המחושבים, זהה לחלוטין לאנשים עובדים. כמובן שנשאר הכלל כי המס לא נשלם על מכירת נדל"ן פחות משלוש שנים בנכס.

כיצד להגיש הצהרה?

ישנן שלוש אפשרויות עיקריות להגשת טופס ה- 3-NDFL, המשקף את הנתונים של עסקאות נדל"ן, לגוף הטריטוריאלי של שירות המס הפדרלי. ראשית, אדם יכול לעשות זאת על ידי יצירת קשר עם המחלקה באופן אישי, שנית, על ידי כתיבת כתב-כוח למישהו הנוטריון על ידי נוטריון, שלישית, על ידי שליחת טופס אלקטרוני באמצעות שירותי המדינה (לאחר הרשמתו שם).

האם בקרוב יהיה מס חדש?

בקרב מומחים וכמה דיווחים בתקשורת נראה כי ברוסיה יופיע בקרוב מס חדש על מכירת נדל"ן. או לפחות יבוצעו שינויים משמעותיים בחקיקה הנוכחית.על מה אנחנו יכולים לדבר כאן? מה הסיכוי שהשנה בה יוכנס מס מכר הנכסים החדש היא 2015?

בשנת 2014 נדונה הצעת חוק במרחב הציבורי שנקראה לתיקון תכנית גביית המס הקיימת למכירת מקרקעין. העניין הוא שצריך לחשב מס הכנסה אישי על בסיס הערך הקדסטרלי של הדיור. הניסוח הזה, מדגישים מומחים, עדיין מעיד. אך המטרה הספציפית של המחוקק ברורה: הרשויות רוצות "להלבין" עסקאות בהן שווי הנכס הכלול בחוזה מכירת נדל"ן נמוך מהמחיר האמיתי של הדירה (הדבר נעשה על מנת "לעמוד" בניכוי המס של מיליון דולר או להשתמש בו עד למקסימום ) בעניין זה, הערך הזכוכית של הדיור, לטענת המחוקק, אמור להתאים פחות או יותר לשוק (כעת הוא בדרך כלל נמוך בהרבה).

מה המנגנון המוצע להפעלת החוק בהשוואה לנוהל הקיים? בואו נסתכל על כמה דוגמאות.

האזרח איבנוב, לאחר שערך הסכם מניה, השקיע 700 אלף רובל בפיתוח הבית. שנתיים לאחר מכן הזמינה החברה הקבלנית דיור. באותה תקופה מחיר השוק של דירתו של איבנוב צמח ל -2.5 מיליון. הוא רצה למכור אותה, אך בחוזה לרשום את העלות השווה ל- 1.7 מיליון. מסכום זה, בהתאם לחקיקה הנוכחית, הוא יוכל לנכות 700 אלף הוצאות בגין בנייה משותפת, כמו גם לצמצם אותה בניכוי הנדרש בסכום של מיליון. כך, איבנוב "סוגר" לחלוטין את ההכנסות שהתקבלו רשמית במסגרת החוזה כדי לא לשלם מס הכנסה אישי. על פי הנורמות הקיימות בחוק, כל מה שאיבנוב התכוון יכול וצריך להצליח.

תיקונים לקוד המס של הפדרציה הרוסית, שנדונים כעת, עשויים להכריח אזרח לשלם מס הכנסה אישי בכל מקרה. העובדה היא כי בהתאם לשערוך הנזכר, מחיר דירה יכול להיות, למשל, 2.2 מיליון רובל. זה 500 אלף רובל. יותר מאשר בחוזה המכירה שנערך על ידי איבנוב והקונה שלו. ומתוך 500 אלף אלה המוכר יידרש לשלם את מס ההכנסה האישי שנקבע בסכום של 13%.

יש מומחים, אומרים מומחים, כי המחוקק יכניס סוג כלשהו של הקלה ב"נוסחאות "שלו. זהו מה שמכונה "גורם הפחתה", שמכפיל אותו הערכת שווי קדימה של נדל"ן. כעת בחוק מופיע אינדיקטור השווה ל 0.7. במקרה של עסקת האזרח איבנוב, הנתון הסופי יושג על ידי הכפלת 2.5 ב- 0.7. זה 1.54 מיליון רובל. מה, באופן עקרוני, אמור להסדיר לאיבנוב - בהסכמתו הנתונים אפילו יותר מזה. אבל מה אם דירתו לא הייתה עולה 2.5 מיליון, אלא כולם 4? במקרה זה, סביר להניח שההערכה הנזכרת תהיה קרובה לשוק. ואז מוכר הנדל"ן יצטרך להמציא ביסודיות.

יחד עם זאת, מומחים רבים כמו גם נציגי מעגלי החקיקה עצמם אומרים כי "מקדם ההורדה" עשוי שלא להיות מאושר כלל. אפשרות אפשרית גם על מנת להעצים את הפרלמנטים האזוריים לקבוע את הנתון המקביל, ולהניע, כדברי מומחים, כי כל ההכנסות מתשלום מס הכנסה אישי על בסיס הערך הקדסטרי יישארו בתקציב הנושא.

תאריכי הדיון הציבורי בהצעת החוק - עד 30 באוקטובר 2014. ואז זה יופנה לסגני דומא המדינה. סביר להניח שכבר בשנת 2015 ייכנסו לתוקף תיקונים בחוק המס של הפדרציה הרוסית.

חוק חדש: הטבות ויתורים

כפי שאנו רואים, המדינה החליטה להתערב ביסודיות בתופעה כמו קנייה ומכירה של נדל"ן. יש לגבות באופן פעיל יותר מסים, ככל הנראה על ידי הרשויות. בנקודות מסוימות, בינתיים, מדיניות המחוקק מאפשרת מספר ויתורים. למרות העובדה שטרם אומצו תיקונים לחוק המס של הפדרציה הרוסית, חלק מהניואנסים שלהם הקשורים להטבות ויתורים בעסקאות נדל"ן כבר פורסמו. ציין כמה מהם.

כלל לא ניתן לשלם מס הכנסה אישי אם אזרח מוכר את הדיור היחיד שלו (או שהיה לו מעמד זה במשך 12 החודשים האחרונים לפני המכירה). נכון, העלות המרבית של דירה לא צריכה להיות יותר מחמישה מיליון רובל. ההנחה היא כי הנורמה הנוכחית, הנותנת זכות לפטור ממס הכנסה אישי על עובדת מכירת נדל"ן, היינו 3 שנים בנכס, תישאר.

חוק חדש: חוות דעת מומחה

מומחי שוק רבים מטילים ספק בכך שהסוכנויות האחראיות על יישום החוק החדש יוכלו לנסח את אלגוריתם הערכת הנדידה הנכון. מומחים מודים כי לא ברור להם מאיפה המספרים יגיעו. הבדלים בשיטות בהן משתמשים "שמאים" שונים הם בהחלט אפשריים, אומרים מומחים. יש גרסה כי לחוק החדש תהיה השפעה שלילית על שוק הנדל"ן הראשוני, שכן האטרקטיביות להשקעה בבנייה משותפת תקטן. בסופו של דבר, התוצאה עשויה להיות עליית שווי הנדל"ן בכל המגזרים.

יחד עם זאת, יש גם דעה בקרב מומחים כי יש צורך ברפורמות. יתר על כן, זה בכיוון של הידוק המעקב אחר עסקאות. העלאת או הורדת הימורים היא חסרת טעם. בהתחשב במספר העצום של "עסקאות אפורות" זה הופך להיות לא רלוונטי לחלוטין מה המס המוטל על מכירת נדל"ן - הוא לא משולם כלל.

אחריות לעסקים אפורים כיום

נשאלת שאלה סבירה: האם באמת יכול להיות שלא ניתן לגלות ולדכא את "התוכניות האפורות" שהרשויות שואפות "להלבין" כיום? האם כל אותן "הונאות" הקשורות לאינדיקציה בחוזי מכירת נתוני מקרקעין מוערכים, אינן מרמזות על אחריות כלשהי?

לדברי מומחים, לשירות המס הפדרלי אין אלגוריתם מפותח לזיהוי עסקאות מסוג זה. לפחות מכיוון שמבחינה משפטית רשויות המס לא יכולות להגיש תלונות נגד משתתפי שוק הנדל"ן. הקונה והמוכר מבצעים שני חוזים חוקיים לחלוטין. הראשון הוא העיקרי, הוא מציין סכום של עד מיליון. מאמר זה מיועד לבעלי מס. החוזה השני, בתורו, אינו משקף עסקת נדל"ן, אלא הפיצוי של הקונה עבור עלויות המוכר הקשורות ל"שיפור סוג הדירה. " למעשה, מדובר בקבלה להעברת כספים. הסכם מס זה, ככלל, אינו מחייב (והסכומים המפורטים בו אינם מופיעים רשמית בשום מקום).

במקביל, עבודה לא ציבורית בכיוון זה עשויה להתבצע במבנים של שירות המס הפדרלי. בפרט יש עובדות שהמשרד המרכזי של מחלקה זו מעת לעת מכתבים למחלקות הטריטוריאליות שלה כי יש צורך ליצור יחידות פונקציונאליות מיוחדות - בדיוק כדי להילחם בהתחמקות של אזרחים ממס הכנסה אישי בעת מכירת דיור במלואו.

על פי אחד המסמכים הללו, שנפל לרשותם של כמה כלי תקשורת ברוסיה, על מבני שירות המס האזורי נדרש ללמוד חוזי מכר ולבצע חקירות בעלות אופי חוקר - בצורה של ביקורים בבית הנישומים, ולנהל שיחות. אם מזוהים "התוכניות האפורות", גבו את סכום המסים האישיים ה"נכונים "(בהתבסס על הערכה עצמאית של עלות הדירה) ובאותה עת אזרחים בסדר.

אגב, מומחים רבים מתרשמים מהגישה לבקרת התנהלות מכירות הנדל"ן באוקראינה. המסים שם, כמו גם שלנו, אינם קטנים - הם יכולים להגיע עד 15%. ולכן, על מנת למזער את הסבירות ל"עסקאות אפורות ", הרשויות באוקראינה הציגו לאחרונה נורמה: נוטריונים המאשרים הסכמי קנייה ומכירה לדיור נדרשים לבדוק מידע על הערכת שווי שוק עצמאית של הנכס במאגר הענן. אם מידע לא נמצא באינטרנט, נוטריון אינו רשאי לאשר מסמכים.

המומחים מעריכים כי הרלוונטיות של הנהלים לזיהוי "תוכניות אפורות" עלתה במיוחד בגלל תיקונים בחוק המס של הפדרציה הרוסית המסדירים ניכויי רכוש לרוכשי הנכסים. העובדה היא שעד 1 בינואר 2014, לרוכשי הדירות הייתה הזכות להשתמש בניכוי המס רק פעם אחת עבור נכס בודד. אם הם קנו דיור, והחוזה ציין סכום של מיליון, כל מה שיכלו לסמוך עליו היה 13% מהסכום הזה.

לפיכך, קונים רבים לא הסתפקו ב"תוכניות האפורות "והם ביקשו מהמוכרים לערוך חוזים עם מספרים אמיתיים. אך לאחר שבוצעו תיקונים בקוד המס, לקבל ניכוי רכוש התאפשר עם כל מספר של עסקאות נדל"ן. ועכשיו, לקונים, באופן עקרוני, לא אכפת איזה סכום מופיע בחוזה המכירה. לא אכפת להם איזה מס מכר נכס מוכרים רוצים לשלם והאם הם בכלל רוצים לעשות את זה.

עסקאות עם גורמים משפטיים

הבה נבחן בקצרה היבטים הקשורים למיסוי עסקאות בהן מוכרי נדל"ן הם ישויות משפטיות (חברות עסקיות וכו '). סכמת חישוב החיובים כאן שונה כמובן מזו האופיינית לאינדיבידואלים. אבל זה די מובן והגיוני. אם מדובר בתופעה כמו מכירת נדל"ן על ידי גורם משפטי, משלמים כאן מיסים משני סוגים.

ראשית, מדובר במע"מ (18%). שנית, זהו מס ההכנסה של החברות (20%). לא ניכויים. עם זאת, אם הארגון משתמש במערכת המס הפשוטה, אז הנדל"ן נמכר על פי סטנדרטים שונים לחלוטין. אין מס "מפושט" על הרווח, והתמורה ממכירת נכסים משווה למסחר. על פי הנורמות למערכת המס המפשטת, החברה תצטרך לשלם 6% מהתמורה מהמכירה או 15% מההפרש בין התמורה לבין עלות רכישת נכס זה.

כללים דומים חלים גם על יזמים פרטיים. אם הם עובדים על פי מערכת המס המפשטת, הם משלמים עבור מכירת נכס 6% מההכנסה או 15% מה"הפרש ". במסגרת מערכת המיסוי הכללית יש לשלם מע"מ ומס הכנסה. נכון, חשוב שקבלת הכספים מהקונה תעבור דרך חשבון בנק רשום רשמי. אם יזם בודד מוכר נדל"ן דרך חשבון בנק "רגיל", הוא יצטרך לשלם מס הכנסה אישי כאדם פרט. נכון, תוכלו להשתמש בניכוי במקרה זה.