Développement marché foncier dans la Fédération de Russie, de même que l’ampleur de la construction de logements individuels et commerciaux, nécessitent une extension de la valeur cadastrale des terres. L'un des résultats de ce travail est la détermination de la valeur cadastrale des terrains.
Le coût des terres dans le cadastre d'Etat - la base de tous les types de paiements
Comment connaître la valeur cadastrale d'une parcelle de terrain, qui sert de base à presque tous les règlements financiers entre les utilisateurs des terres et l'État? Les propriétaires fonciers paient taxe foncière locataires - loyer, qui veulent acheter un terrain de la propriété de l'état ou de la municipalité - achat.
Tous ces paiements - et taxe foncière et le coût du loyer et le coût de rachat des terres dépendent de la valeur marchande cadastrale de la terre.
Système d'Etat de parcelles
Cadastral est la valeur indiquée dans la liste des caractéristiques de ce terrain dans le cadastre national de l'immobilier (GKN), qui est légalement confié à une fonction publique spéciale - Rosreestr. Pour la Russie, le terme «valeur cadastrale» est relativement nouveau. Il y a quinze ans, en août 1999, après l'adoption de la résolution pertinente par le gouvernement de la Fédération de Russie, le cadastre d'Etat avait commencé à évaluer toutes les terres russes afin de formuler une réponse à la question type: "Comment connaître la valeur cadastrale d'un terrain à des fins fiscales?".
En effet, selon le code du travail et le code de taxe de rf, c'est cette valeur qui sert de base au calcul du taux de la taxe foncière. Il en résulte une relation directe entre la modification de la valeur de la parcelle enregistrée dans le Comité des biens de l'État et le montant de la taxe due pour l'utilisation des terres.
Qui détermine la valeur des terres inscrites dans le cadastre?
L’apparition de cette valeur est le résultat de nombreux travaux d’évaluation de toutes les parcelles énumérées dans le cadastre. Le résultat de ce travail est la détermination de la valeur cadastrale du terrain selon la méthodologie établie par la loi. Dans ce pays, ayant une catégorie différente, pour laquelle différentes utilisations sont autorisées, sont évaluées conformément à plusieurs directives pour leur évaluation.
Aujourd'hui, la méthodologie d'évaluation de la valeur d'un terrain en vue de son inscription au Comité des biens de l'État est choisie par des organisations d'évaluation spécialisées, qui procèdent à l'évaluation elle-même. Selon la loi, ils doivent tous être membres de l'organisation d'auto-réglementation des évaluateurs (SRO), créée pour réglementer et contrôler les activités d'évaluation. Ces OSR rassemblent des évaluateurs membres et doivent être inscrites dans un registre unique des OSR.
Quels sont les principes pour calculer la valeur cadastrale?
Bien qu'il existe une grande variété de catégories de terres et de nombreux types d'utilisation des terres autorisés par la loi, la méthode générale de calcul de la valeur cadastrale d'une parcelle consiste à combiner les objets valorisés en groupes pour lesquels une méthode d'évaluation unique appelée évaluation en masse est utilisée. Ces groupes peuvent inclure, par exemple, des terrains situés sous des bâtiments résidentiels à plusieurs étages, des objets de commerce, des parcelles de jardin, etc.
Le coût des terrains correspondant à des objets uniques (centrales, gares, aéroports, plans d'eau en circulation, etc.) est déterminé par la méthode d'évaluation individuelle. Le coût des autres groupes est déterminé sur la base de l'application de méthodes alternatives d'évaluation arithmétique, en utilisant les valeurs minimales ou moyennes des valeurs cadastrales. On utilise parfois ce qu'on appelle une «évaluation nominale», dans laquelle le coût réel de la parcelle n'est pas calculé, mais est fixé à un certain montant minimum, par exemple un rouble.
La procédure pour déterminer la valeur de l'achat d'un terrain
Selon le Code du travail de la Fédération de Russie, les terrains sur lesquels se trouvent différents bâtiments appartenant à des propriétaires privés peuvent être achetés auprès de la propriété de l’État ou de la municipalité. Aujourd'hui, ces règles générales s'appliquent à la détermination de la valeur des parcelles rachetées:
- La valeur de rachat du terrain est annoncée par les autorités, dont le niveau correspond à la forme de propriété du terrain (propriété fédérale, le propriétaire est une entité constitutive de la Fédération de Russie, propriété de la municipalité).
- Tant que les autorités susmentionnées n’ont pas établi à quel prix acheter le terrain, il devrait être égal à sa valeur dans le cadastre.
- En tout état de cause, le prix d'un terrain établi par une autorité ne devrait pas être supérieur à sa valeur cadastrale.
- La procédure préférentielle pour le rachat de terrains existant avant le 01.07.2012 est maintenue si les conditions suivantes sont simultanément remplies:
- le terrain a été loué pendant la période de prestations du 29/10/2001 au 01/07/2012;
- lors de la conclusion du contrat de location spécifié, le propriétaire de l'objet immobilier devrait déjà avoir le droit d'utiliser de manière permanente (illimitée) la parcelle rachetée, ce qui est assez courant.
L'annulation de la procédure préférentielle pour le rachat de terres depuis juillet 2012 rend de plus en plus nécessaire la réduction du coût des terres rachetées contenues dans le cadastre.
Comment connaître la valeur cadastrale d'un terrain?
Les informations du Comité des biens de l'État sont disponibles au public et la valeur cadastrale de tout terrain est également fournie gratuitement. Le site officiel de Rosreestr contient la carte publique des parcelles énumérées dans le cadastre. Comment connaître la valeur cadastrale d'un terrain à partir de cette carte, si vous savez où se trouve le terrain qui vous intéresse et si vous pouvez en savoir plus sur son apparence dans le plan? Dans ce cas, il vous suffit de zoomer sur la carte dans le sujet de la Fédération de Russie dont vous avez besoin jusqu'à ce que les contours de la zone souhaitée apparaissent à l'écran. Lorsque vous placez le curseur dans son périmètre, un onglet contenant des informations de base le concernant, y compris sa valeur cadastrale, s’affiche à l’écran avec un clic de souris d’ordinateur.
Vous pouvez trouver un site sur la carte en entrant son numéro cadastral dans le champ de recherche. Si un tel site se trouve dans la base de données, son plan sera automatiquement affiché sur l'écran du moniteur avec les caractéristiques principales - catégorie de terrain, type d'utilisation autorisée, superficie et valeur cadastrale.