Kupując lub sprzedając nieruchomości, Rosjanie prawie zawsze mają do czynienia z podatkami. Jeśli mają status nabywców domów, nie ponoszą bezpośredniej odpowiedzialności za opłacanie składek do skarbu państwa - ponadto mają prawo do specjalnego odliczenia podatkowego.
Ale jeśli ktoś jest sprzedawcą nieruchomości, ma więcej niż wystarczające obowiązki wobec państwa. Jest on zobowiązany do zapłaty podatków od dochodów. Terminowo iw całości. Jeśli dana osoba stanie przed zadaniem „legalnej sprzedaży mieszkania”, jakie podatki będzie musiał zapłacić? Czy ma prawo liczyć na jakiekolwiek świadczenia?
Jak duży jest podatek?
Zgodnie z rosyjskim prawem, gdy osoby fizyczne sprzedają nieruchomości (mieszkania, pokoje, domy, domki, działki itp.), Które sprzedawca był w posiadaniu krócej niż 3 lata w momencie transakcji, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% wpływów ilość. Możliwe jest zmniejszenie podstawy opodatkowania o 1 milion rubli. (tzw odliczenie nieruchomości). Lub za kwotę, którą sprzedawca wydał na zakup nieruchomości (jeśli istnieją odpowiednie dokumenty potwierdzające).
Możliwość odliczenia kosztów zakupu mieszkania jest przydatna, na przykład w przypadkach, gdy dana osoba kupując nieruchomość uznała, że nie jest ona dla niego odpowiednia, i dlatego postanowiła ją odsprzedać. Jeśli zrobi to w ciągu jednego roku, to jeśli nie uzyska zysku przekraczającego 1 milion podczas transakcji, nie będzie musiał płacić żadnych składek na rzecz Federalnej Służby Podatkowej. Podatek od sprzedaży mieszkania należy zapłacić do 15 lipca roku następującego po zakończeniu transakcji.
Obowiązki sprzedawcy
Oprócz faktu, że kwota pieniężna w wysokości obliczonego podatku dochodowego od osób fizycznych musi zostać zapłacona na czas, sprzedawca ma jeszcze jeden ważny obowiązek - zgłosić się do Federalnej Służby Podatkowej. Odbywa się to poprzez złożenie deklaracji w formie 3-osobowego podatku dochodowego. Co więcej, nawet jeśli podatek od sprzedaży mieszkania był w rzeczywistości zerowy (to znaczy kwota transakcji była mniejsza lub równa odliczeniu 1 miliona rubli), dokument ten nadal należy dostarczyć do Federalnej Służby Podatkowej. Ponadto należy to zrobić przed 30 kwietnia tego roku, co następuje po zakończeniu transakcji.
Odpowiedzialność
Co się stanie, jeśli obywatel nie zapłaci podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania? W takim wypadku stan Federalnej Służby Podatkowej nałoży na niego karę w wysokości 20% obliczonej kwoty podatku dochodowego od osób fizycznych (lub jego salda nie zapłaconego z jakiegokolwiek powodu). Ponadto naliczana będzie dzienna grzywna w wysokości 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego (obecnie 8,25%) w stosunku do kwoty długu - do momentu pełnego uregulowania stanu przez osobę.
Co się stanie, jeśli dana osoba nie złoży formularza 3-NDFL w Federalnej Służbie Podatkowej (nawet jeśli nie ma potrzeby płacenia podatku od sprzedaży mieszkania)? W takim przypadku Federalna Służba Podatkowa nałoży również jednorazową grzywnę w wysokości 1 tysiąc rubli. Który wzrośnie o 5% kwoty podatku naliczanej miesięcznie - dopóki osoba nie osiedli się z państwem. To prawda, że ostateczna liczba nie przekroczy 30% długu.
Współczynnik prywatyzacji
Dość powszechna sprawa odnotowana przez rosyjskich prawników: osoba prywatyzuje mieszkanie, w którym mieszkał przez ponad 10 lat, i sprzedaje je. Czasami nawet uczciwie odzwierciedlając pełną kwotę w umowie z kupującym. Wkrótce otrzymał telefon od Federalnej Służby Podatkowej i uprzejmie poprosił o zapłacenie jedynie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Jak to mozliwe Faktem jest, że obywatel popełnił absurdalny błąd - sprzedał mieszkanie natychmiast po prywatyzacji. I to z punktu widzenia prawa mieści się w przypadku, gdy nieruchomość jest w posiadaniu krócej niż trzy lata.
Fakt, że dana osoba mieszkała w mieszkaniu przez wiele lat przed prywatyzacją, nie odgrywa żadnej roli. Podobnie jest w przypadku sprzedaży mieszkania w drodze dziedziczenia - podatek zostanie naliczony, jeżeli nie minie 3-letni okres wymagalności. Dlatego prawnicy ściśle instruują obywateli, którzy właśnie zarejestrowali własność mieszkania, w drodze dowolnej procedury: musisz poczekać trzy lata.
Podatek i współwłasność
Możliwy jest wariant, w którym podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania musi być zapłacony, pod warunkiem, że mieszkanie jest współwłasnością lub współwłasnością. Głównym problemem tutaj jest to, jak podzielić odliczenie 1 miliona rubli? Wszystko zależy przede wszystkim od tego, o jakim konkretnym typie nieruchomości mówimy - wspólnym lub wspólnym.
W pierwszym przypadku wszystko jest proste. Odliczenie dzieli się proporcjonalnie do procentu własności określonego w dokumentach. Jeśli powiedzmy, że Iwanow jest właścicielem 45% mieszkania, a Pietrow - 55%, to pierwszy ma prawo do „rabatu” przy sprzedaży mieszkań w wysokości 450 tysięcy rubli, drugi - 550 tysięcy.
W przypadku współwłasności stopień prostoty zależy przede wszystkim od zdolności współwłaścicieli do porozumienia się między sobą.
Nie ustanowiono jeszcze uniwersalnych, ogólnie akceptowanych na rynku mechanizmów określania określonego udziału w własności mieszkań przez rosyjskie ustawodawstwo.
Współwłaściciele muszą dojść do kompromisu. A jeśli to nie zadziała, sąd rozstrzygnie pytanie.
Innym pytaniem, które podnieca wielu obywateli, jest: „Co, jeśli na przykład osoba 10 lat temu kupiła udział w mieszkaniu w takiej i takiej ilości, a miesiąc temu kupił cały dom i zamierza sprzedać nieruchomość? Czy w tym przypadku sprzedaż mieszkania jest opodatkowana?” Prawnicy zalecają zwrócenie uwagi na jeden z listów Ministerstwa Finansów opublikowany w 2012 r. (Mianowicie dokument nr 03-04-05 / 9-189). Mówi, że zmiana udziału nieruchomości nie pociąga za sobą wygaśnięcia praw najmu dla właścicieli.
Zgodnie z tą samą logiką, jak uważają niektórzy eksperci, należy wprowadzić rozróżnienie w indywidualnych warunkach własności akcji. Jeśli jeden z właścicieli jest właścicielem domu do czasu, gdy mieszkanie ma zostać sprzedane, 3 lata nie musi płacić podatku specjalnie. Podczas gdy drugi może posiadać swój udział krótszy niż trzy lata. A jeśli chce sprzedać swoją część nieruchomości, będzie musiał zapłacić NFDL (z odpowiednią kwotą dochodu).
Chociaż, jak twierdzą eksperci, stanowisko organów terytorialnych Federalnej Służby Podatkowej może różnić się od opinii Ministerstwa Finansów. Dlatego zaleca się, aby przed transakcjami, w których istnieją podobne warunki, skonsultować się z organami podatkowymi danego regionu lub miasta.
Występują poważne niuanse dotyczące procedur kupna i sprzedaży z udziałem współwłaścicieli nieruchomości w ramach akcji. Jeśli mieszkanie jest sprzedawane na podstawie umowy sprzedaży podpisanej przez wszystkich właścicieli, kwota odliczenia wynosi 1 milion rubli. podzielone (jak powiedzieliśmy powyżej, proporcjonalnie). Ale jeśli każdy ze współwłaścicieli zechce sprzedać swój udział na podstawie odrębnej umowy, będzie miał prawo do pełnego wykorzystania gwarantowanej przez państwo „zniżki” w całości. Podobnie w przypadku osób, które posiadają mieszkanie na podstawie współwłasności (choć w tym przypadku konieczne jest uzgodnienie wielkości akcji, które mają zostać sprzedane).
Transakcja nierezydenta
Wiadomo, że w Rosji istnieją dwa główne rodzaje podatników. Pierwsi są mieszkańcami kraju, płacą podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13%. Za takich uznaje się obywateli Rosji i obywateli innych państw, którzy mieszkali w Rosji przez ponad 183 dni przez 12 miesięcy. Drugi to nierezydenci. Która, odpowiednio, główna część roku mieszkała za granicą. Co zrobić, jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez nierezydenta? Czy musisz płacić podatki?
Tak Co więcej, kwota jest znacznie większa niż w przypadku, gdy sprzedawca był rezydentem, a mianowicie 30%. Nawiasem mówiąc, obywatele tej kategorii płacą tę samą kwotę, jeśli pracują na wynajem (lub otrzymują inny rodzaj oficjalnego dochodu).Innym ważnym niuansem jest to, że nierezydentom nie wolno dokonywać żadnych potrąceń.
Jeśli sprzedający jest IP
Jak obliczany jest podatek przy zakupie (sprzedaży) mieszkania dla przedsiębiorców? Jakie potrącenia dotyczą IP? Jeśli chodzi o zakup - brak. Przedsiębiorcy nie mogą na mocy „wspólnego obywatelskiego” prawa zwrócić 13% wartości nieruchomości w ramach odliczenia nieruchomości. Ale wtedy mają szansę zapłacić znacznie niższy podatek od sprzedaży.
Zbyt wiele adresów IP pracuje nad „uproszczeniem”. Zgodnie z tym systemem podatkowym wpływy ze sprzedaży nieruchomości są zrównane z komercyjnymi. A zatem 6% kwoty uzyskanego dochodu jest płatne.
Jeśli sprzedawca jest seniorem
Czy naliczany jest podatek od sprzedaży mieszkania emerytom? Tak, w całości. Fakt, że dana osoba jest na emeryturze, nie wpływa na jej status podatnika. Istnieją te same obowiązki dotyczące terminowego złożenia deklaracji 3-NDFL do Federalnej Służby Podatkowej i opłacania naliczonych składek na czas.
Szare schematy: odpowiedzialność
Bardzo wielu obywateli Federacji Rosyjskiej, którzy starają się nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania, wskazuje na znacznie niższy koszt mieszkania podczas rejestrowania transakcji zakupu i sprzedaży niż podczas dokonywania rzeczywistych rozliczeń z nabywcą. Zwykle w takich przypadkach pojawia się suma 1 miliona rubli, równa odliczeniu. Pozostała część sprzedających gotówkę mieszkań otrzymuje na podstawie dodatkowych umów (głównie „paragony”).
Z punktu widzenia prawa wszystko wygląda na „czyste”. Jednak, jak twierdzą eksperci, w ostatnich latach departamenty rządowe są coraz mniej lojalne wobec takich transakcji. A pojawienie się „czystości” można w razie potrzeby zignorować, ponieważ rzeczywiste działania sprzedawcy sprowadzają się do uchylania się od opodatkowania (a to kwalifikuje się do 198 artykuł Kodeksu karnego). Jedyne, co jest wymagane od pracowników Federalnej Służby Podatkowej, aby otrzymać podatek od sprzedaży mieszkania w całości, to zbieranie dowodów na to, że dana osoba zastosowała „szarą procedurę” w postaci obniżonych liczb w umowie sprzedaży. Następnie możesz przekazać informacje do sądu.
Jak to się dzieje w praktyce? Co do zasady organy podatkowe, podejrzewając oczywiste ukrywanie rzeczywistych danych dotyczących sprzedaży, zarządzają niezależną wycenę mieszkania znajdującego się w tym samym domu (a jeśli nie jest to możliwe, wówczas mieszkanie w budynku o podobnej konstrukcji na tym samym obszarze). Po otrzymaniu niezależnych danych dzwonią do podatnika na rozmowę i proszą o wyjaśnienia.
Jeśli dana osoba twierdzi, że po prostu udało się przekonać nabywcę do zakupu mieszkania pięciokrotnie tańszego niż wartość rynkowa, wówczas pracownik Federalnej Służby Podatkowej, nie wierząc mu, może wnieść odwołanie do sądu. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie zakończy się niepowodzeniem: w ostatnich latach istniały precedensy, w których potępiono twórców „szarych schematów”. Z reguły musieli płacić podatek od sprzedaży mieszkania, obliczony zgodnie z rzeczywistą wartością rynkową nieruchomości.
Tymczasem informatorami transakcji o obniżonym koszcie mieszkania mogą być notariusze, którzy brali udział w certyfikacji dokumentów dotyczących sprzedaży mieszkań, a nawet urzędnicy sądowi, którzy zarejestrowali nieruchomości. Dlatego eksperci twierdzą, że coraz trudniej jest sprzedawać mieszkania według „szarych programów”. Choć do tej pory przyznają, że jest to w porządku - podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania jest zbyt wysoki.
Niuanse własności
Jak już ustaliliśmy, osoba płaci podatek dochodowy od osób fizycznych, sprzedając posiadane przez niego mieszkania na okres krótszy niż 3 lata. Jak obliczany jest ten okres? Bardzo proste - przy podpisywaniu transakcji kupna i sprzedaży branych jest pod uwagę 36 pełnych miesięcy. Eksperci zauważają, że okres wynajmu liczony jest od daty, która pojawia się w rejestrze stanu (a nie od daty podanej w zaświadczeniu o rejestracji nieruchomości). Różnice między tymi dniami, zauważają eksperci, mogą być znaczące - do 2 tygodni.
Warto również zauważyć, że osoba, która posiadając mieszkanie, powiedzmy 10 lat, sprzedała je i odkupiła miesiąc później, jest uważana, jak mówią eksperci, za nowego właściciela.Aby uniknąć płacenia podatków, musisz sprzedać nieruchomość trzy lata.
Sztuczki odliczeń
Jak powiedzieliśmy na samym początku, obywatele Federacji Rosyjskiej mają prawo do odliczeń związanych nie tylko ze sprzedażą nieruchomości, ale także z zakupem mieszkań. W drugim przypadku mechanizm obliczania kwot jest oczywiście zupełnie inny (podobnie jak regulujące go normy prawne). Rozważmy krótko specyfikę odliczenia nieruchomości dla nabywców mieszkań.
Stan osoby federalnej służby podatkowej daje prawo obywatelom, którzy nabyli nieruchomość, do zwrotu 13% kwoty wydanej w związku z transakcją nabycia nieruchomości. Jest to przede wszystkim płatność na rzecz sprzedawcy. Maksymalne odliczenie na jego podstawie wynosi 260 tysięcy rubli. Wiele mieszkań jest kupowanych w formie hipoteki. Stąd powstaje jeszcze jedna podstawa do obliczenia odliczenia, której maksymalna kwota na tej podstawie wynosi 390 tysięcy rubli. (jeśli mieszkanie zostało zakupione po 1 stycznia 2014 r.), a może nawet całkowicie nieograniczone (jeśli mieszkanie zostało zakupione w poprzednich latach).
Wydaje się, że kwoty te są znacznie mniejsze niż odliczenie 1 miliona gwarantowane przez sprzedaż mieszkań. Ale nie zapominajmy, że „formuły” do obliczania zobowiązań podatkowych dla sprzedawców są zupełnie inne. Może się okazać, że odliczenie nieruchomości przy zakupie mieszkania będzie w rzeczywistości więcej niż podatek dochodowy od osób fizycznych obliczany od jego sprzedaży.
Szczególnie interesujące jest połączenie obu rodzajów odliczeń. Ponadto w niektórych przypadkach realistyczne jest zrekompensowanie obliczonego podatku dochodowego od osób fizycznych wynikającego ze sprzedaży mieszkania i odliczenia podatku opartego na zakupie nieruchomości. Konieczne jest jedynie skontaktowanie się ze strukturą terytorialną Federalnej Służby Podatkowej w celu uzgodnienia tej procedury. Jest to stosunkowo nieskomplikowane, aw większości przypadków można to zrobić bez angażowania drogich konsultantów.
Poniższy scenariusz jest na przykład całkiem możliwy.
Obywatel Iwanow sprzedał mieszkanie na Alei Lenina za 2,5 miliona rubli. Skorzystał z prawa do odliczenia w wysokości 1 miliona, a teraz jest winien podatek w wysokości 13% 1,5 miliona rubli, czyli 195 tysięcy rubli.
Za wpływy ze sprzedaży mieszkań przy Alei Lenina obywatel Iwanow kupił mieszkania przy ulicy Moskiewskiej za te same 2,5 miliona rubli. (po prostu lubił ten obszar). Od kosztów zakupu tego mieszkania ma prawo do odliczenia, teraz jako kupujący, w wysokości 260 tysięcy rubli.
Iwanow przedkłada odpowiednie dokumenty do urzędu skarbowego, w którym jest odliczany odliczenie podatku i dług podatku dochodowego od osób fizycznych. W rezultacie Federalna Służba Podatkowa pozostaje nawet „należna” obywatelowi przez kolejne 65 tysięcy rubli. Które zostaną mu wypłacone w określony sposób. Najważniejsze, że Iwanow powinien przeprowadzić obie transakcje w ciągu jednego roku.
