העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת: הוראות שלב אחר שלב

כיום שוק הנדל"ן הוא אזורי פרברים מוערכים מאוד לדיור. בהקשר זה, העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת לצורך פיתוח בהמשך היא בעלת רלוונטיות במיוחד.

מדוע יזמים מתעניינים בקרקע חקלאית

אזרחי רוסיה רוצים (לפחות אלה שיכולים להרשות זאת לעצמם) להחזיק בתים כפריים הבנויים על חלקות אדמה משלהם, כך שבסופי שבוע ובחופשות יוכלו להירגע שם מהאוויר המזוהם, הרעש והמולת הערים הגדולות, ורבים אינם נרתעים מ לחיות אותם.

בדומה לפטריות אחרי גשם בעשור האחרון, כפרי קוטג 'עילית שנבנו על אדמות חקלאיות לשעבר גדלו סביב מרכזי תעשייה גדולים, ולפני כן נאלצו היזמים להעביר קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת. ככלל, זהו שטח ההתנחלויות, המאפשר פיתוח מגורים.

מבחינתם, זה די הגיוני. ועל איזו אדמה עדיין בונים? אחרי הכל, חלקן של קרקעות ההתנחלויות בקרן האדמות הכוללת של רוסיה הוא כ -1% בלבד, והאפשרויות להשתמש בהן לבנייה כמעט ואנו מוצו. אז מפתחים מפנים את עיניהם החריפות לשדות הרוסים העצומים, נושכים מהם קטעים חדשים, ויזמים העברת חלקות אדמה חקלאיות לקטגוריה אחרת.

מה שמאיים על רוסיה בפיתוח אדמות חקלאיות

נראה שיש הרבה אתרים כאלה ברוסיה - מעל 400 מיליון דונם. עם זאת, לאורך התקופה שלאחר הסובייטים הייתה נטייה קבועה לירידה באזורם. בשנת 2012 בלבד, שטח המשאב העיקרי מההרכב של אדמות אלה, כלומר אדמות חקלאיות, פחת ב 315.7 אלף דונם, ושטחן ברוסיה הוא 195 מיליון דונם בלבד. והסיבה העיקרית לצמצומה היא בדיוק העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת. שנת 2014 עשויה לשים קץ למנהג זה, כאשר סגניו של דומא המדינה מרוסיה הצודקת הגישו הצעת חוק מקבילה לתמורה. עד כה הוא לא אומץ, אך אזורים בודדים כבר נוקטים בעצמם.

וכך, בשנה הנוכחית, הוכנס איסור על העברת אדמות חקלאיות לקטגוריה אחרת באזור מוסקבה לשימוש בבנייה מרובת קומות. הרשויות האזוריות מקוות כי אמצעי זה יצור תמריצים נוספים לבעלי השימוש בקרקעותיהם למטרתו המיועדת.

אדמה חקלאית (על פי קוד אדמות RF)

על פי קוד העבודה של RF, חלקות כאלה ממוקמות תמיד מחוץ להתנחלויות ומסופקות, והן מיועדות לחקלאות.

כאמור, קצת פחות ממחצית השטח של כל השטח החקלאי תפוס על ידי אדמות חקלאיות - מדובר בקרקע לעיבוד, כרי דשא לחציר, מרעה, מטעים, גני ירק, כרמים וכו '. זה כולל חוות ציד.

המחצית השנייה של השטח הכולל של כל האתרים החקלאיים (או מעט יותר ממחציתם) ממוקמת תחת כבישים העוברים בתוך מפעלים חקלאיים, כלי עזר שונים, חגורות יער, בריכות לשיקום אדמות וחקלאות דגים וכן מבני חוץ שונים.

ברור שחצי מהאדמות החקלאיות של יזמים שאינם מעוניינים בקרקע מעניינים אותם מעט - אחרי הכל, השטחים האלה כבר בנויים עם משהו או שהם תפוסים על ידי כמה מבנים לינאריים. לפיתוח מגורים, הדרך היחידה האפשרית היא להעביר חלקות מאדמות חקלאיות לקטגוריה אחרת.

סוגי השימוש המותרים בשטח חקלאי

אילו הזדמנויות מספקות החוק הרוסי ליישום נוהל זה? ה- RF RF קובע כי המשטר החוקי של כל קרקע נקבע על ידי שני המאפיינים העיקריים שלהם:

• שייכת לקטגוריה כזו או אחרת;
• שימוש מותר, המוקם במהלך יעוד השטחים.

זה המקום בו האורב הראשון אורב. אם אין ספק לגבי שייכות קרקעות חקלאיות לקטגוריית האדמות החקלאיות (קטגוריה 1 לפי קוד אדמות RF), אין כל בהירות מוחלטת ביחס לשימושן המותר.

ואכן, נכון להיום, הסוג היחיד של סקר טריטוריאלי שבוצע בפועל בפדרציה הרוסית הוא יעוד תכנון עירוני. לגבי אדמות חקלאיות זה לא מתוחזק, וחלקות VRI מהרכבן אינן מבוססות.

נכון, על פי חלק מהמומחים בתחום חקיקת קרקעות, רשימת סוגי השימוש בהם הניתנת בסעיף 78 לחוק עבודות RF עשויה להתקבל כ- VRI של חלקות אדמה חקלאיות. בנוסף, החוק הפדרלי מס '101 "על מחזור האדמה החקלאית" מזהה חלקות מהרכבן, שהמשטר החוקי שלהן מוסדר אך ורק על ידי קוד העבודה של RF, ומיועד למטרות כאלה:

1. תחת IZHS;
2. מתחת למוסכים;
3. עבור LPS;
4. לקוטג'ים;
5. מתחת לגנים וגני מטבח;
6. תחת מרעה;
7. תחת מבני חוץ שונים.

אז קוד התכנון העירוני (GRK RF) מאפשר הכללה בהרכב של יישובים כשטח חקלאי, כמו גם אזורי קוטג 'וגינה. וזה רק אומר העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת.

האם ניתן לבנות אדמות חקלאיות מבלי לכלול אותן בגבולות ההתנחלויות?

כידוע, כל עיריה ברוסיה חייבת לאמץ כללי LAR לפיתוח השימוש בקרקע שלה, הנדרשים לכלול תקנות לתכנון עירוני. הם מציינים רשימות VRI עבור חלקות קרקע ופרויקטים של בניית הון בתוך כל אחת מהן אזור טריטוריאלי. השפעתן של תקנות מסוג זה על אדמות חקלאיות כחלק מאדמות חקלאיות אינה חלה, ייעוד טריטוריאלי אינו מתבצע ולא נקבעו חלקות VRI מאדמות חקלאיות, מה שאומר שלא ניתן לשנותן.

זה לא כולל פיתוח של חלקות חקלאיות מעבר לגבולות ההתנחלויות. עד שאומצה חקיקה נפרדת בנושא יעוד טריטוריאלי מחוץ לערים, כפרים, יישובים עירוניים וכו ', אדמות חקלאיות מוגנות מפני סילוקן מהמחזור החקלאי באמצעות פיתוח.

כתוצאה מכך ניתן להקים VRI של חלקות חקלאיות מחוץ ליישוב המספקות את פיתוחן רק על ידי העברת האדמות החקלאיות לקטגוריה אחרת.

לאילו מטרות מותר להעביר אדמות חקלאיות לקטגוריה אחרת

רשימת המקרים החריגים שבהם מותרת העברה כזו ניתנת בחוק הפדרלי המיוחד מס '172 בנושא הנוהל לביצוע נוהל זה.

על פי חוק זה, העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת מתבצעת במקרים הבאים:

1. במהלך שימורם;
2. בעת יצירת שמורות, מקדשים לחיות בר, אתרי נופש, פארקים טבעיים, כולל גנים דנדרולוגיים, בוטניים וכו '.
3. בעת קביעת או שינוי גבולות ההתנחלויות;
4. בעת הצבת מתקנים תעשייתיים על אדמות חקלאיות, ששוויו הקדסטרלי פחות מהרמה הממוצעת שלה בעירייה;
5. אם חלקות חקלאיות שאינן מתאימות לייצור חקלאי כלולות בהרכב יערות או בריכות, כמו גם אדמות בשמורה;
6. כאשר בנויים עליהם חפצים ליניאריים;
7. במילוי הפדרציה הרוסית של התחייבויותיה החיצוניות, כמו גם בבניית מתקני הגנה על אדמות אלה;
8. בתחילת הכרייה באזורים אלה של מינרלים;
9. כאשר מניחים עליהם חפצים שונים העונים על צרכיהם של האזרחים (חברתיים, תרבותיים וכו ').

העברת אדמות חקלאיות לקטגוריה אחרת אסורה על אדמות חקלאיות, שיש להן ערך ופריון מסוים. הם כוללים תחומי ניסוי של מכוני מחקר חקלאיים ואוניברסיטאות, וכן חלקות בעלות ערך קדסטרלי העולה באופן משמעותי על הרמה הממוצעת שלה בעירייה. חריג לכלל זה יכול להיות המקרים המתוארים בפסקאות 3, 6, 7 ו 8 ברשימה לעיל.

אגב, החל מפברואר אשתקד, מפוקפק, מבחינת החוקיות, העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת (כלומר ב -2014) טומנת בחובה גם קנס מוגבר משמעותית על שימוש לרעה במגרשים כאלה. כמות העונשים היא בטווח 200-500 אלף רובל, תלוי בערך הקדסטרי שלהם.

כיצד מתחילה העברת קרקעות לקטגוריה אחרת

השלב הראשון הוא להגיש את הבקשה המתאימה לגוף המוסמך של סמכות מדינה מבצעת. בבקשה האמורה יצוין:

• מספר קדסטרלי;
• קטגוריית קרקע זמינה ורצויה;
• מה הסיבה להעברה;
• צורה של זכויות מקרקעין.

העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת מתבצעת על ידי הרשות הממלכתית של הגורם המכונן של הפדרציה הרוסית (למעט חלקות רכוש פדרלי) או על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית (ביחס לאדמות פדרליות).

מסמכים נוספים לתרגום

בנוסף, תצטרך:

• תמצית מהקדסטר הממלכתי לאתר או לדרכון הקדסטר;
• עותקים של מסמכים אישיים של המבקש;
• תמצית מפנקס המדינה המאוחדת;
• סיום בדיקת הסביבה של המדינה (במידת הצורך);
• הסכמת בעל זכויות היוצרים, אם יתבקש על ידי משתמש המקרקעין.

עותקים של מסמכים אישיים והסכמתו של בעל זכויות היוצרים מוגשים על ידי העותר לגורם המוסמך של סמכות המדינה יחד עם העתירה. אין צורך להגיש את המסמכים הנותרים, מכיוון שסוכנות מדינה מורשית יכולה לבקש אותם באופן עצמאי. עם זאת, כדי לזרז את ההליך עדיף לדאוג לזמינותם ולהשאיר אותו לעצמכם.

תנאים לשקול בקשת העברה

ממשלת הפדרציה הרוסית מחשיבה זאת תוך שלושה חודשים, ונושאי הפדרציה הרוסית מחויבים לשקול את המסמך תוך חודשיים מיום קבלתו.

כתוצאה מכך, אומצם מעשה עם החלטה חיובית או מעשה עם סירוב להעברה כזו.

בכל מקרה המסמך נשלח למבקש תוך שבועיים ממועד אימוץ.

המעשה יציין:

• מה הסיבה לשינוי שאומץ;
• פרמטרים, תיאור ומספרי קדסטרליים של חלקות;
• קטגוריות מקור ויעד.

כיצד ניתן להצדיק את אימוץ מעשה של סירוב להעברה

העברת קרקעות חקלאיות לקטגוריה אחרת אסורה אם:

• זה מוגבל או אסור על פי החוק הפדרלי;
• בחינה אקולוגית של המדינה נתנה חוות דעת שלילית במהלך יישומה;
• המטרה המיועדת של הארץ אינה עומדת בתכניות שאושרו להמשך השימוש בשטח.

תיקונים למצב המקרקעין הממשלתי ולרשם המדינה המאוחדת בעת העברת קרקעות לקטגוריה אחרת

גוף הכוח המורשה המוסמך, שאימץ את המעשה להעברת אדמות, שולח העתק (עד 5 ימים ממועד אימוץ) לרוזרסטר. האחרון מבצע שינויים במערך המדינה וברשם החברות של המדינה המאוחדת תוך 7 ימים ומודיע לכל המעוניינים בכך. נראה כי העברת הקרקעות נכנסה לתוקף מיום רישומם במערך המדינה (עקב שינוי בקטגוריה).

מסמכים המאשרים את הזכויות בקרקע בעת שינוי קטגוריית הקרקעות אינם מוציאים מחדש.

העבר לארצות ההתנחלויות

כאמור, ניתן לכלול חלקות חקלאיות בהתנחלויות עם הקצאת קטגוריה שונה להן - "אדמות התנחלויות". ברגע שהם נמצאים בגבולותיהם הם מוצאים עצמם בהרכב אזור טריטוריאלי ספציפי, הכפוף לתקנות תכנון עירוני, כולל הקמת VRI, המספקים את פיתוחם.ניתן לבצע את ההליך להכללה כזו עם הקמת (או שינוי) בו זמנית של VRI בהתאם לאמנות. 41 לחוק הפדרלי "על כניסתו לתוקף של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית".