Când cumpără sau vinde proprietăți imobiliare, rușii se ocupă aproape întotdeauna de impozite. Dacă se află în statutul de cumpărători de locuințe, atunci nu au responsabilități directe pentru plata contribuțiilor la trezorerie - în plus, au dreptul la o deducere fiscală specială.
Dar dacă o persoană este vânzătoare de bunuri imobiliare, atunci are obligații mai mult decât suficiente pentru stat. El este obligat să plătească impozite pe venituri. În timp util și în întregime. Dacă o persoană se confruntă cu sarcina de a "vinde în mod legal un apartament", ce taxe va trebui să plătească? Are dreptul să conteze pe vreun beneficiu?
Cât de mare este impozitul?
Conform legislației ruse, atunci când persoanele fizice vând bunuri imobiliare (apartamente, camere, case, căsuțe, terenuri etc.) pe care vânzătorul le deține mai puțin de 3 ani în momentul tranzacției, apare o obligație de a plăti impozitul pe venit personal în sumă de 13% din încasări sumă. Este posibilă reducerea bazei de impozitare cu 1 milion de ruble. (Așa-numitele deducerea proprietății). Sau pentru suma cheltuită de vânzător la cumpărarea unei proprietăți (dacă există documente justificative relevante).
Oportunitatea de a compensa costurile de achiziție a unui apartament este utilă, de exemplu, în cazurile în care o persoană, după cumpărarea de bunuri imobiliare, a decis că nu este potrivit pentru el și, prin urmare, a decis să o revândă. Dacă face acest lucru în termen de un an, atunci dacă nu primește un profit mai mare de 1 milion în timpul tranzacției, nu va trebui să plătească nicio contribuție către Serviciul Fiscal Federal. Impozitul pe vânzarea unui apartament trebuie plătit până la 15 iulie a anului următor perioadei de finalizare a tranzacției.
Obligațiile vânzătorului
Pe lângă faptul că o sumă monetară din valoarea impozitului pe venit calculat trebuie să fie plătită la timp, vânzătorul are o altă obligație importantă - de a raporta către Serviciul Fiscal Federal. Aceasta se face prin depunerea unei declarații sub forma impozitului pe venit cu 3 persoane. Mai mult, chiar dacă impozitul pe vânzarea unui apartament a fost de fapt zero (adică valoarea tranzacției a fost mai mică sau egală cu o deducere de 1 milion de ruble), acest document trebuie să fie adus la Serviciul Fiscal Federal. Mai mult, acest lucru trebuie făcut înainte de 30 aprilie din acel an, care urmează la finalizarea tranzacției.
responsabilitate
Ce se întâmplă dacă un cetățean nu plătește impozitul pe venit la vânzarea unui apartament? Apoi, statul în persoana Serviciului Fiscal Federal îl va amenda în sumă de 20% din valoarea calculată a impozitului pe venit personal (sau soldul său nu este plătit din niciun motiv). De asemenea, se va percepe o amendă zilnică în cuantum de 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale (acum 8,25%) în raport cu suma datoriilor - până când o persoană va deconta integral statul.
Ce se va întâmpla dacă o persoană nu reușește să depună un formular 3-NDFL la Serviciul Fiscal Federal (chiar dacă nu este necesar să plătiți impozit pe vânzarea unui apartament)? În acest caz, Serviciul Fiscal Federal va impune, de asemenea, o amendă de 1 mii de ruble. Ceea ce va crește cu 5% din valoarea impozitului calculat lunar - până când o persoană se va stabili cu statul. Este adevărat, cifra finală nu va depăși 30% din datorie.
Factorul de privatizare
Un caz destul de comun remarcat de avocații ruși: o persoană privatizează un apartament în care a locuit mai mult de 10 ani și îl vinde. Uneori chiar reflectând cu sinceritate întreaga sumă din contract cu cumpărătorul. Curând a primit un apel de la Serviciul Fiscal Federal și a cerut politicos să plătească nimic altceva decât impozitul pe venit pe vânzarea unui apartament. Cum este posibil acest lucru? Cert este că un cetățean a făcut o greșeală ridicolă - a vândut locuințe imediat după privatizare. Iar acest lucru din punctul de vedere al legii se încadrează în cazul în care proprietatea este în posesia a mai puțin de trei ani.
Faptul că o persoană a trăit într-un apartament mulți ani înainte de privatizare nu joacă niciun rol. Situația este similară atunci când se efectuează vânzarea unui apartament prin moștenire - impozitul va fi încasat dacă nu a trecut perioada scadentă de 3 ani. Prin urmare, avocații instruiesc strict cetățenii care tocmai au înregistrat dreptul de proprietate asupra apartamentului prin orice procedură: trebuie să așteptați trei ani.
Impozitul și coproprietatea
Este posibilă o variantă în care impozitul pe venit pe vânzarea unui apartament trebuie plătit, cu condiția ca locuința să fie în proprietate comună sau comună. Principala problemă aici este cum se împarte deducerea de 1 milion de ruble? Totul depinde, în primul rând, de ce tip de proprietate specifică vorbim - comun sau comun.
În primul caz, totul este simplu. Deducerea se împarte proporțional cu procentul de proprietate specificat în documente. Dacă, să spunem, Ivanov deține 45% din apartament, iar Petrov - 55%, atunci primul are dreptul la o „reducere” la vânzarea de locuințe în sumă de 450 de mii de ruble, a doua - 550 de mii.
În cazul proprietății comune, gradul de simplitate depinde în primul rând de capacitatea coproprietarilor de a conveni între ei.
Niciun mecanism universal, general acceptat pe piață pentru determinarea unei cote specifice în proprietatea locuințelor de către legislația rusă nu a fost încă stabilit.
Coproprietarii trebuie să ajungă la un compromis. Și dacă nu se rezolvă, instanța va decide întrebarea.
O altă întrebare care încântă mulți cetățeni este: "Ce se întâmplă dacă, de exemplu, în urmă cu 10 ani, o persoană a cumpărat o acțiune într-un apartament într-un astfel de volum, iar în urmă cu o lună a cumpărat toată casa și intenționează să vândă proprietatea? Vânzarea apartamentului este impozitată în acest caz?" Avocații recomandă să acorde atenție uneia dintre scrisorile Ministerului Finanțelor publicate în 2012 (și anume, documentul nr. 03-04-05 / 9-189). Acesta spune că o modificare a cotei imobiliare nu atrage încetarea drepturilor de proprietate pentru proprietari.
Conform aceleiași logici, după cum cred unii experți, ar trebui făcută o distincție în termenii individuali ai dreptului de proprietate asupra acțiunilor. Dacă unul dintre proprietari este proprietarul casei până la momentul vânzării apartamentului, 3 ani, nu trebuie să plătească impozit în mod specific. În timp ce celălalt își poate deține partea sa mai mică de trei ani. Și dacă vrea să-și vândă partea din proprietate, atunci va trebui să plătească NFDL (cu suma corespunzătoare de venit).
Deși, după cum spun specialiștii, poziția organelor teritoriale ale Serviciului Fiscal Federal poate diferi de opinia Ministerului Finanțelor. Prin urmare, se recomandă ca, înainte de tranzacțiile în care există condiții similare, să se consulte cu autoritățile fiscale dintr-o anumită regiune sau oraș.
Există o nuanță majoră în ceea ce privește procedurile de cumpărare și vânzare, cu participarea coproprietarilor de proprietăți imobiliare în cadrul acțiunilor. Dacă un apartament este vândut în baza unui contract de vânzare semnat de toți proprietarii, suma deducerii este de 1 milion de ruble. împărțit (așa cum am spus mai sus, proporțional). Dar dacă fiecare dintre coproprietari dorește să-și vândă acțiunea în cadrul unui acord separat, va avea dreptul să utilizeze integral „reducerea” garantată de stat. În mod similar, în cazul persoanelor care dețin un apartament în baza proprietății comune (deși în acest caz, este necesar să se pună de acord cu dimensiunea acțiunilor care urmează să fie vândute)
Tranzacție nerezidentă
Se știe că în Rusia există două tipuri principale de contribuabili. Primii sunt rezidenți din țară, plătesc impozitul pe venit personal în valoare de 13%. Cetățenii Rusiei și cetățenii altor state care au locuit în Rusia mai mult de 183 de zile timp de 12 luni sunt recunoscuți ca atare. Al doilea este nerezident. Care, respectiv, partea principală a anului a trăit în străinătate. Ce să faci dacă un apartament este vândut de un nerezident? Trebuie să plătiți impozite?
Da. Mai mult, suma este substanțial mai mare decât dacă vânzătorul ar fi rezident, și anume 30%. Apropo, cetățenii din această categorie plătesc aceeași sumă dacă lucrează pentru închiriere (sau primesc un alt tip de venit oficial).O altă nuanță majoră este aceea că nerezidenților nu li se permite nicio deducere.
Dacă vânzătorul este IP
Cum se calculează impozitul la cumpărarea (vânzarea) unui apartament pentru antreprenori? Care sunt deducerile puse de IP? În ceea ce privește achiziția - niciuna. Antreprenorii nu pot, prin dreptul „comun civil”, să restituie 13% din valoarea proprietății ca parte a deducerii proprietății. Dar atunci au șansa să plătească o taxă semnificativ mai mică asupra vânzării.
Prea multe IP-uri lucrează la o „simplificare”. În conformitate cu acest sistem de impozitare, veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare sunt echivalate cu cele comerciale. Prin urmare, 6% din venitul primit este plătibil.
Dacă vânzătorul este cetățean
Se calculează impozitul pe vânzarea unui apartament pensionarilor? Da, și în întregime. Faptul că o persoană este pensionată nu îi afectează statutul de contribuabil Există aceleași obligații pentru transmiterea la timp a declarației 3-NDFL către Serviciul Fiscal Federal și plata contribuțiilor evaluate la timp.
Scheme gri: responsabilitate
Foarte mulți cetățeni ai Federației Ruse, care încearcă să nu plătească impozit pe vânzarea unui apartament, indică costul mult mai mic al unui apartament atunci când înregistrează tranzacții de cumpărare și vânzare decât atunci când fac deconturi reale cu cumpărătorul. De obicei, în astfel de cazuri, apare suma de 1 milion de ruble, egală cu deducția. Suma rămasă a vânzătorilor de numerar de apartamente primește în baza unor acorduri suplimentare (în principal „chitanțe”).
Din punct de vedere al legii, totul pare „curat”. Cu toate acestea, după cum spun specialiștii, în ultimii ani, departamentele guvernamentale sunt tot mai puțin loiale față de astfel de tranzacții. Și aspectul „purității” poate fi ignorat dacă se dorește, deoarece acțiunile reale ale vânzătorului se limitează la evaziune fiscală (iar acest lucru se califică pentru Articolul 198 din Codul penal). Tot ceea ce este necesar angajaților Serviciului Fiscal Federal pentru a primi impozitul pe vânzarea unui apartament integral este colectarea de dovezi că persoana a aplicat „schema gri” sub forma unor cifre reduse în contractul de vânzare. Și apoi puteți transfera informații în instanță.
Cum se întâmplă acest lucru în practică? De regulă, autoritățile fiscale, suspectând o ascundere evidentă a unor cifre reale de vânzare, comandă o evaluare independentă a unui apartament situat în aceeași casă (și dacă acest lucru nu este posibil, atunci locuințe într-o clădire similară cu design în aceeași zonă). După ce au primit cifre independente, apelează contribuabilul pentru o conversație și cer clarificări.
Dacă o persoană spune că pur și simplu a reușit să-l convingă pe cumpărător să cumpere locuințe de cinci ori mai ieftin decât valoarea de piață, atunci angajatul Serviciului Fiscal Federal, în mod rezonabil care nu-l crede, poate iniția un apel în fața instanței. Există o probabilitate ridicată de a nu avea succes: în ultimii ani au existat precedente când au fost condamnate referatele „schemelor gri”. De regulă, ei trebuiau să plătească impozitul pe vânzarea unui apartament, calculat în conformitate cu valoarea reală de piață a proprietății.
Informanții pentru tranzacțiile cu un cost redus al locuinței pot fi notarii care au participat la certificarea documentelor pentru vânzarea apartamentelor și chiar funcționarii justiției care au înregistrat imobiliare. Prin urmare, spun specialiștii, este din ce în ce mai dificil să vândă locuințe conform „schemelor gri”. Deși până acum, recunosc, aceasta este în ordinea lucrurilor - impozitul pe venit pe vânzarea unui apartament este prea mare.
Nuanțe de proprietate
Așa cum am stabilit deja, o persoană plătește impozitul pe venitul personal vânzând locuințe deținute de el mai puțin de 3 ani. Cum se calculează această perioadă? Foarte simplu - 36 de luni complete sunt luate în considerare la momentul semnării tranzacției de cumpărare și vânzare. Experții rețin că mandatul este contabilizat de la data care apare în registrul de stat (și nu cel care este scris în certificatul de înregistrare a bunurilor imobiliare). Experiența observă că diferența dintre aceste zile poate fi semnificativă - până la 2 săptămâni.
De asemenea, este demn de remarcat faptul că o persoană care, deținând un apartament, să zicem, 10 ani, l-a vândut și l-a cumpărat înapoi o lună mai târziu, este considerată, după cum spun specialiștii, noul proprietar.Pentru a evita plata impozitelor, trebuie să așteptați trei ani înainte de a vinde proprietatea.
Trucuri de deducții
Așa cum am spus la început, cetățenii Federației Ruse au dreptul să primească deduceri legate nu numai de vânzarea de bunuri imobiliare, ci și de cumpărarea de apartamente. În cel de-al doilea caz, mecanismul de calcul al sumelor este, desigur, complet diferit (precum și normele legislative care îl guvernează). Să analizăm pe scurt specificul deducerii proprietății pentru cumpărătorii de apartamente.
Statul din persoana Serviciului Fiscal Federal dă dreptul cetățenilor care au achiziționat bunuri imobiliare să returneze 13% din suma cheltuită în legătură cu o tranzacție de achiziție de locuințe. Aceasta este, în primul rând, o plată în favoarea vânzătorului. Deducerea maximă pe baza sa este de 260 de mii de ruble. Multe apartamente sunt achiziționate în ipotecă. De aici se formează încă o bază pentru calcularea deducției, a cărei sumă maximă este de 390 mii de ruble. (dacă apartamentul a fost achiziționat după 1 ianuarie 2014) și poate chiar complet nelimitat (dacă locuința a fost achiziționată în anii precedenți).
S-ar părea că aceste sume sunt mult mai mici decât deducerea de 1 milion garantată prin vânzarea apartamentelor. Dar să nu uităm că „formulele” pentru calculul obligațiilor fiscale pentru vânzători sunt complet diferite. Se poate dovedi că deducerea proprietății la cumpărarea unui apartament va fi de fapt mai mare decât impozitul pe venit personal calculat la vânzarea sa.
Un interes deosebit este că ambele tipuri de deducție pot fi combinate. Mai mult, în unele cazuri este realist să compensăm impozitul pe venit calculat personal care rezultă din vânzarea unui apartament și o deducere fiscală bazată pe achiziționarea de bunuri imobiliare. Este necesară contactarea structurii teritoriale a Serviciului Fiscal Federal pentru a fi de acord cu această procedură. Este relativ necomplicat și, în cele mai multe cazuri, se poate face fără a implica consultanți scumpi.
Următorul scenariu este destul de posibil, de exemplu.
Cetățeanul Ivanov a vândut un apartament pe Bulevardul Lenin pentru 2,5 milioane de ruble. El a folosit dreptul de deducere în valoare de 1 milion, iar acum datorează un impozit de 13% din 1,5 milioane de ruble, adică 195 de mii de ruble.
Pentru veniturile obținute din vânzarea apartamentelor de pe bulevardul Lenin, cetățeanul Ivanov a cumpărat apartamente pe strada Moskovskaya pentru aceleași 2,5 milioane de ruble. (doar i-a plăcut acea zonă). Din costurile de cumpărare a acestui apartament, el are dreptul de a primi o deducție, acum ca cumpărător, în sumă de 260 de mii de ruble.
Ivanov depune documentele relevante la biroul fiscal, unde se calculează reciproc deducerea de impozit și datoria de impozit pe venit personal. În consecință, Serviciul Fiscal Federal rămâne chiar „datorat” cetățenului încă 65 de mii de ruble. Ceea ce i se va plăti în modul prescris. Principalul lucru este că Ivanov ar trebui să efectueze ambele tranzacții într-un an.
