תרומת דירה הינה עסקה מיותרת של העברתה של הבעלים הזקן לחדש על פי הסכם תרומה. כלומר, התורם אינו רשאי לדרוש מהעובד לתת לו משהו בתמורה למסמך כזה כמו תעודת מתנה לדירה. המסים ששולמו במקרה זה מוגדרים בחקיקה.
מתן דירה: נורמות משפטיות כלליות
1. מתנה היא תמיד בחינם. בשטר מתנה לדירה לא ניתן לרשום פריטים המחייבים משהו שעשה העושה ביחס לתורם. אם נקבעו פיצוי כספי, שכר דירה או תלויים של התורם בהסכם המתנה, הרי שהוא בטל כחוק. נניח ש"עושה "מסוים יש בידו מתנה לדירה שהתקבלה בתנאים כאלה. המסים ששולמו במקרה זה מוטלים בשיעורים שנקבעו עבור חוזי מכירה או קצבה (תחזוקת חיים לכל החיים).
2. המתנה תמיד דחופה. הדירה הופכת להיות רכושו של העשה ישירות לאחר רישומו על ידי המתנה ברוזרסטר וקבלת האישור. הקלטה בתעודת המתנה כי העובר מקבל בעלות על הדירה לאחר מות התורם אינה חוקית. עבור תנאים כאלה, מיושמת צוואה עם רישום הדירה כירושה ותשלום מיסוי מקרקעין.
3. המתנה הינה וולונטרית לשני הצדדים. עד לרגע רישום המתנה ברוזרסטר הם יכולים לשנות את דעתם ולהכריז על המתנה פסולה. כמובן שבמקרה זה לא משולם מס.
אם לדירה יש בעל יחיד, אז יש לו הזכות להציג אותה בפני כל אדם ללא אישור של מי שנרשם בה. זכות הבעלות עוברת לבעלים החדש לאחר חתימת הצדדים על שטר המתנה ורישומה ברוזרסטר.
אם הדירה בבעלות משותפת או משותפת, אז:
• בעל חלק בבעלות על דירה רשאי לתרום אותה ללא הסכמת שאר בעלי ההון; הסכם כזה הוא חוקי לחלוטין. כלומר, אם בבעלותך מחצית מהדירה בבעלות משותפת עם מישהו ורוצה לתת את החצי הזה לילדך, אינך צריך לקבל את הסכמת בעל מניות אחר.
• אם הנכס משותף, אז על מנת לתרום חלק בו, על התורם לקבל את הסכמתם בכתב של כל הבעלים האחרים לעסקה כזו.
שיעור המס אינו תלוי בשאלה אם כל הדירה מוצגת או רק חלק ממנה.
היסטוריה קצרה של מיסוי מתנה
עד 2006, חוק הפדרציה הרוסית מדצמבר 1991 היה בתוקף ברוסיה תחת הכותרת "על מס על רכוש המעביר בירושה או במתנה", הקובע את הסכום והנוהל במס בעת תרומת דירה. החוק הפדרלי מיום 01.07. 2005 N 78-ФЗ ביטל מס זה והחליף אותו למעשה במס הכנסה אישי, אשר נכון לשנת 2015 מוסדר על ידי קוד המס. כלומר, רק השם והמעשה הרגולטורי השתנו, לפיהם מוטל המס. ובכל זאת, תצטרך לשלם מס עבור הדירה שנתרמה. יחד עם זאת, כמו על פי החוק הישן, אם כל הדירה נתרמת, אז מחירו המלא חייב במיסוי. אם ניתן חלק בבעלות על דירה, המס נלקח מערך מניה זו.
מס הכנסה אישי מוטל רק על חוזי מתנה שנחתמים לא לפני 1 בינואר 2006.
מה גודל מס המתנה לדירה?
השנה סכומה עומד על 13% משווי הדירה. המס משולם על ידי התורם.אך איזו עלות יש לקחת בקביעת בסיס מס הכנסה אישי? אחרי הכל, המתנה לא עשויה להכיל שום ערך של הדירה.
במשך זמן רב נושא הערך של הדירה איתה נלקח מס המתנה נושא במחלוקת. עמדתו של שירות המיסים הפדרלי הייתה רחבה ככל האפשר: הותר לו לקחת את החוזה, השוק, המלאי (מחושב ב- BTI) ואפילו את הערך הקדסטרי כבסיס. למעשה, לכל בדיקה היה נוהג משלה.
לבסוף, בשנה שעברה שר האוצר קו תחת מחלוקת זו בכך שקבע במכתבו מיום 05/08/2014 N 03-04-05 / 21903 כי מס המתנה, אשר הסכום והנוהל בו נקבע על פי קוד המס של הפדרציה הרוסית, שולם על שווי השוק של הדירה. נכון, כעת עלתה השאלה, אך כיצד לקבוע זאת נכון? עד כה, הדרך הקלה ביותר (והזולה ביותר!) היא לקחת אישור מ- CCI המקומי עם מחיר השוק הממוצע של דירות בעיר ולציין זאת במתנה.
מס מתנה ששולם על ידי תושבי חוץ
החוק אינו מגביל את בעלי בתיהם בזכותם לתרום אותו לזרים. אדם כזה שאינו תושב הפדרציה הרוסית, שיש בידו מתנה לדירה, מחויב במס בשיעור של 30%. שינוי בשיעור אפשרי על בסיס הסכם בינלאומי שנערך להחריג מיסוי כפול.
תשלום המס על ידי תושב שאינו תושב במסגרת הסכם תרומת דירה חייב להתבצע לפני שהוא רושם את בעלותו עליו.
אם הדירה ניתנת לקרוב משפחה
לעיתים קרובות יש לאזרחים שאלות: "אם האם (או האב) נותנים את הדירה לבנה (בתה), האם לאדם ניחן כזה יש חובה לשלם את מס המתנה עבור הדירה? האם נכדיו המחוננים צריכים לשלם?"
קוד המס של הפדרציה הרוסית פוטר מקרובים את מס המתנה. כלומר, אם מחונן בדירה קשור קשר הדוק לתורם, אזי אין עליו חובה לשלם מס הכנסה אישי על שווי השוק שלו.
אילו קרובים קרובים?
אם הדירה נתרמת בתוך אותה משפחה, אז אחד מחבריה אינו צריך לשלם מס מתנה. ילדים (כולל מאומצים) יכולים לקבל דירת תרומות מהוריהם, או נכדיהם (כולל הורים למחצה, כלומר שיש להם הורה משותף אחד בלבד) מסביהם וסבתיהם. אפשר ולהיפך, לתת דירות מהדור הצעיר לגדולים יותר או בתוך אותו דור - בין אחים ואחיות.
קרובי משפחה קרובים ללא תנאי הם בעלים ונשים. אבל דודים (דודות) ואחיינים אינם שייכים להם.
תואר מערכת יחסים אושר בתעודות רלוונטיות (נישואין, לידה, אימוץ).
נוהל תשלום למס הכנסה אישי
נניח שיש לך מתנה בידיים לדירה. המסים ששולמו במקרה זה נקבעים על פי קוד המס של הפדרציה הרוסית ומצויינים לעיל בטקסט. לפיכך, לאחר רישום תרומה ברוסטרסטרה, עליך להגיש עד סוף אפריל את השנה הבאה את תרומת הדירה לשנה למס שבמקום הצהרת הרישום שלך בטופס 3-NDFL על הכנסותיך, תוך ציון שווי הדירה בה והצגת תעודת בעלות עליה. אם העבר נמצא בקשר הדוק עם התורם, ובהתאם לכך, הוא פטור מתשלום מס הכנסה על יחידים, עליו עדיין לספק לפקח המס הצהרה, כמו גם מסמכים המאשרים את מידת היחסים.
המסים עצמם יחשבו את סכום המס וישלחו אליכם קבלה עם הודעה על חישוב המס. ניתן לשלם אותו בכל בנק.
זוג מקרים פרטיים של תשלום מס הכנסה אישי עם תרומת דירה
מה לעשות אם אתה אזרח ותיק ויש לך אישור מתנה לדירה? המסים ששולמו במקרה זה אינם מרמזים על הטבות פנסיה כלשהן. כל הגמלאים נדרשים לשלם מס הכנסה אישי במקרה זה בסכום של 13%.
מתברר כי קיימת קטגוריה נוספת של אנשים, אשר, יחד עם קרובי משפחה קרובים, פטורים ממס הכנסה אישי מעצם התרומה.עובדי קונסוליות זרות ובני משפחתם קיבלו פטור ממנה. כלל זה מעוגן עדיין בינלאומי ועידת וינה בנושא יחסים דיפלומטיים 1961
סנקציות בגין אי תשלום או תשלום מאוחר של מס הכנסה אישי
בגין החמצת המועד האחרון להגשת טופס 3-NDFL, העוסק נדרש לשלם קנס בסך 5% (אך לא פחות מ- 1000 רובל) מסכום המס שלא שולמו לכל חודש מיום הגשתו, אך לא יותר מ- 30% מסכום המס המלא.
העוסק נדרש לשלם את מלוא סכום המס עד ה 15 ביולי של שנת הגשת הצהרת ה- 3-NDFL. אם הוא מפספס את התקופה הזו, הוא ישלם קנס של 20% מהמס שחויב. אם הוכח מכוון אי תשלום מס אז הקנס יעלה ל -40%, ותשלום הקנס אינו מבטל את תשלום המס עצמו.
אם העושה מתחמק ממס, אז הוא יוחזר בבית המשפט. יחד עם זאת, צדק השלום פוסק החלטה במיסים של לא יותר מ- 50,000 רובל: בסכומים גדולים, תביעה נחשבת על ידי בית משפט מחוזי או עירוני, שיכולה לחייב קנס בגין כל יום של עיכוב, ואף לחייב את הנתבע לשלם את אגרת המדינה בגין הגשת תביעת מס. לכן עדיף לשלם מס הכנסה אישי במועד.
רכישה ומכירה פיקטיביים במקום מתן דירה
לעתים קרובות, בין התורם לנעלה, מתבצעת עסקת רכישת ומכירה של דירה בה כסף מהאחרון לא מועבר לראשון. מה התוצאה? נניח שאתה כל כך "בר מזל" ויש לך מתנה בידיים לדירה. המסים ששולמו במקרה זה ממוזערים. אם תקופת הדירה בבעלותו של התורם מוכר היא 3 שנים ומעלה, אזי מס הכנסה אישי לא ישולם להם. אם הקביעות פחותה, המס עדיין הוא 13%, אך הבסיס שלו הוא סכום העודף של עלות הדירה על למעלה ממיליון רובל, כלומר בסיס המס מופחת במיליון וכתוצאה מכך מופחת מס הכנסה אישי.
יש לומר על הסיכונים של חוזה מכירה פיקטיבי שכזה. מכיוון שהוא מסווה סוג אחר של עסקה, בית המשפט רשאי להכריז על כך שהוא לא תקף (צדדים שלישיים עשויים לפנות לבית המשפט שזכויותיו הופרו). בנוסף לעובדה כי הסכם כזה יסתיים על ידי בית המשפט, הצדדים עשויים להיות אחראים פלילית.
סיכונים בעת כריתת הסכם תרומת דירה
ישנם מספר מקרים בהם הסכם תרומת דירה עשוי לבטל. לכן, ישות משפטית אחת אינה יכולה למסור דירה לגורם משפטי אחר, מכיוון שעסקאות כאלה ביניהן אסורות. עם זאת, ישות משפטית יכולה לתת דירה ליחיד.
ברור כי תרומת דירה לאחר מות התורם (למשל באמצעות מיופה כוח) הינה עסקה בהונאה והיא פסולה ביודעין. כמו כן, הדירה עשויה להיות עמוסה בשעבוד בנקאי, חוזה קצבה או אחזקה לתקופה תלויה. אז זה גם לא ניתן להעביר תחת מעשה מתנה.
