Astăzi, piața imobiliară este foarte apreciată în zonele suburbane pentru locuințe. În această privință, transferul de terenuri agricole într-o altă categorie în scopul dezvoltării ulterioare are o relevanță deosebită.
De ce dezvoltatorii sunt interesați de terenurile agricole
Cetățenii ruși doresc (cel puțin cei care își pot permite) să dețină case de țară construite pe parcelele proprii, astfel încât în weekend și în timpul vacanțelor să se poată relaxa acolo de aerul poluat, zgomotul și agitația marilor orașe, iar mulți nu sunt avers față de trăiește-i.
La fel ca ciupercile după ploaie din ultimul deceniu, satele de cabană de elită construite pe fostele terenuri agricole au crescut în jurul marilor centre industriale, iar anterior dezvoltatorii au fost nevoiți să transfere terenurile agricole într-o altă categorie. De regulă, acesta este teritoriul așezărilor, permițând dezvoltarea rezidențială.
Din punctul lor de vedere, acest lucru este destul de logic. Și pe ce teren încă se construiește? La urma urmei, ponderea terenurilor din așezările din fondul total funciar al Rusiei este de doar 1%, iar posibilitățile de a le folosi pentru construcție sunt aproape epuizate. Așadar, dezvoltatorii își îndreaptă privirile spre vaste câmpuri rusești, mușcând bucăți noi din ele, inițizând transferul de terenuri agricole într-o altă categorie.
Ceea ce amenință Rusia cu dezvoltarea terenurilor agricole
S-ar părea că există o mulțime de astfel de situri în Rusia - peste 400 de milioane de hectare. Cu toate acestea, de-a lungul perioadei post-sovietice, a existat o tendință constantă de a-și micșora zona. Numai în 2012, suprafața principală resursă din compoziția acestor terenuri, și anume terenurile agricole, a scăzut cu 315,7 mii de hectare, iar suprafața lor din Rusia este de numai 195 de milioane de hectare. Iar principalul motiv al reducerii sale este tocmai transferul terenurilor agricole într-o altă categorie. Anul 2014 ar putea pune capăt acestei practici, când deputații Duma de Stat de la A Just Russia au înaintat spre examinare un proiect de lege corespunzător. Până în prezent, nu a fost adoptat, dar regiunile individuale iau deja măsuri pe cont propriu.
Așadar, în anul curent, a fost introdusă o interdicție privind transferul de terenuri agricole către o altă categorie din Regiunea Moscova pentru utilizarea pentru construcția cu mai multe etaje. Autoritățile regionale speră că această măsură va crea stimulente suplimentare pentru proprietari să își folosească terenurile în scopul prevăzut.
Terenuri agricole (conform Codului funciar RF)
Conform Codului Muncii RF, aceste parcele sunt întotdeauna amplasate în afara așezărilor și sunt furnizate și sunt destinate și agriculturii.
Așa cum am menționat mai sus, puțin mai puțin de jumătate din suprafața tuturor terenurilor agricole este ocupată de terenurile agricole - acestea sunt terenuri arabile, pajiști pentru prelucrare, pășuni, livezi, grădini de legume, podgorii, etc. Aceasta include ferme de vânătoare.
A doua jumătate a suprafeței totale a tuturor siturilor agricole (sau puțin mai mult de jumătate) este amplasată sub drumuri care trec în interiorul întreprinderilor agricole, diverse utilități, centuri forestiere, iazuri pentru recuperarea terenurilor și piscicultură, precum și diverse clădiri.
Evident, jumătate din terenul agricol al dezvoltatorilor care nu sunt interesați de terenuri îi interesează puțin - până la urmă, aceste teritorii sunt deja construite cu ceva sau sunt ocupate de unele structuri liniare. Pentru dezvoltarea rezidențială, singura cale posibilă este de a transfera parcelele din terenurile agricole într-o altă categorie.
Tipuri de utilizare permisă a terenurilor agricole
Ce oportunități prevede legislația rusă pentru punerea în aplicare a acestei proceduri? RF LC precizează că regimul juridic al oricărui teren este determinat de două dintre principalele lor caracteristici:
- aparținând uneia sau altei categorii;
- utilizarea permisă, care este stabilită în timpul zonării teritoriilor.
Acesta este locul în care se prăbușește primul blocaj. Dacă nu există nicio îndoială cu privire la apartenența terenurilor agricole la categoria terenurilor agricole (categoria 1 conform Codului funciar RF), nu există nicio claritate completă în ceea ce privește utilizarea lor permisă.
Într-adevăr, până în prezent, singurul tip de sondaj teritorial realizat de fapt în Federația Rusă este zonarea urbanistică. Pentru terenurile agricole nu este menținută, iar parcelele VRI din compoziția lor nu sunt stabilite.
Adevărat, potrivit unor experți în domeniul legislației funciare, lista tipurilor de utilizare ale acestora, prevăzută la articolul 78 din Codul Muncii RF, poate fi acceptată ca VRI-ul terenurilor agricole. În plus, Legea federală nr. 101 „Cu privire la transferul de terenuri agricole” identifică parcele din componența lor, al căror regim juridic este reglementat exclusiv de Codul Muncii RF și destinat în astfel de scopuri:
- sub IZHS;
- sub garaje;
- pentru LPS;
- pentru cabane;
- sub grădini și grădini de bucătărie;
- sub pășune;
- sub diverse clădiri.
Deci, Codul de urbanism (GRK RF) permite includerea în compoziția așezărilor ca terenuri agricole, precum și zone de cabană și grădină. Și asta înseamnă doar transferul terenurilor agricole într-o altă categorie.
Este posibil să construim terenuri agricole fără a le include în limitele așezărilor?
După cum știți, fiecare municipalitate din Rusia trebuie să adopte propriile sale reguli de utilizare a teritoriului și de dezvoltare (LAR), care trebuie să includă reglementări de urbanism. Acestea indică listele VRI pentru parcelele de teren și proiectele de construcție de capital din fiecare zona teritorială. Efectul unor astfel de reglementări asupra terenurilor agricole, ca parte a terenurilor agricole nu se aplică, zonarea teritorială nu este realizată și parcele VRI din terenurile agricole nu înseamnă că nu pot fi schimbate.
Aceasta exclude dezvoltarea de parcele agricole dincolo de granițele așezărilor. Până la adoptarea unei legislații separate privind zonarea teritorială în afara orașelor, satelor, așezărilor urbane etc., terenurile agricole sunt protejate de a fi eliminate de circulația agricolă prin dezvoltare.
În consecință, este posibil să se stabilească VRI-ul terenurilor agricole în afara așezării care să asigure dezvoltarea acestora numai prin transferul terenurilor agricole într-o altă categorie.
În ce scopuri este permis transferul terenurilor agricole într-o altă categorie
Lista cazurilor excepționale în care este permis un astfel de transfer este prezentată în Legea federală specială nr. 172 privind procedura de efectuare a acestei proceduri.
Conform acestei legi, transferul terenurilor agricole într-o altă categorie se realizează în următoarele cazuri:
- în timpul conservării lor;
- atunci când se creează rezerve, sanctuare de animale sălbatice, stațiuni, parcuri naturale, inclusiv grădini dendrologice, botanice etc.
- la stabilirea sau modificarea limitelor așezărilor;
- la plasarea instalațiilor industriale pe terenuri agricole, a căror valoare cadastrală este mai mică decât nivelul mediu în municipiu;
- în cazul în care parcele agricole improprii pentru producția agricolă sunt incluse în compoziția pădurilor sau iazurilor, precum și terenurile în rezervă;
- când obiectele liniare sunt construite pe ele;
- în îndeplinirea de către Federația Rusă a obligațiilor sale externe, precum și în construirea unor instalații de apărare pe aceste terenuri;
- la începutul exploatării miniere în aceste zone de minerale;
- când așezați diverse obiecte pe ele pentru a satisface nevoile cetățenilor (sociale, culturale etc.).
Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie este interzis pentru terenurile agricole, care au o valoare și o productivitate deosebite. Acestea includ domenii experimentale ale institutelor și universităților de cercetare agricolă, precum și parcele cu o valoare cadastrală care depășește semnificativ nivelul mediu într-o municipalitate. O excepție de la această regulă pot fi cazurile descrise la punctele 3, 6, 7 și 8 din lista de mai sus.
Apropo, începând cu luna februarie a anului trecut, discutabil, din punct de vedere al legalității, transferul de terenuri agricole într-o altă categorie (sens în 2014) este, de asemenea, plin de o amendă semnificativ crescută pentru utilizarea necorespunzătoare a acestor parcele. Valoarea sancțiunilor este cuprinsă între 200 și 500 de mii de ruble, în funcție de valoarea cadastrală a acestora.
Cum începe transferul de terenuri într-o altă categorie
Primul pas este depunerea cererii corespunzătoare către organul autorizat al puterii executive a statului. Cererea menționată menționează:
- număr cadastral;
- categoria de teren disponibilă și dorită;
- care este motivul transferului;
- forma drepturilor funciare.
Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie se realizează de către autoritatea de stat a entității constitutive a Federației Ruse (cu excepția parcelelor de proprietate federală) sau de către Guvernul Federației Ruse (în raport cu terenurile federale).
Documente suplimentare pentru traducere
În plus, veți avea nevoie de:
- extras din cadastrul de stat pentru șantier sau pașaportul cadastral;
- copii ale documentelor personale ale solicitantului;
- extras din Registrul unificat al statului;
- concluzia eco-examinării de stat (dacă este necesar);
- consimțământul titularului dreptului de autor, dacă este solicitat de utilizatorul terenului.
Copii ale documentelor personale și consimțământul titularului dreptului de autor sunt transmise de către petiționar către organismul autorizat al puterii de stat împreună cu petiția. Restul documentelor nu trebuie să fie prezentate, deoarece o agenție autorizată de stat le poate solicita independent. Cu toate acestea, pentru a accelera procedura, este mai bine să aveți grijă de disponibilitatea lor și să o lăsați singuri.
Condiții de examinare a unei cereri de transfer
Guvernul Federației Ruse îl consideră în termen de trei luni, iar subiecții Federației Ruse sunt obligați să ia în considerare documentul în termen de două luni de la data primirii acestuia.
Drept urmare, este adoptat fie un act cu o decizie pozitivă, fie un act cu refuzul unui astfel de transfer.
În orice caz, documentul este trimis solicitantului în termen de două săptămâni de la data adoptării.
Actul indică:
- care este motivul schimbării adoptate;
- parametrii, descrierea și numărul cadastral de parcele;
- surse și categorii de destinație.
Cum poate fi justificată adoptarea unui act de refuz al transferului
Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie nu este permis dacă:
- este restricționat sau interzis de legea federală;
- Eco-examinarea de stat a dat un aviz negativ în timpul implementării sale;
- scopul prevăzut al terenului nu respectă planurile aprobate pentru utilizarea ulterioară a teritoriului.
Modificări la cadastrul imobiliar de stat și la Registrul unificat al statului la transferul terenurilor într-o altă categorie
Organul autorizat al puterii de stat, care a adoptat actul privind transferul de pământ, trimite o copie (până la 5 zile de la data adoptării) către Rosreestr. Acesta din urmă aduce modificări cadastrului de stat și Registrului unic al întreprinderilor în termen de 7 zile și notifică toate părțile interesate despre acest lucru. Transferul de teren este considerat a fi intrat în vigoare de la data înregistrării sale în cadastrul de stat (din cauza modificării categoriei sale).
Documentele care confirmă drepturile asupra terenurilor la schimbarea categoriei de teren nu sunt reeditate.
Transferul pe teritoriile așezărilor
Așa cum am menționat mai sus, parcelele agricole pot fi incluse în așezări cu atribuirea unei categorii diferite pentru acestea - „terenuri de așezări”. Odată ajunși în interiorul granițelor lor, se regăsesc în componența unei zone teritoriale specifice, care este supusă reglementărilor de urbanism, inclusiv înființarea VRI, care asigură dezvoltarea lor.Procedura pentru o astfel de includere cu stabilirea simultană (sau schimbarea) VRI poate fi efectuată în conformitate cu art. 41 din Legea Federală "La intrarea în vigoare a Codului civil al Federației Ruse."
