Allt som makar förvärvar i äktenskap är deras gemensamma egendom, oavsett vem de alla är registrerade på. Vid försäljning av en lägenhet, som är gemensam fastighet, men enligt handlingarna tillhör en av makarna, krävs ett notariellt tillstånd av den andra för att göra en transaktion. På samma sätt kan vi anta att makens samtycke till att köpa en lägenhet också krävs. Det vill säga de medel som används av köparen betraktas också som vanligt familjekapital, och makar kan avyttra dem endast genom överenskommelse med varandra.
Vilka är motsägelserna i lagen?
Först och främst bör man uppmärksamma artikel 35 i familjelagen. Den säger att om en make avyttrar egendom som förvärvats gemensamt, tas samtycke från den andra som standard. Men förutom detta kan varje transaktion för köp av fastigheter ogiltigförklaras när en av makarna inte håller med, eller det finns bevis för att den andra var medveten om den första meningsskiljaktigheten, men detta faktum ignorerades av honom.
Så bokstavligen tolkade Artikel 35 i Ryska federationens IC, kan du få följande: när köparen har ingått en transaktion, har köparen full rätt att inte ge säljaren ett notariskt samtycke.
Nästa punkt i denna artikel antar en helt motsatt betydelse. Det vill säga att det i transaktioner relaterade till bortskaffande av fastigheter, såväl som transaktioner som kräver statlig registrering och notarisering, måste lagligt certifierat samtycke från make / maka vara närvarande för att köpa en lägenhet. Annars, om detta faktum ignorerades, får makan rätten att kräva erkännande av transaktionen ogiltig genom domstolen. Denna rätt kan användas inom ett år från det ögonblick då den andra makan fick reda på eller borde ha vetat att transaktionen slutfördes.
Tvister med samtycke
Det visar sig att makens samtycke från första stycket är mycket villkorat. Om du gräver ännu djupare och försöker analysera situationen mer detaljerat uppstår flera kontroversiella punkter.
- Notarialcertifiering. Sedan 2000 är det inte nödvändigt att köp av fastigheter sker genom en notarie.
- Statlig registrering. Enligt nya ändringar i lagstiftningen kan en köp- och försäljningstransaktion från 1 mars 2013 betraktas som giltig utan registrering. Det träder i kraft automatiskt från det att båda parter undertecknar kontraktet. Men fastigheter är registrerade. Enligt denna logik behöver därför inte förvärvet av en lägenhet registreras.
- Begreppet avyttring av fastigheter. Det är omöjligt att bortskaffa det som ännu inte tillhör människan. Till exempel, när han säljer en lägenhet, har ägaren vissa rättigheter till det, och därför kan han använda fastigheten efter eget gottfinnande. Men om förvärvet av fastigheter fortfarande bara ligger i planerna, kommer köparen att kunna disponera endast sina egna medel, men inte själva lägenheten.
Med andra ord kommer sanningen alltid att ligga på den som är bäst kapabel att navigera i tolkningarna av artikel 35 i Storbritannien. Tyvärr finns det ingen enskild algoritm för åtgärder vid tvister, därför är det bättre att få en makas samtycke till att köpa en lägenhet direkt för att undvika olika problem.
Behöver jag ett notariskt samtycke för att köpa en lägenhet från min make för registrering?
I många fall är den andra makens samtycke till att köpa en lägenhet med statlig registrering av lagöverföring inte nödvändig. Men med hjälp av tvetydigheten i lagar kan registratorer fortfarande lägga fram ett krav för en makas notarized samtycke till att köpa en lägenhet. Dessutom hänvisar de nödvändigtvis till normerna i befintliga lagar.
Behöver jag kontakta en notarie?
För att undvika oberättigade utgifter för tid och nerver bör dock ett besök hos en notarie vara. Det tar ungefär 1 000 rubel för att få en makas samtycke till att köpa en lägenhet. Endast en make kan ansöka till en notarie som bör ge sitt samtycke till att köpa en lägenhet, och närvaron av den som behöver samtycke är inte nödvändig. Ett sådant samtycke kan upprättas inte bara för en specifik lägenhet med adress, utan också för köp av bostäder efter makens bedömning. Du måste ta med dig ett pass och ett äktenskapsintyg.
Idag vet även medborgare långt ifrån fastighetsmäklare att bostadsmarknaden är primär och sekundär. Köp av sekundära lägenheter innebär att de redan hade ägare. När det gäller den primära marknaden, är det bara nya lägenheter som säljs på den.
Fördelar med att förvärva en lägenhet i en ny byggnad
Först och främst bör detta inkludera en relativt låg kostnad (upp till 90 procent av sådana bostäder, men redan på sekundärmarknaden). Dessutom är köpet av nya lägenheter bra eftersom bostäderna kommer att vara lagligt rena i alla fall eftersom det inte har någon bakgrund: det fanns inga andra ägare, inga transaktioner gjordes med det och följaktligen registrerades ingen någonsin på torget . Således blir köparen den allra första ägaren, och han kommer inte att ha några problem som kan vara förknippade med tidigare ägare.
Nackdelar med att förvärva en lägenhet i en ny byggnad
Processen för registrering av ägande tar mycket längre tid, eftersom till skillnad från ett enkelt försäljningskontrakt, som kan upprättas och registreras på bara ett par dagar, kan överföringskontraktet, som ger ägande av nya lägenheter, genomföras och registreras i ungefär en och en halv månad.
Även om det är väldigt litet finns det fortfarande risk att bli lurad när man förvärvar en lägenhet i ett hus under uppförande.
De flesta nya lägenheter ligger i avlägsna områden där infrastrukturen inte är särskilt utvecklad och det finns ingen kommunikation.
Dessutom finns det i de nya lägenheterna ingen dekoration, vilket innebär extra kostnader.
Att köpa en lägenhet: instruktioner för registrering
Utformningen av en lägenhet i ett nytt, under uppförande eller redan byggt hus består av flera etapper. Låt oss prata om ett så vanligt och lönsamt alternativ som att köpa en lägenhet i en ny byggnad med hjälp av en organisation som har fått rätt att göra det från Moskva-regeringen.
Steg ett. Avtal med företaget
Köp av fastigheter börjar med att kunden kontaktar företaget som intresserar honom och tittar på alla lägenheter som är intressanta för honom och som finns tillgängliga, och väljer sedan den mest lämpliga för sig själv. Vidare ingår företaget och köparen ett avtal om tillhandahållande av fastighetsservice, där de första skyldigheterna förutsätts registrering av en lägenhet sekund. Köparen betalar i sin tur organisationen en viss provision för tillhandahållande av tjänster. Så i detta skede får han ett kontrakt och ett dokument som bekräftar betalningen av en provision (check eller kvitto). Ett sådant avtal ingås inom en dag.
Steg två. Uppdragsavtal
Nästa steg är att underteckna ett avtal om tilldelning av fordran. Det avslutas mellan köparen och organisationen som byggde huset, helt enkelt finansierade sin byggnad eller organiserade byggarbete.
Beroende på vilka funktioner som utfördes kan organisationen i kontraktet utses till en investerare, kund eller entreprenör. Men i princip fungerar Moskva-regeringen som part i avtalet, eftersom det är just när de utfärdar resolutionen att en tomt för byggande tilldelas.
Schemat här är som följer. Regeringen utfärdar ett tillstånd för byggande av ett bostadshus. Det finns också en investerare - ett företag som finansierar arbetet. Dessa organisationer ingår det så kallade investeringskontraktet med kunden, som organiserar byggarbetet. Kunden och entreprenören slutar i sin tur ett avtal med varandra.
Alla beskrivna strukturer deltar aktivt i byggandet av huset, och de har all rätt till en viss del av de färdiga lägenheterna, och kan följaktligen överlåta rättigheterna till dem till andra personer, det vill säga köparna av lägenheten. Dessa strukturer väljer emellertid inte köpare och säljer inte lägenheter. Parterna ingår ett uppdragskontrakt med en mäklareorganisation, på grundval av vilken den senare får rätt att sälja lägenheterna. Vid kontakt med organisationen har köparen rätt att bekanta sig med detta kontrakt samt investeringsavtalet. Förfarandet för att köpa en lägenhet innebär vidare att man tecknar ett avtal och avtalar med köparen.
Steg tre. beräkning
I nästa steg görs en full betalning med köparen. Pengarna överförs till företagets konto som överför rättigheterna till lägenheten. Det här steget tar i genomsnitt cirka sju dagar. Försäljningsavtalet i detta fall är inte upprättat, eftersom lägenheten är ny, och hon inte hade en hyresvärd.
Äganderätten framgår av överföringsavtalet. Den ena sidan är köparen och den andra är den kommunala bostadskommittén. Andra organisationer som deltog i byggandet av anläggningen anges också i överföringsavtalet, även om de inte agerar som parter i avtalet.
De anställda i ett fastighetsbolag bör förbereda ett utkast till kontrakt och samla också alla nödvändiga dokument som låg till grund för byggandet av huset där lägenheten ligger. Dokumentation samlas också in som bekräftar det faktum att huset flyttades i drift. Dessutom krävs dokument som bekräftar investerarnas, kundens och entreprenörens avtalsförhållanden samt uppfyllandet av skyldigheterna från var och en av dem.
Steg fyra. Kommunala bostadskommitté
Därefter överlåter fastighetsbolaget utkastet till kontrakt och all nödvändig dokumentation till den kommunala bostadskommittén. Den senare kontrollerar i sin tur noggrant alla dokument, varefter kontraktet undertecknas av en av vice ordförandena och sätter rätt tätning. Dokument behandlas och ett avtal undertecknas inom tio dagar. Så snart denna period löper ut kommer dokumenten att överföras tillbaka till fastighetsbolaget.
Steg fem. slutlig
Nu anmodade företagets anställda att underteckna den framtida ägaren av lägenheten. Idag är alla sådana kontrakt föremål för notarisering. Efter undertecknande och certifiering överförs kontraktet för statlig registrering till kommittén. För att genomgå detta förfarande måste du samla in samma dokument som för att underteckna i bostadskommittén. I princip tar registreringen av kontraktet en period på en månad, varefter det kommer att returneras till organisationens representant.
Vid registreringen sätts registreringsnumret, dagen för dess registrering och bostadskommitténs försegling på kontraktet. Utöver överföringsavtalet, som köparen får i sina händer, måste han också ha ett ägarintyg för bostaden.Dessa dokument är äganderätten till fastigheten. Detta avslutar registreringen av ägandet i det nya huset, och de listade dokumenten överförs till köparen av lägenheten. Som nämnts ovan kommer ett försäljningsavtal inte att behövas här, så endast de mottagna dokumenten kommer att räcka.
