Bezpośredni i leasing zwrotny to dwie transakcje finansowe, które umożliwiają otrzymanie aktywów, które nie są własnością firmy, bez ich użycia. Jest to szczególnie korzystne, jeśli ich wartość maleje z czasem. W szerokim znaczeniu, leasing samochodów i wszelkich innych aktywów jest umową między dwiema stronami, na mocy której jedna z nich nabywa prawo do korzystania z nich w zamian za miesięczne płatności. Ta operacja pozwala nie tylko rozpocząć korzystanie ze sprzętu w procesie produkcyjnym, gdy nie ma pieniędzy na jego zakup, ale także zachować go w domu, sprzedając go inwestorowi. Porozmawiamy o tym w dzisiejszym artykule.
Tło historyczne
Na przestrzeni wieków leasing służył wielu celom. Istota przepisów prawnych zależała od warunków społeczno-ekonomicznych w tym okresie. W szczególności do początku XIX wieku leasing był najczęściej stosowany w sektorze rolnym. Później stał się powszechny dla mieszkańców miast. Obecne ustawodawstwo regulujące relacje między najemcą a właścicielem nieruchomości opracowano pod wpływem „wolnej ręki” rynku Adama Smitha i zasady nieingerencji. Z czasem zaczęły pojawiać się poprawki mające na celu ochronę praw kupującego. Ostatecznie w wielu krajach przeprowadzono reformy, które ułatwiły życie najemcom. Do tej pory obie strony umowy leasingu są chronione prawie we wszystkich krajach rozwiniętych prawie jednakowo.
Definicja i informacje ogólne
Leasing zwrotny to transakcja finansowa, w ramach której jeden podmiot rynkowy sprzedaje swoje aktywa, a następnie oddaje je w leasing długoterminowy. W ten sposób otrzymuje możliwość korzystania ze sprzętu, którego już nie posiada. Ta operacja jest najczęściej stosowana w przypadku środków trwałych, w szczególności nieruchomości, a także trwałych środków produkcji, na przykład samolotów i pociągów. Termin ten może być stosowany przez rządy krajowe w celu sprzedaży, a następnie dzierżawy własnych aktywów terytorialnych. Stany Zjednoczone chciały sprzedać Falklandy Argentynie i skorzystać z leasingu zwrotnego w celu wykorzystania w przyszłości przez następne 99 lat. Podobna umowa została zawarta z Chinami w sprawie Hongkongu. Zastosowanie takiej operacji jest zwykle spowodowane aspektami finansowymi lub podatkowymi podmiotu gospodarczego.
Leasing zwrotny: program
Ta transakcja finansowa musi koniecznie obejmować dwóch uczestników. Pierwszy z nich działa jednocześnie jako sprzedawca nieruchomości i najemca. Traci własność sprzętu, nieruchomości lub pojazdów, ale ma możliwość dalszego korzystania z nich za opłatą. Zastanów się nad leasingiem zwrotnym nieruchomości:
- Usuń saldo aktywów.
- Zawrzyj długoterminową umowę, na podstawie której zostanie przeprowadzona leasing zwrotny.
- Sprzedaj nieruchomość i dokonaj przedpłaty.
- Wydaj pieniądze otrzymane od wynajmującego według własnego uznania.
- Nadal korzystaj z zasobu i płać za niego miesięczne płatności.
- Zrównoważyć wydatki poprzez zmniejszenie dochód do opodatkowania przedsiębiorstwa.
- Po wygaśnięciu umowy odzyskaj nieruchomość z powrotem do swojej nieruchomości.
Musisz zrozumieć, że jeśli najemca narusza warunki umowy, nowy właściciel może jednostronnie rozwiązać umowę i odmówić zwrotu aktywów.
Umowa leasingu zwrotnego
Zgodnie z warunkami umowy, po zakupie składnik aktywów zostaje przekazany sprzedawcy za opłatą. Głównym powodem zastosowania takiej operacji jako leasingu zwrotnego jest przeniesienie własności spółki holdingowej z zachowaniem wartości i rentowności składnika aktywów. Ponadto sprzedawca może otrzymać dodatkowe środki pieniężne, przekazując środki gospodarstwa domowego kupującemu. Dla leasingodawcy transakcja ta jest długoterminową zabezpieczoną inwestycją. Nie może się martwić utratą pieniędzy lub uzgodnionych odsetek, ponieważ zawsze ma możliwość zatrzymania aktywów na wypadek, gdyby sprzedawca naruszył warunki umowy. Fundusze powiernicze dla osób fizycznych są często praktykowane przez fundusze inwestycyjne, które działają z dużą liczbą nieruchomości, od pomieszczeń biurowych po szpitale i apartamenty.
Kluczowe elementy umowy
Relacje leasingowe są zabezpieczone umową prawną. W USA ma także cechy umowy. Każdy rodzaj leasingu ma swoje specjalne warunki, które są określone w umowie. Ogólnie forma umowy obejmuje następujące aspekty:
- Nazwy stron umowy.
- Data rozpoczęcia i okres obowiązywania umowy.
- Lokalizacja przedmiotu leasingu.
- Warunek dotyczący automatycznego przedłużenia, jeżeli strony uzgodnią.
- Wielkość i częstotliwość płatności za użytkowanie zasobu.
- Inne warunki (ubezpieczenie od strat, ograniczenie użytkowania nieruchomości, utrzymanie i kto jest za to odpowiedzialny).
- Klauzula dotycząca rozwiązania umowy (opisuje sytuację, w której umowa kończy się przed terminem lub zostaje rozwiązana).
Możliwe rozwiązania problemu toksycznych aktywów bankowych
Według redaktora biznesowego BBC, Roberta Pestona, jednym ze sposobów radzenia sobie z kryzysem hipotecznym jest leasing zwrotny. Wskazuje dwie główne zalety tej operacji:
- Nie ma potrzeby oceny toksycznych aktywów.
- Straty z tych ostatnich są absorbowane przez banki w wyraźnie ustalonych grupach w perspektywie długoterminowej.
Powody zrzeczenia się prawa własności
Leasing sprzętu zwrotnego zwykle rozpoczyna się od jednej strony (zwykle korporacji) sprzedającej nieruchomości drugiej stronie (najczęściej inwestorowi instytucjonalnemu lub funduszowi powierniczemu). Potem wynajmuje ją na pewien procent. Głównymi przyczynami przeprowadzenia takiej transakcji finansowej są:
- Ekspansja firmy, zakup nowego sprzętu do produkcji, inwestycja w nowe możliwości. Leasing samochodów lub innych aktywów umożliwia korporacji dostęp do większego kapitału niż tradycyjne mechanizmy finansowe. W momencie sprzedaży firma uzyskuje dostęp do 100% kosztów aktywów gospodarstwa domowego. Tradycyjny ustalenia finansowe ograniczyć kwotę norm stosunku pożyczki do kosztu i zasięgu.
- Spłacanie długów i poprawianie bilansu firmy.
- Zmniejszenie zobowiązań podatkowych leasingobiorcy, spowodowane wzrostem wartości gruntów i nieruchomości. Ponadto sprzedawca, wynajmując lokal, może odliczyć te płatności jako koszty prawne.
- Ograniczanie ryzyka związanego z posiadaniem nieruchomości, na przykład cykliczne wahania rynku.
Korzyści dla Wynajmującego
Inwestor lub fundusz powierniczy, nabywając własność nieruchomości lub innych aktywów, również ma ku temu wystarczające powody. Wśród nich są:
- Uczciwy zwrot z inwestycji w formie opłat czynszowych przez cały okres leasingu, własność zamortyzowanego składnika aktywów, który ma już wiarygodnego najemcę.
- Posiadanie długoterminowej umowy dotyczącej aktywów z gwarantowanymi miesięcznymi płatnościami.
- Możliwość odliczenia od podstawy opodatkowania inwestycji w nieruchomości, samochody lub sprzęt podlegający amortyzacji, co pozwoli szybko zwrócić pieniądze wydane na jego nabycie.
Ramy prawne w różnych krajach
Umowy leasingu zwrotnego są popularne we Francji, USA, Wielkiej Brytanii, Australii, Azji, a nawet w Indiach. I jest na to proste wyjaśnienie. We Francji zawarcie takiej umowy przynosi znaczne korzyści podatkowe. W ramach programu sprzedawca może korzystać z nieruchomości od jednego do ośmiu tygodni w roku (maksymalnie - sześć z dwunastu miesięcy). Rząd francuski zachęca, oferując zachęty podatkowe, leasing zwrotny w sektorze turystyki, aby zmniejszyć niedobór mieszkań na wynajem. Schemat można również wykorzystać przy nabywaniu wolnych gruntów, które następnie są ponownie przekazywane państwu do użytku. Typowa umowa najmu jest zwykle zawierana we Francji na 9–11 lat i może być przedłużana.
W Stanach Zjednoczonych taka transakcja finansowa jest zwykle przeprowadzana na nieruchomościach. Ma on charakter pożyczki, w której opłaty za wynajem stanowią odsetki. Brak finansowania zmusza coraz więcej przedsiębiorstw do uciekania się do operacji takich jak sprzęt zwrotny. Umożliwia szybkie otrzymywanie znacznych naparów gotówkowych. Należy zauważyć, że umowa może zarówno przewidywać zwrot własności na koniec okresu, jak i pozostawić nieruchomość w posiadaniu inwestora. W pierwszym przypadku dzieje się tak pod koniec roku w przypadku weryfikacji przez wewnętrzną służbę podatkową.
Koncepcja leasingu zwrotnego jest szeroko rozpowszechniona w krajach europejskich, szczególnie w Hiszpanii i Szwajcarii. Najczęściej sprzedawanymi aktywami są studia, apartamenty i wille. Najczęściej znajdują się w pobliżu ośrodków narciarskich i plażowych, klubów golfowych.
