רכישת קרקע חקלאית: רשימת המסמכים הדרושה לרישום

החקיקה הנוכחית קובעת את הקריטריונים לסיווג חלקות כאדמות חקלאיות. באמנות. 77 ZK מכיל תיאור מקיף ומקיף של שטחים כאלה.

תיאור כללי

אדמות חקלאיות ממוקמות תמיד מחוץ להתנחלויות. על שטחים כאלה להיות מיועדים ומשמשים אדמה, כבישים פנימיים, גופי מים, תקשורת וכן מטעי יער כדי להגן מפני השפעות של תופעות טבע וטכנולוגיות מזיקות. באתרים אלה מותר גם להקים אתרים למבנים ומבנים המופעלים לייצור, עיבוד ראשוני ואחסון של מוצרים.

רכישת קרקע חקלאית: תכונות

אחד ההיבטים הבסיסיים של העסקה הוא חובתו של בעל השטח להשתמש בו אך ורק בהתאם לקטגוריה ולסוג הקבוע. רכישת קרקעות חקלאיות נרשמת בפנקס המדינה המאוחדת לעסקות נדל"ן. הנוהל שעל פיו מועבר החפץ לבעלים החדש נקבע על ידי החוק הפדרלי מס '122. אחד התנאים המהותיים שנקבעו בחוק זה הוא הזכות המוקדמת לרכוש אדמות חקלאיות על ידי גופים עירוניים ומדיניים. בהתאם להוראה זו, על מוכר ההקצאה לקבל ויתור מארגונים אלה. הליך זה דומה לעסקה בה נפוץ בעלות משותפת.

כיצד מתבצעת רכישת קרקעות?

הנוהל לסיום עסקה נקבע על ידי התקנות רגולטוריות. המסמכים העיקריים הנדרשים לרכישת קרקעות הם תעודת רישום מדינה של החוק, דרכון קדסטרלי. החוק מחייב גם הודעה על הרשות המבצעת על הכוונה למכור את החלקה. ההודעה חייבת להיות בכתב. זה מציין את עלות העלילה, הקואורדינטות והגודל. בנוסף, המוכר קובע את התקופה בה ההצעה רלוונטית. על פי התקנים הנוכחיים, תקופה זו אינה עולה על 3 חודשים.

אם הממשל מסרב לרכוש את ההקצאה או לא מצליח להודיע ​​למוכר בכתב על הכוונה לרכוש אותו, אז הבעלים מקבל את הזכות למכור את חלקתו במהלך השנה במחיר לא נמוך מזה המצוין בהודעה. במקרה של שינוי בתנאים המהותיים של העסקה, על הבעלים לשלוח הודעה חדשה. אסור לרכוש אדמות חקלאיות בניגוד להליך זה. אם תסתיים עסקה כזו, היא תוכרז בטלה. הוראה זו אינה חלה על שטחים המיועדים למגרשים ביתיים פרטיים, כמו גם על הקצאות אלינו, אשר מבוצעות בהסכמי מתנה או סחר חליפין.

האם ניתן לבצע בנייה למגורים באזורים כאלה?

נאמר לעיל כי נורמות חקיקה מחייבות את הבעלים החדש להשתמש באדמות חקלאיות בהתאם לקטגוריה המותרת שהוקמה. אלה כוללים, במיוחד, גינון, קוטג 'קיץ, גינון. הדרך לצאת ממצב זה עשויה להיות לרשום את הבעלים כיזם בודד שיעסוק בחקלאות. במקרה זה, האתר יכול לשמש לא רק למגרשים לבית פרטי, אלא גם להקמת בניין מגורים עם אפשרות למגורים ורישום בו.

הערכה עצמאית

רכישת קרקעות חקלאיות מתבצעת בעלות שאינה מביאה בחשבון את מחיר המבנים הממוקמים עליה או מניחים לאחר מכן.כדי לקבוע את עלות ההקצאה, מבוצעת הערכה עצמאית. זהו כיוון מיוחד בעבודה עם נדל"ן. גם אם ישנם מבנים באתר, עלותם לא תיכלל במחיר הקרקע. עם זאת, המוכר מספק מידע אודותיהם.

תמחור

העלות בה יירכשו קרקעות חקלאיות נוצרת בהתאם לגורמים שונים. המשמעותי שבהם הוא הקטגוריה המותרת. מכיוון ששווקי השטחים השייכים לקבוצות שונות מתפתחים בדרכם שלהם, בהתאמה, עלות ההקצאות שנמצאות בקרבת מקום, אך עם סוגים שונים, יכולה להשתנות באופן משמעותי. רכישת קרקע חקלאית מתבצעת לאחר הערכת הטופוגרפיה, הרכב האדמה, משטר המים. שווי האדמה נקבע על ידי פוריות וגורמי יישום אפשריים (כקרק לעיבוד, מרעה וכדומה). מבין כל האפשרויות הסבירות, נבחרה אחת שתאפשר לך להשיג את התוצאה הכלכלית המרבית.

סיבות לרכישה

אדמות חקלאיות נרכשות לאחר הערכת הפוריות. כדי לקבוע זאת, ניתוח השוואתי של אינדיקטורים מתבצע עם פרמטרים אקלימיים ואגרונומיים דומים בעוצמת טיפוח זהה של השטח. הליך זה נקרא ניקוד אדמה. זה די מורכב וגוזל זמן. בעניין זה, רכישת קרקעות חקלאיות נעשית באמצעות מאזניים קיימים. הם הדגישו את התכונות העיקריות המשפיעות על הפריון.

בפרט, הם כוללים את כוחה של שכבת החומוס, את רמת שברי החרס בארץ הניתנת לעיבוד, אופי התגובה של תמיסת האדמה וכן הלאה. לאחר קביעת הפוריות והאפשרות לשימוש נוסף באתר, מתבצעת פיתוח מודל הכנסה לייצור חקלאי. זה לוקח בחשבון את העלויות הסבירות של ארגון התהליך וההכנסה ממכירת מוצרים שגדלו לתקופת זמן מסוימת (שנה, רבעון, חודש, שבוע). אינדיקטור ההבדל החיובי שנוצר בין הוצאות להכנסות מהוון לפרמטרים הנוכחיים ומצביע על מחיר השוק של ההקצאה. העלויות במקרה זה כוללות רכישת ציוד, תגמול כל העובדים, כולל הבעלים עצמו, ריבית על השימוש בהון והכנסות יזמיות.

הסיבות להפחתת עלויות

המחיר יושפע משמעותית מנוכחות מבנה רעוע, גם אם הוא בבעלותו. במקרה זה, יש לקחת בחשבון את האפשרות ואת כמות השיקום של המבנה לצורך פעולתו לאחר מכן או את העלויות הנדרשות להריסתו ופינוי פסולת הבנייה שהתקבלה. יחד עם זאת, נלקחים בחשבון הזמינות והתנאי של התקשורת. הם יכולים לפעול כרשת ולהגדיל את העלות או להפך, להפחית, מכיוון שהם דורשים תיקון או פירוק. הדבר נכון גם לגבי פינוי אדמה מעוברת משיחים, עקירת עצים או פילוס הנוף ומילוי בורות ותעלות. במקרים אלה, ישנן סיבות להפחית את עלות השטח ביחס לעלויות המשוערות. בעניין זה, קביעת סכום העלויות הנוספות הנדרשות או הנחוצות היא בעלת חשיבות זהה להערכת חלקות לא מפותחות.

תפיסות שגויות נפוצות

תפיסת הציבור את המחירים הקיימים עבור מגרשים מבוססת על מידע שמספק התקשורת והאינטרנט אודות אתרים הדומים במיקום ובאזור. עם זאת, ברוב המקרים, נתונים אלה אינם משקפים שווי שוק בפועל. ההבדל בין מחיר העסקה להצעה נקרא מיקוח. קביעת מחוון התיקון פועלת כאחד השלבים של כל הערכה בה נעשה שימוש שיטות השוואה גישה.בעניין זה, אין זה מפתיע שלמחיר העסקה והעלות הראשונית של חפץ שהוצג למכירה יכולים להיות הבדלים משמעותיים. ישנן סיבות רבות להבדל. אחד החשובים שבהם הוא הדינמיקה בשוק הנתפס. אם זה הולך וגדל, אפילו הנחה של חמישה אחוזים תהיה גדולה למדי. עם זאת, בהיעדר תחזיות לצמיחת שוק ובמקרה בו הירידה תהיה מהותית, ניתן לחשב את ההבדל בין שווי ההצעה לעסקה עצמה בכמה עשרות אחוזים.

לסיכום

בדרך כלל המוכרים לא ממהרים להפחית את ערך ההקצאות. זה מובן, מכיוון שאיש אינו רוצה לוותר על ההכנסה עליה נסמך. בעניין זה, יש לבצע רכישת קרקעות חקלאיות תוך התחשבות בכדאיות כלכלית. בעת ביצוע עסקה צריך להיות מונחה על ידי השכל הישר, ולא מידע שאינו מאומת.

הבסיס לרכישה מוצלחת הוא חישוב סביר של ההפרש בין העלויות בפועל של סידור השטח לבין הרווח הכלכלי מהייצור. בנוסף, יש להבטיח צמצום משפטי של הסיכונים האפשריים. העסקה מבוצעת על פי כללים כלליים. לאחר קבלת סירוב מהגופים המנהלים, עליך לפנות לשירות המפקד המדינה. הבסיס להכנסת נתונים לפנקס המאוחד יהיה חוזה המכירה. דרכון קדסטרלי מחובר אליו ו תעודת רישום המדינה של החוק בעלים קודמים (מוכר).