Les vendeurs immobiliers, ayant tiré un revenu de la transaction, sont tenus de payer un impôt sur le revenu personnel de 13%. La perception des impôts est une procédure sous le strict contrôle de l’État. Cependant, selon les experts, la qualité de son application n’est pas à la hauteur en raison d’un certain nombre d’exemptions prévues par la législation moderne. Trop de citoyens, pour des raisons tout à fait légales, échappent aux impôts. Et beaucoup, à leur tour, payent trop, ne connaissant pas les avantages importants que l’État garantit aux participants du marché immobilier. Qu'est-ce que vous devez garder à l'esprit lors de la vente d'un appartement? Quel est le moyen le plus correct de payer des impôts lors de la vente de biens immobiliers?
Principes généraux d'imposition sur la vente d'appartements
Les experts identifient les principes de base suivants de la taxation des transactions immobilières conformément au droit russe:
- Un impôt sur le revenu des personnes représentant 13% du montant reçu de l'acheteur de la maison est perçu et payable si l'appartement est la propriété du vendeur depuis moins de 3 ans;
- l'ancien propriétaire est tenu de soumettre au service territorial du service fédéral des impôts une déclaration, en la forme appropriée, au plus tard le 30 avril de l'année suivant l'opération de la vente de l'appartement;
- L’impôt sur le revenu des personnes calculé doit être payé en totalité par le citoyen jusqu’au 15 juillet de l’année où la déclaration est soumise.
Déductions de vente de propriété
Les lois de la Fédération de Russie définissent un certain type d'avantages garantis aux vendeurs immobiliers. Il vient de la soi-disant déductions fiscales. Ils représentent un chiffre permettant de réduire le montant des liquidités reçues de la vente de biens immobiliers. Les déductions s'appliquent donc aux deux types de transaction - vente, achat de biens immobiliers. La taxe, cependant, n'est payée que pour l'un d'entre eux.
Maintenant, la déduction est de 1 million de roubles. La taxe finale sur la vente de biens immobiliers est calculée à l'aide de formules mathématiques très simples. Prenons un exemple.
Le citoyen Ivanov a vendu l'appartement pour 2,5 millions de roubles. Par défaut, il doit payer un impôt sur le revenu personnel correspondant à 13% de ce montant, soit 325 000. Cependant, il a décidé d'utiliser le droit légal de bénéficier d'une déduction fiscale de 1 million d'euros, de sorte que la base imposable réelle sera de 1,5 million de roubles. Ivanov devra donc payer 195 000 roubles à l'Etat.
Vous pouvez dépenser 1 million de roubles de déductions à la fois au prix d’une transaction d’achat et de vente et de plusieurs, mais uniquement au cours de l’année. Si le montant des revenus provenant de la vente de biens immobiliers n'a pas atteint 1 million, aucune taxe ne devrait être payée (mais, dans le même temps, une déclaration doit être soumise avant le 30 avril).
Un autre mécanisme de déduction important est l'inclusion dans la "formule" de montants confirmés associés au coût d'acquisition d'un appartement. Ainsi, si, par exemple, Ivanov, qui avait vendu un appartement pour 2,5 millions de roubles, l'avait acheté avant, par exemple, pour un prix de 2,7, il aurait alors le droit de refléter ce montant sous la forme d'un impôt sur le revenu des particuliers à trois (avec pièces justificatives - extraits, accord, etc.) et ne pas être redevable à l'Etat. La taxe sur la vente de biens immobiliers dans ce cas n'est pas payée.
Déductions pour propriété partagée et en copropriété
Si l'appartement vendu appartient à deux personnes ou plus sur la base d'une copropriété ou d'une copropriété, déduction d'un million de roubles. répartis entre eux. Si nous parlons de la première version de la propriété, alors conformément à la répartition en pourcentage spécifiée dans les certificats de propriété. Dans le second cas - par accord. Si un compromis échoue, alors par les tribunaux.L'accord selon lequel les copropriétaires sont prêts à différencier leurs intérêts en fonction de l'une ou de l'autre répartition en pourcentage est considéré comme atteint lorsque chacun d'entre eux signe un contrat de vente immobilière. En règle générale, aucun document supplémentaire confirmant un «compromis» n'est requis.
Dans le même temps, les personnes qui ont le droit de posséder une part de l'appartement ont le droit de vendre leur partie du bien sans accord avec les copropriétaires et en même temps de recevoir la déduction intégralement, individuellement. Bien entendu, la responsabilité de payer les impôts lors de la vente de biens immobiliers dans ce cas est totalement individuelle.
PIT: 13% ou 30%?
Dans la communauté des agents immobiliers et des citoyens impliqués dans des transactions immobilières, la question se pose parfois: pourquoi dans certains cas taux d'imposition pour des transactions égales à 30%? Quelle taxe sur la vente de biens immobiliers est si lourde? La réponse est simple Cet indicateur concerne les non-résidents de la Fédération de Russie. Ce sont généralement des ressortissants étrangers qui ont décidé de vendre leur propriété en Russie.
Mais il existe aussi des cas fréquents où les citoyens de la Fédération de Russie sont également reconnus comme non-résidents. Le fait est qu'une personne qui ne vit pas sur le territoire de son pays plus de 183 jours par an, quelle que soit sa nationalité russe, est reconnue comme non-résident. Son devoir est de payer beaucoup plus d'impôt que s'il vivait en Russie pendant plus de six mois. Et une autre nuance importante. Si un non-résident vend la propriété, les taxes ne sont compensées par aucune déduction. Les conditions de leurs paiements restent les mêmes, la procédure de déclaration au Service fédéral des impôts - la même.
Et si vous ne soumettez pas de déclaration?
Pour des domaines tels que l'achat et la vente de biens immobiliers, les taxes sont l'aspect le plus important. Les départements concernés sont donc suffisamment stricts en ce qui concerne la politique de surveillance des mouvements de fonds dans le cadre des transactions avec des appartements. Par conséquent, si le vendeur de biens immobiliers ne soumet pas de déclaration dans le délai imparti reflétant les montants reçus pour la vente de logements, alors, conformément au Article 119 du code des impôts il recevra une pénalité égale à 5% de la taxe (ou du montant non acquitté), calculée chaque mois à partir du moment où les documents sont soumis au Service fédéral des impôts (mais sa valeur maximale ne peut dépasser 30% de la dette de l'État et sa taille minimale est de 1 mille roubles).
Et si vous ne payez pas d'impôt?
Si le vendeur de biens immobiliers n’a pas acquitté l’impôt calculé sur le revenu des particuliers, le Service fédéral des impôts exigera le versement de la somme appropriée, facturera une amende (20% du montant de la taxe) et des intérêts (en pourcentage correspondant à 1/300 du taux de refinancement de la Banque centrale - ils seront facturés quotidiennement jusqu’à il y a un retard).
Les retraités doivent-ils payer des impôts?
Selon une version, les pensionnés sont exemptés du paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour les revenus provenant de la vente d’un appartement. Ce n'est pas vrai Le revenu de la vente de logements en termes de législation fiscale est égal au salaire. L'État ne prévoit aucun avantage en matière de taxe sur la vente immobilière pour les retraités. En outre, pour eux, l’obligation de transférer à temps la déclaration 3-NDFL au Service fédéral des impôts, ainsi que le paiement ponctuel des montants calculés, est exactement la même que pour les personnes qui travaillent. Bien entendu, la règle reste que la taxe sur la vente de biens immobiliers de moins de 3 ans dans le bien n’est pas payée.
Comment déposer une déclaration?
Il existe trois options principales pour soumettre le formulaire 3-NDFL, reflétant les chiffres des transactions immobilières, à l'organe territorial du Service fédéral des impôts. Premièrement, une personne peut le faire en contactant personnellement le département, deuxièmement, en écrivant une lettre de procuration à un notaire notarié, et troisièmement, en envoyant un formulaire électronique via les services de l'État (après s'être enregistré).
Y aura-t-il une nouvelle taxe bientôt?
Selon les experts et certains médias, il apparaîtra bientôt en Russie une nouvelle taxe sur la vente de biens immobiliers. Ou du moins, des modifications importantes seront apportées à la législation en vigueur.De quoi pouvons-nous parler ici? Quelle est la probabilité que l'année d'introduction de la nouvelle taxe de vente soit en 2015?
En 2014, un projet de loi faisant l'objet d'une discussion dans la sphère publique a été appelé pour modifier le système de perception des impôts existant pour la vente de biens immobiliers. Le fait est que l'impôt sur le revenu des personnes physiques devrait être calculé sur la base de la valeur cadastrale du logement. Les experts soulignent que cette formulation est toujours indicative. Mais l’objectif spécifique du législateur est clair: les autorités veulent «blanchir» les transactions dans lesquelles la valeur du bien inclus dans le contrat de vente de biens immobiliers est inférieure au prix réel de l’appartement (ceci est fait pour respecter le montant de la déduction fiscale de 1 million ou l’utiliser au maximum. ) À ce sujet, la valeur cadastrale du logement devrait, selon le législateur, correspondre plus ou moins au marché (à présent, elle est généralement beaucoup plus basse).
Quel est le mécanisme proposé pour le fonctionnement de la loi par rapport aux procédures actuelles? Regardons quelques exemples.
Le citoyen Ivanov, après avoir élaboré un contrat de distribution, a investi 700 000 roubles dans le développement de la maison. Deux ans plus tard, la société contractante a commandé le logement. À ce moment-là, le prix du marché de l’appartement d’Ivanov était passé à 2,5 millions d’euros, il voulait le vendre, mais dans le contrat d’amortissement d’un coût égal à 1,7 million d’euros, il pourra déduire 700 000 euros de frais de ainsi que de la réduire de la déduction requise de 1 million de dollars. Ainsi, Ivanov «ferme» complètement les recettes officiellement perçues au titre du contrat, afin de ne pas payer d’impôt sur le revenu des particuliers. Selon les normes actuelles de la loi, tout ce que voulait Ivanov pouvait et devait réussir.
Les amendements au Code fiscal de la Fédération de Russie, qui sont en cours de discussion, peuvent obliger un citoyen à payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans tous les cas. Le fait est que, conformément à la réévaluation cadastrale, le prix d'un appartement peut être, par exemple, de 2,2 millions de roubles. C'est 500 mille roubles. plus que dans le contrat de vente établi par Ivanov et son acheteur. Et à partir de ces 500 000 euros, le vendeur sera tenu de payer l’impôt sur le revenu des particuliers prescrit, à hauteur de 13%.
Selon les experts, le législateur a la possibilité d’introduire une sorte de soulagement dans ses «formules». C’est ce que l’on appelle le "facteur de réduction", qui est multiplié par évaluation cadastrale de l'immobilier. Or, dans la loi, un indicateur égal à 0,7 apparaît. Dans le cas de la transaction du citoyen Ivanov, le chiffre final sera obtenu en multipliant 2,5 par 0,7. C'est 1,54 millions de roubles. Ce qui, en principe, devrait être arrangé pour Ivanov - dans son accord, les chiffres sont encore plus que cela. Mais que faire si son appartement ne coûterait pas 2,5 millions, mais les 4? Dans ce cas, l'évaluation cadastrale serait probablement proche du marché. Et puis le vendeur immobilier devrait débourser à fond.
Dans le même temps, de nombreux experts, ainsi que des représentants des milieux législatifs, affirment que le «coefficient d'abaissement» peut ne pas être approuvé du tout. Une option est également possible pour permettre aux parlements régionaux de déterminer le chiffre correspondant, ce qui inciterait, selon les experts, à ce que tout le produit du paiement de l’impôt sur le revenu des particuliers sur la base de la valeur cadastrale reste dans le budget du sujet.
Dates de la discussion publique sur le projet de loi - jusqu'au 30 octobre 2014. Ensuite, il sera renvoyé aux députés de la Douma d'Etat. Il est probable que les modifications du Code des impôts de la Fédération de Russie entreront en vigueur dès 2015.
Nouvelle loi: avantages et concessions
Comme nous pouvons le constater, l’État a décidé d’intervenir en profondeur dans un phénomène tel que l’achat et la vente de biens immobiliers. Les taxes, très probablement attendues par les autorités, devraient être collectées plus activement dans cette direction. Entre temps, la politique du législateur permet un certain nombre de concessions. Bien que les amendements au Code des impôts de la Fédération de Russie n’aient pas encore été adoptés, certaines de leurs nuances liées aux avantages et aux concessions sur les transactions immobilières ont déjà été rendues publiques. Noter certains d'entre eux.
L’impôt sur le revenu des personnes physiques ne peut être payé du tout si un citoyen vend son seul logement (ou ayant ce statut depuis 12 mois avant la vente). Certes, le coût maximal d'un appartement ne devrait pas dépasser 5 millions de roubles. Il est également supposé que la norme actuelle, donnant droit à l'exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente de biens immobiliers, à savoir trois ans dans le bien immobilier, restera.
Nouvelle loi: avis d'expert
De nombreux experts du marché doutent que les agences responsables de la mise en œuvre de la nouvelle loi soient en mesure de formuler le bon algorithme d'évaluation cadastrale. Les experts admettent qu'ils ne savent pas très bien d'où proviendront les chiffres. Différences dans les méthodes utilisées par divers "évaluateurs" sont tout à fait possibles, disent les experts. Selon une version, la nouvelle loi aura un impact négatif sur le marché immobilier primaire, car l'attrait de la construction partagée pour attirer les investissements diminuera. En fin de compte, le résultat peut être une augmentation de la valeur de l'immobilier dans tous les segments.
Dans le même temps, les experts sont d’avis que des réformes sont nécessaires. De plus, cela va dans le sens d'un renforcement du contrôle des transactions. Augmenter ou baisser les paris est inutile. Étant donné le nombre considérable de "transactions grises", le droit de percevoir la taxe perçue sur la vente de biens immobiliers est totalement dénué de pertinence - il n'est pas payé du tout.
La responsabilité des transactions grises aujourd'hui
Une question raisonnable se pose: est-il possible que les "schémas gris" que les autorités s'efforcent de "blanchir" ne puissent être détectés et supprimés légalement aujourd'hui? Toutes ces "fraudes" associées à l'indication dans les contrats de vente de biens immobiliers sont-elles sous-estimées, n'engagent-elles aucune responsabilité?
Selon les experts, le Service fédéral des impôts ne dispose pas d'un algorithme bien développé pour identifier ces transactions. Du moins parce que, d'un point de vue juridique, les autorités fiscales ne peuvent pas se plaindre des acteurs du marché immobilier. L'acheteur et le vendeur concluent deux contrats parfaitement légaux. La première est la principale, elle indique un montant pouvant aller jusqu'à 1 million d'euros. Ce document est destiné aux agents des impôts. Le second contrat, à son tour, ne reflète pas une transaction immobilière, mais la compensation de l’acheteur pour les coûts du vendeur liés à «l’amélioration du type d’appartement». En fait, c'est un reçu pour le transfert de fonds. En règle générale, cette convention fiscale n’exige pas (et les montants qui y sont spécifiés n’apparaissent officiellement nulle part).
Parallèlement, des travaux non publics allant dans ce sens peuvent être effectués dans les structures du Service fédéral des impôts. En particulier, il est établi que le bureau central de ce département adresse de temps à autre aux lettres de ses divisions territoriales l’obligation de créer des unités fonctionnelles spéciales, précisément pour lutter contre l’évasion fiscale des citoyens lors de la vente intégrale de logements.
Selon l’un de ces documents, qui est tombé en possession de certains médias russes, les services fiscaux régionaux ont été chargés d’étudier les contrats de vente et de mener des enquêtes de type enquêteur - sous la forme de visites au domicile des contribuables et de conversations. Si les «schémas gris» sont identifiés, chargez le montant «correct» de l'impôt sur le revenu des particuliers (basé sur une évaluation indépendante du coût de l'appartement) et condamnez également les citoyens à une amende.
En passant, de nombreux experts sont impressionnés par l’approche adoptée pour contrôler l’évolution des ventes de biens immobiliers en Ukraine. Les taxes là-bas, ainsi que les nôtres, ne sont pas faibles: elles peuvent atteindre 15%. C'est pourquoi les autorités ukrainiennes ont récemment introduit une norme selon laquelle les notaires certifiant les contrats d'achat et de vente de logements sont tenus de vérifier les informations relatives à une valorisation boursière indépendante de la propriété dans la base de données "cloud". Si les informations ne sont pas trouvées en ligne, le notaire n'a pas le droit de certifier les documents.
Les experts estiment que la pertinence des procédures d'identification des «schémas gris» s'est particulièrement accrue avec les modifications apportées au Code des impôts de la Fédération de Russie régissant les déductions immobilières pour les acheteurs de biens. Le fait est que, jusqu'au 1 er janvier 2014, les acheteurs d'appartements avaient le droit de n'utiliser la déduction fiscale qu'une seule fois pour un seul bien immobilier. S'ils achetaient un logement et que le contrat indiquait un montant d'un million, ils ne pouvaient compter que sur 13% de ce montant.
Par conséquent, de nombreux acheteurs n'étaient pas satisfaits des «schémas gris» et ont demandé aux vendeurs d'établir des contrats avec des chiffres réels. Mais après que des modifications ont été apportées au Code des impôts, pour recevoir déduction immobilière rendue possible avec n'importe quel nombre de transactions immobilières. Et maintenant, les acheteurs, en principe, se moquent du montant qui apparaît dans le contrat de vente. Ils se moquent du type de taxe sur la vente que les vendeurs veulent payer et s’ils veulent le faire.
Transactions impliquant des personnes morales
Examinons brièvement les aspects liés à la fiscalité des opérations dans lesquelles les vendeurs de biens immobiliers sont des personnes morales (sociétés commerciales, etc.). Le schéma de calcul de la charge ici, bien sûr, diffère de celui qui est caractéristique des individus. Mais c'est tout à fait compréhensible et logique. Si nous parlons d'un phénomène tel que la vente de biens immobiliers par une personne morale, les taxes sont payées ici de deux types.
Tout d'abord, c'est la TVA (18%). Deuxièmement, il s’agit de l’impôt sur les sociétés (20%). Aucune déduction n'est fournie. Toutefois, si l'organisation utilise le système d'imposition simplifié, les biens immobiliers sont vendus selon des normes complètement différentes. Il n'y a pas d'impôt "simplifié" sur les bénéfices et le produit de la vente d'un bien est assimilé à commercial. Selon les normes du système d'imposition simplifié, la société devra payer 6% du produit de la vente ou 15% de la différence entre le produit et le coût d'achat de ce bien.
Des règles similaires s'appliquent également aux entrepreneurs individuels. S'ils travaillent selon le système d'imposition simplifié, ils paient pour la vente d'un bien 6% du revenu ou 15% de la "différence". Dans le système général de taxation, la TVA et l’impôt sur le revenu doivent être payés. Certes, il est important que la réception des fonds de l'acheteur passe par un compte bancaire officiellement enregistré. Si un entrepreneur individuel vend de l'immobilier via un compte bancaire «ordinaire», il devra payer l'impôt sur le revenu des particuliers à titre personnel. Certes, vous pouvez utiliser la déduction dans ce cas.
