Lors de l'achat ou de la vente de biens immobiliers, les Russes doivent presque toujours payer des impôts. S'ils ont le statut d'acheteurs d'habitations, ils ne sont pas directement responsables du versement des contributions au trésor. De plus, ils ont droit à une déduction fiscale spéciale.
Mais si une personne est un vendeur immobilier, alors elle a plus que suffisamment d'obligations envers l'État. Il est obligé de payer des impôts sur le produit. En temps opportun et en entier. Si une personne est confrontée à la tâche de "vendre légalement un appartement", quelles taxes devra-t-elle payer? At-il le droit de compter sur des avantages?
Quelle est la taille de la taxe?
Selon la loi russe, lorsque des particuliers vendent un bien immobilier (appartements, chambres, maisons, chalets, terrains, etc.) dont le vendeur est propriétaire depuis moins de 3 ans au moment de la transaction, il est tenu de payer un impôt sur le revenu de 13% du produit. montant Il est possible de réduire l'assiette fiscale d'un million de roubles. (soi-disant déduction immobilière. Ou pour le montant que le vendeur a dépensé lors de l'achat d'une propriété (s'il existe des pièces justificatives pertinentes).
La possibilité de compenser les coûts d’acquisition d’un appartement est utile, par exemple dans les cas où une personne ayant acheté un bien immobilier a décidé que celui-ci ne lui convenait pas et a donc décidé de le revendre. S'il le fait dans un délai d'un an, s'il ne perçoit pas un bénéfice supérieur à 1 million d'euros au cours de la transaction, il ne sera tenu de verser aucune contribution au Service fédéral des impôts. La taxe sur la vente d'un appartement doit être payée avant le 15 juillet de l'année suivant la fin de la transaction.
Obligations du vendeur
Outre le fait qu’un montant correspondant au montant de l’impôt sur le revenu calculé doit être acquitté à temps, le vendeur a une autre obligation importante: se présenter au Service fédéral des impôts. Cela se fait en soumettant une déclaration sous la forme de 3-impôt sur le revenu des particuliers. De plus, même si la taxe sur la vente d'un appartement était en réalité nulle (c'est-à-dire que le montant de la transaction était inférieur ou égal à une déduction de 1 million de roubles), ce document doit toujours être transmis au Service fédéral des impôts. De plus, cela doit être fait avant le 30 avril de cette année, qui suit la fin de la transaction.
La responsabilité
Que se passe-t-il si un citoyen ne paie pas d'impôt sur la vente d'un appartement? Ensuite, l’État en la personne du Service fédéral des impôts lui infligera une amende correspondant à 20% du montant calculé de l’impôt sur le revenu des particuliers (ou de son solde non payé pour une raison quelconque). En outre, une amende quotidienne d'un montant de 1/300 du taux de refinancement de la Banque centrale (désormais 8,25%) est rapportée au montant de la dette - jusqu'à ce qu'une personne règle complètement l'État.
Que se passera-t-il si une personne omet de déposer un formulaire 3-NDFL auprès du Service fédéral des impôts (même s'il n'est pas nécessaire de payer l'impôt sur la vente d'un appartement)? Dans ce cas, le Service fédéral des impôts imposera également une amende unique de 1 000 roubles. Ce qui augmentera de 5% du montant de l'impôt calculé mensuellement - jusqu'à ce qu'une personne s'installe avec l'État. Certes, le chiffre final ne dépassera pas 30% de la dette.
Facteur de privatisation
Un cas assez courant signalé par les avocats russes: une personne privatise un appartement dans lequel il a vécu plus de 10 ans et le vend. Parfois, même reflétant honnêtement le montant total dans le contrat avec l'acheteur. Bientôt, il reçut un appel du service fédéral des impôts et demanda poliment de ne rien payer de plus que de l'impôt sur le revenu lors de la vente d'un appartement. Comment est-ce possible? Le fait est qu'un citoyen a commis une erreur ridicule: il a vendu un logement immédiatement après la privatisation. Et cela du point de vue de la loi entre dans le cas où le bien est en possession de moins de trois ans.
Le fait qu'une personne ait vécu dans un appartement pendant de nombreuses années avant la privatisation ne joue aucun rôle. La situation est similaire lorsque la vente d'un appartement par succession est réalisée - la taxe sera prélevée si le délai de trois ans n'est pas écoulé. Par conséquent, les avocats informent strictement les citoyens qui viennent de devenir propriétaires de l'appartement, quelle que soit la procédure à suivre: vous devez attendre trois ans.
Taxe et copropriété
Une variante est possible dans laquelle l'impôt sur le revenu sur la vente d'un appartement doit être payé, à condition que le logement soit en copropriété ou en copropriété. Le principal problème ici est de savoir comment diviser la déduction de 1 million de roubles? Tout dépend, en premier lieu, du type de propriété spécifique dont nous parlons - partagé ou conjoint.
Dans le premier cas, tout est simple. La déduction est divisée proportionnellement au pourcentage de propriété spécifié dans les documents. Si, par exemple, Ivanov détient 45% de l'appartement et Petrov - 55%, le premier a droit à un «rabais» sur la vente de logements d'un montant de 450 000 roubles, le second à 550 000.
Dans le cas de la copropriété, le degré de simplicité dépend principalement de la capacité des copropriétaires à s'entendre entre eux.
Aucun mécanisme universel, généralement accepté sur le marché, permettant de déterminer une part spécifique de la propriété du logement en vertu de la législation russe n'a encore été établi.
Les copropriétaires doivent arriver à un compromis. Et si cela ne fonctionne pas, le tribunal décidera de la question.
Une autre question qui préoccupe de nombreux citoyens est la suivante: "Et si, par exemple, une personne achetait il y a 10 ans une part d'un appartement dans tel volume, et si il achetait toute la maison il y a un mois et entend vendre la propriété? La vente de l'appartement est-elle imposée dans ce cas?" Les avocats recommandent de prêter attention à l'une des lettres du ministère des Finances publiées en 2012 (notamment le document n ° 03-04-05 / 9-189). Il dit qu'une modification de la part de l'immobilier n'entraîne pas la résiliation des droits d'occupation pour les propriétaires.
Selon la même logique, comme le pensent certains experts, il convient de distinguer les conditions individuelles de propriété des actions. Si l'un des propriétaires est le propriétaire de la maison au moment de la vente de l'appartement, 3 ans, il n'a pas à payer de taxe spécifique. Tandis que l'autre peut posséder sa part de moins de trois ans. Et s’il veut vendre sa partie de la propriété, il devra alors payer la NFDL (avec le montant de revenu correspondant).
Bien que, selon les experts, la position des organes territoriaux du service fédéral des impôts puisse différer de l'opinion du ministère des Finances. Par conséquent, il est recommandé de consulter les autorités fiscales d’une région ou d’une ville donnée avant d’effectuer des transactions dans des conditions similaires.
Il existe une nuance majeure en ce qui concerne les procédures d’achat et de vente avec la participation de copropriétaires de biens immobiliers dans le cadre d’actions. Si un appartement est vendu dans le cadre d'un contrat de vente signé par tous les propriétaires, le montant de la déduction est de 1 million de roubles. divisé (comme nous l'avons dit ci-dessus, en proportion). Toutefois, si chacun des copropriétaires souhaite vendre sa part dans le cadre d'un contrat séparé, il aura le droit d'utiliser intégralement la "remise" garantie par l'État. De même, dans le cas de personnes qui possèdent un appartement sur la base de la copropriété (bien que dans ce cas, il est nécessaire de convenir de la taille des actions à vendre).
Transaction non résidente
On sait qu’en Russie, il existe deux principaux types de contribuables. Les premiers sont des résidents du pays, ils paient un impôt sur le revenu des particuliers de 13%. Les citoyens russes et les citoyens d'autres États ayant vécu en Russie pendant plus de 183 jours pendant 12 mois sont reconnus comme tels. Les deuxièmes sont des non-résidents. Qui, respectivement, la majeure partie de l'année a vécu à l'étranger. Que faire si un appartement est vendu par un non-résident? Avez-vous besoin de payer des impôts?
Oui De plus, le montant est nettement plus important que si le vendeur était un résident, à savoir 30%. Soit dit en passant, les citoyens de cette catégorie paient le même montant s’ils travaillent à contrat (ou perçoivent un type de revenu officiel différent).Une autre nuance majeure est que les non-résidents ne bénéficient d'aucune déduction.
Si le vendeur est IP
Comment la taxe est-elle calculée lors de l'achat (vente) d'un appartement pour entrepreneurs? Quelles sont les déductions mises par IP? En ce qui concerne l'achat - aucun. Les entrepreneurs ne peuvent pas, par «droit civil commun», restituer 13% de la valeur du bien dans le cadre de la déduction. Mais ils ont alors la possibilité de payer un impôt nettement inférieur sur la vente.
Trop d'IP travaillent sur une "simplification". Conformément à ce système de taxation, le produit de la vente de biens immobiliers est assimilé à commercial. Et donc, 6% du montant du revenu reçu est payable.
Si le vendeur est un citoyen âgé
La taxe sur la vente d'un appartement à des retraités est-elle calculée? Oui et en entier. Le fait qu'une personne soit à la retraite n'affecte pas son statut de contribuable. Il en va de même pour la déclaration dans les délais impartis de la déclaration 3-NDFL au Service fédéral des impôts et le paiement ponctuel des contributions mises en recouvrement.
Gray Schemes: Responsibility
De très nombreux citoyens de la Fédération de Russie, essayant de ne pas payer d’impôt sur la vente d’un appartement, indiquent que le coût d’un appartement est bien moins élevé lorsqu’il enregistre des transactions d’achat et de vente que lors de transactions réelles avec l’acheteur. Habituellement, dans de tels cas, la somme de 1 million de roubles apparaît, égale à la déduction. Le montant restant des vendeurs au comptant d’appartements bénéficie de contrats supplémentaires (principalement des "recettes").
Du point de vue de la loi, tout semble "propre". Toutefois, comme le disent les experts, ces dernières années, les ministères sont de moins en moins fidèles à ces transactions. Et l’apparence de «pureté» peut être ignorée si vous le souhaitez, puisque les actions réelles du vendeur sont assimilables à de l’évasion fiscale Article 198 du Code pénal). Pour pouvoir percevoir la taxe sur la vente d'un appartement, il suffit aux employés du Service fédéral des impôts de rassembler la preuve que la personne a appliqué le "schéma gris" sous la forme de chiffres réduits dans le contrat de vente. Et vous pouvez ensuite transférer des informations vers le tribunal.
Comment cela se passe-t-il dans la pratique? En règle générale, les autorités fiscales, après avoir suspecté la dissimulation évidente de chiffres réels en vente, ordonnent une évaluation indépendante d'un appartement situé dans la même maison (et, si cela n'est pas possible, un logement dans un immeuble de conception similaire située dans la même zone). Ayant reçu des personnalités indépendantes, ils appellent le contribuable pour un entretien et demandent des éclaircissements.
Si une personne affirme avoir tout simplement réussi à convaincre l'acheteur d'acheter un logement cinq fois moins cher que la valeur du marché, l'employé du Service fédéral des impôts, ne le croyant raisonnablement pas, peut engager une action en justice. Il y a de fortes probabilités que cela ne manque pas: ces dernières années, il y a eu des précédents lorsque les rédacteurs des "schémas gris" ont été condamnés. En règle générale, ils devaient payer la taxe sur la vente d'un appartement, calculée en fonction de la valeur marchande réelle du bien.
Les informateurs pour les transactions à coût de logement réduit, quant à eux, peuvent être des notaires ayant participé à la certification de documents pour la vente d'appartements, voire des fonctionnaires de justice ayant enregistré des biens immobiliers. Par conséquent, selon les experts, il est de plus en plus difficile de vendre des logements selon des «schémas gris». Ils admettent que jusqu’à présent, c’est dans l’ordre des choses: l’impôt sur le revenu de la vente d’un appartement est trop élevé.
Nuances de propriété
Comme nous l'avons déjà déterminé, une personne paie son impôt sur le revenu en vendant un logement dont elle est propriétaire depuis moins de trois ans. Comment cette période est-elle calculée? Très simple - 36 mois complets sont pris en compte au moment de la signature de la transaction d’achat et de vente. Les experts notent que le mandat est compté à partir de la date qui apparaît dans le registre de l'État (et non de celle qui est écrite dans le certificat d'enregistrement d'un bien immobilier). Les experts notent que la différence entre ces jours peut être importante - jusqu’à 2 semaines.
Il convient également de noter qu’une personne qui, après avoir été propriétaire d’un appartement pendant 10 ans, l’a vendu et l’a racheté un mois plus tard est considérée, selon les experts, comme le nouveau propriétaire.Pour éviter de payer des impôts, vous devez attendre trois ans avant de vendre votre propriété.
Trucs de déductions
Comme nous l'avons dit au tout début, les citoyens de la Fédération de Russie ont le droit de recevoir des déductions liées non seulement à la vente de biens immobiliers, mais également à l'achat d'appartements. Dans le second cas, le mécanisme de calcul des montants est bien entendu totalement différent (de même que les normes législatives qui le régissent). Examinons brièvement les détails de la déduction immobilière pour les acheteurs d'appartements.
L’État en la personne du Service fédéral des impôts donne aux citoyens qui ont acheté un bien immobilier le droit de restituer 13% du montant dépensé dans le cadre d’une opération d’acquisition de logement. Il s’agit tout d’abord d’un paiement en faveur du vendeur. La déduction maximale sur sa base est de 260 000 roubles. De nombreux appartements sont achetés dans une hypothèque. A partir de là, une autre base est formée pour calculer la déduction, dont le montant maximal est de 390 000 roubles sur cette base. (si l'appartement a été acheté après le 1er janvier 2014), et peut-être même totalement illimité (si le logement a été acheté les années précédentes).
Il semblerait que ces montants soient bien inférieurs à la déduction d’un million de dollars garantie par la vente d’appartements. Mais n'oublions pas que les "formules" de calcul des obligations fiscales des vendeurs sont complètement différentes. Il se pourrait bien que la déduction immobilière lors de l’achat d’un appartement soit en réalité supérieure à l’impôt sur le revenu des particuliers calculé lors de la vente.
Il est particulièrement intéressant que les deux types de déduction puissent être combinés. En outre, dans certains cas, il est réaliste de compenser l’impôt sur le revenu des particuliers calculé lors de la vente d’un appartement et une déduction fiscale basée sur l’achat de biens immobiliers. Il suffit de contacter la structure territoriale du service fédéral des impôts afin de convenir de cette procédure. C'est relativement simple, et dans la plupart des cas, cela peut être fait sans faire appel à des consultants coûteux.
Le scénario suivant est tout à fait possible, par exemple.
Le citoyen Ivanov a vendu un appartement situé sur l'avenue Lénine à 2,5 millions de roubles. Il a utilisé le droit de déduction d'un million et doit maintenant une taxe de 13% sur 1,5 million de roubles, soit 195 000 roubles.
Pour le produit de la vente d'appartements sur l'avenue Lénine, le citoyen Ivanov a acheté des appartements situés sur la rue Moskovskaya pour les mêmes 2,5 millions de roubles. (il a juste aimé cette région). Sur les coûts d'achat de cet appartement, il a le droit de recevoir une déduction, désormais en tant qu'acheteur, d'un montant de 260 000 roubles.
Ivanov transmet les documents pertinents au bureau des impôts, où il compte mutuellement la déduction fiscale et la dette fiscale. En conséquence, le service fédéral des impôts reste même «redevable» au citoyen de 65 000 roubles supplémentaires. Ce qui lui sera payé de la manière prescrite. L'essentiel est qu'Ivanov réalise les deux transactions en un an.
