Alles wat echtgenoten in het huwelijk verwerven, is hun gemeenschappelijk bezit, ongeacht bij wie ze allemaal zijn geregistreerd. Bij de verkoop van een appartement, dat gezamenlijk eigendom is, maar volgens de documenten aan een van de echtgenoten toebehoort, is een notariële toestemming van de tweede vereist om een transactie uit te voeren. Evenzo kunnen we aannemen dat de toestemming van de echtgenoot om een appartement te kopen ook vereist is. Dat wil zeggen, de fondsen die door de koper worden gebruikt, worden ook als gemeenschappelijk familiekapitaal beschouwd en echtgenoten kunnen deze alleen vervreemden als zij met elkaar overeenkomen.
Wat zijn de tegenstrijdigheden in de wet?
Allereerst dient aandacht te worden besteed aan artikel 35 van het Family Code. Daarin staat dat als de ene echtgenoot het gezamenlijk verworven bezit vervult, de instemming van de ander standaard in aanmerking wordt genomen. Maar afgezien hiervan kan elke transactie voor de aankoop van onroerend goed ongeldig worden verklaard als een van de echtgenoten het niet eens is, of als er aanwijzingen zijn dat de tweede op de hoogte was van de onenigheid van de eerste, maar dit feit werd door hem genegeerd.
Dus letterlijk geïnterpreteerd Artikel 35 van de IC RF, u kunt het volgende krijgen: bij het aangaan van een transactie heeft de koper het volledige recht om de verkoper geen notariële toestemming te geven.
Het volgende punt in dit artikel veronderstelt een volledig tegenovergestelde betekenis. Dat wil zeggen, het stelt dat bij transacties die verband houden met de verkoop van onroerend goed, evenals transacties waarvoor staatsregistratie en notarisatie vereist is, de wettelijk gecertificeerde toestemming van de echtgenoot aanwezig moet zijn om een appartement te kopen. Anders, als dit feit werd genegeerd, krijgt de echtgenoot het recht om erkenning van de transactie ongeldig te eisen via de rechtbank. Dit recht kan worden gebruikt binnen een jaar vanaf het moment dat de tweede echtgenoot erachter kwam of had moeten weten dat de transactie was voltooid.
Geschillen met toestemming
Het blijkt dat de toestemming van de echtgenoot uit de eerste alinea zeer voorwaardelijk is. Als je nog dieper graaft en de situatie in meer detail probeert te analyseren, ontstaan er verschillende controversiële punten.
- Notariële certificering. Sinds 2000 is het helemaal niet nodig dat de aankoop van onroerend goed plaatsvindt via een notaris.
- Staat registratie. Volgens nieuwe wijzigingen in de wetgeving kan een aankoop- en verkooptransactie vanaf 1 maart 2013 als geldig worden beschouwd zonder registratie. Het wordt automatisch van kracht vanaf het moment van ondertekening van het contract door beide partijen. Maar onroerend goed is onderworpen aan registratie. Daarom hoeft volgens deze logica het feit van het verwerven van een appartement niet te worden geregistreerd.
- Het concept van de verwijdering van onroerend goed. Het is onmogelijk om te ontdoen van dat wat nog niet van de mens is. Bij de verkoop van een appartement heeft de eigenaar er bijvoorbeeld bepaalde rechten op en kan hij het onroerend goed naar eigen goeddunken gebruiken. Maar als de aankoop van onroerend goed nog steeds alleen in de plannen staat, dan kan de koper alleen over zijn eigen middelen beschikken, maar niet over het appartement zelf.
Met andere woorden, de waarheid zal altijd liggen bij degene die het best in staat is om te navigeren in de interpretaties van artikel 35 van het VK. Helaas is er geen enkel algoritme voor acties in geval van geschillen, daarom is het beter om de toestemming van een echtgenoot te krijgen om meteen een appartement te kopen om verschillende problemen te voorkomen.
Heb ik een notariële toestemming nodig om een appartement van mijn echtgenoot te kopen voor registratie?
In feite is in veel gevallen de toestemming van de tweede echtgenoot om een appartement te kopen met staatsregistratie van de overdracht van de wet niet nodig. Maar, gebruikmakend van het feit van dubbelzinnigheid van wetten, kunnen registrars nog steeds een eis stellen aan de notariële toestemming van een echtgenoot om een appartement te kopen. Bovendien verwijzen ze noodzakelijkerwijs naar de normen van bestaande wetten.
Moet ik contact opnemen met een notaris?
Om niet-gerechtvaardigde tijd- en zenuwenkosten te vermijden, moet een bezoek aan een notaris toch plaatsvinden. Er zijn ongeveer duizend roebel nodig om toestemming van een echtgenoot te krijgen om een appartement te kopen. Slechts één echtgenoot kan een notaris aanvragen die toestemming moet geven om een appartement te kopen, en de aanwezigheid van degene die toestemming nodig heeft, is niet nodig. Een dergelijke toestemming kan niet alleen worden opgesteld voor een specifiek appartement met een adres, maar ook voor de aankoop van woningen naar goeddunken van de echtgenoot. U moet een paspoort en een huwelijksakte meenemen.
Tegenwoordig weten zelfs burgers die ver van het bedrijf van makelaars zijn, dat de woningmarkt primair en secundair is. De aankoop van secundaire appartementen houdt in dat ze al eigenaren hadden. Wat de primaire markt betreft, er worden alleen nieuwe appartementen op verkocht.
Voordelen van het verwerven van een appartement in een nieuw gebouw
In de eerste plaats zou dit relatief lage kosten moeten omvatten (tot 90 procent van dergelijke woningen, maar al op de secundaire markt). Bovendien is de aankoop van nieuwe appartementen goed omdat de behuizing in elk geval juridisch schoon zal zijn, omdat het geen achtergrond heeft: er waren geen andere eigenaren, er werden geen transacties met gedaan en dienovereenkomstig werd niemand ooit geregistreerd op het plein . De koper wordt dus de allereerste eigenaar en hij zal geen problemen hebben die kunnen worden geassocieerd met claims van vorige eigenaars.
Nadelen van het verwerven van een appartement in een nieuw gebouw
Het proces van eigendomsregistratie duurt veel langer, omdat, in tegenstelling tot een eenvoudig verkoopcontract, dat in slechts een paar dagen kan worden opgesteld en geregistreerd, het overdrachtscontract, dat het eigendom van nieuwe appartementen geeft, kan worden uitgevoerd en geregistreerd voor ongeveer anderhalve maand.
Hoewel erg klein, is er nog steeds een risico om bedrogen te blijven bij het verwerven van een appartement in een huis in aanbouw.
De meeste nieuwe appartementen bevinden zich in afgelegen gebieden waar de infrastructuur niet erg ontwikkeld is en er geen communicatie is.
Bovendien is er in de nieuwe appartementen geen decoratie, wat extra kosten met zich meebrengt.
Een appartement kopen: instructies voor registratie
Het ontwerp van een appartement in een nieuw, in aanbouw of reeds gebouwd huis bestaat uit verschillende fasen. Laten we het hebben over een dergelijke gemeenschappelijke en winstgevende optie zoals het kopen van een appartement in een nieuw gebouw met de hulp van een organisatie die het recht heeft gekregen om dit te doen van de regering van Moskou.
Stage One. Afspraak met het bedrijf
De aankoop van onroerend goed begint met de klant die contact opneemt met het bedrijf dat hem interesseert en kijkt naar alle appartementen die voor hem interessant zijn en beschikbaar zijn, en kiest vervolgens de meest geschikte voor zichzelf. Verder sluiten het bedrijf en de koper een overeenkomst over het aanbieden van makelaarsdiensten, waarbij de eerste verplichtingen worden aangegaan registratie van een appartement tweede. De koper betaalt op zijn beurt de organisatie een bepaalde commissie voor het verlenen van diensten. In dit stadium ontvangt hij dus een contract en een document dat de betaling van een commissie bevestigt (cheque of ontvangstbewijs). Een dergelijke overeenkomst wordt binnen één dag gesloten.
Fase twee. Opdrachtovereenkomst
De volgende stap is het ondertekenen van een overeenkomst overdracht van claim. Het wordt gesloten tussen de koper en de organisatie die het huis bouwde, eenvoudigweg de bouw of de georganiseerde bouwwerkzaamheden financierde.
Afhankelijk van welke functies werden uitgevoerd, kan de organisatie in het contract worden aangeduid als een investeerder, klant of aannemer. Maar in feite fungeert de regering van Moskou als een partij bij de overeenkomst, omdat precies op het moment dat ze de resolutie uitvaardigen, een perceel voor de bouw wordt toegewezen.
Het schema hier is als volgt. De overheid geeft een vergunning af voor de bouw van een woongebouw. Er is ook een investeerder - een bedrijf dat het werk financiert. Deze organisaties sluiten het zogenaamde investeringscontract met de klant, die de bouwwerkzaamheden organiseert. De klant en de aannemer sluiten op hun beurt een contractovereenkomst met elkaar.
Alle beschreven structuren nemen actief deel aan de bouw van het huis, en ze hebben alle recht op een bepaald deel van de afgewerkte appartementen en kunnen de rechten dienovereenkomstig aan andere personen overdragen, dat wil zeggen de kopers van het appartement. Deze structuren zelf selecteren echter geen kopers en verkopen geen appartementen. De partijen sluiten een opdrachtcontract met een makelaarorganisatie, op basis waarvan deze het recht krijgt om de appartementen te verkopen. Wanneer hij contact opneemt met de organisatie, heeft de koper het recht om zich vertrouwd te maken met dit contract, evenals met het investeringscontract. Verder omvat de procedure voor het kopen van een appartement het ondertekenen van een contract en afrekening met de koper.
Fase drie. berekening
In de volgende fase wordt een volledige betaling gedaan met de koper. Het geld wordt overgemaakt naar de rekening van het bedrijf, dat de rechten overdraagt aan het appartement. Deze fase duurt gemiddeld ongeveer zeven dagen. Het koopcontract is in dit geval niet opgesteld, omdat het appartement nieuw is en ze geen verhuurder had.
Het eigendomsrecht komt tot stand onder de overdrachtsovereenkomst. De ene kant is de koper en de andere kant is de gemeentelijke woningcommissie. Andere organisaties die hebben deelgenomen aan de bouw van de faciliteit worden ook vermeld in de overdrachtsovereenkomst, hoewel ze niet als partijen bij de overeenkomst optreden.
De werknemers van een onroerendgoedbedrijf moeten een conceptcontract opstellen en ook alle benodigde documenten verzamelen die de basis vormen voor de bouw van het huis waar het appartement zich bevindt. Er wordt ook documentatie verzameld die het feit van de ingebruikname van het huis bevestigt. Bovendien zijn documenten vereist die de contractuele relaties van de belegger, klant en aannemer bevestigen, evenals de nakoming van verplichtingen door elk van hen.
Fase vier. Gemeentelijke Huisvestingscommissie
Daarna geeft het onroerendgoedbedrijf het conceptcontract en alle benodigde documentatie door aan de gemeentelijke woningbouwcommissie. Deze controleert op zijn beurt zorgvuldig alle documenten, waarna het contract wordt ondertekend door een van de vice-voorzitters en het juiste zegel wordt aangebracht. Documenten worden in overweging genomen en een overeenkomst wordt binnen tien dagen ondertekend. Zodra deze periode is verstreken, worden de documenten terug overgedragen aan de onroerendgoedmaatschappij.
Fase vijf. finale
Nu vroegen de werknemers van het bedrijf om de toekomstige eigenaar van het appartement te ondertekenen. Tegenwoordig zijn al dergelijke contracten onderworpen aan notarisering. Na ondertekening en certificering wordt het contract overgedragen voor staatsregistratie aan de commissie. Om deze procedure te ondergaan, moet u dezelfde documenten verzamelen als voor ondertekening in de Wooncommissie. Kortom, de registratie van het contract duurt een periode van één maand, waarna het wordt teruggestuurd naar de vertegenwoordiger van de organisatie.
Bij registratie worden het registratienummer, de datum van registratie en het zegel van de Wooncommissie op het contract gezet. Naast het overdrachtcontract, dat de koper in zijn handen krijgt, moet hij ook een eigendomsbewijs van de woning hebben.Deze documenten zijn eigendom van het eigendom. Hiermee eindigt de registratie van eigendom in het nieuwe huis en worden de vermelde documenten overgedragen aan de koper van het appartement. Zoals hierboven vermeld, is een verkoopcontract hier niet nodig, dus alleen de ontvangen documenten zijn voldoende.
