Predajcovia nehnuteľností, ktorí dostali príjem z transakcie, sú povinní zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13%. Výber daní je postup pod prísnou štátnou kontrolou. Odborníci však tvrdia, že kvalita jeho vykonávania nie je v súlade s mnohými výnimkami v moderných právnych predpisoch. Príliš veľa občanov sa z úplne zákonných dôvodov obchádza daní. A mnohí zase preplácajú, nevedia o významných výhodách, ktoré štát zaručuje účastníkom trhu s nehnuteľnosťami. Na čo treba pamätať pri predaji bytu? Aký je najsprávnejší spôsob platenia dane pri predaji nehnuteľností?
Všeobecné zásady zdaňovania pri predaji bytov
Odborníci identifikujú nasledujúce základné princípy zdaňovania transakcií s nehnuteľnosťami v súlade s ruským právom:
- Daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13% zo sumy prijatej od kupujúceho domu sa účtuje a je splatná, ak bol byt vo vlastníctve predávajúceho menej ako 3 roky;
- bývalý vlastník nehnuteľnosti je povinný najneskôr do 30. apríla roku nasledujúceho po transakcii s predajom bytu predložiť príslušnému formuláru na príslušnom formulári územný úrad Federálnej daňovej služby;
- Vypočítanú daň z príjmu fyzických osôb musí občan zaplatiť v plnej výške do 15. júla roku, v ktorom sa podáva vyhlásenie.
Zrážky z predaja nehnuteľností
Zákony Ruskej federácie definujú určitý druh výhod zaručených predajcom nehnuteľností. Vychádza z tzv odpočty daní. Predstavujú číslo, o ktoré môžete znížiť sumu hotovosti získanú z predaja nehnuteľností. Zrážky sú preto pre oba typy transakcií - predaj, nákup nehnuteľností. Daň sa však platí iba za jednu z nich.
Teraz je odpočet 1 milión rubľov. Konečná daň z predaja nehnuteľností sa vypočíta pomocou veľmi jednoduchých matematických vzorcov. Zoberme si príklad.
Občan Ivanov predal byt za 2,5 milióna rubľov. Implicitne musí zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13% z tejto sumy, tj 325 tisíc, rozhodol sa však využiť zákonné právo na odpočet dane vo výške 1 milión, a preto skutočný základ dane bude 1,5 milióna rubľov. Ivanov preto bude musieť zaplatiť štátu 195 tisíc rubľov.
Môžete minúť 1 milión rubľov odpočtov na úkor jednej nákupnej a predajnej transakcie a na základe niekoľkých, ale iba počas roka. Ak výška príjmu z predaja nehnuteľností nedosiahla 1 milión, nemali by sa platiť žiadne dane (zároveň sa však musí predložiť vyhlásenie do 30. apríla).
Ďalším dôležitým mechanizmom odpočtu je zahrnutie potvrdených súm spojených s nákladmi na získanie bytu do „vzorca“. To znamená, že ak napríklad Ivanov, ktorý predal byt za 2,5 milióna rubľov, kúpil ho predtým, povedzme, za 2,7, potom má právo túto sumu zohľadniť vo forme dane z príjmu pre 3 osoby (priložené podporné dokumenty - výpisy, súhlas, atď.) a nie sú vôbec zadlžené štátu. Daň z predaja nehnuteľností sa v tomto prípade neplatí.
Zrážky za spoločné a spoločné vlastníctvo
Ak je predaný byt vo vlastníctve dvoch alebo viacerých osôb na základe spoločného alebo spoločného vlastníctva, potom sa odpočíta 1 milión rubľov. distribuované medzi nimi. Ak hovoríme o prvej verzii vlastníctva, potom v súlade s percentuálnou distribúciou uvedenou v osvedčení o vlastníctve. V druhom prípade - dohodou. Ak kompromis zlyhá, potom prostredníctvom súdov.Dohoda, že spolumajitelia sú pripravení rozlišovať svoje záujmy podľa jedného alebo druhého percentuálneho rozdelenia, sa považuje za dosiahnutú, keď každý z nich podpíše dohodu o predaji nehnuteľností. Spravidla nie sú potrebné žiadne ďalšie doklady potvrdzujúce „kompromis“.
Zároveň majú osoby, ktoré majú právo vlastniť podiel v byte, právo predať svoju časť nehnuteľnosti bez súhlasu spoluvlastníkov a zároveň odpočítať v plnej výške individuálne. Zodpovednosť za zaplatenie dane pri predaji nehnuteľností je v tomto prípade samozrejme individuálna.
PIT: 13% alebo 30%?
V komunite realitných kancelárií a občanov zapojených do transakcií s nehnuteľnosťami niekedy vyvstáva otázka: prečo v niektorých prípadoch sadzba dane pre transakcie rovné 30%? Aká daň z predaja nehnuteľností vyjde tak zaťažujúca? Odpoveď je jednoduchá. Tento ukazovateľ je určený pre nerezidentov Ruskej federácie. Zvyčajne ide o cudzincov, ktorí sa rozhodli predať svoj majetok v Rusku.
Existujú však aj časté prípady, keď sa občania Ruskej federácie považujú za nerezidentov. Faktom je, že osoba, ktorá nežije na území svojej krajiny dlhšie ako 183 dní v roku bez ohľadu na svoje ruské občianstvo, sa považuje za osobu, ktorá nemá bydlisko v tomto štáte. Jeho povinnosťou je platiť daň z príjmu oveľa viac, ako keby žil v Rusku viac ako šesť mesiacov. A ešte jedna dôležitá nuancia. Ak nerezident predáva nehnuteľnosť, dane nie sú kompenzované zrážkami. Podmienky ich platieb zostávajú rovnaké, postup podávania správ federálnej daňovej službe - rovnaký.
Čo ak nepredložíte vyhlásenie?
Pre oblasť, ako je nákup a predaj nehnuteľností, sú dane najdôležitejším aspektom. Preto sú príslušné oddelenia dostatočne prísne, pokiaľ ide o politiku monitorovania pohybu finančných prostriedkov v rámci transakcií s bytmi. Preto, ak predajca nehnuteľnosti nepredloží vyhlásenie v stanovenej lehote, v ktorej sú uvedené sumy prijaté na predaj bývania, potom v súlade s Článok 119 daňového poriadku dostane pokutu rovnajúcu sa 5% dane (alebo čiastky, ktorá nebola zaplatená), vypočítanú každý mesiac od okamihu predloženia dokumentov Federálnej daňovej službe (jej maximálna hodnota však nemôže prekročiť 30% dlhu štátu a jej minimálna výška je 1) tisíc rubľov).
Čo ak neplatíte daň?
Ak predajca nehnuteľnosti nezaplatil vypočítanú daň z príjmu fyzických osôb, Federálna daňová služba bude požadovať zaplatenie primeranej sumy peňazí, účtuje pokutu (20% zo sumy dane) a pokutu (v percentách rovnajúcu sa 1/300 refinančnej sadzby centrálnej banky - účtujú sa denne až do je oneskorenie).
Musia dôchodcovia platiť daň?
Existuje verzia, v ktorej sú dôchodcovia oslobodení od platenia dane z príjmu fyzických osôb za príjmy z predaja bytu. Toto nie je pravda. Príjem z predaja bytov v zmysle daňovej legislatívy sa rovná platu. Štát neposkytuje dôchodcom žiadne výhody z dane z predaja nehnuteľností. Okrem toho je pre nich povinnosť previesť deklaráciu 3-NDFL včas na federálnu daňovú službu, ako aj včasné zaplatenie vypočítaných súm, rovnaká ako povinnosť pracujúcich ľudí. Pravda zostáva, že daň z predaja nehnuteľností do 3 rokov v majetku sa neplatí.
Ako podať vyhlásenie?
Existujú tri hlavné možnosti predloženia formulára 3-NDFL, odrážajúceho údaje o transakciách s nehnuteľnosťami, územnému orgánu federálnej daňovej služby. Po prvé, osoba to môže urobiť osobným kontaktovaním oddelenia, po druhé písomným plnomocenstvom niekomu notársky overenému notárom, po tretie zaslaním elektronickej formy prostredníctvom štátnych služieb (po registrácii tam).
Čoskoro bude nová daň?
Medzi odborníkmi a niektoré správy z médií sa objaví, že v Rusku sa čoskoro objaví nová daň z predaja nehnuteľností. Alebo sa vykonajú aspoň významné zmeny a doplnenia súčasných právnych predpisov.O čom tu môžeme hovoriť? Aká je pravdepodobnosť, že rok, v ktorom bude zavedená nová daň z predaja nehnuteľností, je rok 2015?
V roku 2014 sa vo verejnej sfére rokovalo o návrhu zákona, ktorý bol vyzvaný na zmenu a doplnenie existujúceho systému výberu daní z predaja nehnuteľností. Ide o to, že daň z príjmu fyzických osôb by sa mala vypočítať na základe katastrálnej hodnoty bývania. Odborníci zdôrazňujú, že toto znenie je stále indikatívne. Konkrétny cieľ zákonodarcu je však jasný: orgány chcú „bieliť“ transakcie, pri ktorých je hodnota majetku zahrnutá v zmluve o predaji nehnuteľnosti nižšia ako skutočná cena bytu (to sa robí s cieľom „splniť“ 1 milión odpočtov dane alebo ju použiť na maximum) ). O tom by mala katastrálna hodnota bývania podľa zákonodarcu viac-menej zodpovedať trhu (teraz je zvyčajne oveľa nižšia).
Aký je navrhovaný mechanizmus fungovania zákona v porovnaní so súčasnými postupmi? Pozrime sa na niekoľko príkladov.
Občan Ivanov po vypracovaní dohody o podiele investoval do rozvoja domu 700 tisíc rubľov. O dva roky neskôr zadala zmluvná spoločnosť bývanie. Dovtedy sa trhová cena bytu Ivanov zvýšila na 2,5 milióna. Chcel ju predať, ale v zmluve by sa náklady mali znížiť na 1,7 milióna. Z tejto sumy bude môcť v súlade so súčasnou legislatívou odpočítať 700 000 nákladov na spoločnú výstavbu a zároveň ju znížiť o požadovanú zrážku vo výške 1 milión. Ivanov tak úplne „zatvára“ príjmy oficiálne prijaté na základe zmluvy, aby neplatila daň z príjmu fyzických osôb. Podľa súčasných právnych predpisov by všetko, čo Ivanov zamýšľal, mohlo a malo uspieť.
Zmeny a doplnenia daňového poriadku Ruskej federácie, o ktorých sa v súčasnosti diskutuje, môžu v každom prípade prinútiť občana platiť daň z príjmu fyzických osôb. Faktom je, že v súlade s preceňovaním katastra nehnuteľností môže byť cena bytu napríklad 2,2 milióna rubľov. To je 500 tisíc rubľov. viac ako v kúpnej zmluve vypracovanej Ivanovom a jeho kupujúcim. Z týchto 500 tisíc bude predávajúci povinný zaplatiť predpísanú daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13%.
Odborníci tvrdia, že existuje možnosť, že zákonodarca zavedie určitý druh úľavy vo svojich „vzorcoch“. Toto je tzv. Redukčný faktor, ktorý sa vynásobí katastrálne ocenenie nehnuteľností. Teraz je v zákone ukazovateľ rovný 0,7. V prípade transakcie s občanom Ivanovom sa konečná suma získa vynásobením 2,5 koeficientom 0,7. To je 1,54 milióna rubľov. Čo by sa v zásade malo zariadiť pre Ivanov - podľa jeho údajov sú čísla ešte vyššie. Ale čo keď jeho byt nebude stáť 2,5 milióna, ale všetky 4? V takom prípade by sa katastrálne ocenenie pravdepodobne priblížilo trhu. A potom by sa predajca nehnuteľností musel dôkladne rozvetviť.
Zároveň mnohí odborníci, ako aj samotní predstavitelia legislatívnych kruhov tvrdia, že „koeficient znižovania“ nemusí byť vôbec schválený. Je tiež možné, aby sa regionálne parlamenty splnomocnili na určenie zodpovedajúcej hodnoty, pričom, ako odborníci tvrdia, motivujú, že všetky príjmy z platby dane z príjmu fyzických osôb na základe katastrálnej hodnoty zostanú v rozpočte subjektu.
Termíny verejnej diskusie o návrhu zákona - do 30. októbra 2014. Potom bude postúpená zástupcom Štátnej dumy. Je pravdepodobné, že už v roku 2015 nadobudnú účinnosť zmeny a doplnenia daňového poriadku Ruskej federácie.
Nový zákon: výhody a koncesie
Ako vidíme, štát sa rozhodol dôkladne zasiahnuť do javu, ako je nákup a predaj nehnuteľností. Dane, ktoré orgány pravdepodobne s najväčšou pravdepodobnosťou očakávajú, by sa v tomto smere mali vyberať aktívnejšie. Medzitým politika zákonodarcu umožňuje množstvo ústupkov. Napriek tomu, že zmeny a doplnenia daňového poriadku Ruskej federácie ešte neboli prijaté, niektoré ich nuansy súvisiace s výhodami a koncesiami na transakcie s nehnuteľnosťami už boli zverejnené. Označte niektoré z nich.
Daň z príjmu fyzických osôb sa nemôže zaplatiť vôbec, ak občan predá svoje jediné bývanie (alebo ktorý mal tento status posledných 12 mesiacov pred predajom). Je pravda, že maximálne náklady na byt by nemali byť vyššie ako 5 miliónov rubľov. Tiež sa predpokladá, že súčasná norma, ktorá dáva právo na oslobodenie od dane z príjmu fyzických osôb, z dôvodu predaja nehnuteľností, a to 3 roky v majetku, zostane.
Nový zákon: znalecký posudok
Mnohí odborníci na trhu pochybujú, že agentúry zodpovedné za implementáciu nového zákona budú schopné sformulovať správny algoritmus oceňovania katastra. Odborníci pripúšťajú, že nie je celkom jasné, odkiaľ čísla pochádzajú. Rozdiely v metódach používaných rôznymi „odhadcami“ sú celkom možné, hovoria odborníci. Existuje verzia, že nový zákon bude mať negatívny vplyv na primárny trh s nehnuteľnosťami, pretože sa zníži investičná atraktívnosť spoločnej výstavby. Výsledkom môže byť zvýšenie hodnoty nehnuteľností vo všetkých segmentoch.
Zároveň existuje názor odborníkov, že sú potrebné reformy. Okrem toho ide o sprísnenie monitorovania transakcií. Zvyšovanie alebo spúšťanie stávok je zbytočné. Vzhľadom na veľké množstvo „šedých obchodov“ je úplne irelevantné, aká daň sa vyberá pri predaji nehnuteľností - vôbec sa neplatí.
Zodpovednosť za šedivé ponuky dnes
Vynára sa odôvodnená otázka: je možné, že v súčasnosti nie je možné legálne odhaliť a potlačiť „sivé schémy“, ktoré sa orgány snažia „bieliť“? Sú všetky tieto „podvody“ spojené s uvedením údajov o predaji nehnuteľností v číslach podhodnotených, nepredstavujú žiadnu zodpovednosť?
Podľa odborníkov federálna daňová služba nemá dobre vyvinutý algoritmus na identifikáciu takýchto transakcií. Prinajmenšom preto, že z právneho hľadiska daňové orgány nemôžu mať žiadne sťažnosti proti účastníkom trhu s nehnuteľnosťami. Kupujúci a predávajúci uzatvoria dve úplne zákonné zmluvy. Prvý z nich je hlavný, uvádza sumu až 1 milión. Tento dokument je určený daňovým úradníkom. Druhá zmluva potom neodráža transakciu s nehnuteľnosťami, ale kompenzáciu kupujúceho za náklady predajcu spojené s „vylepšením typu bytu“. V skutočnosti je to potvrdenie o prevode finančných prostriedkov. Táto daňová zmluva spravidla nevyžaduje (a sumy, ktoré sú v nej uvedené, sa nikde oficiálne neuvádzajú).
Zároveň môžu byť neverejné práce v tomto smere vykonávané v štruktúrach Federálnej daňovej služby. Existujú najmä skutočnosti, že ústredné orgány tohto oddelenia čas od času zasielajú svojim územným útvarom listy, že je potrebné vytvoriť špeciálne funkčné jednotky - presne s cieľom bojovať proti únikom občanov od dane z príjmu fyzických osôb pri úplnom predaji bývania.
Podľa jedného z týchto dokumentov, ktoré spadali do vlastníctva niektorých ruských médií, boli krajským štruktúram daňových služieb nariadené skúmať kúpne zmluvy a viesť vyšetrovania vyšetrovacej povahy - formou návštev domov daňovníkov a uskutočňovaním rozhovorov. Ak sú identifikované „šedé schémy“, účtujte „správnu“ sumu dane z príjmu fyzických osôb (na základe nezávislého posúdenia nákladov na byt) a súčasne pokutujte občanov.
Mimochodom, mnohí odborníci sú ohromení prístupom k riadeniu toho, ako sa bude pohybovať predaj nehnuteľností na Ukrajine. Dane tam, rovnako ako naše, nie sú malé - môžu dosiahnuť až 15%. Preto s cieľom minimalizovať pravdepodobnosť „šedých obchodov“ ukrajinské orgány nedávno zaviedli normu: od notárov, ktorí potvrdzujú dohody o kúpe a predaji bývania, sa vyžaduje, aby v databáze „cloud“ skontrolovali informácie o nezávislom trhovom ocenení nehnuteľnosti. Ak sa informácie nenájdu online, notár nemá právo osvedčovať dokumenty.
Odborníci sa domnievajú, že relevantnosť postupov na identifikáciu „šedých schém“ sa zvýšila najmä vďaka zmenám a doplneniam daňového poriadku Ruskej federácie, ktoré upravujú odpočty nehnuteľností pre kupujúcich nehnuteľností. Faktom je, že do 1. januára 2014 mali kupujúci bytov právo na odpočítanie dane iba pre jednu nehnuteľnosť. Keby kúpili bývanie a zmluva stanovila sumu 1 milión, potom sa mohli spoľahnúť iba na 13% z tejto sumy.
Preto veľa kupujúcich nebolo spokojných s „šedými schémami“ a požiadali predajcov, aby uzavreli zmluvy so skutočnými číslami. Ale po vykonaní zmien a doplnení daňového poriadku získať odpočet majetku umožnené akýmkoľvek počtom transakcií s nehnuteľnosťami. A teraz sa kupujúci v zásade nestarajú o to, aké množstvo sa nachádza v kúpnej zmluve. Je im jedno, aký druh dane z predaja majetku, ktorú predajcovia chcú zaplatiť, a či to vôbec chcú urobiť.
Transakcie týkajúce sa právnických osôb
V krátkosti zvážme aspekty týkajúce sa zdaňovania transakcií, pri ktorých sú predajcovia nehnuteľností právnickými osobami (obchodné spoločnosti atď.). Systém výpočtu poplatkov sa tu samozrejme líši od systému, ktorý je charakteristický pre jednotlivcov. Je to však celkom pochopiteľné a logické. Ak hovoríme o takom fenoméne, ako je predaj nehnuteľností právnickou osobou, platia sa tu dane dvoch druhov.
Po prvé, ide o DPH (18%). Po druhé, ide o daň z príjmu právnických osôb (20%). Odpočty sa neposkytujú. Ak však organizácia používa zjednodušený daňový systém, nehnuteľnosť sa predáva podľa úplne odlišných štandardov. Neexistuje „zjednodušená“ daň zo zisku a výnosy z predaja majetku sa rovnajú komerčným. Podľa noriem zjednodušeného daňového systému bude spoločnosť musieť zaplatiť 6% výnosov z predaja alebo 15% rozdielu medzi výnosmi a nákladmi na kúpu tohto majetku.
Podobné pravidlá platia aj pre jednotlivých podnikateľov. Ak pracujú podľa zjednodušeného daňového systému, platia za predaj majetku 6% z príjmu alebo 15% z „rozdielu“. Podľa všeobecného daňového systému musí byť zaplatená DPH a daň z príjmu. Je pravda, že je dôležité, aby príjem finančných prostriedkov od kupujúceho prešiel cez oficiálne zaregistrovaný bankový účet. Ak jednotlivý podnikateľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom „bežného“ bankového účtu, bude musieť zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb ako jednotlivec. Je pravda, že v tomto prípade môžete odpočet použiť.
