развитие пазар на земя в Руската федерация, както и мащаба на индивидуалното жилищно и търговско строителство, изискват разширяване на кадастралната оценка на земята. Един от резултатите от тази работа е определянето на кадастралната стойност на поземлените парцели.
Цената на земята в държавния кадастър - основата на всички видове плащания за нея
Как да разбера кадастралната стойност на поземлен имот, който служи като основа за почти всички финансови селища между ползватели на земя и държавата? Собствениците на земя плащат данък върху земята наематели - наеми, които искат да купят земя от собствеността на държавата или общината - изкупуване.
Всички тези плащания - и данък върху земята и цената на наема и цената на обратно изкупуване на земята зависят от това каква кадастрална пазарна стойност на земята.
Държавна система на поземлени парцели
Кадастрална е стойността, посочена в списъка с характеристики на тази земя в Държавния кадастър на недвижимите имоти (GKN), която е поверена със закон на специална обществена услуга - Rosreestr. За Русия самият термин „кадастрална стойност“ е сравнително нов. Преди петнадесет години, през август 1999 г., след приемането на съответната резолюция от правителството на Руската федерация, Държавният кадастър започва оценка на всички руски земи, за да формулира отговор на стандартния въпрос: „Как да разбера кадастралната стойност на поземлен имот за данъчни цели?“.
Всъщност според Кодекса на труда на РФ и Данъчния кодекс на РФ именно тази стойност се взема за основа за изчисляване на ставката на данъка върху земята. От това става очевидна пряка връзка между промяната в стойността на парцела, записана в Комитета за държавна собственост, и размера на дължимия данък за ползване на земя.
Кой определя стойността на земята, посочена в Държавния кадастър?
Появата на тази стойност е резултат от цялостна работа по оценката на всички поземлени парцели, включени в Държавния кадастър. Резултатът от тази работа е определянето на кадастралната стойност на земята според методологията, установена със закон. В тази земя с различна категория, за която са разрешени различни приложения, се оценяват в съответствие с няколко насоки за тяхната оценка.
Днес методологията за оценка на стойността на земята с цел вписването й в Комитета за държавна собственост се избира от специализирани организации за оценка, които извършват самата оценка. Според закона всички те трябва да са членове на саморегулиращата се организация на оценителите (SRO), създадена за регулиране и контрол на дейностите по оценяване. Такава SRO обединява оценителите на базата на членство и трябва да бъде вписана в единен държавен регистър на SROs.
Какви са принципите за изчисляване на кадастралната стойност?
Въпреки че има огромно разнообразие от категории земи и много видове ползване на земята, разрешени от закона, общата методология за изчисляване на кадастралната стойност на поземлен участък е да се комбинират оценените обекти в групи, за които се използва единен метод за оценка, наречен масова оценка. Такива групи могат да включват например парцели под многоетажни жилищни сгради, обекти за търговия, градински парцели и др.
Цената на земята под уникални обекти от даден вид (електроцентрали, жп гари, летища, водни обекти в икономическо обращение и др.) Се определя чрез индивидуален метод за оценка. Стойността на други групи се определя въз основа на прилагането на алтернативни методи за оценка аритметично, когато се използват минималните или средните стойности на кадастралните стойности. Понякога се използва така наречената „номинална оценка“, при която реалната цена на парцела не се изчислява, а се определя равна на определена минимална сума, например една рубла.
Процедурата за определяне на стойността на покупката на земя
Според Кодекса на труда на РФ, парцели, върху които са разположени различни капитални сгради, принадлежащи на частни собственици, могат да бъдат закупени от собствеността на държавата или общината. Днес тези общи правила се прилагат за определяне на стойността на изкупените парцели:
- Изкупната стойност на земята се обявява от властите, чието ниво съответства на формата на собственост върху земята (федерална собственост, собственикът е съставно образувание на Руската федерация, собственост на общината).
- Докато горните органи не установят на каква цена да купят земята, тя трябва да бъде равна на стойността й в Държавния кадастър.
- Във всеки случай цената на поземлен имот, установена от орган, не трябва да бъде по-висока от кадастралната му стойност.
- Преференциалната процедура за обратно изкупуване на земя, съществувала преди 01.07.2012 г., се запазва, ако едновременно се изпълни следното:
- парцелът е отдаден под наем през периода на обезщетения от 29.10.2001 г. до 01.07.2012 г .;
- при сключване на посочения договор за наем собственикът на недвижимия имот вече трябва да има право на трайно (неограничено) използване на изкупения парцел, което е доста често.
Отмяната на преференциалната процедура за обратно изкупуване на земя след юли 2012 г. прави необходимостта от намаляване на цената на изкупената земя, съдържаща се в Държавния кадастър, все по-актуална.
Как да разберете кадастралната стойност на поземлен имот?
Информацията от Комитета за държавна собственост е публично достъпна, а освен това стойността на кадастралната стойност на всеки парцел се предоставя безплатно. Официалният уебсайт на Rosreestr съдържа Обществената карта на парцелите, посочени в Държавния кадастър. Как да разберете кадастралната стойност на поземлен имот от тази карта, ако знаете къде се намира интересният парцел и можете да разберете как изглежда в плана? В този случай просто увеличете картата в обекта на Руската федерация, от който се нуждаете, докато на екрана не се появят контурите на желаната зона. Когато поставите курсора в периметъра му, на екрана ще се покаже раздел, съдържащ основна информация за него, включително кадастралната му стойност, с щракване на компютърна мишка.
Можете да намерите сайт на картата, като въведете кадастралния му номер в полето за търсене. Ако в базата данни има такъв сайт, неговият план автоматично ще се покаже на екрана на монитора заедно с основните характеристики - категория на земята, вид на разрешената употреба, площ и кадастрална стойност.