ניכוי לרכישת דירה. החזר מס הכנסה בקניית דירה במשכנתא

אזרחי רוסיה זכות לקבל שונים ניכויי מס. בין המבוקשים ביותר הם תשלומים הקשורים בעלויות רכישת נדל"ן, וכן תשלום ריבית משכנתא. מה הספציפיות של הניכויים הללו? באילו מנגנונים ניתן להשיג?

תמצית הניכוי

הניכוי לרכישת דירה מובטח על ידי הוראות קוד המס של הפדרציה הרוסית. בהתאם לסעיף 23 לחוק המס של הפדרציה הרוסית, אזרח שרכש או בנה נדל"ן על חשבון הוצאות אישיות (או במשכנתא) זכאי לקבל ניכוי רכוש. תשלום מסוג זה נוצר משלושה רכיבים עיקריים:

• ניכוי על בסיס עלות רכישת הנכס עצמו;
• תשלום, אשר חישובו נקבע על ידי הסכומים שהוצאו על תיקונים;
• ניכוי שבסיסו הריבית שמשולמת על המשכנתא (אלא אם כן, כמובן, הדירה נקנית באשראי).

ניתן לציין כי במקרים מסוימים, העלויות עליהן מחושב הניכוי יכולות לכלול את עלויות פיתוח תיעוד הפרויקט במהלך הבנייה, כמו גם עלויות הקשורות להתקנת מערכות תקשורת. ניתן לציין כי ניכוי מס בקניית דירה אפשרי גם במקרה של מימון מחדש של הלוואת משכנתא - בהתאם לתנאים החדשים במסגרת הסכם עם הבנק.

התשלומים המדוברים מכונים "ניכוי", מכיוון שהם אמורים להיות משולמים על חשבון הכסף שכבר שילם האזרח לקופת המדינה, כמו גם אותם סכומים שעל פי החוק יהיה צורך לשלם. אנו מדברים על העברות מס הכנסה (PIT) בסכום של 13% מהשכר או מקורות רשמיים אחרים של תקבולים במזומן בתקציבו האישי של אזרח.

לפיכך, לאדם, המשתמש בניכוי המדובר, יש את הזכות להחזיר את הכספים שכבר שולמו למדינה או לא להעביר אותם כחוק לאוצר. כלומר, ניתן לציין כי ישנם שני מנגנונים עיקריים שבהם אפשרי ניכוי בקניית דירה: בניכוי של 13% לאוצר או בתקופות בהן, על פי החוק, מתוכנן להעביר מס למדינה.

ניכויים ברכישה והמכירה

נציין ניואנס חשוב - ניתן להשתמש במונח "ניכוי" בחקיקת המס הרוסית בנוגע להסדרת עסקאות מקרקעין בהקשרים שונים, כלומר לא רק במקרה בו הבסיס לחישובו הוא רכישה. מכירת נדל"ן עשויה לכלול גם שימוש בניכויים סטטוטוריים הקשורים בתורם לאפשרות לא לשלם סכום מס מסוים על הכנסות שהתקבלו.

יחד עם זאת, ניתן לציין כי ניתן לשלב בין שני סוגי הניכויים המדוברים. קנייה, מכירת נדל"ן הם לרוב תהליכים קשורים זה לזה. עם זאת, במאמר זה מדובר על ניכויים הקשורים בעלות רכישת הדיור.

סכום ניכוי

מה יכול להיות גודל התשלומים? על פי החוקים הקיימים, זהו חלק מעלות של 13 אחוזים (מרכישת דירה או מתשלומי ריבית לבנק). ציינו לעיל כי הניכוי המדובר מיוצג על ידי שלושה זנים עיקריים. תשלומים שבוצעו על בסיס הוצאות לרכישת נכס, כמו גם תיקונים, בסכום לא יעלו על 260 אלף רובל. בתורו, הניכוי המקסימלי על ריבית המשכנתא, שנקבע בחוקים החלים, הוא 390 אלף רובל.עם זאת, יש ניואנס חשוב בכל הנוגע לנוסחה זו.

שונות החקיקה

העובדה היא כי החקיקה הרוסית, שנושא הניכוי לרכישת דירה משתנה לעיתים קרובות למדי, כפי שמציינים עורכי דין רבים. במהדורה הנוכחית קיימת נורמה לפיה, בפרט, קיימת מגבלה ניכרת בערך הגבול של הניכוי בריבית משכנתא. עם זאת, עד 2014, זה לא היה בהוראות החוק - אותם אזרחים שרכשו את הדירה במשכנתא הצליחו להחזיר חלק מעלות תשלום הריבית מבלי להגביל את הסכום הסכום המקביל. עם זאת, ההזדמנות הנעימה הזו עבור לווים רבים לוותה בהרבה מכלל החוק הנחשק ביותר, לפיו ניתן היה לקבל ניכוי מנכס אחד בלבד.

כלומר, ברגע שאדם קיבל מהאוצר את מלוא הסכום התואם 13 אחוז מעלויות דירה, הסתיימו התחייבויות המדינה מבחינת מתן ניכויים. לא משנה כמה גדול הניכוי יכול להיות בקניית דירה (חלק בה). העובדה שערכה לא יכול היה להגיע ל 260 אלף רובל לא שיחקה תפקיד. עם זאת, המחוקק פצה במידה מסוימת על נורמה כזו, כפי שציינו לעיל, בהיעדר גבול עליון בגובה התשלומים המחושב על בסיס תשלומים על ריבית משכנתא.

כך, הניכוי המקסימלי לרכישת דירה עשוי להיות תלוי בתקופה בה האזרח פנה לראשונה לתשלום המתאים - לפני 2014 או אחריו. במקרה הראשון, הוא יוכל לקבל מקסימום 260 אלף רובל, ורק אם עלות הנדל"ן מאפשרת זאת - עבור הוצאות בסיסיות ותיקון, כמו גם הסכום ששולם על בסיס ריבית על ההלוואה עד להחזרו. במקרה השני, אדם יכול גם לסמוך על 260 אלף רובל, אך להשיג ערך זה מותר בשל כמה חפצי נדל"ן, כמו גם לקבל את הניכוי המקסימלי על ריבית המשכנתא בסך של 390 אלף רובל.

האם אתה זקוק לעבודה רשמית?

בדרך כלל נחוץ. במקביל, אנשים יכולים לשלם מס הכנסה אישי בסכום של 13% לא רק ממשכורות, אלא גם מכל הכנסה אחרת - למשל ממכירת נדל"ן אחר. רוסים רבים אינם עובדים על פי חוק העבודה, אלא במסגרת חוזים אזרחיים, הכוללים גם ניכויים משכר טרחה ופיצויים אחרים על פי ההסכם בסכום של 13%. העברות מתאימות בהחלט יכולות לשמש כדי לקבל ניכוי לרכישת דירה.

יש לציין כי יזמים בודדים, גמלאים, כמו למשל בעלי עסקים שאינם רשומים במסגרת חוזה עבודה, אינם יכולים לקבל ניכוי דירה, מכיוון שאינם משלמים מס הכנסה אישי. כמובן, בתנאי שהם לא עובדים במסגרת חוזה עבודה או במסגרת עסקאות במשפט אזרחי, וגם אין להם הכנסות, מהן מועברים 13% לקופת האוצר.

נוכחות העבודה על ה- TC עשויה להיות חשובה מנקודת המבט של אחד משני התרחישים הבסיסיים לעיבוד הניכויים, אותם הזכרנו לעיל. אנו מדברים על הדרך שבה לאדם יש את הזכות החוקית שלא לשלם מס הכנסה אישי בעת רכישת דירה לתקופה עד שגובה התשלומים הרלוונטיים שאינם רשומים באוצר יגיע למדדי הגבול שצוינו לעיל. במקרה זה, יש צורך בהעסקה רשמית. נשקול היבט זה ביתר פירוט מעט מאוחר יותר, כאשר נלמד את שיטות עיבוד הניכוי.

מתי אוכל לבקש ניכוי

באיזו נקודת זמן לאחר רכישת הדירה (במשכנתא או על חשבון כספים אישיים) האם אדם יכול לפנות לגופים ממלכתיים, כלומר שירות המס הפדראלי, מינוס? ניתן להתחיל בכך רק אם בידי האזרח מסמכים בידיו המאשרים כי הוא בעל הנכס (במלואו או במניות).באופן כללי, מדובר בתעודת בעלות. כמו כן, שירות המס הפדרלי עשוי להיות מעשה מספיק של קבלת דיור, שהונפק על ידי הקבלן.

אם אתה מקבל ניכוי בקניית דירה במשכנתא, אז גם עורכי דין רבים ממליצים לחכות לביצוע נכון של כל ההליכים הקשורים להעברת דיור כמשכנתא לבנק. רק עם השלמתם יוכלו האשראי והמוסד הפיננסי להנפיק את כל המסמכים הדרושים ל- FTS - תחת התרחיש כאשר הניכוי נערך על בסיס תשלומי ריבית.

אך ככלל, שלב זה מיושם בהצלחה אפילו מהר יותר מאשר המדינה שמנפיקה תעודת רישום בעלות. בנוסף, בדרך כלל מחושבים תשלומי הניכויים הראשונים על בסיס סכום ההוצאות הבסיסי ולא על ריבית, ולכן יתכן כי חלק ממסמכי הבנק כלל לא יהיה נחוץ. הכל תלוי בשלב הספציפי של אינטראקציה עם שירות המס הפדרלי. אם זהו ביקורו הראשון של אזרח במחלקה, ככלל מתחילים לשלם ניכויים על בסיס עלות רכישת הדירה עצמה.

עם זאת, התוכן, כמו גם העיתוי לביקורו הראשון של אזרח בשירות המס הפדראלי, תלוי במידה רבה באיזו מהדרכים לקבלת הניכוי. יש שניים כאלה, כפי שציינו לעיל. במסגרת הראשונה, אזרח יכול להחזיר 13 אחוזים מרכישת דירה על חשבון תשלומי מס ההכנסה האישיים ששולמו לאוצר. השיטה השנייה מניחה שאדם יכול באופן חוקי לא להעביר מס הכנסה לתקופה מסוימת. התרחיש הראשון נקרא לעיתים עיבוד עצמי של הניכוי, השני - קבלת תשלומים באמצעות המעביד. שקול את התכונות של כל אחת מהן.

ניכוי עצמי

האפשרות הראשונה, בה אדם יכול לקבל ניכוי מעלות קניית הבית, היא אינטראקציה עצמאית עם שירות המס הפדרלי. היא מאופיינת בפרטים מסוימים במונחים, מערכת מסמכים וניואנסים אחרים של תקשורת עם המחלקה.

אם מדובר בביקורו הראשון של אדם בשירות המס הפדרלי, אתה יכול לפנות למשרד המס בכל יום עסקים בשנה שאחריו כאשר האדם רשם את הבעלות בדירה. ביקור בשירות המיסים הפדרלי במסגרת תרחיש זה מתבצע בדרך כלל פעם בשנה.

המטרה העיקרית היא לספק למחלקה מסמכים המאשרים כי האדם שילם בשנה בה קנה את הדירה, מס הכנסה אישי - ממשכורות או ממקורות אחרים, ולכן יוכל להשתמש בזכות לקבל ניכוי. זה יהיה שווה לחלוטין למס הכנסה אישי אם הוא לא יעלה על הערכים שצוינו על ידינו לעיל - 13% מעלות רכישת דירה, אך לא יותר מ- 260 אלף רובל, כמו גם סכום תשלומי הריבית תחת המשכנתא, אך לא יותר מ- 390 אלף רובל. אם דיור שנרכש בשנת 2014 ואילך. חלק המשכנתא מהניכוי, ככלל, משולם רק אם האזרח קיבל את מלוא הסכום כחלק מתשלום ההוצאות לרכישת דירה.

אם בשנה הראשונה לא הורשו הכנסותיו של אדם לקבל את מלוא סכום הניכוי המובטח בחוק, הוא יכול לקבל את היתרה בשנים הקרובות - ושוב בפרופורציה למס ההכנסה האישי ששולם במשך 12 חודשים בשנה שקדמה לביקור בשירות המס הפדרלי.

מסמכי מפתח

תצטרך לקחת איתך חבילת מסמכים מרשימה למדי. קודם כל זה דוח הכנסה בצורה של מס הכנסה בן 3 איש. בעת רכישת דירה, מסמך זה הוא זה שמאפשר לך לאשר את הזכות לניכוי, כמו גם לקבוע את הסכום הספציפי מלכתחילה.

מלבד מתן הצהרת ה- 3-NDFL, כאשר קונים דירה ומבקשים ניכוי, יש צורך גם להציג ל- FTS חוזה למכירת דיור.

מקור עיקרי נוסף הוא תעודת מס הכנסה דו-אישית מהעבודה. תזדקק גם לעותק של אישור ה- TIN. כמובן שתצטרך דרכון.

המסמכים החשובים ביותר הם אלה המאשרים את העברת הכספים מסיבה זו או אחרת לטובת המוכר, כחלק מעלות התיקונים, תשלום המסמכים המשוערים וכו '.

אחד ממסמכי המפתח, כפי שציינו לעיל, הוא תעודת בעלות על הדירה. או, אם הוא עדיין לא מוכן, עשויה להופיע מעשה של קבלת חפץ מקרקעין - מסמך זה מאשר כי הדירה בבניין החדש שייכת לאזרח מסוים.

אם הדירה נקנתה במשכנתא, עדיין יהיה צורך לספק הסכם הלוואה לשירות המס הפדראלי, כמו גם תמצית המציינת כי במשך חודשים כאלה ואחרים שילם אדם ריבית בסכום כזה וכזה.

יהיה צורך לצרף הצהרה בטופס הרשמי לחבילת המקורות שפירטנו לעיל, כמו גם מלאי המאשר כי מסמכים כאלה מועברים לשירות המס הפדרלי. תזדקק גם לפרטי בנק אליהם FTS תעביר את הניכוי.

אתה יכול לפנות למשרד המס, כפי שכבר צייננו לעיל, בכל יום בשנה שאחריו כאשר האדם קנה את הדירה, או את הדיווח הבא, במהלכו הוא מעביר את תשלומי מס ההכנסה האישיים המגיעים מהמשכורת. אם המסמכים תקינים, שירות המס הפדרלי חייב, תוך 3 חודשים, להעביר את הניכוי לאותם פרטי בנק שיסופקו על ידי האזרח.

ניכוי דרך המעביד

התרחיש שתואר לעיל מניח כי האדם מחזיר באופן חוקי את המס ששולם למדינה. עם זאת, הגיוני להניח: ככל הנראה, במסגרת תכנית זו, המדינה מבצעת עבודה כפולה הקשורה, ראשית, לקבלת תשלומים על מס הכנסה אישי, ושנית, להחזרתה. אולי קל יותר לא לשלם מס הכנסה בכלל?

המחוקק, באופן מעניין, מוכן לספק לאזרחים הזדמנות כזו. כן, אפשר ליצור אינטראקציה עם המדינה בצורה כזו שהניכוי ממס הכנסה אישי ברכישת דירה ייראה כמו הזדמנות לגיטימית לא לשלם את המס המקביל, ובכך לפשט את עבודת המדינה במידה מסוימת.

התוכנית המדוברת היא כדלקמן. במקרה הכללי, עבור כל שכר חודשי של עובד, חברת המעסיק משלמת 13% כמס הכנסה אישי. זה מה שעושה חשבונאות. בתורו, לנישום הזכות לניכוי בעת קניית דירה יש את הזכות לבקש מרואי החשבון שלא להעביר מס הכנסה אישי מטעמים משפטיים. כתוצאה מכך, אדם יקבל משכורת ממנה לא ינוכה המס המתאים. מה צריך לעשות בשביל זה?

הדבר הראשון ללכת לשירות המס הפדרלי. ניתן לעשות זאת בכל יום, אך בתנאי שיש בידיכם את כל המסמכים הדרושים - תעודת בעלות, כמו גם מקורות שכפי שציינו לעיל, יכולים לאשר את עובדת רישום היחסים עם הבנק (אם הדירה נקנתה במשכנתא) . שירות המס הפדראלי יצטרך למסור הודעה לאדם המאשר את זכותו של האזרח באופן חוקי לא לשלם מס הכנסה אישי עד סוף השנה או עד שהניכוי יגיע לסכומים המקסימליים שצוינו על ידינו לעיל.

המסמכים שצריך להגיש לשירות המס הפדרלי זהים לרוב במקרה של ניכוי בעיבוד עצמי. יחד עם זאת, ניתן לציין כי אין צורך בהצהרה המאשרת תשלום מס הכנסה אישי. כאשר קונים דירה ומבקשים ניכוי באמצעות מעסיק, אין צורך גם בתעודת 2-NDFL. ניתן לציין כי הבקשה שתצטרך להגיש לשירות המיסים הפדרלי תהיה במתכונת מעט שונה מאשר באינטראקציה עצמאית עם הסוכנות.

תוך 30 יום, שירות המס הפדרלי יפרסם הודעה. יהיה צורך לייחס זאת לחשבונאות. מאותו הרגע, אדם יקבל משכורת לא ניכרת תחת מס ההכנסה האישי עד סוף השנה או עד למיצוי סכום הניכוי המובטח בחוק בעת רכישת דירה. בשנה הבאה יהיה צורך לחזור על נוהל התקשורת עם שירות המס הפדרלי. ניואנס חשוב - אם אדם פורש, אז תשלומים, כמובן, יופסקו. כדי לקבל אותם שוב, אתה צריך לקבל עבודה ולאחר מכן לחזור על התרחיש המתואר של האינטראקציה עם שירות המס הפדרלי וחשבונאות. באופן דומה, אם אדם עבר לחברה אחרת.

באיזו דרך לבחור?

אילו משיטות הניכוי לעיל עשויות להעדיף? ראשית יש לציין כי אפשרות אפשרית משולבת בה מעורבים שני התרחישים. זה אפשרי אם למשל אדם קנה דירה בספטמבר. במקרה זה, הוא יוכל למשל לגשת מייד לשירות המס הפדראלי על מנת לנצל את ההזדמנות שלא להעביר מסים לפני סוף השנה ממשכורות, כלומר להשתמש בתרחיש השני. במקביל, בתחילת השנה הבאה, הוא יכול לגשת לשירות המס הפדראלי ולקבל ניכוי ממס ההכנסה האישי ששולם לאוצר עבור חודשי השנה הקודמת שקדמו לרכישת דירה.

עם זאת, ניתן להשתמש בכל אחד מהתרחישים בצורתם הטהורה. האזרח עצמו מחליט מה נוח לו יותר. לדוגמה, מישהו לא רוצה לבזבז זמן על איסוף מערך מסמכים גדול יותר עבור האפשרות הראשונה - כזכור, צריך תעודת 2-NDFL, כמו גם הצהרה המאשרת הכנסה. בעת רכישת דירה, רוסים רבים, בתורם, רוצים להתחיל במהירות לקבל ניכוי בגלל העובדה שהם למשל צריכים לשלם משכנתא ורוצים להפחית בעלויות. למרות שיותר נוח לאזרחים רבים לקבל סכום חד פעמי לכל השנה על מנת, למשל, להחזיר לאחר מכן חלק מההלוואה לפני לוח הזמנים - זה לא תמיד עובד לצבור סכום כסף דומה עם תקבולים חודשיים.