כאשר קונים או מוכרים נדל"ן, הרוסים כמעט תמיד מתמודדים עם מיסים. אם הם במעמד של רוכשי בתים, אזי אין להם אחריות ישירה לתשלום תרומות לאוצר - יתר על כן, הם זכאים לניכוי מס מיוחד.
אבל אם אדם הוא מוכר נדל"ן, הרי שיש לו חובות די והותר למדינה. הוא מחויב לשלם מיסים על התמורה. בזמן ובמלואו. אם אדם עומד בפני המשימה "למכור דירה כדין", אילו מיסים הוא יצטרך לשלם? האם יש לו את הזכות לסמוך על הטבות כלשהן?
כמה גדול המס?
על פי החוק הרוסי, כאשר אנשים מוכרים נדל"ן (דירות, חדרים, בתים, קוטג'ים, חלקות קרקע וכו ') שהיו בידי המוכר פחות משלוש שנים במועד העסקה, מתעוררת חובה לשלם מס הכנסה אישי בסכום של 13% מהתמורה סכום. אפשר להפחית את בסיס המס במיליון רובל. (מה שנקרא ניכוי רכוש). או עבור הסכום שבילה המוכר בקניית נכס (אם יש מסמכים תומכים רלוונטיים).
ההזדמנות לקיזוז עלויות רכישת דירה מועילה, למשל, במקרים בהם אדם, לאחר שקנה נדל"ן, החליט שהיא אינה מתאימה לו, ולכן החליט למכור אותה מחדש. אם הוא יעשה זאת תוך שנה, אז אם הוא לא יקבל רווח העולה על מיליון במהלך העסקה, הוא לא יצטרך לשלם שום תרומה לשירות המס הפדרלי. יש לשלם את המס על מכירת דירה עד ה- 15 ביולי השנה שלאחר סיום העסקה.
התחייבויות מוכר
בנוסף לעובדה שיש לשלם במועד סכום כספי בגובה מס ההכנסה האישי המחושב, למוכר חובה חשובה נוספת - להתייצב בשירות המס הפדרלי. זה נעשה על ידי הגשת הצהרה בצורה של מס הכנסה בן 3 איש. יתר על כן, גם אם המס על מכירת דירה היה למעשה אפס (כלומר, סכום העסקה היה פחות או שווה לניכוי של מיליון רובל), עדיין צריך להביא מסמך זה לשירות המס הפדרלי. יתר על כן, יש לעשות זאת לפני 30 באפריל של אותה שנה, שלאחר מכן הושלמה העסקה.
אחריות
מה קורה אם אזרח אינו משלם מס הכנסה על מכירת דירה? ואז המדינה באדם של שירות המס הפדרלי תקנו אותו בסכום של 20% מהסכום המחושב של מס הכנסה אישי (או יתרתו שלא שולמה מסיבה כלשהי). כמו כן, ייגבה קנס יומי בסכום של 1/300 משיעור המימון המחודש של הבנק המרכזי (כיום 8.25%) ביחס לסכום החוב - עד שאדם יסדיר את המדינה באופן מלא.
מה יקרה אם אדם לא יצליח להגיש טופס 3-NDFL לשירות המס הפדראלי (גם אם אין צורך לשלם מס על מכירת דירה)? במקרה זה, שירות המס הפדרלי יטיל גם קנס חד פעמי של אלף רובל. שיגדיל ב- 5% מסכום המס המחושב מדי חודש - עד שאדם יסתפק במדינה. נכון, הנתון הסופי לא יעלה על 30% מהחוב.
גורם הפרטה
מקרה שכיח למדי שציין עורכי דין רוסים: אדם מפריט דירה בה התגורר למעלה מעשר שנים ומוכר אותה. לפעמים אפילו משקף בכנות את מלוא הסכום בחוזה עם הקונה. עד מהרה הוא קיבל טלפון משירות המס הפדרלי וביקש בנימוס לשלם לא יותר ממס הכנסה על מכירת דירה. איך זה אפשרי? העובדה היא שאזרח עשה טעות מגוחכת - הוא מכר דיור מיד לאחר ההפרטה. וזה מבחינת החוק נופל במקרה בו הנכס נמצא ברשותו פחות משלוש שנים.
העובדה שאדם גר בדירה שנים רבות לפני ההפרטה אינה ממלאת שום תפקיד. המצב דומה כאשר מתבצעת מכירת דירה בירושה - המס יחויב אם התקופה המועד של 3 שנים לא חלפה. לכן עורכי דין מורים בקפדנות לאזרחים שרשמו זה עתה בעלות על הדירה בכל הליך: עליכם להמתין שלוש שנים.
מיסים ובעלות משותפת
וריאנט אפשרי בו יש לשלם מס הכנסה על מכירת דירה, בתנאי שהדיור בבעלות משותפת או משותפת. הבעיה העיקרית כאן היא כיצד לחלק את הניכוי של מיליון רובל? הכל תלוי קודם כל באיזה סוג נכס אנו מדברים - משותפים או משותפים.
במקרה הראשון, הכל פשוט. הניכוי מחולק ביחס לאחוז הבעלות המצוין במסמכים. אם נניח, איבנוב הוא הבעלים של 45% מהדירה, ופטרוב - 55%, אז הראשון זכאי ל"הנחה "במכירת דיור בסכום של 450 אלף רובל, השני - 550 אלף.
במקרה של בעלות משותפת, מידת הפשטות תלויה בעיקר ביכולת של בעלי שותפים להסכים בינם לבין עצמם.
טרם נקבע שום מנגנון אוניברסלי, המקובל בדרך כלל על מנגנוני השוק לקביעת נתח מסוים בבעלות על דיור על ידי חקיקה רוסית.
בעלי שותפים חייבים להגיע לפשרה. ואם זה לא יסתדר, בית המשפט יכריע בשאלה.
שאלה נוספת שמלהיבה אזרחים רבים היא: "מה אם למשל אדם לפני עשר שנים קנה חלק בדירה בנפח כזה וכזה, ולפני חודש הוא קנה את כל הבית ומתכוון למכור את הנכס? האם מכירת הדירה חייבת במס במקרה זה?" עורכי דין ממליצים לשים לב לאחד ממכתבי משרד האוצר שפורסם בשנת 2012 (כלומר, מסמך מס '03-04-05 / 9-189). נכתב כי שינוי בשיעור הנדל"ן אינו כרוך בסיום זכויות הקבע לבעלים.
על פי אותה היגיון, כפי שמאמינים חלק מהמומחים, יש לעשות הבחנה בתנאי הבעלות הפרטניים על מניות. אם אחד הבעלים הוא הבעלים של הבית עד למכירת הדירה, 3 שנים, הוא אינו צריך לשלם מס באופן ספציפי. ואילו השני יכול להיות בעל חלקו בפחות משלוש שנים. ואם הוא רוצה למכור את חלקו בנכס, אז הוא יצטרך לשלם ל- NFDL (עם סכום ההכנסה המקביל).
אם כי, כפי שאומרים מומחים, עמדת הגופים הטריטוריאליים של שירות המס הפדרלי עשויה להיות שונה מחוות דעתו של משרד האוצר. לכן מומלץ לפני עסקאות בהן ישנם תנאים דומים, יש להתייעץ עם רשויות המס של אזור או עיר מסוימת.
יש ניואנס משמעותי בכל הנוגע להליכי הרכישה והמכירה בהשתתפות בעלי שותפים לנדל"ן במסגרת מניות. אם דירה נמכרת במסגרת חוזה מכר שנחתם על ידי כל הבעלים, סכום הניכוי הוא מיליון רובל. מחולק (כמו שאמרנו לעיל, בפרופורציות). אך אם כל אחד מהבעלים המשותפים ירצה למכור את חלקו במסגרת הסכם נפרד, תהיה לו הזכות להשתמש ב"הנחה "בערבות המדינה במלואה. באופן דומה, במקרה של אנשים המחזיקים דירה על בסיס בעלות משותפת (אם כי במקרה זה יש צורך להסכים על גודל המניות שיימכרו).
עסקת חוץ
ידוע כי ברוסיה ישנם שני סוגים עיקריים של נישומים. הראשון הם תושבי המדינה, הם משלמים מס הכנסה אישי בסכום של 13%. אזרחי רוסיה ואזרחי מדינות אחרות שחיו ברוסיה יותר מ- 183 יום במשך 12 חודשים מוכרים ככאלה. השני הם תושבי חוץ. אשר בהתאמה, עיקר השנה התגורר בחו"ל. מה לעשות אם דירה נמכרת על ידי תושב שאינו תושב? האם אתה צריך לשלם מיסים?
כן יתרה מזאת, הסכום גדול משמעותית מאשר אם המוכר היה תושב, כלומר 30%. אגב, אזרחים מקטגוריה זו משלמים את אותו הסכום אם הם עובדים להשכרה (או מקבלים הכנסה רשמית מסוג אחר).ניואנס עיקרי נוסף הוא שלתושבים שאינם תושבים אסור לעשות ניכויים.
אם המוכר הוא IP
כיצד מחושב המס כאשר קונים (מוכרים) דירה ליזמים? מהן הניכויים שמקבלים IP? לגבי הרכישה - אין. יזמים אינם יכולים בזכות "אזרחית משותפת" להחזיר 13% מערך הנכס במסגרת ניכוי הנכס. אבל אז יש להם סיכוי לשלם מס נמוך משמעותית על המכירה.
יותר מדי IPs עובדים על "פישוט". בהתאם למערכת מיסוי זו, ההכנסות ממכירת מקרקעין משוות למסחר. ולכן יש לשלם 6% מסכום ההכנסה שהתקבל.
אם המוכר הוא אזרח ותיק
האם מחושב המס על מכירת דירה לגמלאים? כן, ובשלמותו. העובדה שאדם בפנסיה אינה משפיעה על שלו מצב משלם המס. ישנן אותן התחייבויות להגשה בזמן של הצהרת ה- 3-NDFL לשירות המס הפדרלי ותשלום תרומות מוערכות במועד.
תוכניות אפורות: אחריות
אזרחים רבים מהפדרציה הרוסית, המנסים שלא לשלם מס על מכירת דירה, מעידים על העלות הנמוכה בהרבה של דירה בעת רישום עסקאות קנייה ומכירה מאשר בעת ביצוע הסדרים אמיתיים עם הקונה. בדרך כלל במקרים כאלה מופיע הסכום של מיליון רובל, שווה לניכוי. הסכום שנותר למוכרים במזומן של דירות מקבלים במסגרת הסכמים נוספים (בעיקר "קבלות").
מבחינת החוק הכל נראה "נקי". עם זאת, כפי שאומרים מומחים, בשנים האחרונות מחלקות ממשלתיות נאמנות פחות ופחות לעסקות מסוג זה. וניתן להתעלם ממראה "טוהר" במידת הצורך, מכיוון שפעולותיו של המוכר מסתכמות בהעלמת מס (וזה מתאים ל מאמר 198 לחוק הפלילי). כל מה שנדרש מעובדי שירות המס הפדראלי בכדי לקבל את המס על מכירת דירה במלואה הוא איסוף הראיות לכך שהאדם החיל את "התוכנית האפורה" בצורה של נתונים מופחתים בחוזה המכירה. ואז תוכלו להעביר מידע לבית המשפט.
איך זה קורה בפועל? ככלל, רשויות המס, לאחר שחשדו בהסתרה ברורה של דמויות אמיתיות במכירה, מורות על הערכה עצמאית של דירה שנמצאת באותו הבית (ואם זה לא אפשרי, אז דיור בבניין הדומה בעיצוב באותו אזור). לאחר שקיבלו נתונים עצמאיים הם מתקשרים לנישום לשיחה ומבקשים בירור.
אם אדם אומר שהוא פשוט הצליח לשכנע את הקונה לקנות דיור זול פי חמישה משווי השוק, אז עובד שירות המס הפדראלי, באופן שאינו מאמין בו, יכול לפתוח בערעור לבית המשפט. קיימת סבירות גבוהה שהיא אינה מצליחה: בשנים האחרונות היו תקדימים כאשר מגניסי "התוכניות האפורות" נידונו. ככלל, הם היו צריכים לשלם מס על מכירת דירה, המחושב בהתאם לשווי השוק האמיתי של הנכס.
מלשינים לעסקים עם עלות דיור מופחתת, בינתיים, יכולים להיות נוטריונים שלקחו חלק באישור מסמכים למכירת דירות, ואפילו פקידי צדק שרשמו נדל"ן. לכן, אומרים מומחים, קשה יותר ויותר למכור דיור על פי "תוכניות אפורות". למרות שעד כה, הם מודים, זה בסדר הדברים - מס ההכנסה על מכירת דירה גדול מדי.
ניואנסים של בעלות
כפי שכבר קבענו, אדם משלם מס הכנסה אישי על ידי מכירת דיור בבעלותו בפחות משלוש שנים. כיצד מחושבת תקופה זו? פשוט מאוד - 36 חודשים מלאים נלקחים בחשבון בעת חתימת עסקת הרכישה והמכירה. מומחים מציינים כי הקדנציה נספרת מהמועד המופיע בפנקס המדינה (ולא זה שנכתב בתעודת רישום המקרקעין). ההבדל בין ימים אלה, מציינים מומחים, יכול להיות משמעותי - עד שבועיים.
כמו כן, ראוי לציין כי מי שהיה, בבעלותו דירה, אומרים 10 שנים, מכר אותה ורכש אותה בחודש לאחר מכן, נחשב, כפי שאומרים מומחים, לבעלים החדש.כדי להימנע מתשלום מיסים, עליך להמתין שלוש שנים לפני שמכירת נכס.
טריקים של ניכויים
כפי שאמרנו כבר בהתחלה, אזרחי הפדרציה הרוסית זכות לקבל ניכויים הקשורים לא רק למכירת נדל"ן, אלא גם לרכישת דירות. במקרה השני, מנגנון חישוב הסכומים הוא כמובן שונה לחלוטין (כמו גם הנורמות החקיקתיות השולטות בו). הבה נבחן בקצרה את הפרטים של ניכוי הנכס לרוכשי דירות.
המדינה באדם של שירות המס הפדרלי מעניקה את הזכות לאזרחים שרכשו נדל"ן להחזיר 13% מהסכום שהוצא בקשר לעסקת רכישת דיור. זה קודם כל תשלום לטובת המוכר. הניכוי המרבי על בסיסו הוא 260 אלף רובל. דירות רבות נרכשות במשכנתא. מכאן נוצר בסיס אחד נוסף לחישוב הניכוי, שהסכום המקסימלי שלו על בסיס זה הוא 390 אלף רובל. (אם הדירה נרכשה לאחר 1 בינואר 2014), ואולי אפילו בלתי מוגבלת לחלוטין (אם הדיור נרכש בשנים קודמות).
נראה כי הסכומים הללו פחותים בהרבה מהניכוי של מיליון בערבות מכירת דירות. אך בל נשכח כי "הנוסחאות" לחישוב חובות המס למוכרים שונות לחלוטין. יתכן ויתברר כי ניכוי הנכס בעת רכישת דירה יהיה בפועל יותר ממס ההכנסה האישי המחושב במכירתו.
מעניין במיוחד הוא שניתן לשלב בין שני סוגי הניכויים. יתרה מזאת, בחלק מהמקרים, מציאותי לקזז את מס ההכנסה האישי המחושב הנובע ממכירת דירה וניכוי מס על בסיס רכישת נדל"ן. צריך רק ליצור קשר עם המבנה הטריטוריאלי של שירות המס הפדרלי כדי להסכים על נוהל זה. זה יחסית לא מסובך, וברוב המקרים אפשר לעשות זאת מבלי לערב יועצים יקרים.
למשל, התרחיש הבא אפשרי.
האזרח איבנוב מכר דירה בשדרת לנין תמורת 2.5 מיליון רובל. הוא השתמש בזכות הניכוי בסכום של מיליון ועכשיו הוא חייב מס של 13% של 1.5 מיליון רובל, כלומר 195 אלף רובל.
תמורת הכנסות ממכירת דירות בשדרת לנין, האזרח איבנוב קנה דירות ברחוב מוסקובסקאיה עבור אותם 2.5 מיליון רובל. (הוא פשוט אהב את האזור הזה). מעלויות רכישת דירה זו, יש לו את הזכות לקבל ניכוי, כעת כרוכש, בסכום של 260 אלף רובל.
איבנוב מגיש את המסמכים הרלוונטיים למשרד המס, שם הוא נספר באופן הדדי את ניכוי המס וחוב מס הכנסה אישי. כתוצאה מכך, שירות המס הפדרלי אפילו נשאר "בשל" האזרח 65 אלף רובל נוספים. שישולמו לו באופן שנקבע. העיקר שאיבנוב צריך לבצע את שתי העסקאות בשנה אחת.
