מערכת ותנאים של רישום מדינה של זכויות בנדל"ן

עסקאות אזרחיות הקשורות למכירת נדל"ן בפדרציה הרוסית דורשות כמעט תמיד רישום מדינה. הרשות המוסמכת - Rosreestr אחראית על יישומה הנכון. מהם התכונות לתפקודו של מבנה זה? אילו פעולות חקיקה מסדירות את הנוהל לביצוע כניסות רלוונטיות במצעד המדינה?

רישום מקרקעין: היבט חקיקתי

מערכת רישום זכויות הקניין הפועלת בפדרציה הרוסית מוסדרת על ידי חקיקה כללית ומיוחדת כאחד. בין מקורות המשפט העיקריים ניתן למצוא את החוק הפדרלי "על קדסטר המדינה". ההוראות הכלולות במעשה משפטי זה קובעות את נוהל רישום הזכויות במקרקעין, את התנאים והניואנסים האחרים האופייניים להליך זה.

החוק הפדרלי האמור קובע גם את המנגנון הרעיוני הדרוש המשמש בתרגולם של הגופים הממלכתיים האחראים על עיבוד עסקאות עם רכוש מהסוג המקביל. כך, בפרט, החוק מגדיר את המונחים "מספר קדסטרלי", "מקרקעין", "זיקת הנאה" וכו '.

לפיכך, בחינת המנגנונים לפיהם מתבצעת רישום זכויות על נדל"ן בפדרציה הרוסית, נתייחס, קודם כל, להוראות החוק הפדרלי "על קדסטר המדינה". ניתן גם לציין כי בחוק הפדרלי האמור יש לעיתים קרובות הפניות למקורות חקיקה אחרים, כמו למשל הקוד האזרחי.

כך, המסגרת הרגולטורית השולטת במערכת במסגרתה מתבצעת רישום זכויות למקרקעין מיוצגת על ידי מגוון רחב למדי של מקורות חקיקה.

האם רישום עסקאות מדינה חובה?

על פי המאמר הרביעי לחוק הפדרלי שצוין על ידינו, רישום מדינה של עסקאות בנדל"ן הוא חובה. זה תקף לא רק ליחסים משפטיים הכרוכים במימוש זכויות קניין, אלא גם בתופעות כמו זיקת הנאה, ניהול אמון או למשל משכנתא.

רשויות מוסמכות

סעיף 9 לחוק הפדרלי "על קדסטר המדינה" מכיל הוראות הקובעות אילו רשויות אחראיות לרישום המדינה של עסקאות נדל"ן. החוק קובע בפרט כי המערכת המתאימה של מבני המדינה פועלת בשתי רמות - פדרליות ואזוריות. כשירות הרשויות ברמה הגבוהה ביותר כוללת רישום זכויות במסגרת יחסים משפטיים מסוימים בתחום העסקים, כמו גם עסקאות אשר מטרתן הופכת למתחמי רכוש, נדל"ן הנמצא בכמה מחוזות רישום. עסקאות אחרות מבוצעות תוך השתתפות בתורן של מבנים טריטוריאליים.

הסמכות העיקרית האחראית לרישום עסקאות נדל"ן היא השירות הפדרלי לרישום המדינה, קדסטר וקרטוגרפיה.

יש לה גם שם מקוצר - Rosreestr. בתורו, מבנים באזורים נקראים מחלקות. באופן לא רשמי, ניתן לכנותן גם מחלקות נדל"ן. או מונחים אחרים שאומצו באזור מסוים.

לדוגמא, העיר בה משרד רוסטראסטרה נשמע לפעמים כמו המחלקה לנדל"ן - אירקוצק. רישום הזכויות על ידי מוסד זה מתבצע אפוא ביחס לעסקאות שמחוץ לסמכותו של שירות פדרלי גבוה יותר.

Rosreestr: מיומנויות ליבה

מהן יכולות המפתח של Rosreestr? על פי החוק הפדרלי "על קדסטר המדינה", אלה כוללים:

- אימות האותנטיות של מסמכים בעסקאות וכן זהותם של נושאי יחסים משפטיים באשר לזכאות חתימת ההסכמים הרלוונטיים;

- לימוד זכויות קניין שהוכרזו בעבר, לימוד רישומים קודמים;

- יישום נהלים המהווים רישום ממלכתי של זכויות ברכוש מהסוג המתאים;

- הנפקת המסמכים הדרושים לנושאי יחסים משפטיים בעסקאות מקרקעין;

- לספק לאזרחים וארגונים מידע לגבי זכויות רשומות לרכוש משלו.

על פי הוראות החוק הפדראלי "על קדסטר המדינה", Rosreestr אינו יכול לעסוק בסוגים אחרים של פעילויות אם אין חוקים הכרחיים אחרים הקיימים בחוק הפדרלי הנדון.

עקרונות הנהלת חשבונות קדסטריים

מהם העקרונות העיקריים של רישום נדל"ן ברוססטרסטר? הרשימה שלהם כלולה במאמר הרביעי של החוק הפדרלי הראשי, המסדיר את התחום הרלוונטי. כך, למשל, בין עקרונות המפתח היא האחדות של טכנולוגיית הרישום הזרם ברחבי רוסיה. עדיפות זו היא גם להבטיח את זמינות הציבור למידע ממערך המדינה, כמו גם את הרלוונטיות שלהם למידע הכלול במשאבים רשמיים אחרים.

עיקרון חשוב של הצוער הוא בטיחות המידע שנכנס למאגר הרלוונטי לפני עדכון המידע על נכס ספציפי. בנוסף, ניתן להוסיף מידע זמני למקורות הרישום. רישום קדסטרלי של נדל"ן בפדרציה הרוסית כולל מקורות שמקורם גאודזי וקרטוגרפי. במקרה הראשון, מדובר בסוג הרשת המקביל, שנוצר על בסיס הוראות של רשויות מבצעות. ישנם גם מקורות קדסטרליים קרטוגרפיים - אלה הם למעשה מפות, כמו גם סוגים שונים של תוכניות, לפיהן רוזסטר קובע את מיקום הנדל"ן.

מהו מספר קדסטרלי

לכל נכס בפדרציה הרוסית שעבר רישום מדינה יש מספר קדסטרלי. מה זה זהו מזהה ייחודי שאין בו כפילויות, והוא גם לא מועבר מחפצים שהרשמו לסוגי נדל"ן אחרים. מספר קדסטרלי - מזהה פדרלי. על מנת למטב את מערכת החשבונאות המקבילה לנדל"ן המתאימה, שטח הפדרציה הרוסית מחולק למגרשים קדסטריים - מחוזות, מחוזות ורבעים. במקביל, במידת הצורך, ניתן לשנותם באמצעות פרסום נורמות משפטיות רלוונטיות.

תנאי רישום עסקאות

קחו בחשבון את ההיבט החשוב ביותר - עיתוי רישום הזכויות במקרקעין. הכל תלוי, קודם כל, בנושא עסקאות עם סוג הנכס המתאים. מומחים מזהים יותר מ- 30 זנים מסוג זה של יחסים משפטיים. בואו ננסה לסווג אותם על סמך קריטריון כזה כמו מספר הימים שהוקצה בחוק לשירות הרישום הפדרלי לצורך ניהול ההליכים הרלוונטיים.

יש פעולה כזו כמו רישום של הסכמי משכנתא, שנושאם הוא קרקע חקלאית. המונח לרישום זכויות קניין בקטגוריה זו הוא 15 ימי עבודה. בתורו, אם מדובר בפורמליזציה של עסקאות, שהנושא בהן הוא משכנתא של קרקעות וחצרים שאינם למגורים, אז התנאים דומים. עבור אילו סוגים אחרים של יחסים משפטיים הם מועדי הרישום הממלכתי של זכויות בנדל"ן 15 יום? אלה כוללים:

• הסכמים נוספים למסמכי משכנתא, שנושאים אלה הם קרקע ושטח שאינו מגורים, למשל הסכמי הקצאה;
• מילוי דרישות ההוצאה לפועלים הקשורים להעברת הזכויות ברכוש החייב;
• עסקאות משכנתא המסווגות כיחסים משפטיים הנובעות מכוח החוק;
• הסכמי משכנתא הנובעים על בסיס הסכם משותף בין המשכנתא לבין בעל המשכנתא, שנושאם הוא מקרקעין וחצרים שאינם למגורים.

בתורו, ישנם סוגים של עסקאות הדורשות פחות זמן על Rosreestr לבזבז. אז מועדים לרישום המדינה בזכויות על נדל"ן במקרים מסוימים עשויים להיות 10 ימים. סוג זה של פרוצדורות מהווה את הרשימה הבאה:

• רישום בעלות או מעבר של נושא נושא יחסים משפטיים לנושא אחר;
• ביצוע עסקאות, הנושאות רכוש משותף משותף או משותף;
• רישום הזכות לשימוש במקרקעין באופן קבוע, ללא הגבלה;
• רישום זכותה של מה שמכונה ניהול כלכלי;
• רישום זכויותיהם של נבדקים לביצוע פעילויות הקשורות לניהול תפעולי של נדל"ן;
• ביצוע הסכמי העסקה או שכירות שכירות משנה, כאשר הדבר נדרש על פי החוק;
• רישום יחסים משפטיים הנושא מקרקעין צבאיים;
• ביצוע עסקאות, שהנושא בהן הוא - שימוש מיותר בארץ באופן דחוף;
• התאמת מידע בפנקס המדינה המאוחדת;
• הנפקת תעודות כפולות;
• רישום חוזים שנושאם השתתפות נושא היחסים המשפטיים בבנייה משותפת;
• ביצוע עסקאות המשקפות הקצאת תביעות במסגרת חוזי בניה משותפים;
• רישום הסכמים המשלים את חוזה השתתפותם של גורמים משפטיים בבנייה משותפת;
• ביצוע סיום עסקאות לצורך "חידוש" על ידי היזם באופן חד צדדי;
• רישום זכויות האזרחים לדירות בתהליך ההפרטה;
• ביצוע הסכמים נוספים לעסקאות משכנתא בדירות.

יש, בתורו, משימות הרישום של Rosreestr, אשר משך הזמן שלה הוא 5 ימים.

תנאים כאלה של רישום מדינה של זכויות על מקרקעין שייכים לסוגים הבאים של יחסים משפטיים:

• רישום חוזי משכנתא לדירות וכן עסקאות הכרוכות בתשלומי תשלומים לטובת מוכר נדל"ן;
• ביצוע הסכמים הבאים בנושא "חידוש";
• רישום יחסים משפטיים הכרוכים בהתחייבויות הנובעות מחוזי בניה משותפים;
• ביצוע סוגים מסוימים של הסכמי משכנתא, הנושאים אותם מקרקעין ושאינם מגורים;
• רישום העברת בעלות על מקרקעין למשכנתא בהליך הגבייה;
• רישום עסקאות משכנתא בתהליך האינטראקציה בין המשכיר לבעל המשכנתא;
• רישום עסקאות במסגרת התוכנית הפדרלית "דיור";
• החזר רשומות הקשורות למשכנתא, על בסיס החוק הפדרלי "על השתתפות בבניית מניות", מידע נוסף על הסכם ההלוואה המתאים.

יש משימות שעל Rosreestr לבצע במהלך 3 ימים. בחלק מהמקרים מדובר בעובדים, ובאחרים - לוח שנה. המועדים המתאימים לרישום זכויות של המדינה מאפיינים את רשימת היחסים המשפטיים שלהלן:

1. החזר רישומי משכנתא - 3 ימי עסקים;
2. תיקון טעויות Rosreestr שנעשו בתהליך רישום זכויות של המדינה - 3 ימים קלנדריים;
3. רישום מסמכים רשום - 3 ימי עסקים.

יש, בתורו, פעולות רישום שיסיימו תוך יום אחד. מועדים מבצעיים כאלה ליישום רישום המדינה של זכויות מקרקעין אופייניים למגוון היחסים המשפטיים הבאים:

• רישום עסקאות בשינויים הנוגעים לתוכן המשכנתא;
• יצירת תיעוד המשקף מידע על בעלי משכנתא חדשים;
• מתן משכנתאות כפולות;
• רישום זכויות בנדל"ן על בסיס מסמכים המסופקים בצורה אלקטרונית ומנוטרית.

ישנם עורכי דין המציינים כי המחוקק יכול להתאים באופן קבוע את מועדי רוזרסטר לביצוע פעולות רלוונטיות.

תאריכים - ברמה הפדרלית

תנאי רישום המדינה של זכויות בנדל"ן - בין אם מדובר במשכנתא ובין למשל עסקה שתכליתה חלקת מקרקעין, אין זה משנה - נקבעים ברמה של החוק הפדרלי, כלומר הם נקבעים, למעשה, בחוק הפדרלי "על הקסטר" או במקורות הרלוונטיים לו נכון.

הגאוגרפיה של יישום החוק אינה חשובה גם היא, בכל הערים התנאים לרישום המדינה של זכויות בנדל"ן זהים לחלוטין. למוסקבה כעיר בעלת משמעות פדרלית אין יתרונות על פני שום יישוב אחר בפדרציה הרוסית בהיבט זה. ואם ברמת החקיקה הפדרלית יתבצעו שינויים במסגרת הזמן המתאימה, הם ישפיעו גם על ההון.

מסמכים לרישום קדסטרלי

קחו בחשבון את ההיבט החשוב ביותר המאפיין את ההליכים, שמכלולם מייצג את רישום הזכויות במקרקעין - מסמכים. הרכב המקורות הרלוונטיים עשוי להיות שונה. במאמר ה -22 לחוק הפדרלי "בנושא חשבונאות קדסטרלית", בו זמנית, הם מכילים רשימה מקיפה מספיק, סטנדרטית לעסקאות רבות. שקול את ההוראות הרלוונטיות בחוק הפדרלי.

אם מדובר בביצוע עסקאות עם הקרקע, משרד רישום הנדל"ן הטריטוריאלי יבקש, קודם כל, תוכנית גבול, כמו גם העתק של מסמך שיכול לאשר את העובדה שאפשר סכסוכי קרקעות מותר באופן הקבוע בחוק.

אם יושם חפץ בנייה, בניין או מבנה לא גמור לרישום קדסטר, אז תידרש תוכנית טכנית לרוזרסטר. במקרים מסוימים, אתה זקוק לעותק של מסמך המאשר את ביצוע המתקן.

אם במסגרת האינטראקציה עם Rosreestr היא נדרשת להסיר את הנכס מרישום קדסטרי, יהיה צורך להגיש אישור פיקוח של הבניין המקביל למחלקה המתאימה.

על הרוזרסטר לספק מסמכים המאשרים את סמכותו של נציג נושא היחסים המשפטיים, אם הוא מעורב בעסקת המקרקעין הרלוונטית.

כמו כן, ייתכן שארגון זה יצטרך לספק עותקים שונים של ניירות ערך הרלוונטיים לסוג הרלוונטי של עסקאות נדל"ן.

אגרה

החקיקה של הפדרציה הרוסית, ובמיוחד קוד המס, קובעת כי רשויות המדינה רשאיות להטיל אגרה במהלך יישום נהלים מסוימים, כמו למשל רישום זכויות בנדל"ן. החובה הממלכתית, אפוא, משולמת על ידי הגורמים הפונים לרוזרסטר. הספקטרום של אגרות מסוג זה הוא די רחב. לכן, השירות הקדרני הפדרלי מגדיר יותר מ -30 עילות לגביית חובות מדינה.

בין השירותים הנדרשים ביותר של Rosreestr הוא רישום נדל"ן בעסקאות בהן מעורבים יחידים. בפרט, בשנת 2015, העמלה המקבילה היא 2,000 רובל. זה, אני חייב לומר, כפול מזה שהיה בשנים קודמות. ניתן גם לציין כי החובה עלתה גם לארגונים המסדירים יחסים משפטיים בעסקאות נדל"ן - עד 22 אלף רובל.

סכום החובה הממלכתית בביצוע חוזי בנייה משותפים ליחידים הוא 350 רובל, עבור ארגונים - 6 אלף. אם אדם צריך לבצע שינויים ברשומת הרישום במשכנתא, תצטרך לשלם 350 רובל. באופן דומה, לעדכון מידע בפנקס הזכויות של המדינה המאוחדת. גם 350 רובל. אזרח יצטרך לשלם כחובה מדינה בעת רישום קוטג 'או המיועד לבניית מוסך, כמו גם לעיצוב בית שאדם מתכנן לבנות בשטחו.

העמלות זהות לכל הייצוגים הטריטוריאליים של רוזרסטר, לא משנה לאן מוגשים המסמכים - למשרד במוסקבה או לעיר סיביר המצוינת לעיל, שם יש גם מחלקת נדל"ן - אירקוטסק. רישום הזכויות במקרקעין מתבצע אפוא בהתאם להוראות מעשים משפטיים שונים, לרבות, בעיקר, קוד המס של הפדרציה הרוסית.