Vânzătorii imobiliari, care au primit venituri din tranzacție, sunt obligați să plătească impozitul pe venit în valoare de 13%. Colectarea impozitelor este o procedură sub control strict al statului. Cu toate acestea, calitatea punerii în aplicare a acesteia, spun specialiștii, nu este la scară mare datorită unui număr de derogări din legislația modernă. Prea mulți cetățeni, din motive complet legale, sustrag impozitele. Și mulți, la rândul lor, plătesc excesiv, neștiind despre beneficiile semnificative pe care statul le garantează participanților pe piața imobiliară. Ce trebuie să țineți cont atunci când vindeți un apartament? Care este cel mai corect mod de a plăti impozitul la vânzarea de bunuri imobiliare?
Principii generale de impozitare pentru vânzarea apartamentelor
Experții identifică următoarele principii fundamentale de impozitare a tranzacțiilor imobiliare în conformitate cu legislația rusă:
- Impozitul pe venit personal în sumă de 13% din suma primită de la cumpărătorul casei este taxat și plătibil dacă apartamentul este deținut de vânzător timp de mai puțin de 3 ani;
- fostul proprietar este obligat să depună la oficiul teritorial al Serviciului Fiscal Federal o declarație în forma corespunzătoare până cel târziu la 30 aprilie a anului următor tranzacției de vânzare a apartamentului;
- Impozitul calculat pe venit trebuie să fie plătit integral de către cetățean până la data de 15 iulie a anului în care se depune declarația.
Deducții de vânzări de proprietăți
Legile Federației Ruse definesc un anumit tip de beneficii garantate vânzătorilor imobiliari. Provine din așa-numitele deduceri fiscale. Ele reprezintă o cifră prin care puteți reduce suma de numerar primită din vânzarea de bunuri imobiliare. Prin urmare, deducerile sunt pentru ambele tipuri de tranzacții - vânzare, cumpărare de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, taxa este plătită doar pentru unul dintre ei.
Acum deducerea este de 1 milion de ruble. Impozitul final pe vânzarea de bunuri imobiliare este calculat folosind formule matematice foarte simple. Luați în considerare un exemplu.
Cetățeanul Ivanov a vândut apartamentul pentru 2,5 milioane de ruble. În mod implicit, el trebuie să plătească impozitul pe venit în valoare de 13% din această sumă, adică 325 mii. Cu toate acestea, a decis să utilizeze dreptul legal pentru a primi o deducere fiscală de 1 milion. Prin urmare, baza impozabilă reală va fi de 1,5 milioane ruble. Prin urmare, Ivanov va trebui să plătească statului 195 mii de ruble.
Puteți cheltui 1 milion de ruble de deducții atât în detrimentul unei operațiuni de cumpărare și vânzare, cât și pe baza mai multor, dar numai în cursul anului. Dacă valoarea veniturilor primite din vânzarea de bunuri imobiliare nu a ajuns la 1 milion, atunci nu trebuie plătite impozite (dar, în același timp, trebuie depusă o declarație înainte de 30 aprilie).
Un alt mecanism major de deducție este includerea în „formula” a sumelor confirmate asociate cu costul achiziției unui apartament. Adică, de exemplu, dacă Ivanov, care a vândut un apartament pentru 2,5 milioane de ruble, l-a cumpărat înainte, să zicem, pentru 2,7, atunci el are dreptul să reflecte această sumă sub forma impozitului pe venit cu 3 persoane (cu documente justificative - extrase, acord etc.) și să nu fie deloc datori la stat. Impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare în acest caz nu este plătit.
Deducții pentru proprietatea comună și comună
Dacă apartamentul vândut este deținut de două sau mai multe persoane pe baza unei proprietăți comune sau comune, atunci o deducere de 1 milion de ruble. distribuite între ele. Dacă vorbim despre prima versiune de proprietate, atunci în conformitate cu distribuția procentuală specificată în certificatele de proprietate. În al doilea caz - prin acord. Dacă un compromis eșuează, atunci prin instanțe.Acordul potrivit căruia coproprietarii sunt pregătiți să-și diferențieze interesele în funcție de un sau alt procent de distribuție este considerat încheiat atunci când fiecare dintre aceștia semnează un contract de vânzare de proprietăți imobiliare. De regulă, nu sunt necesare lucrări suplimentare care să confirme un „compromis”.
În același timp, persoanele care au dreptul de a deține o acțiune în apartament au dreptul să-și vândă partea din proprietate fără acord cu coproprietarii și, în același timp, primesc deducerea integrală, individual. Desigur, responsabilitatea pentru plata impozitului la vânzarea de bunuri imobiliare în acest caz este complet individuală.
PIT: 13% sau 30%?
În comunitatea agenților imobiliari și a cetățenilor implicați în tranzacții imobiliare, apare uneori întrebarea: de ce în unele cazuri cota de impozitare pentru tranzacții egale cu 30%? Ce impozit pe vânzarea de bunuri imobiliare iese atât de greoi? Răspunsul este simplu. Acest indicator este destinat nerezidenților Federației Ruse. De obicei, sunt resortisanți străini care au decis să își vândă proprietatea în Rusia.
Există însă și cazuri frecvente când cetățenii Federației Ruse sunt recunoscuți și ca nerezidenți. Cert este că o persoană care nu locuiește pe teritoriul țării sale mai mult de 183 de zile pe an, indiferent de cetățenia sa rusă, este recunoscută ca nerezidentă. Datoria sa este să plătească impozitul pe venit mult mai mult decât dacă ar trăi în Rusia mai mult de șase luni. Și o nuanță mai importantă. Dacă un nerezident vinde proprietatea, impozitele nu sunt compensate cu nicio deducere. Condițiile plăților lor rămân aceleași, procedura de raportare către Serviciul Fiscal Federal - aceeași.
Ce se întâmplă dacă nu depuneți o declarație?
Pentru un domeniu precum cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, impozitele sunt aspectul cel mai important. Prin urmare, departamentele relevante sunt suficient de stricte în ceea ce privește politica de monitorizare a circulației fondurilor în cadrul tranzacțiilor cu apartamente. Prin urmare, dacă vânzătorul de proprietăți imobiliare nu depune o declarație în termenul prevăzut care reflectă sumele primite pentru vânzarea de locuințe, atunci în conformitate cu Articolul 119 din Codul fiscal el va primi o penalitate egală cu 5% din impozit (sau suma care nu a fost plătită), calculată în fiecare lună din momentul depunerii documentelor către Serviciul Fiscal Federal (însă valoarea maximă a acesteia nu poate depăși 30% din datoria către stat, iar mărimea sa minimă este 1 mii de ruble).
Ce se întâmplă dacă nu plătiți impozit?
În cazul în care vânzătorul de bunuri imobiliare nu a plătit impozitul pe venit calculat personal, Serviciul Fiscal Federal va solicita plata sumei corespunzătoare de bani, va percepe o amendă (20% din valoarea impozitului) și o penalitate (în procente egală cu 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale - acestea sunt percepute zilnic până la există o întârziere).
Pensionarii trebuie să plătească impozit?
Există o versiune conform căreia pensionarii sunt scutiți de la plata impozitului pe venit pentru venituri din vânzarea unui apartament. Acest lucru nu este adevărat. Venitul din vânzarea de locuințe în condițiile legislației fiscale este egal cu salariul. Statul nu oferă beneficii pentru impozitul pe vânzările de proprietăți pensionarilor. În plus, pentru ei, obligația de a transfera declarația 3-NDFL către Serviciul Fiscal Federal la timp, precum și plata la timp a sumelor calculate, este exact aceeași ca și pentru oamenii care lucrează. Desigur, regula rămâne că impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare mai puțin de 3 ani în proprietate nu este plătit.
Cum depune o declarație?
Există trei opțiuni principale pentru trimiterea formularului 3-NDFL, care reflectă cifrele pentru tranzacțiile imobiliare, către organul teritorial al Serviciului Fiscal Federal. În primul rând, o persoană poate face acest lucru contactând personal departamentul, în al doilea rând, scriind o scrisoare de avocat către cineva notariat de un notar, în al treilea rând, trimițând un formular electronic prin serviciile de stat (după înregistrarea acolo).
Va exista în curând un nou impozit?
Printre experți și unele rapoarte media apar că în Rusia va apărea în curând un nou impozit pe vânzarea de bunuri imobiliare. Sau cel puțin modificări semnificative vor fi aduse legislației actuale.Despre ce putem vorbi aici? Care este probabilitatea ca anul în care va fi introdus noul impozit pe vânzările de proprietăți să fie 2015?
În 2014, un proiect de lege a fost în discuție în sfera publică, care a fost solicitat să modifice schema de colectare a impozitelor existente pentru vânzarea de bunuri imobiliare. Ideea este că impozitul pe venit ar trebui calculat pe baza valorii cadastrale a locuințelor. Această formulare, subliniază experții, este încă indicativă. Dar obiectivul specific al legiuitorului este clar: autoritățile vor să „albească” tranzacțiile în care valoarea proprietății incluse în contractul de vânzare de bunuri imobiliare este mai mică decât prețul real al apartamentului (acest lucru se realizează pentru a „satisface” deducerea fiscală de 1 milion sau pentru a o utiliza la maximum ). În legătură cu aceasta, valoarea cadastrală a locuințelor, potrivit legiuitorului, ar trebui să corespundă mai mult sau mai puțin pieței (acum este de obicei mult mai mică).
Care este mecanismul propus pentru funcționarea legii în comparație cu procedurile actuale? Să ne uităm la câteva exemple.
Cetățeanul Ivanov, întocmind un acord de acțiuni, a investit 700 mii de ruble în dezvoltarea casei. Doi ani mai târziu, firma contractantă a comandat locuințe. Până la acel moment, prețul de piață al apartamentului lui Ivanov crescuse la 2,5 milioane. El a vrut să îl vândă, dar în contractul de a scrie costul egal cu 1,7 milioane. Din această sumă, în conformitate cu legislația în vigoare, va putea deduce 700 mii cheltuieli pentru construcție comună, precum și reducerea acesteia prin deducerea necesară în valoare de 1 milion. Astfel, Ivanov „închide” complet veniturile primite oficial în cadrul contractului, pentru a nu plăti impozitul pe veniturile personale. Conform normelor actuale ale legii, tot ceea ce intenționa Ivanov ar putea și ar trebui să aibă succes.
Modificările aduse Codului fiscal al Federației Ruse, despre care se discută în prezent, pot obliga un cetățean să plătească impozitul pe venit în orice caz. Cert este că, în conformitate cu reevaluarea cadastrală, prețul unui apartament poate fi, de exemplu, de 2,2 milioane de ruble. Aceasta este de 500 de mii de ruble. mai mult decât în contractul de vânzare întocmit de Ivanov și cumpărătorul său. Și din aceste 500 de mii, vânzătorul va fi obligat să plătească impozitul pe venit prescris în valoare de 13%.
Experții spun că există o opțiune ca legiuitorul să introducă un fel de ușurare în „formulele” sale. Acesta este așa-numitul „factor de reducere”, care este înmulțit cu evaluarea cadastrală a bunurilor imobiliare. Acum în lege apare un indicator egal cu 0,7. În cazul tranzacției cu cetățeanul Ivanov, cifra finală va fi obținută înmulțind 2,5 cu 0,7. Adică 1,54 milioane de ruble. Ceea ce, în principiu, ar trebui să aranjeze Ivanov - în acordul său, cifrele sunt chiar mai mult decât aceasta. Dar dacă apartamentul său nu ar costa 2,5 milioane, ci toate 4? În acest caz, evaluarea cadastrală ar fi cel mai probabil apropiată de piață. Și atunci vânzătorul imobiliar va trebui să se retragă bine.
În același timp, mulți experți, precum și reprezentanți ai cercurilor legislative, spun că este posibil ca „coeficientul de scădere” să nu fie deloc aprobat. O opțiune este de asemenea posibilă pentru a împuternici parlamentele regionale să determine cifra corespunzătoare, motivând, după cum spun specialiștii, că toate veniturile din plata impozitului pe venit personal pe baza valorii cadastrale vor rămâne în bugetul subiectului.
Datele dezbaterii publice a proiectului de lege - până la 30 octombrie 2014. Apoi, va fi trimis deputaților Dumei de Stat. Este probabil ca deja în 2015, modificările aduse Codului fiscal al Federației Ruse să intre în vigoare.
Noua lege: beneficii și concesii
După cum vedem, statul a decis să intervină pe deplin într-un asemenea fenomen precum cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Impozitele, cel mai probabil așteptate de autorități, ar trebui colectate mai activ în această direcție. Între timp, politica legiuitorului permite o serie de concesii. În pofida faptului că modificările aduse Codului fiscal al Federației Ruse nu au fost încă adoptate, unele dintre nuanțele lor legate de beneficii și concesii privind tranzacțiile imobiliare au fost deja făcute publice. Denumiți unele dintre ele.
Impozitul pe venit nu poate fi plătit deloc dacă un cetățean își vinde singura locuință (sau care a avut acest statut în ultimele 12 luni înainte de vânzare). Este adevărat, costul maxim al unui apartament nu trebuie să depășească 5 milioane de ruble. De asemenea, se presupune că va rămâne norma actuală, care dă dreptul la scutire de impozitul pe veniturile personale asupra faptului vânzării de bunuri imobile, respectiv 3 ani în proprietate.
Noua lege: opinia experților
Mulți experți ai pieței se îndoiesc că agențiile responsabile de punerea în aplicare a noii legi vor putea formula algoritmul corect de evaluare cadastrală. Experții recunosc că nu sunt foarte clare de unde vor veni numerele. Experții spun că diferențele dintre metodele utilizate de diverși „evaluatori” sunt foarte posibile. Există o versiune conform căreia noua lege va avea un impact negativ asupra pieței imobiliare primare, deoarece atractivitatea pentru investiții a construcțiilor comune va scădea. În cele din urmă, rezultatul poate fi o creștere a valorii bunurilor imobiliare pe toate segmentele.
În același timp, există și opinia în rândul experților că este nevoie de reforme. Mai mult, aceasta este în direcția înăspririi monitorizării tranzacțiilor. Creșterea sau reducerea pariurilor nu are rost. Având în vedere numărul mare de „tranzacții gri”, devine absolut irelevant ce impozit se percepe pe vânzarea de bunuri imobiliare - nu se plătește deloc.
Responsabilitatea pentru ofertele gri astăzi
Se ridică o întrebare rezonabilă: poate fi cu adevărat faptul că „schemele gri” pe care autoritățile încearcă să le „albeze” nu pot fi detectate și suprimate legal astăzi? Toate acele „fraude” asociate cu indicarea în contractele de vânzare a unor cifre subestimate imobiliare nu implică nicio responsabilitate?
Potrivit experților, Serviciul Fiscal Federal nu are un algoritm bine dezvoltat pentru identificarea unor astfel de tranzacții. Cel puțin pentru că, din punct de vedere legal, autoritățile fiscale nu pot avea nicio plângere împotriva participanților la piața imobiliară. Cumpărătorul și vânzătorul fac două contracte complet legale. Primul este principalul, indică suma de până la 1 milion. Această lucrare este destinată funcționarilor fiscali. Al doilea contract, la rândul său, nu reflectă o tranzacție imobiliară, dar compensația cumpărătorului pentru costurile vânzătorului asociate cu „îmbunătățirea tipului de apartament”. De fapt, este o chitanță pentru transferul de fonduri. Acest tratat fiscal, de regulă, nu necesită (iar sumele specificate în el nu apar oficial nicăieri).
În același timp, lucrările care nu sunt publice în această direcție pot fi efectuate în structurile Serviciului Fiscal Federal. În special, există fapte că biroul central al acestui departament trimite din când în când scrisori către diviziile sale teritoriale că este necesar să se creeze unități funcționale speciale - tocmai pentru a combate evaziunea cetățenilor din impozitul pe veniturile personale atunci când vând locuințe în întregime.
Conform unuia dintre aceste documente, care a intrat în posesia unor mijloace de comunicare din Rusia, structurile regionale de servicii fiscale au primit ordin să studieze contractele de vânzare și să efectueze investigații de natură interesantă - sub forma unor vizite la domiciliul contribuabililor și să conducă conversații. Dacă sunt identificate „schemele gri”, percepeți valoarea corectă a impozitului pe venit (bazat pe o evaluare independentă a costului apartamentului) și, în același timp, cetățeni amabili.
Apropo, mulți experți sunt impresionați de abordarea controlării modului în care se desfășoară vânzările imobiliare în Ucraina. Impozitele de acolo, precum și ale noastre, nu sunt mici - pot ajunge până la 15%. Prin urmare, pentru a reduce riscul de „tranzacții gri”, autoritățile ucrainene au introdus recent o normă: notarii care certifică acorduri de cumpărare și vânzare pentru locuințe trebuie să verifice informațiile referitoare la o evaluare independentă a pieței proprietății în baza de date „cloud”. Dacă informațiile nu sunt găsite online, atunci un notar nu are dreptul să certifice documentele.
Experiența consideră că relevanța procedurilor de identificare a „schemelor gri” a crescut în special datorită modificărilor Codului fiscal al Federației Ruse care reglementează deducerile de proprietăți pentru cumpărătorii de proprietăți. Cert este că până la 1 ianuarie 2014, cumpărătorii de apartamente aveau dreptul să utilizeze deducerea fiscală o singură dată pentru o singură proprietate. Dacă cumpărau locuințe, iar contractul indica o sumă de 1 milion, atunci tot ce puteau conta era de 13% din această sumă.
Prin urmare, mulți cumpărători nu au fost mulțumiți de „schemele gri” și au solicitat vânzătorilor să întocmească contracte cu numere reale. Însă, după ce au fost făcute modificări la Codul fiscal, pentru a primi deducerea proprietății posibil cu orice număr de tranzacții imobiliare. Și acum, în principiu, cumpărătorii nu le pasă ce sumă apare în contractul de vânzare. Nu le pasă ce fel de impozit pe vânzările de proprietăți vor dori să plătească vânzătorii și dacă doresc să le facă deloc.
Tranzacții care implică persoane juridice
Să analizăm pe scurt aspecte legate de impozitarea tranzacțiilor în care vânzătorii de bunuri imobiliare sunt persoane juridice (societăți comerciale etc.). Schema de calcul al taxelor aici, desigur, diferă de cea care este caracteristică persoanelor fizice. Dar este destul de inteligibil și logic. Dacă vorbim despre un astfel de fenomen precum vânzarea de bunuri imobiliare de către o persoană juridică, aici se plătesc impozite de două tipuri.
În primul rând, este TVA (18%). În al doilea rând, este impozitul pe profit (20%). Nu se oferă deduceri. Cu toate acestea, dacă organizația folosește sistemul fiscal simplificat, imobilele sunt vândute în conformitate cu standarde complet diferite. Nu există un impozit „simplificat” pe profit, iar veniturile din vânzarea proprietăților sunt echivalate cu cele comerciale. Conform normelor pentru sistemul de impozitare simplificat, compania va trebui să plătească 6% din încasări din vânzare sau 15% din diferența dintre încasări și costul achiziției acestei proprietăți.
Reguli similare se aplică și antreprenorilor individuali. Dacă funcționează conform sistemului fiscal simplificat, atunci plătesc pentru vânzarea proprietății 6% din venituri sau 15% din „diferență”. În cadrul sistemului general de impozitare, TVA și impozitul pe venit trebuie plătite. Este adevărat, este important ca primirea fondurilor de la cumpărător să treacă printr-un cont bancar înregistrat oficial. Dacă un antreprenor individual vinde bunuri imobiliare printr-un cont bancar „regulat”, acesta va trebui să plătească impozitul pe venit personal ca persoană fizică. Adevărat, puteți utiliza deducerea în acest caz.
