Desenvolupament mercat de la terra a la Federació de Rússia, així com l'escala d'habitatges individuals i la construcció comercial, requereixen l'expansió de la valoració cadastral de la terra. Un dels resultats d’aquest treball és la determinació del valor cadastral de les parcel·les.
El cost de la terra al Cadastre de l'Estat - la base de tot tipus de pagaments
Com esbrinar el valor cadastral d’una parcel·la, que serveix de base per a gairebé tots els assentaments financers entre els usuaris de la terra i l’estat? Els propietaris de terres paguen impost de la terra els llogaters - lloguen, que volen comprar terres de la propietat de l’estat o municipi - compra-fora.
Tots aquests pagaments, i impost de la terra i el cost de lloguer i el cost de redempció de terres depenen del valor de mercat cadastral de la terra.
Sistema estatal de registres de terres
El cadastre és el valor que apareix a la llista de característiques d’aquest terreny al Cadastre estatal d’immobles (GKN), que confia per llei a un servei públic especial - Rosreestr. Per a Rússia, el terme “valor cadastral” és relativament nou. Fa quinze anys, l’agost de 1999, després de l’adopció de la Resolució pertinent per part del Govern de la Federació Russa, el Cadastre de l’Estat va començar a avaluar totes les terres russes amb l’objectiu de formular una resposta a la pregunta normalitzada: “Com puc saber el valor cadastral d’una parcel·la amb finalitat fiscal?”.
De fet, segons el Codi del treball de RF i el Codi tributari de RF, aquest valor es pren com a base per calcular el tipus d’impost fonamental. A partir d’això, es fa palesa una relació directa entre el canvi del valor de la parcel·la registrat al Comitè de la propietat estatal i la quantitat d’impostos a pagar per l’ús de la terra.
Qui determina el valor de la terra catalogada al cadastre de l’Estat?
L'aparició d'aquest valor és el resultat de tota una sèrie de treballs sobre l'avaluació de totes les parcel·les que figuren en el cadastre de l'Estat. El resultat d’aquest treball és la determinació del valor cadastral del terreny segons la metodologia establerta per la llei. En aquest terreny, amb una categoria diferent, per a la qual es permeten diversos usos, s’avaluen d’acord amb diverses pautes per a la seva valoració.
Avui, la metodologia d'avaluació del valor de la terra per introduir-la al Comitè Estatal de la Propietat és escollida per organitzacions especialitzades de taxació, que realitzen la mateixa avaluació. Segons la llei, tots ells han de ser membres de l’organització d’autoregulació de taxadors (SRO) creada per regular i controlar les activitats de valoració. Aquest SRO agrupa taxadors com a membres i s’ha d’inscriure en un registre únic estatal d’ORS.
Quins són els principis per calcular el valor cadastral?
Tot i que hi ha una gran varietat de categories de terres i molts tipus d’ús del sòl permès per la llei, la metodologia general per calcular el valor cadastral d’una parcel·la és combinar els objectes valorats en grups per als quals s’utilitza un mètode de valoració únic anomenat valoració massiva. Aquests grups poden incloure, per exemple, terres en edificis residencials de diversos pisos, objectes de comerç, parcel·les de jardí, etc.
El cost de la terra amb objectes únics d'una mena (centrals elèctriques, estacions de ferrocarril, aeroports, masses d'aigua en circulació econòmica, etc.) es determina mitjançant el mètode d'avaluació individual. El valor d’altres grups es determina aritmèticament a partir de l’aplicació de mètodes alternatius de valoració, quan s’utilitzen els valors mínims o mitjans dels valors cadastrals. De vegades s’utilitza l’anomenada “avaluació nominal”, en la qual no es calcula el cost real de la parcel·la, però s’estableix igual a una quantitat mínima determinada, per exemple, un ruble.
El procediment per determinar el valor de la compra de terres
D’acord amb el Codi de treball de RF, es poden adquirir parcel·les de terreny on s’ubiquen diversos edificis de capital pertanyents a propietaris privats a la propietat de l’estat o municipi. Avui en dia, aquestes regles generals s'apliquen per determinar el valor de les parcel·les canviades:
- El valor de bescanvi de la terra és anunciat per les autoritats, el nivell correspon a la forma de propietat de la terra (propietat federal, el propietari és una entitat constituent de la Federació Russa, propietat del municipi).
- Fins que les autoritats anteriors no hagin establert a quin preu comprar la terra, hauria de ser igual al seu valor al cadastre de l'Estat.
- En qualsevol cas, el preu d’una parcel·la establerta per una autoritat no hauria de ser superior al seu valor cadastral.
- Es manté el procediment preferent de redempció de terres que existia abans del 01.07.2012 si es compleix simultàniament el següent:
- la parcel·la es va arrendar durant el període de beneficis del 29/10/2001 al 01/07/2012;
- en concloure el contracte d’arrendament especificat, el propietari de l’objecte immobiliari ja hauria de tenir el dret a l’ús permanent (il·limitat) de la parcel·la canviada, cosa que és força habitual.
L’anul·lació del procediment preferent de redempció de terres des del juliol del 2012 fa que cada cop sigui més rellevant la necessitat de reduir el cost dels terrenys bescanvats continguts al Cadastre de l’Estat.
Com esbrinar el valor cadastral d’una parcel·la?
La informació del Comitè Estatal de Propietat està disponible al públic i, a més, es proporciona de forma gratuïta el valor del cadastre de qualsevol parcel·la. El lloc web oficial de Rosreestr conté el Mapa públic de les parcel·les que figuren al Cadastre de l’Estat. Com esbrinar el valor cadastral d’una parcel·la terrestre d’aquest mapa, si sabeu on es troba la parcel·la d’interès i podeu esbrinar què sembla al pla? En aquest cas, només cal fer zoom sobre el mapa de l’assumpte de la Federació Russa que necessiteu fins que apareguin a la pantalla els contorns de la zona desitjada. Quan situeu el cursor dins del seu perímetre, es mostrarà a la pantalla una pestanya que conté informació bàsica, inclòs el seu valor cadastral, amb un clic d’un ratolí d’ordinador.
Podeu trobar un lloc al mapa introduint el seu número cadastral al quadre de cerca. Si hi ha un lloc a la base de dades, el seu pla es mostrarà automàticament a la pantalla del monitor juntament amb les principals característiques: categoria de terra, tipus d’ús permès, àrea i valor cadastral.